Achat d'un immeuble de rapport avec un local commercial ?

Bonjour,

Avant de parler rentabilité la première question a se poser est :Y a t il de la demande locative sur le secteur, surtout pour le local commercial?
Et si il y déjà des locataires en places , quel est leurs profils?

Merci pour votre réponse.

Vu que je débute, je ne sais pas trop comment évaluer précisément la demande locative.

Concernant la ville, c’est une ville de 10 000 personnes et vu que l’immeuble se trouve en centre ville, je pense que oui il y a de la demande locative.

Autre point, j’avais vu une agence qui me disait que ce qu’il manquait c’était des appartements meublés, donc je me demande si je ne m’orienterais pas vers la dans le futur.

Pour le profil des locataires des T2, il y a un adulte handicapé (non moteur vu qu’il habite au 3eme et dernier étage), une autre personne qui fabrique des meubles. Ces 2 loyers les plus faible sont réglé par la CAF.

Pour le T4 c’est une famille qui y vit. Le T3 duplex, un père et sa fille. Le dernier T3 est habité par un jeune couple.

Suite à la remarque de Ricou, je vais faire un peu mieux les choses. Et reprendre la trame dont il m’a partagé le lien.

Merci des conseils.

VOTRE PROFIL

Je suis un homme de 33 ans, avec un TMI de 14%, mes revenus sont de 1860€net sur 12 mois, plus un appartement qui me rapporte les meilleurs mois 477€ et les moins bons (quand les charges trimestrielles tombent) 251€.

Sur cet appartement j’ai un crédit qui court encore pendant 10 ans, mensualité de 636€. Du coup chaque moi je remets la main au porte monaie.

Je pense que j’ai peut etre fait une erreur sur cet appartement mais au début je comptais y habiter et ainsi mon idée était de solder au plus vite le remboursement pour ainsi pouvoir investir par la suite.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

Si je reprends les points du post Modèle de demande d’avis d’un achat locatif

Je ne pense pas avoir de capacité spéciales pour les catégories ci dessous:

- Comptables
- Fiscales
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie)
- Sociales
- Temps disponible à part le week end, pas réellement ou apres le boulot.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble composé de 5 logements (1 T4, 1 T3, 1 T3 Duplex, et 2 T2) + 1 commerce
- Année de construction avant 1948
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur 3 étages sans ascenseur, assez lumineux vu que les rues ne sont pas étroites et donc les immeubles ne sont pas trop sérré.
- Déjà occupé ? Inhabité ? tout les appartements sont loués
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? pas de syndic vu que c’est la totalité de l’immeuble qui est à vendre
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? chauffage individuel électrique mais radiateur style convecteur
- Volets isolants ou persiennes ? Volets battants
- Espaces verts dans la copropriété ? non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? tout est individuel + 1 pour les communs, le relevé semble manuel
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes)
- Concierge  ?non
- Décoration : antique / vieillotte / moderne état correct

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville Aveyron, Villefranche de Rouergue
- Centre-ville, périphérie Centre ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Pas trop d’industrie, mais quelques commerce et centre commerciaux plus des ouvrtures prévues
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Pas spécialement

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire 205 000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 2320€ (hors charge)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) ne sais pas
- Frais de gestion locative envisagé si délégation 7%
- Travaux immédiats sans doute 8000€de toitures à voir pour l’électricité
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) changer les huisseries des T2
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)

- Taxe foncière hors TEOM 4200€

- Assurance PNO (propriétaire non occupant) non calculé

- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés pour le moment inexistante
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire 13.5%

- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats ne sais pas

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport0

- Type de crédit : amortissable, in fineamortissable je pense

- Taux du crédit avec assurance pas encore défini

- Durée du crédit 20 ou 25 ans

- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)achat en nom propre

- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.)10 000€ je comptais voir avec la banque si lors des 6 premiers mois je ne pouvais pas bloquer le crédit afin de constituer une épargne de précaution plus importante

- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ?non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier)nue

- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC)non

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI 400€ je pense

- Cash flow positif ou négatif ? positif de 400€

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@ RICOU:

Ricou a écrit :

Comment se passe la gestion de votre appartement ?
Qu’avez vous appris ?

Tout se passe pour le mieux, une locataire a été mise en place en février de cette année et pour le moment pas appris grand chose, vu que tout est géré par une agence, vu que je me situe maintenant à 2h30-3h de cet appartement.

Ricou a écrit :

Dans quel ville se situe ce bien ? (proche de votre habitation/travail ?)

Il se situe à Villefranche de rouergue, c’est à une demie heure de mon lieu de vie actuel.

Ricou a écrit :

Zikbond a écrit :

si l’ensemble est loué, les loyers seront de 2247€ (hors charge)
…

Est ce votre estimatif ?
Annonce de l’agent immo ?
POurquoi les lots sont vides ?
(Avez vous les derniers baux ?)

A combien se montent les charges, Impots fonciers…

Je viens de recalculer cela en détail avec les baux que je possede, et le montant exact hors charge s’élève à 2320€ (il faut encore enlever les frais de gestion de l’agence)
Tout les lots sont occupés.

