Des rentiers devenus rentiers uniquement par l'investissement ? Hum…

Moi qui suis dans l’immobilier, je côtoie un certain nombre d’investisseurs immobiliers qui y ont fait fortune.

Quand je leur pose des questions sur leurs débuts soit ils avaient une capacité d’épargne importante grace à un salaire conséquent, soit ils étaient entrepreneurs, soit une somme est tombée du ciel (héritage, jeux,…). Olivier SEBAN était entrepreneur puis marchand de biens par exemple.

Pour générer du capital conséquent, il faut déjà posséder un capital conséquent à moins d’utiliser l’effet de de levier du crédit. Mais cette méthode peut être à double tranchant et peut atteindre ses limites avec les banques. De plus, tu parles de 800 000€ et ils ne s’atteignent pas en moins de 10/15 ans en commençant de peu. A moins d’être spéculateur avec tous les risques inhérents ou profiter de cycles avantageux, le temps doit être l’allié de l’investisseur et non l’inverse. Même si je suis encore jeune, beaucoup qui ont la vingtaine ne le comprennent pas.

Je pense par contre qu’un investisseur peut faire fortune. Il faut profiter de la variation des cycles et rentrer sur des points bas avec tout le courage qui va avec. Facile à dire mais rien ne vaut l’éducation financière même si cela peut être chiant même très chiant. Mais on n’a rien sans rien dans la vie. Qui a dit que l’argent était facile? Pas les investisseurs mais les spéculateurs de rêves comme on peut voir sur le blogging par exemple en ce moment …

Je pense comme apparemment vous tous qu’on ne peut généralement faire fortune (ou du moins atteindre un premier seuil important de disons 2 millions d’euros de patrimoine net) que par le travail ou l’héritage, mais pas par l’investissement.
D’ailleurs, même les stock options qui peuvent parfois se révéler fabuleusement rentables sont accordées à des cadres dirigeants de sociétés ou à des fondateurs de start-up, pas à de simples investisseurs. Vous pourrez toujours me citer le cas de quelques investisseurs précoces dans Google, qui se sont enrichis de plusieurs dizaines ou centaines de millions de dollars. Mais ces investisseurs étaient déjà riches (au moins 10 millions de dollars de patrimoine), sinon ils n’auraient pas osé placer 100.000$ ou bien plus dans une seule société, start-up qui plus est, au mépris de toutes les règles de diversification. De plus, l’institution financière chargée par les deux fondateurs de Google de trouver et démarcher quelques investisseurs ne s’est adressé qu’à des gens déjà "riches" (qualified investors, comme on dit aux Etats-Unis), car la SEC autorise à démarcher uniquement ces qualified investors pour un placement supposé risqué.

Une fois tout cela dit, le fait est que je connais, au moins de réputation, plusieurs personnes, qui chacune de manière indépendante, ont fait fortune en partant de rien, en tant que simples investisseurs. Dans tous les cas, c’était grâce, non pas à la bourse, mais à des terrains acquis pour presque rien, sans effet de levier de l’endettement bancaire, avec des terrains qui ont vu leur valeur très fortement augmenter.

Pour l’un, cela s’est passé dans les années 1990, dans le pays d’Amérique Latine dont est originaire mon épouse. Il avait eu la chance (ou l’intuition géniale) vers 1990 d’acheter le haut d’une colline inhabitée et boisée à 25 Km de la capitale, avec une magnifique vue sur les alentours. Il a investi quasiment toute sa petite fortune: 70.000$ = 35.000 m² à 2$/m². Ce prix bas s’expliquait par une profonde déprime économique qui frappait ce pays, une hyper inflation et par le fait que personne ne pensait qu’une telle zone s’urbaniserait. Dix - douze ans plus tard, ce pays était redevenu prospère, le niveau de vie montait en flèche, et une voie rapide avait été construite partant quasiment du centre de la capitale, avec une des sorties située à 2 km de la colline. Le rêve: le terrain ne subissait aucune nuisance sonore ou esthétique du fait de la voie rapide, tout en gagnant un accès avec peu de bouchon en 15-20 mn au centre-ville.
Le propriétaire a transformé son terrain en copropriété horizontale, avec des lots de 1000 à 2000 m², réservés à des villas de luxe, et a vendu les premiers lots à 100$/m², puis 200$/m², et aux dernières nouvelles, il en est à 1000$/m² et n’a pas encore tout vendu. Les acheteurs sont des multi-millionnaires heureux de profiter d’un cadre magnifique, tout en restant entre soi, et en bénéficiant d’un accès rapide à la capitale.
Avec un prix moyen de vente de 500$/m² et des plus-values exonérées d’impôts, son terrain lui a rapporté environ 35 millions de dollars.
Ce genre d’exploit suppose de la chance, mais aussi d’investir dans des pays en cours d’émergence, et pas dans des pays matures comme la France, où un terrain "normal" ne peut pas s’apprécier autant en moins de 20 ans.

