Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle

Eldoradoimmo a écrit :

régime réel simplifié ou non

Très concrètement, ça change quoi ?

Bonjour,

Merci de cette excellente synthèse qui m’aurait été fort utile au démarrage de mon activité de LMNP il y a quelques mois…

Je me permets juste d’apporter une petite précision concernant les modalités d’amortissement du logement dans le cadre d’un régime d’imposition au réel. 

En effet, selon la localisation du bien, la quote-part représentative du terrain non amortissable peut être très différente du taux de 15% que vous prenez dans votre exemple.

Comme indiqué dans un autre sujet, l’administration fiscale est parvenue à démontrer, dans un litige l’opposant à un contribuable, que cette quotité était de 40% (le litige en question portait sur un immeuble haussmannien situé dans les beaux quartiers de Paris - pour ceux que la lecture d’arrêts sur Légifrance ne rebute pas, voici la référence de l’affaire : CAA Paris, 5 octobre 2015, n°13PA00961).

De même, attention à la durée d’amortissement : sauf à ce que la construction soit en papier mâché, celle de 20 ans retenue dans votre exemple risquerait en effet d’être remise en cause par le fisc (dans sa doctrine, l’administration vise plutôt des durées de 50 ans, voire 80 ans…).

Au global, on peut parfois se retrouver dans une situation où le régime réel est finalement moins favorable que le régime micro.

Je reprends le fil de ce sujet après avoir appris que l’arrêt (CAA Paris, n°13PA00961, 13 mars 2014), cité dans mon précédent message, avait été annulé par le Conseil d’Etat (CE, n°380400, 15 février 2016).

Dans cet arrêt de cassation, ainsi que dans un autre rendu le même jour (CE, n°367467), le Conseil d’Etat invalide la position de l’administration, auquel les juges de première instance et d’appel avaient donné raison, et livre la méthodologie à retenir pour déterminer la quote-part du terrain non amortissable.

Ceux qui sont intéressés pourront utilement consulter les arrêts sur Légifrance, mais attention à ne pas nourrir de trop grand espoir sur l’exploitation qu’ils pourront en faire dans le cadre de leur activité de loueur en meublé : le Conseil d’Etat ne juge pas l’affaire au fonds et renvoie les parties à nouveau devant la cour administrative d’appel pour que le différend puisse être tranché définitivement. La lecture de ces arrêts ne permet donc pas d’avoir une indication d’une quote-part représentative du terrain susceptible d’être accepté par le fisc dans la capitale puisque les affaires en question portent sur des immeubles parisiens (pour info, il est toutefois question dans une des deux affaires d’une quotité de 30% représentative de la valeur du terrain que l’administration a trouvée insuffisante ; l’immeuble en question est situé dans un quartier huppé de Paris).

Sans surprise, on peut en conclure que la détermination de la valeur du terrain est un exercice inaccessible pour la plupart d’entre nous et sans doute même pour un expert-comptable qui n’aurait pas une solide expertise en la matière (et accès, par la même occasion, à la base de données de l’Association Française des Sociétés d’Expertise Immobilière citée par le rapporteur public dans ses conclusions).

Ceci étant, en regardant les quotités représentatives du terrain que l’administration conteste (30% dans le cas listé supra), j’ai de sérieux doutes quant à l’intérêt d’opter pour un régime d’imposition au réel dans la plupart des quartiers de Paris (pour un investissement dans le 16ème, les simulations que j’avais faites avec un taux de 40% m’avaient démontré que le régime micro-BIC m’était plus favorable, en dépit des importants travaux effectués). Mais nous sommes bien d’accord que Paris n’est pas la France et que le régime réel est sans doute intéressant ailleurs sur le territoire.

Ross a écrit :

pour être sur de mes calculs, la CSG s’applique bien sur 100% des loyers sans abattement ?

