Rivoli Avenir Patrimoine : vos avis sur cette SCPI (Amundi Immobilier)

Vous ne vous êtes pas présenté mais vous n’êtes pas non plus nouveau sur le forum; lisez les files sur les SCPI il y a beaucoup d’infos sur ce forum!

À ma connaissance seules les SCPI fiscales sont à durer de vie définie (lié à l’avantage fiscal), les autres et la majorité des SCPI n’ont pas de durée de vie (et je ne sais pas où vous avez été pêcher cette idée, pas en lisant un peu ce forum en tous cas).

Réponse intéressante et intelligente, merci.

A vrai dire je pensais plus particulièrement à la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine qui m’avait l’air pas mal, mais dont la durée de vie limitée à 25 ans avait tendance à me refroidir.

Sauf erreur de ma part, il ne s’agit pas là d’une SCPI fiscale.

Je crois qu’elle a plus d’une dizaine d’années, d’où mon interrogation.

Dernière modification par JBeurer (09/02/2016 00h48)

Dans les statuts de cette SCPI c’est vrai qu’il est mentionné ceci:

INTRODUCTION / 1. Préambule / 1.1 Renseignements sur les fondateurs:
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE (la “SCPI”) avait été créée, pour une durée de 25 ans, le 20 décembre 2001 sous forme de société civile immobilière au capital de 15.000€ divisé en 100 parts de 150€ chacune, détenues intégralement par CRÉDIT LYONNAIS ASSET MANAGEMENT IMMOBILIER.

Ensuite sur le site de Amundi on lit ceci:
"Durée de vie statutaire de la SCPI:    25 ans (sauf prorogation ou dissolution anticipée décidée en assemblée générale extraordinaire)"
J’aurais tendance a penser comme Stephane que cela ne doit donc pas constituer un obstacle mais peut-etre y a-t-il une explication sur cette durée de 25 ans qui prend donc fin en décembre 2026 en l’état actuel des choses.
PS: GBL m’a devancé, ca laisse tout de meme une incertitude sur cette durée bien que théorique de 25ans.

D’accord avec la dernière intervention de Stephane surtout que la SCPI verra sa durée prolongée au delà des 25 ans des statuts.
RAP est une SCPI avec un patrimoine de qualité mais il est fortement conseillé de diversifier dans plusieurs SCPI. Vous pouvez ainsi panacher entre SCPi "historiques" et/ ou "anciennes" avec des SCPI un peu plus récentes et dynamiques.
Toute cela dépend aussi bien de votre montant d’investissement que de vos choix dans votre stratégie d’investissement.

VNC c’est la valeur nette comptable. Pour le reste je vais regarder de mon coté.

Surin a écrit :

Bonjour,
J’ai lu cela aujourd’hui dans une ancienne discussion:

Après vérification je trouve un immeuble au 136 av des Champs Elysées avec une VNC de 46,6 millions d’euros en page 20 du RA 2015.
Qu’est ce que la VNC? Confirmez-vous que ce qui est écrit dans la discussion est faux? Cet immeuble représentant moins de 3% du patrimoine?

L’immeuble des Champs Elysées représente 3.55% du patrimoine en Valeur Nette Comptable, mais il y a des immeubles encore plus cher : exemple 3-5 Rue St Georges à Paris pour 48,6 M€

La valeur nette comptable des immobilisations locatives est égale à la valeur bilantielle de l’état du patrimoine (page 25): elle correspond au coût d’achat historique retraitée des agencements et ne fait pas l’objet d’amortissement (page 27). Donc elle peut varier d’une année sur l’autre ex  du 136 des Champs Elysées : 46 214 580 € (2013), 46 600 633 (2015) soit + 386 053 €

La valeur de réalisation est égale à la valeur vénale du patrimoine immobilier découlant des expertises auxquelle s’ajoute celle des actifs non immobiliers de la SCPI, sous déduction de ses dettes.

La valeur vénale est la valeur estimée du patrimoine ; On n’a pas la valeur vénale détaillée de chaque immobilisation locative, mais la valeur globale.
Cordialement

Quelques remarques :
   -  les acquisitions à un niveau de rendement immobilier de 5% (quand le patrimoine existant a un meilleur rendement moyen) doivent diluer les anciens associés (le recours à des emprunts pourrait compenser un peu, mais la SCPI y a eu peu recours) et faire diminuer le résultat net par part à l’avenir (hors effet des reprises de provision). Avec une collecte nette vers 20% de la capitalisation, l’effet peut être significatif.
   - les acquisitions ont été faites longtemps après la collecte, ce qui va aussi dans le sens d’une collecte dilutive.