Ricou a écrit :

Zikbond a écrit :

je n’avais pas pris en compte les travaux.
…

Si les lots sont vides, et que vous souhaitez les louer
peut être y a t’il quelques travaux de propreté (peinture, aménagements) ou plus gros (SdB, Cuisine)

Je pense que pour les T2, il faudrait refaire les husseries, certains verres sont fendu, et pour le T3 duplex il faudrait sans doute installer une cuisine équipée.

Merci pour votre aide Ricou, et je pense que vu le questionnaire sur le Modèle de demande d’avis d’un achat locatif, je crois que j’ai encore beaucoup de chose à apprendre. Si jamais vous avez encore des conseils, je suis preneur.

@ PRUNE

Prune a écrit :

Zikbond a écrit :

j’ai directement fait une offre d’achat à 190 000€.
Offre qui a été accepté.

J’ai donc effectué une contre visite avec des amis (dans la plus part des appartements non visités)

Si je comprends bien, vous avez fait une offre avant même de voir la majorité des appartements ?
Pour un achat immobilier, cela me semble assez étrange et très risqué tout de même (Rien n’est signé, mais tout de même, c’est prendre la chose à l’envers à mon sens).

Merci à vous aussi pour vos remarques, et je pense qu’hélas à vous tous vous avez cerné le fond du problème.
Je dois sans doute manquer de beaucoup de chose pour partir dans une telle aventure.

J’ai sans doute sous estimé la tache, sans doute trop naïf pensant que cela serait simple, au vu de l’appartement que j’ai sur Toulouse et qui se gère "seul".

L’affaire me semblait prometteuse, mais à vous lire tous j’ai l’impression que je devrais abandonner, enfin je suis encore un peu plus dans le brouillard.

Du coup peut etre faut il mieux que j’annule la suite des démarches et chercher à mieux me former à tout ceci.

En tout cas je suis tout ouïe.

Dernière modification par Zikbond (23/11/2015 14h48)

bonjour,

quelques remarques :

- Est-ce vous intégrez le loyer du local commercial dans les 2300 € mensuels ? si oui, c’est optimiste car il n’est pas sûr qu’il se reloue rapidement. Si non, c’est pessimiste et ça veut dire que vous avez de la marge. Concrètement, sans le local commercial, vous aurez combien de loyer hors charge qui rentre chaque mois ?

- pour le prêt, les banques refusent généralement de financer les frais de notaire. Avez-vous de quoi payer les 15 000 € de frais de notaire ?

- En tout cas, sur 20 ans une calculette crédit me donne 1050 € de remboursement par mois pour 190 000 € empruntés. Avec 2300 € de loyer brut, ça donne un cashflow positif de 1250 €. Même en prenant en compte la taxe foncière et divers frais, comment faites-vous pour ne trouver que 400 € de cashflow par mois ?

- pour le local commercial : faites le tour du centre ville, regardez le nombre de magasins marqués "à louer" ou vide. Les centre-ville se vident parfois de leurs commerces, ce qui peut rendre ce genre de local difficile à louer. Regardez aussi s’il y a du stationnement facile à proximité.

- pour les appartements : s’ils sont déjà occupés, vous ne prenez pas un risque élevé, à court terme. C’est plutôt à moyen et long terme que vous prenez un risque : décroissance démographique de la ville ; concurrence "déloyale" d’un programme neuf en périphérie (promoteur privé ou bailleur social). Y at-t-il des immeubles en construction en périphérie ? Y a-t-il beaucoup d’annonces locatives sur le bon coin (ce qui pourrait indiquer un excès d’offre) ?
Sur une petite ville, il y a un risque intrinsèque qui est le manque de profondeur du marché. C’est à dire que des gens qui cherchent un T3 duplex (par exemple), il n’y en a peut-être qu’un ou deux par an. S’ils vous échappent parce qu’ils ont trouvé mieux, vous pouvez vous chopper un an de vacance locative.

- pour la gestion locative : une agence n’est pas forcément indispensable si vous habitez à proximité. A vous de blinder autant que possible la perception des loyers (lettre RAR en cas de retard ; pour les prochains locataires prendre une GRL ou demander une caution solidaire ; pour la CAF : le locataire n’est PAS en retard de paiement   ).

- pour les travaux : il faut phaser dans le temps. Par exemple : est-ce que la toiture fuit ? Si non, ça peut encore attendre. Pour les appartements : vous pourrez les refaire un par un, au départ d’un locataire, y compris l’électricité défaillante. Il sera sans doute nécessaire d’investir aussi dans des équipements pour améliorer le standing du logement (par exemple : des radiateurs électriques à accumulation sèche (les trucs avec corps en brique), plutôt que des grille-pains, au moins dans les pièces de vie. Ca veut dire avoir de l’épargne pour financer les travaux dans un temps court, pour pouvoir relouer rapidement.
Ces travaux à prévoir dans les 10 ans à venir vont gréver votre revenu locatif, mais vont permettre, associés aux intérêts d’emprunt et à la taxe foncière, de diminuer votre imposition.

