Quel prix pour cet immeuble en milieu rural ?

Si c’est pour faire du locatif, la question essentielle est celle de l’équilibre offre/demande sur le marché locatif dans cette commune.
Regardez les annonces de location sur le bon coin, ça vous donnera une idée des prix. Regardez s’il y en a beaucoup ou non, et si elles restent longtemps en ligne. S’il y en a beaucoup et qu’elles restent longtemps, c’est qu’il y a sans doute trop d’offres par rapport à la demande.
Promenez-vous dans la commune et regardez le nombre de panneaux "à louer".
Allez voir les agences immobilières et demandez-leur ce qu’elles ont à la location dans le type d’appartement et local commercial que vous aurez à louer.
Regardez s’il n’y a pas une offre de locatif neuf ou récent, résultant d’un programme de promoteur immobilier, ou de logements sociaux, ou autres. Ca peut détourner la demande locative.
Vous dites que c’est habitable en l’état, et pourtant il n’est pas loué : pourquoi ?

Le risque de l’immobilier locatif dans une petite commune, c’est le manque de profondeur du marché. C’est à dire qu’en face de votre offre, il n’y a pas de demande, ou une demande rare (genre une visite tous les 6 mois), ou encore, une demande qui a le choix. Une demande qui a le choix, ça veut dire : vous proposez 450 € de loyer, mais le candidat qui visite vous dit : "à 460 €/mois, je préfère prendre un appart neuf dans tel immeuble que j’ai visité hier ; mais à 350 €, votre appartement m’intéresserait". Et là, vous vous dites :" je loue à 350 €, ou je prends le risque d’attendre encore 6 mois le prochain candidat ?".

idem sur le local commercial en RDC : dans la commune, combien de tels locaux sont à louer ?

Ainsi, à mon avis, il n’y a pas de valeur intrinsèque à cet immeuble, mais seulement une valeur résultant de l’équilibre offre/demande sur le locatif, qui permet seule de savoir si vous allez effectivement le louer.

Petite illustration :
si l’ensemble se loue pour 1400 €/mois, on peut faire un calcul grossier du prix sur base de la rentabilité brute. 16800 € de revenu locatif par an, et je veux 10 % de renta brute, donc je dois le payer maxi 168 000 €. - 30 k€ de travaux, reste 138 k€. - 8% de frais de notaire, je dois le payer 128 k€. Voilà le bon prix pour un investisseur dans l’immobilier locatif !
Sauf que, le scénario suivant se déroule : avec la demande locative très faible, vous arrivez à seulement un tiers des lots loués, en moyenne sur les 3 premières années. Renta brute : 5000 €/158 000 = 3,3 % de renta brute. Vous vous dites : il faut baisser les loyers.
Un an plus tard, après une baisse de 20 % des loyers, tout est enfin loué. Mais quand un locataire part, vous mettez 6 mois à en trouver un nouveau, en moyenne.
Au bout de 10 ans, quelle aura été la rentabilité réelle de ce bien, en moyenne ? De l’ordre de 4,5 à 5,5 %.
Quel aurait donc été le vrai prix d’achat qui aurait permis d’avoir 10 % de renta brute, sur les 10 ans en moyenne ?

Simple exemple fictif bien sûr ; peut-être que la demande locative est élevée. Mais c’est en tout cas le paramètre essentiel à bien qualifier avant de déterminer si ce bien est intéressant et pour déterminer un prix qui le rendrait intéressant pour vous.

PS : à propos du parking, vous parlez de la zone gravillonnée à côté de la maison, ou du parking goudronné repéré par le panneau "parking" ? Si c’est la zone gravillonnée, je n’ai pas l’impression qu’il y ait 10 places ! Si c’est la zone goudronnée, je me demande pourquoi un panneau bleu indique un parking public si c’est un terrain privatif…

Dernière modification par Bernard2K (10/11/2015 00h29)

Avec des fenêtres double vitrage cela ne doit pas être un problème insurmontable ; en revanche, c’est une raison de plus pour tirer le prix à la baisse.

Bonjour Nik66,

Comment va-t-on ? ;-)

Envoyez moi la commune par MP, c’est un facteur déterminant quand même … Pour avoir une réflexion objective …

En tout cas quelques éléments de réponses plutôt pertinents de la part des deux précédents intervenants … A adapter à la vraie réalité du marché local .

J’essaierai de vous donner un avis plus complet ce soir…

Et je risque d’être dans le secteur ce week-end, on pourras peut-être en débattre de vive voix autour d’un verre … A confirmer !

Bonne journée !