La hausse du prix des parts en 2015 a partiellement limité cet effet pour l’avenir. Toutefois, il ne serait pas inutile de récidiver, voire d’augmenter le délai d’entrée en jouissance des nouvelles parts. Une alternative serait d’anticiper les investissements sur la collecte, et d’investir en utilisant plus d’emprunts (mais pour le faire, il faut trouver assez de bons immeubles où investir…).

Je pense que la VNC n’est pas pertinente  pour évaluer la part que représentent les immeuble de Paris QCA dans cette SCPI (surtout quand il y a des immeuble acquis il y a longtemps, et d’autres récemment), et que c’est la valeur d’expertise qu’il faudrait utiliser.

Je résumerais mon sentiment sur cette SCPI de la manière suivante :
   - patrimoine de grande qualité (mais avec un rendement sur valeur d’expertise modeste)
   - distribution non couverte par le résultat net (depuis + de 5 ans, et pour longtemps encore) dépendant donc de distribution de réserve et de réalisation de plus-values (mais cette SCPI a du potentiel à ce niveau)
   - prix de part élevé et rendement faible (4.3% brut), en relation avec la typologie du patrimoine
   - volonté de la SG de continuer à collecter beaucoup, et difficulté à trouver tôt de bons immeubles où investir 
   - peut faire partie d’un fond de portefeuille de SCPI … mais n’en attendez pas des étincelles.

La hausse du prix des parts en 2015 a partiellement limité cet effet pour l’avenir… il ne serait pas inutile de récidiver, voire d’augmenter le délai d’entrée en jouissance des nouvelles parts

Tout a fait d’accord d’autant que la valeur de reconstitution augmente cette année.

considérer les revenus issu des SCI comme des revenus foncier et non financier

Il me semble t’il qu’il y a une subtilité sur ce point: 

Dans le compte de résultat, le produit des SCI est classé comme un produit financier (3% environ par rapport aux produits de l’activité immobilière)

Dans le tableau imposition par part, les revenus financiers (0,003) ne représentent que 3 pour mille des revenus fonciers, je pense donc que le revenu des SCI est considéré comme un revenu foncier (transparence fiscale des SCI)

Donc la résolution 11 me semble contraire aux intérêts des possesseurs de part, c’est simplement pour assoir la commission de gestion de la SG sur les revenus des SCI, et je pense qu’il faut voter contre si, comme le dit ddazin, il n’y a pas rétrocession des commissions de gestion des SCI gérées par Amundi (sinon, empilage classique de frais de gestion)

GoodbyLenine a écrit :

lorsque 100% de ce que les nouveaux associés apportent est consacré à délivrer le rendement, ça s’appelle un Po…i).

Rhooo… Po…i ! Le Gros mot sur ce forum (rire)

Gageons que cette belle SCPI "bon père de famille" ne s’amuse pas à ce genre de chose…

Voici une synthèse de notes prises lors de l’AG de Rivoli Avenir Patrimoine du 8 juin 2016 :

Environ 50 associés ont assisté à cette AG Ordinaire. Avec les pouvoirs et les votes exprimés par correspondance, ils représentaient 37% des parts de la SCPI. Le quorum pour l’AG Ordinaire (25%) était atteint, mais pas celui de l’AG Extraordinaire qui sera reconvoquée. Les scrutateurs ont été ORADEA et VIVERVE & CO.

Toutes les résolutions de l’AG ont été approuvées.

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2015, on a pu noter :

Jean-Marc Coly (DG récemment arrivé chez Amundi Immobilier) a présenté son analyse du marché où évolue la SCPI. Pour lui, le marché immobilier va bien/mieux, mais reste dépendant d’une économie pas encore en franche reprise. Ceci se matérialise par une reprise qui a déjà démarrée, et qui laisse entrevoir une augmentation (certes lente) des loyers et du TOF. Ceci s’accompagnera de taux en légère hausse, donc une potentielle baisse ou relative stabilité de la valorisation des immeubles.

