Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ?

Corentin a écrit :

d’ailleurs je n’ai vu autour de moi que des PINEL vendu moins cher qu’acheté

Comment peut-on vendre un Pinel alors que la loi n’a que 2 ans? Ce sont des cas exceptionnels car alors les acheteurs n’auront pas le bénéfice de la defiscalisation.

Est ce que par contre on a des information sur les Robien, Scellier qui entrent aujourd’hui sur le marché? J’en ai visité, pour louer, c’est bien souvent une catastrophe! Mal vieilli, mal situé.

Ce matin j’ai visité une maison en Pinel, pour une location. Nous ne savions pas que c’était en Pinel. Magnifique finition. Pas trop cher. Malheureusement, nous ne pourrons pas y loger, car mes revenus dépassent le plafond, et ceux de ma compagne sont trop faible pour faire 3 fois le loyer, et a deux nous dépassons les plafonds. Que c’est ridicule!

Avec 560k a l’arrivee il reste davantage meme en enlevant ca que sur l’autre exemple.

Non car le cash flow négatif implique une injection de capital dans l’investissement initial, vous devait réinvestir de l’argent chaque mois (sinon c’est la mort de votre projet) donc celui-ci est a intégrer comme investissement car vous ne le payer pas seulement a la sortie comme votre analyse le laisse penser.
Car d’après votre point de vu si je place sur 2 ans 10 Euros à 5% et en fin d’année une on rajoute 1k, on aura en benefice 250% ((10+1 000 + 50 + 0.5 - 1 000 -10)/10/2 =250%) par an mais c’est faux car il faut prendre en compte ce qui a été injecté comme faisant partie de l’investissement (après pour être au plus juste dans mon calcul il faudrait calculer année par année, le capital remboursé et l’argent investit pour être exacte, la dessus je vous rejoint)

Le rapport avec le poste initial est qu’une telle baisse des prix aura une influence sur un investissement dans la capital énorme mais moins dans la province, donc cela reste pour moi dans le theme. Je voulais juste illustrer l’hypothèse de depart par un exemple concret.

Dernière modification par Corentin (09/03/2016 17h32)

Corentin, pas d’accord avec vous. Le cash flow négatif inclut justement ce que vous avez dû sortir de votre poche pour couvrir le delta avec le crédit.
A la revente vous aurez engrangé un déficit de 110000€ pour couvrir les dettes (à la fiscalité près). Il n’empêche que vous toucherez 560000€ (toujours à la fiscalité près). Donc globalement vous aurez gagné 560000-110000-20000 (à la fiscalité près).

Concernant la question d’origine, constatons que les prix de l’immobilier sont à la baisse depuis déjà quelques années, elle s’est ralentie récemment mais a de fortes probabilités de reprendre.
Les loyers sont eux aussi à la baisse, il ne peut en être autrement dans une population vieillissante avec un chômage durablement très élevé et une part croissante de la population qui se précarise. La situation économique de la France, particulièrement grave, ne peut qu’inquiéter à ce sujet.
Ajoutons à cela un parc de logement vacant très abondant dans l’immense majorité des communes de France (à l’exception de marchés très particuliers comme Paris intra muros). Sauf situation spéciale, le locataire à aujourd’hui l’embarras du choix et peut faire facilement jouer la concurrence pour faire baisser les loyers, ce qu’on observe très clairement dans ma région (le grand Est de la France). Cet état de fait ne peut que continuer à se dégrader si la situation économique de la France continue à se dégrader comme elle le fait maintenant depuis de nombreuses années. Notons que les taux d’intérêts pour les emprunteurs sont en train de tendre vers 0, ce qui conforte certaines personnes à arrêter de louer pour tenter d’acheter leur résidence principale. Tous les membres de ce forum sont d’ailleurs eux mêmes des artisans de cette inéluctable baisse des loyers puisque le mot d’ordre ici est bien toujours de louer du rénové à neuf en étant moins cher que les autres.
Que se passerait-il en cas d’inflation ? Cela sous entend alors une reprise nettement haussière de la hausse des taux d’intérêts. On a du mal à se projeter dans une telle situation aujourd’hui tellement le contexte actuel est déflationniste. Nous sommes à des niveaux jamais atteint sur les taux d’intérêts (ils sont négatifs !). Si réellement une vraie inflation reprenait, le potentiel de hausse des taux d’intérêts serait très élevé. Il ne pourrait s’accompagner que par le percement des bulles sur tous les actifs, et s’accompagnerait sans doute d’une forte baisse des prix de l’immobilier (le potentiel de baisse que l’on retrouve le plus souvent évoqué pour rejoindre des moyennes historiques serait de l’ordre de 40%). Le seul soutien des prix actuels très élevés de l’immobilier est en effet les taux d’intérêts quasi nuls. C’est une anomalie historique, mais vu la situation actuelle, cela peut encore durer un bon moment.
Comment s’en prémunir ? Ne pas acheter cash, tout emprunter, acheter de l’immobilier uniquement à des prix nettement en dessous des prix du marché, n’espérer bien sûr aucune plus value mais anticiper une moins value, n’investir qu’avec des rentabilité nettes élevées et des cash flows positifs. Investir dans d’autres conditions actuellement dans l’immobilier me semble aujourd’hui totalement déraisonnable au vu de l’évolution de la situation économique et sociale de la France et du niveau des prix.

nik66 a écrit :

Tous les membres de ce forum sont d’ailleurs eux mêmes des artisans de cette inéluctable baisse des loyers puisque le mot d’ordre ici est bien toujours de louer du rénové à neuf en étant moins cher que les autres.

