ElBigso : étude de cas immobilier (1er investissement locatif)

Merci Frédéric pour votre réponse.
Effectivement, vos exemples viennent conforter le constat qu’entre brut et net, il y a un delta important qui peut résulter d’une rentabilité finale somme toute "moyenne" par rapport au travail demandé par la gestion d’un tel investissement.
Et il reste des complications possibles comme les vacances immobilières ou les problèmes de locataire (même avec une assurance)…

Quel est votre avis sur les SCPI ?
J’ai lu que certaines SCPI (Accès Valeur Pierre pour ne pas la citer) ont pu maintenir en 2015 un taux de redistribution d’un peu plus de 5%, ce qui semble très bon par rapport à la conjoncture.
Par ailleurs, ce type d’investissement est bien plus facile à gérer, non ?

Les SCPI différent par :

- les frais d’entrée assez élevés
- frais qui obligent de conserver sur le très long terme ces SCPI pour ne pas impacter le rendement
- l’absence totale de souci de gestion (la SCPI le fait pour vous, c’est du "zéro tracas : pas de travaux à gérer, de stress lié à la vacance locative…)
- absence de souci qui se paye par un rendement bien moins élevé que dans le meilleur investissement locatif en direct

Bonjour et bienvenue
pour calculer la rentabilité d’un bien, vous pouvez aussi utiliser l’outil développé par un membre du forum: rendementlocatif.com. Il vous permettra d’affiner considérablement vos estimations.
N’oubliez pas aussi que vous pouvez améliorer un peu la rentabilité de votre bien en faisant de la location saisonnière l’été (si la demande existe) en plus de la location meublée étudiante sur 9 mois.

Dans le cas des SCPI, avez-vous besoin maintenant des revenus de ces SCPI ?
Ou pouvez-vous vous en passer pendant par exemple 10 ans ?

Si oui, vous pouvez aussi penser à les acheter en nue propriété :
- vous les achetez cash maintenant
- comme vous ne percevez pas les revenus pendant une durée fixée d’avance , vous n’êtes pas imposés dessus
- comme vous ne percevez pas les revenus, vous les achetez moins cher avec un discount (30-35% assez souvent)
- au bout de la durée fixée, vous êtes intégralement propiétaire et commencez à percevoir des revenus en étant imposé dessus.

Pour le studio, plus il y a de travaux, plus vous pourrez déduire de vos revenus et donc être moins imposé. Attention, il y a quand même des limites à ne pas dépasser par an.

ElBigso a écrit :

@Gunday :
Je note pour le Remb. anticipé de la RP, option non envisagée mais à voir ! Quid d’amputer par exemple 40K€ à la somme dispo. Le but est alors de se libérer plus tôt de cet emprunt principal selon vous, c’est bien ça ? On joue donc sur une stratégie à long terme

Je considère le remboursement d’emprunt comme une charge.
Donc j’ai tendance à essayer de m’en débarasser au plus vite!

Un autre point est la fiscalité.
Si vous investissez 120k€ à 5% (en SCPI par exemple), vous obtiendrez 500€ par mois, que vous devrez déclarer.
Vous pouvez effectivement jouer sur du meublé, mais cela nécessite des efforts complémentaire.
Tandis qu’en remboursant sa RP, l’effort est faible, il n’y a pas de fiscalité supplémentaire.
Surtout que si je regarde votre emprunt, 950€ à 4% sur 17 ans, je trouve un CRD de 135k€.
Dis autrement, cela vous rapporterai 950€/mois en plus net d’impôts.

Attention, je ne dis pas que c’est la meilleur solution, mais c’est ma préférée!

ElBigso a écrit :

@Maxicool :
Oui, je pense que nous pourrions sans trop de soucis aller par exemple 10 ou 20 K€.
En nue propriété, je trouve ça un peu spécial. C’est une solution courante ?

Oui et non.
C’est courant pour les personnes payant beaucoup d’impôts et souhaitant décaler la perception des loyers à leur départ en retraite par exemple.
C’est aussi pas mal pour ceux qui n’ont pas besoin immédiatement des loyers : ils achètent plus de part avec le même montant et donc ont à terme plus de loyer.

Ayant un tableau Excel pour comparer offre initiale, offre zen cas de rachat ou de rénégociation, donnez moi le détail de votre prêt :

- montant initial
- date du prêt
- durée et taux d’emprunt
- coût de la garantie
- échéance
- taux de l’assurance, sur 1 ou 2 têtes à 50 % 100%
- CRD actuel
- montant des intérêts sr 6 mois

et je vous indiquerez clairement ce que vous pourrez y gagner avec un taux de prêt plus avantageux.

