Batis : étude de cas immobilier (déduction des intérêts sur une maison louée et habitée)

Bonjour Batis,
Vous pourriez voir ça avec Nek (un banquier pro, membre du site).
Il serait certainement plus à même de vous expliquer ce qu’il serait possible de faire…ou non.

N’oubliez pas, à vos intérêts d’emprunt, d’ajouter tous les frais liés à l’acte de prêt (pas à l’acte d’acquisition du terrain), d’assurance PNO, TF…pour le déficit foncier
Bonne nuit

@Batis,
envisagez la division du terrain.
Car vous pourrez revendre la RP ou le locatif indépendamment de l’autre.
Sans compter le partage des taxes foncières, …

Merci pour vos réponses.

Je n’avais pas penser à la division de la parcelle.

En effet j’ai le souhait de faire poser 2 compteurs (eau et électricité) et 2 lignes Télécom pour être tranquille.

Chaque locataire ouvre sa ligne et paye ses charges directement à l’organisme. Comme ça pas de tracas à ce niveau là. J’aurais juste à gérer le paiement du loyer.

A noter que le prix des travaux, lui, ne sera pas déductible, car ne sont déductibles des revenus fonciers que les travaux d’entretien et d’amélioration, à l’exclusion des travaux de construction ou d’agrandissement.

Dans ma simulation actuel au régime réel j’arrive presque à couvrir les mensualités du prêt et la CGS de 15% des impôt foncier avec le montant du loyer.

Par contre il me reste le problème de l’impôt global qui augmente à cause des loyer perçus.

Y-a-t-il une astuces que je ne connaisse pas?

J’ai entendu dans une interview qu’il faut mieux investir en foncier que en nom propre. Qu’est ce que cela veut dire "investir en foncier " Si quelqu’un pourait m’éclairer sur ce point car je suis novice dans tout ça.

GoodbyLenine a écrit :

@batis : Merci de respecter notre charte (vous présenter, ne pas confondre le forum avec un self service, etc.)

La présentation est faite. Désolé pour cette oubli.

Cordialement

Batis

Pour la rentabilité Brut elle est de 5.76% ( 7200/125000)

Ce qui m’embête c’est l’effort à mettre par mois de 85 euros.

C’est pas temps l’effort de ces 85 euros qui me font peur pour ma première location, mais mon objectif est de me créer un patrimoine plus grand, je souhaite pas m’arrêter à cette seule opération. Donc si je souhaite encore prendre 3 appart par la suite ça va coincer car cela voudrait dire que mon effort mensuel sera de 375 euros voir plus.

Je vais chiffrer l’ensemble ci dessous, car comme je l’ai dit, tout cela est nouveau pour moi, il est possible que mon raisonnement soit faux.

Loyer annuel : 7200 euros
Mensualité du prêt sur 1 an : 6774 euros

Foncier après déduction 5000 euros

CSG : 750 euros

IR qui augmente de 700 euros sur 1 an du aux loyer perçus.

Effort à fournir mensuellement  euros ( 7200-6774-750-700) /12 = -85 euros

Résultat au bout de 25 ans :

Propriétaire d’un bien de 125 000 euros pour 25500 d’effort soit 99 500 euros de bénéfice.
Je n’ai pas pris en compte l’augmentation des loyer, ni l’augmentation de la valeur du bien.

La seules solutions que je voit serai les suivantes :

- Economie sur la construction
- Allongement du prêt sur 30 ans. Cela serait-il accepter par une banque?

Je viens d’avoir la solution royale je pense:

1 ère Etape : 1 Appart en location
2émé Etape : Faire une construction puis le mettre en vente avec une plus value.( Je précise que je fait une partie des travaux pour justement générer une plus value.
3 ème étapes : Mettre l’argent de cette plus value sur un compte afin de payer l’effort mensuel jusqu’au solde des crédits.
4 ème étape : Faire les 3 autres appart

La vente en étape 3 me permettra de faire face à l’effort mensuel.

Bonjour Batis,
D’excellents conseils vous ont déjà été donnés par Bernard2k et  Gunday. Profitez-en !
vous venez de découvrir que, quand on sort de l’argent tous les mois pour couvrir la différence entre charges et loyers, et qu’on veut réïtérer l’opération…un moment donné…ça coince ! One point !
Sachez que ça coince même à terme quand les opérations sont relutives…
Merci d’être aussi précis que possible.
Avez-vous étudier si la situation géographique de votre bien était situé dans un secteur éligible à une défiscalisation ? Ca pourrait vous faire sauter, le cas échéant, tout ou partie de votre cash-flow négatif…voir même en créer un positif !
Par ailleurs, si vous revendez un des 2 biens, faîtes-le quand vous apprenez que votre locataire s’apprêtera à quitter la partie mise en location.
Vendez d’abord l’actif qui vous sert de résidence principale.
Ainsi, vous échapperez aux plus-value immobilière pour cette partie-là.
Vous pourrez alors emménager dans la partie qui, dans un 1er temps, a servi à la location…sous réserve, si vous avez fait de la défiscalisation, que le temps d’engagement soit révolu.
Sinon, il vous faudra perdre les avantages fiscaux qui vous auraient été accordés jusque-là…
Et si je dis vrai, vous échapperiez à nouveau au paiement de quelque plus-value que ce soit sur votre 2è bien occupé en RP… Two points !