Vous avez parfaitement raison.
Cela fait plaisir de ne pas se sentir seul, cela fait des mois que je prêche dans le désert

Cette stratégie est d’autant mal adaptée que les locataires recherchés par les mêmes bailleurs ne veulent pas des loyers bradés mais des logements plus valorisant que ce que le marché leur offre…

Croire qu’en baissant les prix, cela réduit la vacance locative n’est pas le meilleur raisonnement.
En effet, un logement attractif avec un loyer plus cher que le marché trouve très rapidement son locataire.

Je pratique maintenant depuis quelques années la location de biens variés (appartements, maisons, coloc) tous plus attractifs que la moyenne, tous plus chers que le prix du marché et ne connais jamais de vacance locative…
Le dernier en date, avec un loyer au moins >15% du prix du marché a trouvé sa locataire dans la journée, nous avons été harcelés par les demandeurs (dans une ville moyenne pas si facile avec +10% de logements vacants).

Théoriser sur les chiffres moyens de ceci ou cela ne fait souvent pas avancer le schmilblick. La connaissance du marché est généralement la réponse, non dans les moyennes, mais dans ses particularités voire exceptions (à moins que vous souhaitiez faire un investissement moyen

Bonjour !

@DDtee

Est-ce que proposer, pour un loyer légèrement supérieur au marché, un bien de meilleure qualité ("plus valorisant") et proposer un bien standard à un loyer un peu inférieur au marché, ce ne serait la même chose, avec simplement un décalage de gamme ?

Je prends un exemple :
- Appartement standard, loyer "au marché" 500 € - proposé à 450 € soit -10 %
- Appartement standard "revalorisé", proposé à 540 €, alors que le loyer "au marché" des appartements "premium" serait de 600 €, revient en fait à proposer du pseudo-premium à -10 %

Cette abduction transformerait votre démarche en l’opinion qu’il vaut mieux miser sur la qualité que sur le prix.
Et je partage cet opinion, pour d’autres raisons : les gens capables de se payer de la qualité seront moins sujets à pinailler sur des détails, et mégoter sur les charges ; moins sujets aux défauts de paiements ; etc.  Tout ceci en général, bien sûr, car il y a des cas particuliers.

Dans un autre domaine, j’ai vu cela : ma fille a été prise récemment d’une folie vendeuse sur le bon coin. Elle a vendu de vieux vêtements, ordinateurs, téléphones, vélos, jouets, livres, etc.
Pour tout ce qui n’était pas cher, elle a eu des problèmes :  des contacts voulaient qu’on leur amène à 300 km un téléphone vendu 10 €, d’autres voulaient payer en trois fois un truc à 10 €, etc.
Par contre pour les objets vendus 300 €, il n’y avait ni discussion ni aléas.

Au boulot (HLM) nous réalisons une enquête de satisfaction auprès de nos locataires, via un prestataire qui le fait pour d’autres bailleurs sur la France.

On a eu un débrief sur les tendances de fond qui viennent biaiser les résultats car l’état d’esprit des sondés a varié entre 2 sondages.

=> La crise créerait un replis sur soi, sur son chez soi. Les locataires HLM sont exigeants. Cela se traduit notamment par l’apparition de Damido.

Les bons pères de famille me semblent capables d’une analyse basique du marché (faut être moins cher) tout en représentant le gros de la troupe des bailleurs privés.

Les professionnels réalisent une étude de marché et se positionnent sur les niches, si possibles difficiles à pénétrer pour que la concurrence reste faible.

Les moyennes nationales aident bon papa à faire vivre sa famille, la connaissance locale aide les pro à devenir rentier.

Eh non le franc ne vaudra pas "plus rien", loin de là.
Regardez la livre sterling, ne vaut-elle pas encore quelque-chose malgré le brexit?
Elle a perdu + ou - 10% par rapport à l’euro, qui a certes aussi perdu de valeur depuis. Est-ce pour autant mauvais pour leur économie? Non, c’est même sûrement positif.
Donc n’écoutez pas ces annonciateurs d’apocalypse et n’ayez pas les yeux rivés sur les cours de bourse qui ne font qu’amplifier les impressions à court-terme mais si l’on regarde à long terme, on se rend compte qu’il n’y a pas eu de grands changements comme annoncé.

MisterVix a écrit :

HYPOTHESE DE DEPART:
La hausse continue des prix de l’immobilier depuis 30 ans a conduit les prix vers des sommets à peine égratignés par le ralentissement de ces dernières années. Même si la France r…

Si vous regardez attentivement la courbe de Friggit vous verrez un gros trous entre 95 et 98 et un un gros trou en 2010 une année 2015 en dessous de 2014.
Donc votre hypothèse de départ est légèrement boiteuse

Nota depuis 1986 je crois qu’il y a eu de l’inflation en France donc, toutes les années de baisse immobilières étaient des années avec inflation