Pour les frais de garantie, c’est la caution (Crédit Logement…).

Selon les infos données ci-dessus, je trouve un montant mensuel à payer de
909,83 soit 27,42 (assurance) + 882,41 (échéance)

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EDIT : résultats des courses ?

En cas de rachat, les IRA à payer à la banque seraient de 2666,99 euros
(6 mois d’intérêt entre mars 2016 et août 2016)
Les 3% du CRD sont de 4004,98 euros, donc il faut appliquer la règle des 6 mois.

A l’heure actuelle, il faut reste 212 échéances, soit un prêt sur 17,6 ans.

Cas 1 : on imagine tout d’abord une renégociation du prêt dans votre banque…
> pas d’IRA à payer
> seulement des frais de dossier (j’ai mis 250 euros)
> maintien de la durée (212 échéances)
> vous conservez la même garantie et la même assurance

Je me suis basé sur le site meilleurstaux.com, région Sud Ouest (prêt  sur 20 ans) :
- excellent taux : 1,78%
- très bon taux : 1,95%
- bon taux : 2,15%

SI Taux fixe de 2,15% : gain total = 25916,17
SI Taux fixe de 2,35% : gain total = 23230,73
SI Taux fixe de 2,50% : gain total = 21198,87
SI Taux fixe de 2,75% : gain total = 17777,64
SI Taux fixe de 3,00% : gain total = 14314,68

SI Taux fixe de 1,75% : gain total = 31205,17
SI Taux fixe de 2,00% : gain total = 27912,72

Le gain augmente si l’on suppose que vous placez l’argent que vous ne mettez plus dans votre emprunt sur la durée du prêt (sur un PEL, une assurance-vie…).
Je peux aussi vous calculer ces gains avec tel ou tel placement à autant d’intérêt.

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Cas 2 : on imagine maintenant un rachat du prêt dans une AUTRE banque…
> IRA à payer : 2688,92 euros selon ma feuille Excel
> à nouveau des frais de dossier (j’ai mis 250 euros)
> nouvelle assurance (j’ai gardé le même taux que le prêt initial)
> maintien de la durée (212 échéances)
> nouvelle garantie (Crédit Logement sur le CRD : coût 900 euros environ)

Je me suis basé sur le site meilleurstaux.com, région Sud Ouest (prêt  sur 20 ans) :
- excellent taux : 1,78%
- très bon taux : 1,95%
- bon taux : 2,15%

SI Taux fixe de 1,75% : gain total = 28462,33 (échéance avec assu : 766,60)
SI Taux fixe de 1,95% : gain total = 26011,57 (échéance avec assu : 779,01)
SI Taux fixe de 2,15% : gain total = 23353,33 (échéance avec assu : 791,55)
SI Taux fixe de 2,35% : gain total = 20667,89 (échéance avec assu : 804,22)
SI Taux fixe de 2,50% : gain total = 18636,03 (échéance avec assu : 813,60)

Forcément, en cas de rachat, la nouvelle banque vous proposera mieux que votre banque d’origine, surtout si vous lui amenez vos salaires, livrets, etc…

Dernière modification par maxicool (04/02/2016 15h18)

Calculs ci-dessus.
Avec la bonne échéance initiale de 919,89

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Cas 3 : on imagine maintenant un rachat du prêt dans une AUTRE banque…
> IRA à payer : 2688,92 euros selon ma feuille Excel
> à nouveau des frais de dossier (j’ai mis 250 euros)
> nouvelle assurance (j’ai gardé le même taux que le prêt initial)
> maintien de votre échéance actuelle (919,89 euros)
> prêt en conséquence raccourci
> nouvelle garantie (Crédit Logement sur le CRD : coût 900 euros environ)

Je me suis basé sur le site meilleurstaux.com, région Sud Ouest (prêt  sur 20 ans) :
- excellent taux : 1,78%
- très bon taux : 1,95%
- bon taux : 2,15%

SI Taux fixe de 1,75% : gain total = 34411,63 (échéance avec assu : 919,81)
SI Taux fixe de 1,95% : gain total = 31916,56 (échéance avec assu : 919,81)
SI Taux fixe de 2,15% : gain total = 29348,03 (échéance avec assu : 919,81)
SI Taux fixe de 2,35% : gain total = 26632,34 (échéance avec assu : 919,81)
SI Taux fixe de 2,50% : gain total = 24490,70 (échéance avec assu : 919,81)