Il me semble que le médecin peut tout de même s’installer et justifier du non accès PMR par le refus du propriétaire de le réaliser.

De toute façon, la municipalité fera bien un petit effort pour attirer un toubib : par exemple prendre à ses frais la réalisation de  l’accès PMR ou mieux payer le loyer à sa place. Dans ces coins, les vaches sont mieux soignées que les personnes, tellement les médecins se font rares.

@Lili
Pour l’accès handicapé, il y a un accès par l’arrière du bâtiment qui offre une autre porte d’entrée (voir photo ajoutée de la porte arrière sur le lien www.historytheprof.com).

@Grand21
Merci bcp pour cet avis renseigné et précis. Vraiment très peu de travaux (j’ai ajouté une photo, qualité pas bonne mais suffisant pour voir un aperçu clean des appartements du dessus sur www.historytheprof.com).

La commune me semble en effet assez interessante, peu d’offre, et entre deux villes moyennes, un axe pas mal peuplé. Le seul équivalent en location sur leboncoin est un F4 à 520€/mois. Les T2 sont à 400 !

C’est l’emplacement et le bruit qui me posent le plus de problème sen fait et c’est pour ça que j’ai demandé un peu l’avis de tout le monde à ce sujet. Je me retrouve d’ailleurs très souvent avec ce genre de situation, très fréquente dans nos commune : un bâtiment, parfois bien, mais qui se trouve sur l’axe le plus passant, plein centre ville. Moi, clairement, je ne louerais pas ici car le calme est primordial pour moi. Mais les autres… ? Les locataires éventuels, que feraient-ils ? Merci de vos retours si vous avez un bâtiment avec un tel emplacement ou si vous pensez qu’il faut les fuir absolument.

Pour le reste, le prix ne sera pas de 80 ou 100 000€. Si j’ai bien senti l’affaire et les qqs autres personnes intéressés, ça devrait sortir vers 130 k€. Cela me semble un peu cher en effet… Sauf si on peut en effet avoir environ 1400€/mensuel en tout ? Bref, j’hésite beaucoup à ce prix. Je pense faire une offre de toute façon en dessous si je me lance et voir ce que font les autres.
J’attends plus d’info sur le bien tout d’abord.

Bonjour

Quelques rapides investigations m’ont permis d’identifier la commune et l’edifice, mais je resterai discret.

Il semble que l’ancien proprietaire et exploitant du local commercial soit desormais loge gratuitement pour 2 ans par l’administration penitentiaire.

J’imagine donc qu’un liquidateur a ete ou va etre designe pour vendre cette maison et indemniser  les victimes du proprietaire. A priori ce sera donc une vente aux encheres.

Du coup je me permets quelques conseils supplementaires :

-vous mefier comme de la peste du vendeur qui connait toutes les arcanes du droit et qui va essayer de truquer cette vente depuis le fond de son cachot : il est probable qu’un de ses proches soit sur l’affaire afin de racheter l’immeuble a vil prix.

- le local commercial ne vaut plus rien : quel est le client qui accepterait d’en franchir la porte sans apprehension ? Sa transformation en logement est la seule issue possible.

- prenez votre propre notaire pour finaliser la vente, surtout pas celui du vendeur !

En revanche la localisation n’est pas mauvaise du tout, proche des grands axes de circulation et de plusieurs villes gfandes ou moyennes. On doit pouvoir y trouver des locataires sans trop de mal.

Bon courage mais soyez prudent ; lorsque l’on dine avec le diable il est d’usage de se munir d’une longue cuillere.

Très véreux en effet : 6 ans d’instruction nécessaires avant de le juger, plus de 30 parties civiles, préjudice supérieur à 1M€, condamnation allant au-delà des réquisitions du procureur.

De surcroît, le même individu a aussi été traduit en justice pour des faits de violence physique commis sur une de ses employées.

L’affaire est peut-être séduisante mais le contexte me rendrait prudent comme un renard.

Stokes, pour savoir tout ça vous êtes de la région ou vous la connaissez bien… ?

