BrunoIIC : étude de cas immobilier (immeuble de rapport résidentiel et commercial en Alsace)

Pour les questions 1-2-3 je passe mon tour. Les réponses peuvent m’intéresser.

4) Pour ma part, je communique régulièrement avec ma banque par mail. Je lui demande une simulation et un accord de principe pour le prix affiché (pour moi), ou minimum 25% en dessous du prix du marché pou faire comprendre qu’au delà de ce prix la banque ne me suit pas (plutôt efficace comme argument quand il n’y a jamais eu, ou peu, d’offre).
Je ne perd pas de temps a regarder les annonces et à aller visiter si je sais d’avance que je ne serai pas financé. Même si je ne fait pas affaire avec ma banque au final, je sais que dans tous les cas elle me suit.

5) Pour ma part, en 2011, financement de mes deux premiers appartements à 110% sur 25ans alors que j’était moi même locataire, et mois de 10K€ d épargne. Il suffit simplement de présenter un projet solide chiffré et un cashflow très positif. Ce cashflow positif a même été intégré à mes revenus lors de l’achat de ma RP, augmentant mes ressources pour un meilleur dossier et un meilleur taux.
Ou alors prendre un prêt sur 20 ans dans une banque qui permet ensuite de moduler la mensualité à la baisse, ce qui permet un allongement de la durée avec un meilleur taux.

Tentative de réponse à vos questions :

1) Les revenus du bail commercial seront des revenus fonciers. Les revenus de la location nue des T3 et du T5 seront … des revenus fonciers. Donc rien de "mixte" la dedans. Par contre, les contraintes associés aux baux commerciaux et aux baux d’habitation ne sont pas (du tout) les mêmes, et il y a pas mal de particularités au niveau des baux commerciaux.

2) Vous pouvez interroger … les agences immobilières du coin, surtout celles qui font de la location de locaux commerciaux (celles qui ne font que de l’habitation ne vous aideront guère).

3) Vous devez au préalable avoir compris les principaux aspects d’un bail commercial. Vous devrez ainsi savoir où en est votre bail (quel age à le bail : est-il dans la période de 3/6/9 ans, dans la période de renouvellement d’année en année, quel type d’activité est permis, quel mode de révision du loyer est prévu, , les charges sont-elles toutes payées par le locataire, le niveau du loyer est-il sur/sous-évalué en prenant en compte les autres caractéristiques du bail, etc.).
A priori, en 2017, vous pouvez proposer un renouvellement avec d’autres conditions, sur tous les aspects (sous réserve de respecter la loi Pinel sur les baux commerciaux). Mais il y a des formes et des délais précis à respecter. Le locataire peut refuser votre proposition …. et rester dans les lieux aux conditions précédentes. Mais alors démarre une période de négociation. En cas d’échec de ces négociation (éventuellement qqs jours après le refus du locataire), vous pouvez lancer une procédure qui débouche ultimement sur la fixation de loyer et des conditions (avec effet rétroactif en général) par un juge des loyers, qui se base sur la "valeur commerciale" du local (généralement déterminée par un expert).
Vous pouvez aussi anticiper sur 2017 et commencer à négocier dès maintenant, mais il faudra attendre le renouvellement de 2017 pour lancer la procédure en cas d’échec de la négociation.

4) Si vous voulez que votre offre soit prise au sérieux, il est préférable d’être déjà bien avancé dans votre financement.

5) Le courtier n’a pas tord.

@Morey
Merci pour ce retour. C’est vrai qu’aujourd’hui on ne peut pas dire que je sois fidèle à une banque, je n’ai pas développé de relation particulière avec un conseiller local. J’ai toujours peur qu’un banquier local ai son unique vision qui soit trop limitante, guidé principalement par la politique interne de son établissement.
Personnellement j’aime bien l’idée de faire affaire avec un courtier qui à une vision multiple et plus large du marché du crédit.