Autre exemple, plus près de chez nous: un ouvrier agricole en Champagne était très pauvre dans les années 1960. Sa lubie, chacun fois qu’il mettait de côté un peu d’argent grâce à son petit salaire, était d’acheter de petits terrains de  500m², 1000 m², 2000 m², qui se vendaient pour presque rien, puisque personne n’en voulait (terrains juste en dehors de l’appellation Champagne). Et puis dans vers la fin des années 1970, extension géographique de l’appellation Champagne, et bingo. Le pauvre ouvrier était subitement devenu multi-millionnaire (plus de 10 ou 15 millions d’euros en euro d’aujourd’hui). Et encore, a-t-il vendu trop vite vers 1988, car ces terrains ont continué de s’apprécier fortement (mais à un rythme bien sûr moindre) dans les 15 années suivantes.

InvestisseurHeureux a écrit :

Cas 5 - Julien, ingénieur : 815 M€ à 33 ans
! Ingénieur ?

Je suis curieux de savoir dans quel domaine Julien travaille! Si quelqu’un peut me dire, merci à lui.

Vincent a écrit :

Et encore ce n’est pas une région en plein boom économique (une pensée émue pour les enfants d’agriculteurs dans une région comme Toulouse qui eux ont fait fortune).

Je confirme mes beaux-grand parents possédaient des terrains dans le Nord de Toulouse (Avenue de Fronton pour les connaisseurs) et ils les ont vendus en 2008 juste avant la crise à un promoteur immobilier mais je n’ai jamais su le prix exact car ils ne parlent pas trop argent avec le beau-petit-fils.
Mais un terrain de 5000 à 6000m2 à Toulouse cela a dû valoir son pesant de cacahuètes.

Toutes ces anecdotes sont amusantes. Mon épouse possède des parcelles de bois dans le Revermont (sud du Jura, nord est de l’ain). Mais je me dit que l’urbanisation aura atteint ces contrées dans 200 ou 300 ans si cela arrive un jour

A+
Zeb

syrinx a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

Cas 5 - Julien, ingénieur : 815 M€ à 33 ans
! Ingénieur ?

Je suis curieux de savoir dans quel domaine Julien travaille! Si quelqu’un peut me dire, merci à lui.

pétrole, expat dans le golfe ou en Afrique

swantonbomb a écrit :

J’identifie 4 moyens pour acquérir un capital suffisant pour assurer une rente correcte:

il faudrait rajouter "gagner gros au loto ou à un autre jeu de hasard", "avoir un job avec un revenu réellement énorme (genre footballeur, chanteur à succès, trader, écrivains à gros droits d’auteur, …)", ainsi que les combinaisons de ces 6 possibilités.

Dernière modification par GoodbyLenine (29/06/2011 03h33)

swantonbomb a écrit :

J’identifie 4 moyens pour acquérir un capital suffisant pour assurer une rente correcte:

1/ faire des études pour obtenir un job a responsabilité et viser une rémunération d’au moins 5kE mensuelle:
stratégie: vivre avec 40 % de ses revenus et placer, investir le différentiel pendant 20 ans.
avantages: technique reproductible pour quiconque de volontaire s,en donnant les moyens
inconvénients: se sacrifier et mener une vie de chien pendant 20 ans pour épargner chaque sou. Maintenir le cap physiquement et moralement dans cet objectif dans un poste a forte responsabilité durant deux décennies peut causer de sérieux troubles au quotidien.

Cette solution est celle suivie par la plupart des personnes se constituant un joli patrimoine. Il ne faut pas se leurrer : il faut pour construire un patrimoine solide des flux d’épargne réguliers permettant de lisser les investissements dans le temps. Ceci permet de limiter les effets liés à un effondrement des marchés. A titre personnel, mes flux d’épargne (et de plus en plus de dividendes et PVs) me permettent de lisser l’investissement dans la durée et d’augmenter significativement la performance (en mobilisant le cash en cas de baisse sur un titre par exemple).

Sur l’aspect vie de chien, je suis moyennement d’accord. Si on vit de manière raisonnable mais sans se priver, on peut épargner environ 40% de ses revenus après impôt (si on n’a pas d’enfant) si on est cadre de bon niveau (sans appartenir à une DG).

InvestisseurHeureux a écrit :

Cas 5 - Julien, ingénieur : 815 M€ à 33 ans
! Ingénieur ? Là je me dis, a quel prodige de l’investissement boursier ou immobilier va-t-on avoir à faire pour avoir 815 M€ à 33 ans. Et bien non ! Julien est expatrié avec un salaire annuel de 150 k€ quasi net d’impôt (statut expatrié). Il a aussi un logement de fonction, couverture maladie 100% et budget voyage de 20 k€. Donc 150 000 € d’argent de poche. :-)

Ce n’est pas plutôt 815k€ ?

swantonbomb a écrit :

1/ faire des études pour obtenir un job a responsabilité et viser une rémunération d’au moins 5kE mensuelle:
stratégie: vivre avec 40 % de ses revenus et placer, investir le différentiel pendant 20 ans.
avantages: technique reproductible pour quiconque de volontaire s,en donnant les moyens
inconvénients: se sacrifier et mener une vie de chien pendant 20 ans pour épargner chaque sou. Maintenir le cap physiquement et moralement dans cet objectif dans un poste a forte responsabilité durant deux décennies peut causer de sérieux troubles au quotidien.