Les prélèvements sociaux s’appliquent bien entendu

J’avais lu, APRES abattement

Bien évidemment le reste n’est pas imposable
Cdt

Bonjour,

Vous avez une bonne démarche, vous essayez de prendre toutes les charges en compte… et ce n’est pas si courant
vous ne vous arrêtez pas à la rentabilité brute, c’est excellent

pour ce qui est de vos calculs, pour l’amortissement vous êtes un peu pessimiste
Cela donne plutôt un amortissement sur 20 ans
soit 50 000 € / 20 ans / 12 mois = 208 €/mois

par contre, pour les prélèvements sociaux, à mon sens, c’est 15.5% et point barre, et encore heureux si ce n’est pas le RSI
si vous avez une astuce pour ne pas payer la CSG, expliquez nous, nous sommes preneurs !

Vous n’avez pas ailleurs pris en compte l’achat et l’amortissement des meubles

avez vous des travaux de prévus ? dans l’appartement et dans la copro ?

Bien à vous

Deux erreurs :
- en meublé, le chiffres d’affaires est égal aux recettes, c’est à dire loyer + charges locatives. Si les 70 € que vous indiquez sont bien des charges locatives, et avec votre hypothèse de 11 mois par an, vos recettes sont 480x11 = 5280 €. S’y ajoute tout ce que vous pourriez percevoir en positif (subventions, remboursement…). Des recettes quoi.
Au réel, vous pouvez ensuite déduire l’ensemble des charges, y compris le mois de non location, ce qui ferait 70x12 =840 €.

- Concernant la CSG, l’année d’après, vous pouvez déduire 5,1 % de vos revenus imposables. Vu que vous êtes à 30 % de TMI, vous aurez une économie d’impôts de 30%x5,1% = 1,53 %. Donc les PS restant à charge sont à 13,97 % quand on a un TMI de 30 %.

3/e) Des charges supplémentaires par rapport à une location nue
Vous aurez à vous acquiter :
- de la CFE, dont le calcul est parfois étonnant et imprévisible. (lien pour avoir la CFE dans votre ville).
- de l’acquisition puis du remplacement du mobilier
(- des frais d’expert comptable et de centre de gestion agréé. Le CGA permet de ne pas avoir un bénéfice majoré de 25%, et également d’avoir ses frais de comptable déduis de son IR dans la limite de 915€… en tous cas à l’instant où ces lignes sont écrites. C’est pourquoi nous mettons ces dépenses entre parenthèses, car ces frais sont en fait déduits de votre IR)

Pour information, attention car au dessus de 32600€ de chiffres d’affaires, on a plus le droit à la réduction des 915€ de frais de comptabilité.

Bonjour,
J’ai une question plus précise à ce sujet, est ce que les travaux avec une tva à 20% sont amortissables en lmnp ?

Attention : ce n’est pas le statut LMNP qui détermine si vous pouvez ou pas récupérer la TVA.

Le régime de TVA dépend de la disponibilité de 3 des 4 services para-hoteliers prévus dans les textes : petit dej, réception de la clientèle , nettoyage regulier des locaux, fourniture du linge de maison. Pour un même LMNP il peux même y avoir des régimes de TVA différents sur différents biens immobiliers !

Bonjour,

Tres bonne idée cette synthèse, même si le post initial date un peu.

Je vais prochainement investir dans un bien loué afin de le loué en LMNP, au réel. Je me pose cependant une question par rapport à la déduction des frais de notaire.

Imaginons que l’achat se fasse cette année (2017) et qu’il y a pour 6 mois de travaux, la location ne commencera donc que réellement en 2018.
Les frais de notaire seront donc déduit lors de l’exercice 2018 ou faut-il déjà les déduire pour l’exercice 2017, meme en ayant aucune recette ? Avez-vous déjà eu ce cas ?

Qui peut m’éclairer sur ce point ?

D’avance merci !

Bonjour et merci pour cet excellent fil.

Etant neophyte j’ai deux questions très pratiques car je suis encore dans le flou…

1° CGS
Pas clair pour moi dans mes différentes lectures, la CSG est exigible sur le résultat ou sur les recettes ?
Je comprends que l’assiette de la CSG est le résultat (donc pas de CSG si déficit).

2° Passage location nue au statut de LMNP

Je pense faire l’acquisition d’un studio sur lille et déclarer mon activité en LMNP pour ce bien.

Comment rattacher un autre studio déjà loué en nu, est-ce possible après bien entendu le meubler ? Je comprends qu’il faut à minima attendre 3 ans après avoir généré un déficit foncier.