OK donc dans vos chiffres, vous avez dissocié les 2 constructions.

Pour autant, la clé de répartition, c’est pas la moitié, s’il y a bien 85 et 75 m² comme vous l’indiquiez, il faut faire un pro-rata. Pour le terrain, il faudrait faire un pro-rata en fonction de la surface du terrain réservé à chaque logement, pro-rata qui risque de ne pas être le même que sur la surface habitable !

Mais pour faire simple :
coût de la partie locative : 250 x 75/160 = 117 k€
Revenu annuel : 7200 €/an
Rentabilité brute : 6,15 %.
C’est bas. Vous devriez pouvoir louer plus cher !

Bon, côté imposition :
revenus fonciers : 7200 €/an.

A déduire :
Intérêts d’emprunt estimés à 5600*75/160 = 2625
TF 500
Assurance PNO 200
Forfait frais de gestion : 20
Total charges à déduire : 3345 €
Revenus fonciers nets : 3855  (seulement 53 % des revenus bruts, d’où l’intérêt d’être au réel)

Vous paierez CSG et IR sur ces revenus fonciers nets. Si vous êtes à 30 % IR, ça fait du 43.97 % d’imposition compte tenu de la récupération partielle de la CSG, soit un revenu net de 2159.95 €/an

Soit une rentabilité nette de 1,8 %.

J’ai mis des chiffres un peu au hasard, à vous de les corriger en fonction de la réalité.

Pour bien faire les choses, il faudrait aussi compter en charges déductibles, la première année, les frais liés à l’emprunt (frais bancaires et côté notaire le cas échéant, toujours au pro-rata). Voir aussi s’il n’y a pas un peu de charges non récupérables. Si ça augmente les charges, ça diminue l’imposition donc ça augmente la rentabilité.

Par contre, je n’ai pas compté de vacance locative. Ca, ça fait baisser la rentabilité.

Au total, la rentabilité est basse. Voir si vous ne pouvez pas augmenter le loyer (on parle quand même d’une maison de 75 m², probablement avec un bout de jardin, et absolument neuve). Ou sinon, passer en meublé.

Dernière modification par Bernard2K (03/03/2016 14h48)

Vous trouverez la réponse à votre question en lisant le deuxième lien que je vous ai posté.

Vous ne nous donnez aucune indication sur vos revenus, votre situation, votre TMI, et idem pour vos parents. Dans ces conditions, on est totalement dans le flou !

Tout ce que je peux dire par rapport à ce que vous nous exposez :
- la loi Pinel impose un certain nombre de choses : performance énergétique, délai de construction, et je crois aussi accessibilité PMR pour du locatif. Il faut aussi un coût de construction bien identifié. Est-ce que tout cela est compatible avec votre volonté de faire une partie des travaux ?
- vous faites comme si le logement ne coûtait rien pendant les 9 ans, c’est à dire que le loyer couvre le remboursement de l’emprunt et les charges du propriétaire. Avec les hypothèses que vous donnez : construction à 135 000€, loyer 7500 € par an, et en prenant un financement par un emprunt sur 20 ans aux taux actuels, ça ne passe pas. C’est à dire que l’appartement coûte. Peut-être qu’avec un calcul précis et en intégrant l’avantage fiscal, ça passe. Mais dans ce cas, il ne faut pas compter l’économie d’impôts deux fois : soit l’économie d’impôt est présentée comme un avantage en tant que tel, et il faut compter que le logement coûte chaque mois ; soit l’économie d’impôt sert à financer le logement et alors ce n’est plus une économie d’impôt à apprécier en tant que telle.
- la plus-value dans 9 ans est hypothétique.
- êtes-vous sûr de rester 9 ans ? Si vous déménagez avant, vos parents doivent re-louer pour continuer à respecter l’engagement ; au bout de 9 ans, ils se retrouvent coincés avec un locataire incrusté qui paie un loyer trop bas par rapport à la qualité du bien.
- vous aurez plus de difficulté à faire financer votre investissement locatif qu’un investissement RP. L’accès à la RP bénéfice de nombreux soutiens, c’est à mettre en balance.
- il y a une grosse différence avec le premier projet : dans le premier projet, vous étiez propriétaire de deux logements ; là, d’un seul !

Franchement, prenez le temps d’approfondir vos réflexions et de faire des calculs précis.

Après étude complète du dossier, j’en ai conclu que de construire du locatif neuf, n’est pas aussi rentable que ça. Surtout pour toute l’énergie et le temps nécessaire à la construction.

Je remercie au passage les personnes qui sont intervenue dans ce fil de discussions et qui m’ont permis d’obtenir des connaissances dans le domaine du locatif.

Je pense donc plutôt me tourner vers de l’achat avec petite rénovation pour assurer ma retraite.

Cordialement

Batis