Achat d'un local par sa SARL ? Acheter ses murs ?

Setanta · #1

Bonjour,
Suite de notre création d’entreprise, nous avons le projet d’ouvrir un second établissement pour notre SARL. L’entreprise grandit et nous en sommes ravis. Nous avons vu sur un local qui semble parfait, mais je me posais une question pratique quant à l’achat de la partie immo.

Pour la première structure, nous avons acheté l’immobilier en propre (personne physique) et nous avons établi un bail commercial en bonne et due forme avec la SARL.

Maintenant, étant donné la marge financière confortable de la SARL mais l’épargne inexistante des personnes physiques (nous), nous nous posons le dilemme suivant :

Est-ce une erreur d’acheter les murs en propre par la SARL ?
Le cas échéant alors, passer via une SCI ou acheter en propre personne physique à 100% ? (négociation avec la banque).

Ou voyez-vous encore une autre possiblité ?

Je vous remercie !
Setanta

PS : il est impossible de faire un montage SARL associés dans la SCI avec nous personnes physiques, car cela nous est interdit par une convention CAF concernant l’allocation des fonds.

Message édité par l’équipe de modération (28/10/2015 14h59) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : achat immo, local commercial, sarl, sci

Bernard2K · #2

Bonjour,

je suis loin d’être spécialiste, et votre SARL est en bonne santé, tant mieux pour vous. Tout ce que je peux vous dire, c’est que j’ai suivi de près la descente aux enfers d’une entreprise : placée en redressement, puis liquidée. Donc les actifs sont vendus aux enchères (dont les machines, camions…). Heureusement, le terrain et le bâtiment appartenaient à la SCI familiale. Cela a permis de redémarrer une activité sur le même site. C’est déjà suffisamment traumatisant de planter une entreprise, si en plus on doit quitter les lieux (en déménageant de nombreuses fournitures, archives, etc) et se retrouver "professionnellement SDF" ! Avoir un ancrage solide, sous forme du terrain et du bâtiment, qui résistent au naufrage et procurent un lieu et une continuité, c’est en tout cas un avantage très fort dans une telle situation. C’est tout ce que je peux vous dire sur le sujet ; d’autres foreumeurs seront à même de répondre sur la pertinence de l’achat par la SARL du point de vue juridique, fiscal etc. ce que je ne maîtrise absolument pas.

Dernière modification par Bernard2K (27/10/2015 19h13)

GoodbyLenine · #3

Bien souvent, détenir (acheter) les murs en dehors de la SARL (en direct, ou via une SCI détenue par les personnes physiques) présente pas mal d’avantages, typiquement :
- transfert de valeur de la SARL vers le patrimoine privé dans de meilleures conditions (moins fiscalisé, moins de charges sur revenus, bénéficiant de l’effet de levier d’un crédit);
- lors de la cession de la SARL, possibilité de conserver l’immobilier (éventuellement en continuant à le louer à la SARL) ou de le revendre séparément, car il sera bien souvent beaucoup plus difficile de revendre la SARL qui possèderait son immobilier, car une majorité d’acheteur potentiels préférera ne pas avoir besoin de reprendre de si grosses immobilisations.

Il n’y a guère que dans le cas où la SARL rencontre des difficultés, et que les locaux ne sont plus exploitable, que ce choix s’avère pénalisant (car il faut continuer de rembourser l’emprunt, pour un bien qui a perdu beaucoup de valeur, et pour lequel il n’y a plus de loyer qui rentre), mais alors ça serait tout aussi (voire même plus) pénalisant d’avoir acheté le bien au sein de la SARL et d’avoir donner sa caution personnelle en garantie (ce qui est souvent nécessaire).

Manarea · #4

Aux excellents arguments exposés par GoodbyLenine, j’ajouterai les points suivants:
- En cas de faillite de votre SARL et si votre actif immobilier est détenu par l’intermédiaire d’une SCI, vous prévenez tout risque que celui-ci soit vendu aux fins d’apurer le passif de la SARL (sauf cas particuliers). C’est le sens de la remarque de Bernard2K
- Comme il a été dit, les loyers versés par votre SARL constitue des charges déductibles de son revenu imposable: pour un loyer de 100, vous réaliser une économie d’IS d’au moins 33,1/3. De surcroît, ces loyers sont imposables entre vos mains au titre soit d’une détention en directe soit de la quote-part de résultat de la SCI (si celle-ci est IR). Ils pourront venir se tamponner avec d’éventuels déficits fonciers, en tout état de cause, le solde sera imposé selon votre TMI. A cela, il faut ajouter les PS de 15,5%.

Concernant la question SCI ou détention en propre, il est nécessaire de vous interroger sur le point de savoir si vous entendez transmettre votre patrimoine à vos enfants par exemple. La SCI est alors indiquée, que ce soit par une augmentation de capital en faveur de vos enfants ou par un démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété). Dans le cas contraire, la SCI perd une partie de son intérêt. Dans l’hypothèse d’une SCI, il convient aussi de choisir entre régime IS et régime IR. L’option pour l’IS est irrévocable et permet d’amortir les biens de la SCI et donc de dégager du déficit. Par contre, les distributions de bénéfices par la SCI seront considérés comme des dividendes avec la fiscalité applicable. Il faut donc vous référez à votre situation fiscale personnelle.

Setanta · #5

Merci pour toutes ces précisions.

En fonction de la tournure des évènements (mise en place du Business Case + chiffrages travaux par notre entrepreneur + discussion avec la banque) nous verrons, mais on va essayer de se tourner vers une SCI à l’IS.

J’y vois surtout les avantages suivants:
- pas d’augmentation directe de notre fiscalité de particulier (à voir l’année prochaine, mais à mon avis on tourner sur un TMI d’au moins 30% si ce n’est 41% vu que mon salaire de frontalier sera pris en compte pour calculer le taux sur nos revenus fonciers (appart + SARL dans les locaux 1) et les revenus de madame).

- une déduction des charges, donc potentiellement pas d’IS avant un bon bout de temps (grâce à l’amortissement). Et ensuite de toute manière le revenu de la SCI sera d’environ 18k par an soit au taux IS réduit de 15%.

- une approche patrimoniale meilleure que d’acheter les murs en direct via la SARL.

L’inconvénient d’être imposé à 100% du bien lors de la revente, certes, mais le but n’est pas de revendre.

Par contre, j’ai lu sur différents site qu’une SCI à l’IR ne pouvait de toute façon faire que des baux d’habitation. La plupart des articles comparatifs SCI IR / IS sont plus vague à ce sujet. En ce cas, le problèmes est résolu car la bail avec la SARL sera un bail commercial.
Confirmez-vous ?

Bien cdlt,
Setanta

goldex · #6

@setanta: un SCI a l’IR a tout a fait le droit de faire des baux commerciaux, voir mon post sur une autre file Drfirst : présentation

Bien a vous

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