- vérifiez si les lots sont séparés au cadastre. Cela dit, dans une ville de 10 000 habitants, il n’y a sans doute pas d’obligation de créer un parking lorsqu’on "crée" des logements en séparant les lots. (il y a déjà eu des discussions sur ce sujet sur le forum, faites une recherche).

Pour ma part, je ne dis pas qu’il faut le faire ou pas le faire, je dis : à approfondir, à calculer soigneusement. Lisez, réfléchissez, calculez.

Dernière modification par Bernard2K (23/11/2015 19h07)

Bonjour
 

Je suis un tout jeune investisseur aussi et juste le nom de la ville ville franche de Rouergue, CA FAIT UN PEU PEUR.

Vu que votre premier investissement vous coûte de l’argent mensuellement il vaut mieux évité d’acheter dans un village de 10 000 habitants ou presque personnes ne vas y vivre.

Déjà que dans certaines grandes villes c’est compliqué de trouver des locataires alors vous dans un village de 10 000 habitant.

Quand j’ai acheté mon premier immeuble il y avait 6 locataires, le jour ou j’ai signé chez le notaire il n’en restait plus qu’un donc heureusement que j’avais de la trésorerie.

Ça ma fait tellement stresser qu’on à refait tous les studios, on à mis internet on à fais les loyers les moins chers, au final tout c’est loué et je compte racheter un autre immeuble tellement il y a eu de la demande.

De plus si un concurrent propose mieux pour moins cher vous n’aurez plus de locataires.

Au début tout comme vous je me suis dit c’est parfait, tout est propre tout fonctionne bien, au final j’ai du retaper mes 6 appartements, employer des gars au black acheter du matos, rembourser le crédit.

Et ça coûte très cher, retaper 6 appartements est très différents que d’en retaper 1 seul.

Au prix de votre immeuble vous pouvez proposer 70% du prix annoncé.

IL y a 6 ans un amis de mon père avait hérité d’un immeuble avec plusieurs logements dans un petit village de l’Aveyron.

Au début il s’est embêté a retaper les appartements, et il y avait tellement d’appartements vacants dans le village qu’il n’arrivait même pas à trouver de locataires.

J’ai acheté un immeuble 180 000 euros 6 studios loyer 1 600 €, crédit 1 000€, dans une ville ou il y a plusieurs facultés et  c’est une préfecture.

J’ai quelques investissements à mon actif et si j’avais été bon j’aurais pu grappiller 20 000 euros en tout, mais vu que je suis novice je n’ai pas su allé grappiller  ce qui m’aurait permis de repartir sur un autre projet.

Ce que je comprends c’est qu’être investisseur c’est pas d’acheter un immeuble, c’est de savoir grappiller bien avant l’achat de l’immeuble pour gagner de l’argent à l’achat.

Je commence tout juste à comprendre et dans votre village vous ne serez pas confronté a beaucoup de concurrences donc baissez le prix d’au moins 30%, c’est la ou vous allez gagner de l’argent.
La location c’est pour la trésorerie, par contre pour l’investissement il faut un apport.

Donc tout ce que vous grappiller c’est pour vous, et je viens de comprendre qu’il ne faut pas avoir honte de grappiller car les personnes en face de vous notaire, agent immobilier, courtier ne sont même pas propriétaire s’il le faut.

C’est grâce a VOTRE post que je me suis rendu compte de toutes mes erreurs.

Faites le tours des agences immobilière, renseignez vous, profitez en pour apprendre pleins de choses.
Bon courage

Je ne comprends pas, il est occupé le local commercial ? Vous aviez l’air de dire que seuls les appartements étaient loués.

Juju37 a écrit :

N’allez pas perdre votre argent surtout 230 000 € dans un petit village de 10 000 habitants.
A ce prix là vous avez un immeuble dans une ville de plus de 130 000 habitants.
8 STUDIOS à 30 000€

Merci pour le lien.

Si vous dites qu’à ce prix la je peux trouver un immeuble dans une grande ville, où 8 studios, je doute quand même de leur état.

Enfin je vais continuer à chercher et regarder ailleurs du coup.

Zikbond a écrit :

Juju37 a écrit :

N’allez pas perdre votre argent surtout 230 000 € dans un petit village de 10 000 habitants.
A ce prix là vous avez un immeuble dans une ville de plus de 130 000 habitants.
8 STUDIOS à 30 000€

Merci pour le lien.

Si vous dites qu’à ce prix la je peux trouver un immeuble dans une grande ville, où 8 studios, je doute quand même de leur état.

Enfin je vais continuer à chercher et regarder ailleurs du coup.

J’ai 6 studios à 30 000€ et 2 à 33 000€ donc oui c’est possible, j’ai investi dans deux départements.

Bernard2K a écrit :

Je ne comprends pas, il est occupé le local commercial ? Vous aviez l’air de dire que seuls les appartements étaient loués.

Le local commercial est loué, pour un loyer de 550€. Le seul hic c’est que comparé à la boutique juste à côté, il est moins lumineux (mauvais éclairage) puis les murs mériteraient un coup de peinture, et le sol en moquette mériterait une deuxième jeunesse.