Cisca : étude de cas immobilier (devenir marchand de biens)

C’est compliqué votre affaire.

Vous voulez faire une seconde maison et la vendre.

Mais la maison neuve en autoconstruction, elle est occupée comment pour le moment, et vous comptez en faire quoi par la suite ?

Concernant l’activité de marchands de biens : c’est une activité commerciale, qui correspond à l’achat-revente de biens immobiliers (souvent, après division et/ou remise en état). A priori, construire des maisons sur un terrain et les vendre peut rentrer là-dedans. Ca devient commercial à partir du moment où c’est "à titre habituel". C’est notamment le cas quand on enchaîne plusieurs opérations, même avec du temps écoulé entre les opérations. Le fait de se déclarer comme marchand de biens permet d’éviter le risque d’une requalification, et apporte quelques avantages (dont des exonérations à condition que la revente ait lieu au plus tard 4 ans après l’achat), mais pas que des avantages. Votre activité commerciale se retrouve encadrée et taxée, comme toute activité commerciale. Vous aurez besoin d’un comptable. Les banques vous regarderont d’un autre oeil, pas forcément plus favorable. Etc.

A l’heure actuelle, il semblerait que vous ayez peu de capital net, compte tenu du capital restant à rembourser sur les emprunts. Vous avez un taux d’endettement très élevé, si je compte bien : 1900 € de remboursement par mois pour 4000 € de revenus soit 47 % de taux d’endettement, quand le différé de remboursement sera fini sur le terrain !
Ca ne me semble pas une position très confortable pour démarrer une activité de marchands de biens. Déjà, vous risquez d’avoir du mal à emprunter encore. Et surtout, si jamais une opération se passe moins bien que prévu, vous allez vous retrouver avec le couteau sous la gorge.

Par ailleurs, avec votre diplôme d’ingénieur en gestion de production, vous devriez pouvoir augmenter assez rapidement votre salaire à condition de bien gérer votre carrière. Attention donc à ne pas lâcher la proie pour l’ombre.

C’est difficile de donner un avis, et encore plus un conseil, sur la base de ces informations. Tout ce que je vous peux vous encourager à faire, c’est :
- approfondir vos connaissances en immobilier sur les opérations que vous pouvez faire en tant que particulier. Notamment, regardez du côté de la résidence principale, dont la vente est exonéré de plus-value. En changeant plusieurs fois de résidence principale, vous pourriez revendre la précédente avec plus-value, tout en étant exonéré. Par exemple, est-ce envisageable de vendre l’appartement, habiter 1 à 2 ans dans la maison neuve le temps de construire la seconde, puis habiter dans la seconde ? Ainsi, vous ne vendriez que des résidences principales.
- approfondir aussi vos connaissances sur le métier, le statut et l’activité du marchand de biens. (par exemple : Marchand de biens 2014-1015 : Statut juridique. Pratiques professionnelles )
- Parlez d’immobilier autour de vous : vous devriez apprendre des choses et vous constituer un petit réseau. Les gens ne se vantent généralement pas d’être actifs dans l’immobilier (peur de passer pour le méchant riche capitaliste de service), mais quand on en discute autour de soi on repère souvent assez vite des gens qui ont un patrimoine et une expérience intéressants.

Quand vous aurez approfondi vos connaissances, non seulement ces infos vous seront sans doute de toute façon utiles pour la suite, mais surtout, vos projets et vos possibilités devraient se décanter d’eux-mêmes, progressivement.

Dernière modification par Bernard2K (08/04/2016 17h09)

Bonjour à vous Bernard2K et Nek et merci pour vos réponses.
Je vais essayer d’apporter quelques éclaircissements.

Bernard2K a écrit :

[…]soit 47 % de taux d’endettement, quand le différé de remboursement sera fini sur le terrain !
Ca ne me semble pas une position très confortable pour démarrer une activité de marchands de biens. […]

Effectivement, à l’instant T j’ai 580€ de crédit pour mon appartement, un taux d’endettement à 14%.

Je déménage dans mon auto construction d’ici 2 mois et je loue dans la foulée mon appartement autour de 650€.
A T+2 mois, taux d’endettement : 580/(650/2 + 4000) = 13%, sensiblement identique à aujourd’hui.
Merci à la loi Lagarde qui ne prend en compte que 50% des revenus locatifs (dixit mon banquier).

A T+X mois, lorsque je "décide" de déclencher mon crédit différé total (il me reste 2 ans), taux d’endettement :
(580+1200)/(650/2 + 4000) = 41%

La stratégie que je commence à entrevoir :

Avant de déclencher mon 2nd crédit : faire réaliser une 2nd maison sur mon terrain, à but locatif (loi pinel?)