@rollingstone
Effectivement le statut avec ma conjointe est important.
Nous pensons acheter en indivision et faire rédiger un contrat d’indivision à coté

Oui le fait d’avoir une dette est bien évidemment pris en compte.
La PNO était bien prise en compte mais par contre je ne connaissait pas cette modalité (option pour le remboursement du crédit en cas de sinistre). Comment fonctionne cette option exactement? Un petit exemple pour illustrer?

@GoodbyLenine
1) Ok niveau fiscalité c’est donc pareil

2) Oui j’avais pas penser les agences qui font du local commercial. Quels intérets une telle agence a-t-elle à me répondre?

3) C’est vrai que l’aspect commercial est un champ que je dois investiguer plus en profondeur. Je vais tenter de faire lire le bail actuel par une personne expérimenté pour identifier concrètement quels sont les avantages et points de vigilance de celui-ci. D’ailleurs [g]si quelqu’un du forum est intéressé pour m’aider sur ce point[/g], c’est avec plaisir que je partage en MP.

4) Il est vrai que j’ai parfois l’habitude de mettre la charrue avant les boeufs. J’avais juste validé par oral avec un banquier qu’un projet jusqu’à 200K était faisable, c’est vrai que c’était pas trop solide. Aujourd’hui j’ai eu l’avis positif d’un courtier sur le cas précis donc je suis plus confiant et l’agent immo également.

Merci beaucoup pour vos retour en tout cas!

Je ferais des mises à jour pour la suite.

brakotozafy a écrit :

2) Oui j’avais pas penser les agences qui font du local commercial. Quels intérets une telle agence a-t-elle à me répondre?

Il vous faudra sans doute passer par une agence pour trouver un locataire pour ce bail commercial. Si interroger des agences vous permet d’identifier des professionnels compétents….

Et de toute façon, il vous faudra très probablement passer par un professionnel (voir un notaire) pour établir le bail commercial, qui nécessite bien plus de compétences qu’un bail d’habitation.

Bonjour,

vous écrivez dans un fil voisin "en effet je viens seulement d’acquérir mon premier bien". Donc vous l’avez acheté ? Quel est votre retour d’expérience sur ce premier achat ?

- côté financement, quelle banque vous a suivi finalement ? Quel montant, taux et durée pour l’emprunt ? Comment avez-vous réussi à lever les précautions du banquier, sur le fait que c’était un premier achat, que vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale etc. ?
- côté locataires : tout s’est bien passé ? Avez-vous pu louer le T3 vacant ?
- des travaux ?
- compromis, vente : ça s’est bien passé ? Pas de difficulté, rebondissement, etc ?
- finalement, quels sont vos prévisions actualisées de cahsflow et de rentabilité ?

C’est toujours très intéressant pour les lecteurs du forum lorsqu’une demande d’avis se transforme en retour d’expérience, quand l’achat a pu avoir lieu.

BrunoIIC, merci pour Vigicoin, je ne connaissais pas. Je vais de ce pas faire ma liste de course!

Pour le courtier, serait il indiscret de demander le contact ?
Je pourrais en avoir besoin d’ici quelques mois (et ma banque ne finance qu’à 15 ans) !

Joli investissement.
Par contre, la gestion, vous la ferez vous même ou la déléguerez?
Car 1h de route, ça peux vite faire long!

Pour les artisans, vous avez choisi comment ?

Second point, anecdotique, les chocolats à Noël, j’aurai éviter, car Noël prochain, il y aura une attente! (et en plus, je vois pas comme le déduire des impôts! )

Gundaty a écrit :

Pour le courtier, serait il indiscret de demander le contact ?
Je pourrais en avoir besoin d’ici quelques mois (et ma banque ne finance qu’à 15 ans) !

Pas de souci, je vais vous le communiquer en MP

Gunday a écrit :

Par contre, la gestion, vous la ferez vous même ou la déléguerez?
Car 1h de route, ça peux vite faire long!

Pour l’instant nous allons faire nous même, j’hésite encore pour déléguer… Je vais quand même faire un petit tour des agences au cas ou et avoir quelque chose sous le coude rapidement si nous décidons de déléguer. Mais j’ai tellement le sentiment que l’interêt des agences gestionnaires divergent de l’interet des proprietaires!