Selon le job, ce n’est pas tenable 20 ans. Je pense en particulier aux plateformes pétrolières (mer du Nord…) et les pays dangereux où on est en base vie (Nigéria, Angola…)…

Je fais quelque chose "d’équivalent" depuis quelques années… J’ai au moins 5k€ et j’épargne 90% à 80% chaque mois. Le turn over est important et certains personnes finissent "mal".

Pour les autres job, un peu plus "normaux", en France il faut avoir les bons diplômes pour accéder aux bons réseaux. Pour viser ta configuration, il faut se retrouver, par exemple, "quant" en banque (école d’ingénieur ou école de commerce de bon rang + master finance qui va bien) ou avoir enchaîné bonne école d’ingénieur/de commerce puis MBA…

@Super Pognon on peut avoir de bon salaires en France, sans MBA

Un conseiller clientèle en banque qui tourne bien au niveau vente peut avoir :
- 32 k€ brut
- 10 k€ de primes
- 5 k€ d’intéressement
- 1 loyer payé si il est mobile

Ceci offre donc quelques perspectives pour un métier qui embauche en masse.

Sinon, on a l’audit et le conseil qui offrent des salaires intéressants au bout de quelques années. Mais le rythme de travail peut être intense (j’en sais quelque chose).

Globalement, en étant bon dans son job et avec un niveau d’étude BAC+5 (bonne Université, école d’ingénieurs ou de commerce), on peut arriver à 4000 € net par mois au bout de 5-6 ans de carrière. Ce qui est difficile c’est de passer le cap d’après, c’est à dire la barre des 100 k€ bruts par an. Là il faut en plus un bon réseau et tomber sur les bonnes opportunités ce qui implique une petite part de chance.

Il ne faut pas voir le seul salaire mais le package complet. Mon conseiller clientèle (exemple réel et assez classique de jeunes diplômés performants) touche l’air de rien un package de plus de 50 k€ si on intègre le loyer payé (en général, indemnité de 500 à 600 € par mois, négociable). Et je ne compte même pas les autres plus : un CE généreux, les gains lors de challenge commerciaux en chèques cadeaux, les taux privilégiés pour emprunter, les droits d’entrées et frais de gestion à taux réduit sur AV, le PEE largement abondé…

Il existe d’autres professions intéressantes comme on le notait, l’audit et le conseil mais avec un rythme assez élevé. Grosso modo, c’est du 9h - 20h avec des pointes plus tardives quand on devient manager afin de s’occuper de la vie du cabinet, du recrutement, des propositions commerciales…

Enfin, j’ai en effet l’impression que l’industrie paye moins bien (l’écart atteint je pense 20% avec le conseil ou l’audit après 3-4 ans d’expérience) mais il faut voir plusieurs aspects :
- Le fixe est souvent plus faible mais les primes, intéressement, PEE doivent entrer dans ton calcul. Certains industriels sont d’ailleurs assez généreux de ce point de vue. Ceci permet de rattraper une partie de l’écart de salaire initial
- La valeur du salarié de l’industrie me semble plus simple à estimer et à valoriser dans la durée. Dans mon cas, je ne sais pas forcément comment je pourrai rebondir dans quelques années si je veux arrêter le conseil. L’internalisation n’est pas si simple, d’autant que je ne suis pas un IT
- Le rythme de travail est en général plus calme, même si cette différence tend à s’estomper
- Un salaire (et un rythme) plus élevé se traduisent par une imposition plus forte (logique) mais aussi par des coûts annexes. On n’a plus le temps de faire certaines tâches, on délègue donc. Ce qui a un coût.

Je relance le sujet:

Personne dans le forum depuis 2011 n’est devenu rentier par ses investissements?

Apple ou d’autres 100 baggers ont rendu des gens assez "riches" pour devenir rentier non?

Bono le chanteur de U2 aurait gagné 800 millions avec Facebook mais il a investi 54 millions. On ne joue pas dans la même cour.

Maintenant on peut être rentier avec moins!
Je pense d’ailleurs que certains de ce forum qualifient tout à fait, mais avec toutefois une part importante de revenus issus de leur travail avant d’obtenir l’effet boule de neige. Difficile de devenir rentier sans hériter ou sans avoir un travail rémunérateur.
Il faut sinon jouer au poker ou faire du trading en étant chanceux, ce qui n’existe pas dans la vrai vie.