Budget nécessaire : 100k€, à financer à 100% avec un prêt. Je ne sais pas encore si la banque me suivra, mais si j’en fais la projection : nouveau crédit de 500€ /25 ans pour un loyer de 900€.

Taux d’endettement final :

580+1200+500 / (650/2 + 900/2 + 4000) = 48%

Si je mets en place cette stratégie, mon taux d’endettement final est plus élevé, mais si les locataires sont sérieux, mon CF est plus important qu’aujourd’hui :

CF initial : Instant T : 4000 - 580 = 3420
CF intermédiaire : T + 2 mois : 4000 + 650 - 580 = 4070 (CF +20%) avec un crédit à venir de 1200€ donc situation totalement temporaire !

Si je ne fais pas de 2eme maison
CF Final : 4070 - 1200 = 2870 (CF initial -16%)

Si je fais faire une 2eme maison à but locatif :
CF Final : 4070 + 900 - 1200 - 500 = 3270 (CF initial -4%)

Pour conclure, je pense aussi que ma situation financière est délicate pour démarrer une activité de marchand de biens. En fait je recherche, comme la plupart des personnes sur le forum, une stratégie pour atteindre l’autonomie financière. Je vois le métier de marchand de biens comme un moyen d’atteindre ce but plus rapidement qu’en restant salarié, même si je devrai augmenter mes revenus au fil de ma carrière.

Du coup, je me demande si garder mon futur patrimoine pour louer est une bonne stratégie pour atteindre l’autonomie financière rapidement

ou si vendre en utilisant le principe de RP pour commencer une activité de marchand de biens n’est pas une meilleure stratégie (difficile pour mon auto construction, car pas de décennale + affectif important) donc il resterait mon APPT + potentielle 2nd maison comme possibilité.

Si vente de mon APPT en RP : 150k€
Si vente de ma futur 2nd maison en RP : 250k€

Total de 400k€ de liquidité pour démarrer une activité de MB en gardant mon emploi

Taux d’endettement : 1200+500+580 / 4000 = 57 %
CF revenu - crédit : 4000 - 1200 - 500 - 580 = 1720.

Trop risqué pour démarrer ?

Concernant l’exécution des travaux/constructions, je ne connais pas encore de MO / architecte de confiance, mais j’ai constitué un réseau sur la fourniture de matériel + quelques artisans qui pourront m’aider à en trouver un.

Au plaisir de voir vos commentaires sur l’une ou l’autre des stratégies évoquées ici.

Salutations.
Cisca

Dernière modification par cisca (29/04/2016 16h35)

Si je raisonne avec l’outil rudimentaire de la rentabilité brute :

Votre appart vaut 150 k€, vous le louez 650 € par mois. Rentabilité brute : 7800/150 000 = 5,2 %.
Rentabilité brute très basse.

Votre seconde maison vous coûterait 100 k€ à construire.
si vente : rapporte 250 k€. PV brute = 150 k€ (même s’il faudrait aussi prendre en compte la valeur du terrain).
si location 900 €/mois. Rentabilité brute = 10800/100 000 = 10,8 %.

Manifestement, votre seconde maison est un bien meilleur investissement que votre premier appartement.

Or, le financement à crédit de votre seconde maison risque de coincer fortement. Même avec le différé, on ne peut pas oublier le second crédit. Donc vous êtes déjà à 41 % de taux d’endettement. Il y a peu de chance que le banquier vous prête à nouveau.

La solution me semble être : vendre l’appartement, solder son crédit. Ca vous permettra de financement plus facilement la construction de la seconde maison. Il faut tourner la page de l’appartement, investissement peu rentable, pour passer à la seconde maison, investissement bien plus rentable.

Quant à la qualification de marchands de biens :
- pour la vente de l’appart, vous vendez votre RP parce que vous déménagez dans votre maison auto-construite. Rien de plus naturel, et vous êtes exonéré de la PV.
- si vous construisez et vendez la seconde maison, vous risquez d’être fortement taxé sur la plus-value. Il faudra essayer de diminuer la PV calculée, tout en restant dans les limites légales. Vous dites qu’elle vous coûte 100 k€, mais elle a coûté forcément plus cher. Le terrain, les divers frais qui peuvent être rapportés au coût d’une maison… Il faudra bien compiler tous ces prix d’achat et frais pour diminuer la PV apparente. A faire avec une personne compétente (notaire, fiscaliste…).

Si vous n’avez pas fait d’autre vente auparavant, vous en serez à votre deuxième vente : d’abord l’appart, puis la 2nde maison. Du point de vue des impôts, même s’il n’y a pas de règle gravée dans le marbre, je pense que 2 ventes, ça passe encore. Vous pourriez donc n’envisagez de formaliser votre activité de marchand de biens qu’après avoir fait ces 2 premières ventes.