J’approuve le constat d’ensemble bien que le tableau soit un peu noir tout de même. Pour le Jura et le Doubs qui sont "mes" terres, la situation est plus contrastée : tout ne se vide pas, la population globale continue d’augmenter dans ces départements et tout dépend donc des secteurs. Certains sont en crise, d’autres se portent bien. Vous décrivez en effet la situation de beaucoup de centres de bourgs qui doit s’appliquer d’ailleurs à beaucoup de régions. Beaucoup étaient des villages le long d’une rue, la population quitte les centres et vit dans la verdure à l’écart maintenant. Mais ce n’est pas le cas partout, certains bourgs s’en sortent mieux.
Globalement, cela fait une difficulté est anti qu’investisseur car, bien sûr, la grande majorité des immeubles locatifs se trouvent dans ces rues centrales qui se dépeuplent car les commerces quittent les centres et les rues y sont trop bruyantes avec l’explosion du trafic. Pas simple dans ces conditions de trouver la perle rare, le petit immeuble qui reste proche des services mais qui ne soit pas situé sur ces axes devenus trop bruyants.
J’y réfléchis beaucoup et c’était une des raisons de lancer ce post : que vaut, d’une manière générale, ce genre de petit immeuble de centre bourg sur axe très passant, situation qui est majoritaire dans ma région. Etant peu aguerri en matière d’immobilier, les retours de ceux qui ont de l’expérience sont précieux.
Il me semble que l’idéal pour louer dans de bonnes conditions n’est pas ce type de bâtiment. Chez moi au moins, la demande locative est forte sur les petites maisons individuelles. Les locataires restent souvent plus longtemps et on a moins de problèmes. Il y a évidement un inconvénient : il est presque impossible d’avoir une rentabilité brute d’environ 10%. Pour celui qui se contenterait de 5%, ce serait sans doute le plus simple. Un ami en loue une demi douzaine dans un village près de chez moi, elles sont parties très vite car la demande est forte pour ces biens. Inversement, les appartements à louer dans les villes centres sont vraiment pléthoriques (Lons le Saunier par exemple) et il est très difficile de maintenir les prix des loyers tant il y a de l’offre.
Bref, j’ai encore bien du mal à y voir clair entre l’offre et la demande et les meilleurs choix à effectuer, tant pour le bien que de sa localisation dans une région comme la mienne, situation qui n’est peut être pas si rare : les membres du forum ne sont tout de même pas tous lyonnais ou parisiens ?! Il doit bien rester quelques investisseurs ruraux ?
Pour votre question sur les restaurants, voilà un secteur que je connais assez bien dans mon coin. Si vous cherchez des bonnes adresses, n’hésitez pas ! Quant aux prix… je ne sais pas si c’est plus ou moins cher qu’ailleurs… Il me semble que la qualité a un prix. Dans mon périmètre (secteur d’Arbois), nous avons la chance d’avoir beaucoup de très bonne table…

nik66 a écrit :

Il me semble que l’idéal pour louer dans de bonnes conditions n’est pas ce type de bâtiment. Chez moi au moins, la demande locative est forte sur les petites maisons individuelles. Les locataires restent souvent plus longtemps et on a moins de problèmes. Il y a évidement un inconvénient : il est presque impossible d’avoir une rentabilité brute d’environ 10%. Pour celui qui se contenterait de 5%, ce serait sans doute le plus simple. Un ami en loue une demi douzaine dans un village près de chez moi, elles sont parties très vite car la demande est forte pour ces biens. Inversement, les appartements à louer dans les villes centres sont vraiment pléthoriques (Lons le Saunier par exemple) et il est très difficile de maintenir les prix des loyers tant il y a de l’offre.
Bref, j’ai encore bien du mal à y voir clair entre l’offre et la demande et les meilleurs choix à effectuer, tant pour le bien que de sa localisation dans une région comme la mienne, situation qui n’est peut être pas si rare : les membres du forum ne sont tout de même pas tous lyonnais ou parisiens ?! Il doit bien rester quelques investisseurs ruraux ?
Pour votre question sur les restaurants, voilà un secteur que je connais assez bien dans mon coin. Si vous cherchez des bonnes adresses, n’hésitez pas ! Quant aux prix… je ne sais pas si c’est plus ou moins cher qu’ailleurs… Il me semble que la qualité a un prix. Dans mon périmètre (secteur d’Arbois), nous avons la chance d’avoir beaucoup de très bonne table…

Non seulement la maison individuelle se louera plus facilement et à de meilleurs locataires, mais elle se revendra beaucoup mieux qu’un immeuble de rapport déjà occupé.

Vous évoquez le secteur d’Arbois : c’est là une bourgade fort agréable qui dégage l’impression d’une certaine aisance, voire prospérité. J’imagine que le vignoble y est pour beaucoup. Voilà une ville avec de l’activité, du passage, un peu de tourisme, à mon avis bien mieux située que le village où vous avez trouvé cette maison. En revanche, dès qu’on s’éloigne vers la plaine (Mont-Vaudrey) ou la montagne (Andelot, Censeau) c’est un peu le désert.