La collecte à ce jour est investie, et la société de gestion trouve des biens satisfaisants, à un rendement moyen de 4.5 à 5%. Ceci inclus des biens "premium" dans Paris QCA à 3.5-4.0% comme des VEFA en blanc à proximité du périphérique à 6-7%. A noter de nombreuses acquisitions via SCI, partagées avec d’autres fonds d’Amundi.

La SCPI va investir à l’étranger (même UK étant évoqué), et a obtenu l’autorisation de l’AG pour le faire. Ceci permettra de cibler un marché plus large (250Mds€ vs 25 Mds€ en France), la cible privilégiée restant les biens QCA de grandes villes (par ex les 6 grandes villes d’Allemagne qui font 75% du marché de 45 Mds€ en Allemagne)

Le CS a mis l’accent sur le gros volume de la collecte 2015, qu’il a été difficile d’investir, même si ça a finalement pu être fait tout en restant sur des immeubles très qualitatifs, et sur le gros RAN.

Pour 2016, il y a un programme d’arbitrage conséquent (80 M€ d’immeubles à céder), une collecte toujours soutenue (déjà 120M€ collecté à fin mai) mais déjà investie, un un résultat attendu vers 11.60€/part (avec LTV vers 20%), et une distribution attendue vers 12.001€/part.

A des questions il a été répondu (j’ai pu oublier une partie des réponses) :
Q: La distribution diminue par rapport aux 12.50€/part d’avant, ce qui est décevant R: De fait, le résultat est significativement inférieur à 12.50€ depuis des années. Il y a cependant un espoir de revenir à 12.50€ si une hausse des loyers se confirme.
Q: Comment se négocient les relocations  ? R: Plutôt à la baisse.
Q: Quelle stratégie pour maitriser la collecte ou protéger les anciens porteurs ? R: Investir en anticipation de la collecte avec des financements court terme.
Q: Est-il à nouveau possible d’investir sur a SCPI en nu-propriété ? Il semble que la SCPI n’acceptait plus d’émettre des nouvelles parts (de cette SCPI à capital variable) avec un démembrement temporaire (invoquant un risque juridique/fiscal; j’imagine en relation avec le fait qu’un vendeur d’usufruit temporaire est imposé sur le prix de vente comme revenu foncier), et imposait que ce soit fait via une "structure" (non imposée à l’IR) achetant les parts avant d’en revendre la nue-propriété et l’usufruit temporaire aux investisseurs finaux (moyennant des frais supplémentaires, ne serait-ce que pour payer les droits au trésor public). Ceci n’est accessible qu’au client le demandant expressément à son conseiller.
Q: Pour les investissements à l’étranger, quels pays hormis l’Allemagne, et quels volumes ? R: UK (mais pas cette année), Pays-Bas, Autriche, Rép Tchèque, Italie, Espagne, mais pas la Pologne. Ca pourra aller jusqu’à 25% de la capitalisation de la SCPI d’ici 3 ans.
Q: L’immobilier est-il en surchauffe ? R: Non. Il l’est au niveau de certains paramètres (volume de capitaux souhaitant s’investir, bas niveau des taux), mais pas sur d’autres : niveau des loyers (20% plus bas qu’en 207), économie pas en haut de cycle avec des taux de vacance faibles, prime de risque (sur le taux sans risque) voisin de 350 pts (bien au dessus des 200pts "normaux" et de sa valeur négative de 2007).

et cela risque de ne pas s’arranger, je m’etonne que personne ne l’ai vu :

sur le bulletin amunid du T3 de rivoli  , on peut lire dans le tableau des acquisitions:

Tour Egée / 9-11, Allée de l’Arche - 92400 COURBEVOIE (2)
Bureau 13 515m2, prix achat: 104 980 000 loyer annuel:1 983 878 euros
22/09/2016

53, Quai d’Orsay - 75007 PARIS (2)
Bureau 2 268m2, prix achat:51 106 500, loyer annuel : 1 728 050 euros

5, Avenue de l’Opéra - 75002 PARIS (3)
Bureau 3 450m2, prix achat:54 084 275, loyer annuel:1 676 613

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le total de ces trois achats: 210 millions d’euros.
le premier sort un rendement de 1.88%  !
le second de 3.3%
et le dernier de 3.1%.