Maintenant, est-ce économiquement intéressant de la formaliser avant de réaliser la seconde maison, notamment pour diminuer l’imposition sur la PV ? C’est un peu compliqué : il faudra par exemple que vous apportiez le terrain à votre entreprise de marchands de biens ; il faudra aussi que votre entreprise de marchands de biens, nouvellement créée, arrive à emprunter 100 k€ pour construire la seconde maison… Ca serait à calculer précisément, par exemple par un expert-comptable qui connaît bien l’immobilier.

Inversement, si vous ne voulez pas vous placer dans la position d’un marchand de biens, il faut ne pas donner prise à "l’intention spéculative". C’est à dire que vous faites la seconde maison pour la louer. Vous faites toutes vos projections ainsi, vous publiez des annonces de location, éventuellement vous la louez… Et seulement après, vous la vendez. On pourrait imaginer de mettre un loyer bien élevé, et d’être très sélectif sur les locataires. Ainsi, on peut dire avec bonne foi "j’ai vraiment essayé de la louer, mais je n’ai trouvé personne de fiable et qui accepte de payer le loyer que je demande ; c’est pour ça que je la vends". Ainsi, les impôts ne pourront pas prouver que vous l’avez construite avec l’intention de la vendre.

Meme si cet appartement vous a servi de RP pendant 3 ans il faut garder en tète le rendement.
Bien sur une opération de vente et d’achat prend du temps et des frais ( Agence, notaire…) mais sur le long terme cela pourrais etre beaucoup plus rentable que votre rachat de crédit.

Pensez aussi a l’imposition, si vous souhaitez etre au reel et donc déduire les intérêts d’emprunt, les premières années sont les meilleurs…

Avec un rendement aussi bas , vous risquez de vous mettre un boulet au pied pour les prochaines années et les prochains investissement

Vous etes je pense a un TMI de 14% , en LMNP a l’abattement ( 50% ) vous allez payer:
650* 12 mois / 2 * 14% de IR + 15.5% de CSG = 1150€ soit grosso modo 100€/mois
Ajoutez TF/CFE , assurance , meubles et votre cashflow va se rapprocher rapidement des 0

Si vous restez en nue avec abattement de 30%:
650* 12 mois / 0.7 * 14% de IR + 15.5% de CSG = 1610€ soit grosso modo 135€/mois

De même le taux de 1.45% sur 20 ans me parait assez optimiste, il faudra présenter un très bon dossier
Pensez aussi au fait que votre TMI passera rapidement a 30% si vous multipliez les opérations et donc que votre imposition augmentera pour votre appartement de 50€/mois en meublé et 70€/mois en nue

cisca a écrit :

Mon objectif : Quitter mon travail pour vivre d’une activité en immobilier, de type marchand de biens. Le fait de trouver un terrain nu sur lequel faire bâtir 1 ou plusieurs maison et revendre après division m’intéresse particulièrement.

Est ce assimilable à une activité de marchand de biens ?

Je qualifierait plutôt cette activité en " Promoteur immobilier"
Celui qui achète le terrain, construit et vend

Le Marchand de biens a une activité différente:
Il achète et revend en un délai très court ( parfois la semaine) des biens immobiliers. Souvent sans même les transformer

L’une des particularités du Marchand de Biens est qu’il ne paye pas de droits de mutation.
Ses " Frais de notaire" sont donc de moins de 1% du bien ( publication foncière + frais d’assiette)

Le promoteur achète avec les droits à plein tarif soit près de 10%.

Par contre un promoteur peut aussi être marchand de bien.
Dans ce cas pour bénéficier de l’exonération, il doit ( dans la plupart des cas) tout avoir revendu dans les quatre ans   

Le marchand de biens est souvent acoquiné avec une agence immobilière ( voire installé dans les mêmes locaux)
En effet cette dernière n’a pas le droit d’acheter un bien qu’elle a pour mission de vendre.
Si elle flaire un vendeur pressé et peu gourmand, elle présente son marchand de biens comme acheteur puis ils tentent de trouver rapidement un pigeon pour lui revendre le bien nettement plus cher. Bien souvent cette seconde transaction se fait durant la promesse de vente sans même que le marchand de biens n’ait encore acheté

Cette pratique a lourdement entaché l’image de cette profession qui a pourtant sa raison d’être. Notamment pour des divisions de parcelles ou d’immeubles.

Après vérification dans les contrats, si vente de l’appt alors prêt bancaire à rembourser.

EXIGIBILITE ANTICIPEE :

[…] La banque prononcera la déchéance du terme et exigera le remboursement immédiat de toutes sommes […] en cas de mutation entre vifs de quelques façon que ce soit, vente, donation, apport en société, sauf accord explicite avec le préteur.