Gunday a écrit :

Pour les artisans, vous avez choisi comment ?

Nous avons fais 5 devis au total, dont 2 auprès d’artisans recommandés puis sélectionné les 2 artisans avec qui nous avons eu le meilleur ratio feeling/prix.

DDtee a écrit :

Si j’ai bien compris les locataires en place et vos futurs appartements/local commercial seront en nu, votre TMI est de 30%, pourquoi faire du nu/foncier ?

En toute franchise je n’ai pas de réponse à cette question DDtee! Et ça m’embête car cela doit signifier qu’il y a une solution plus optimisée…
Honnêtement, nous nous sommes dit que nous gardions en nu car il semble impossible de meubler un T5 et difficile de meubler des T3…
Je suis preneur de toute suggestion.

DDtee a écrit :

Pourquoi voulez-vous fidéliser des locataires avec un loyer inférieur de 20% à celui du marché ?

En fait nous avons pensé que nous préférons garder les locataires en place (qui ont un historique de bon locataires depuis 8 ans minimum) plutôt que de prendre le risque de trouver des futurs locataires "moins bons". Cela dit, en écrivant ces lignes je me rend compte que cet arbitrage n’a pas trop de sens et que ce "risque" vaut surement moins que 20%… Je vais y réfléchir, merci

DDtee a écrit :

Vous parlez de potentiel de hausse des loyers, en considérant les indices des derniers trimestres et votre droit à augmenter les loyers, y a t-il vraiment potentiel ? Si c’est le cas il ne durera pas bien longtemps

En fait pour me faire une idée des "potentiels" nouveaux loyés, j’ai croisé à la fois les calculs de revalorisation par IRL et les loyers d’appartements comparables sur LeBonCoin. Et

DDTee a écrit :

Je ne connais pas le marché sur lequel vous évoluez. Mais il y a peut-être une niche sur les T3 meublés ? Souvent les investisseurs ont des aprioris et ne vont pas sur ce marché.

Pour le T5 la colocation pourrait être une éventuelle piste ? A vous de creuser entre possibilités et envies…
Clairement le LMNP/BIC serait fiscalement bien plus avantageux pour vous !

J’ai relu vos post et je comprend maintenant qu’en effet un T3 meublé pourrait faire une bonne argument de différenciation. Je vais évaluer le marché en ce sens!

Pareil pour la coloc en T5 c’est effectivement une bonne idée.

Et puis du coup cela permettrais de mettre un loyer plus élevé et ne pas avoir comme simple élément de différenciation le prix!

Petite question:
Dans un meme immeuble, est-ce qu’il y a des choses à penser si on a certains lot en meublé et d’autres en nue (ex: assurance, fiscalité,…)?

Bonjour BrunoIIC,

Je vous remercie pour vos différents postes qui m’ont permis de suivre votre processus de recherche / achat / gestion de votre immeuble de rapport mulhousien. Je trouve votre expérience très inspirante et je vous félicite pour votre démarche.

J’ai un profil relativement similaire au votre, jeune actif sans réel patrimoine à la recherche d’un premier immeuble de rapport à Mulhouse. Je suis actuellement domicilié à Paris mais la faiblesse des rendements parisiens m’ont poussé à rechercher des opportunités dans mon Alsace natale (ce qui me permettrait également de me rapprocher de ma famille).

Je souhaitais ainsi savoir si vous étiez disposé à partager davantage d’informations sur votre projet (en private si souhaitable):
1) Quartiers retenus pour votre recherche et situation de votre immeuble acheté
2) Coordonnées des artisans que vous avez retenus dans vos travaux si ceux-ci vous ont satisfait
3) Coordonnées de votre notaire si vous en avez également été satisfait
4) Tout autre conseil que vous estimerez bon de partager

Je trouve par ailleurs votre idée de développer un « réseau » immobilier excellente, si vous êtes amenés à vous déplacer à Paris n’hésitez pas à me contacter !