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Etant donné les sommes en jeu, je ferais rapidement :

1/ une demande de rachat de prêt auprès d’un ou deux courtiers, afin de voir le meilleur taux que vous pourriez espérer avoir dans ce cas

2/ une comparaison avec ce que votre banque pourrait vous proposer (elle ne vous proposera pas aussi bien que le courtier, car elle n’a rien à y gagner - vous pouvez imaginer je pense une offre à +0.50 ou +0.75 par rapport à celle du courtier)

Rebonjour à tous,

Petit récapitulatif de la situation d’origine et l’actuelle.

> Nous pensions acheter un appartement locatif pour étudiant avec l’argent reçu par de la famille.
> Suite aux discussions ici même, changement de stratégie : option prise sur un important remboursement anticipé du prêt de la RP + renégo du taux par la même occasion.

Aujourd’hui…

Après avoir vu 3 banques différentes :
- 1 hors sujet complet (taux de rachat à 3.15 !)
- 1 plutôt bien mais frais bancaires courants (tenue de compte, etc…) élevés
- 1 bien, frais même un peu plus bas qu’actuels

La 3è banque nous conseille ceci : sur les 133K€ à rembourser, faire du Remboursement Anticipé, puis ils rachètent ce qu’il reste.
Nous pensons faire un RA de 80K€.

Après négo, cette banque nous propose donc un prêt de la somme restante à un taux de 1.05% puisqu’on peut passer sur une durée de 5 ans.

Je pense qu’on va s’orienter sur ça.

Nous voyons notre banque actuelle samedi mais je ne suis pas certains qu’ils puissent proposer aussi bien…

Cette solution est vraiment intéressante car elle offre la perspective d’avoir soldé notre prêt immo avant nos 40 ans et nous permettra donc de réfléchir à d’autres investissements et placements !

Encore un merci à gunday et maxicool pour leurs bons conseils.

Dans le contrat, il y a bien la clause standard (6 mois d’intérêt ou 3% du restant dû)

D’autant que vu qu’on va leur demander de renégocier le taux et qu’on va les mettre en concurrence avec d’autres banques, je ne pense pas qu’ils vont nous les offrir…

Ceci étant, ça peut être un moyen de pression "Nous renégocions actuellement le rachat de ce crédit, toutefois, si vous consentez une révision de votre taux (à 2 ou 3% sur le restant (sachant qu’on est à 4.22% chez eux actuellement ça me semble compliqué pour eux de faire plus bas)) et nous dispensez des IRA, nous pourrions envisager de rester chez vous"…

Bonjour ElBigso, Gunday et tout le monde en général.
Nous venons de renégocier un prêt auprès d’une banque dont le ne citerai pas le nom (le Crédit Mutuel ). Octroyé en 2013.
Emprunt initial: 3,75.
Revu à 2,75 %
+ (cerise sur le gâteau) Pas d’IRA en cas de remboursement sur fonds propres !

En ce qui concerne votre trésorerie, perso j’opterai pour une autre solution. Surtout après renégociation de votre prêt.
L’investir dans votre RP entraînerait certes une diminution de vos échéances, mais ce serait comme si vous placiez votre argent à la banque au taux qui vous a été consenti par l’établissement en question. Il y a certainement mieux à faire.
Je les garderai au chaud momentanément.
Outre le fait que vous seriez en position de force par rapport à un vendeur pour négocier l’achat d’un studio ou appartement (possibilité le cas échéant de signer un compromis sans condition suspensive de financement) avec une baisse importante de prix à la clef car vous auriez le temps pour vous ainsi qu’ un marché clairement favorable aux acquéreurs (et vous n’auriez à solliciter personne pour un dépôt de garantie demandé par une agence ou un notaire), vous seriez aussi en position de force (à votre échelle, évidemment) par rapport à n’importe quelle banque. Qui, outre un apport personnel réel (le minimum possible), a toutes les chances de vous demander au moins de placer un peu de sous chez elle (ouverture d’un livret…).
Compte tenu des rendements qui doivent être possible sur CLERMONT ou autour, une telle alternative me semble envisageable.
J’irai plutôt voir du côté des petits immeubles entiers (pour éviter la copropriété), avec travaux (déficit foncier), de quelques appartements (mutualisation du risque sur plusieurs locations).
Qu’en pensez-vous ?