Découpe d'un immeuble : coût d'une ligne de crédit pour la découpe ?

Cela implique que vous soyez marchand de biens avec les contraintes juridiques , administratives , assurances lié à ce statut.

Pour une ligne de crédit auprès d’une banque , avez vous déjà pris contact avec une banque pour valider la faisabilité de l’obtention d’un emprunt dans le cadre d’une opération de MDB.

Le contexte immobilier actuel est déprimé , penser un instant que vous allez monter et réalisé une opération en 18 mois me semble hasardeux.

Dans une opération de découpe , il y a
- des travaux à faire dans l’immeuble , les appartements
- monter un cadre juridique à la nouvelle copropriété
- établir un règlement de copropriété avec les millièmes
- faire mesurer chaque lot
- prévenir les impôts de la découpe pour la taxe foncière
- délais des artisans , des autorisations  , des acteurs juridiques , de l’administration

Ensuite il faut revendre les lots …..

Avez vous l’expérience de ce type d’opération ?

Dernier point que je regrette , la technique de découpe d’immeuble privilégie la rentabilité rapide du marchand de biens au détriment de l’investisseur qui achète un immeuble complet pour le louer, l’entretenir à la différence du MDB qui fait du replâtrage de surface pour faire joli et revendre au plus vite.

Philippe

Non , je n’aie pas l’expérience de ce type de montage et j’aie bien conscience que le marche de l’immo tourne au ralentit .

Du reste modéliser les coûts n’implique en rien que je vais monter une opération , je suis très prudent .Quand j’aie un doute , je cherche des infos entre autre aujourd’hui sur le fonctionnement d’une ligne de crédit .

Voici ma liste de charges sur mon modèle

-Travaux
-Taxes parkings
-Géomètre
-réaliser un règlement de copropriété
-charges de la copropriété
-taxes foncières
-assurances propriétaire non occupant
-frais de garanties bancaire
-assurances dommages ouvrages
-Frais de dossier bancaires
-Frais de mainlevé hypothécaire

-prévoir 20 % de marge brut

Et oui , il faut monter à priori une SARL marchand de bien quoique je n’aie pas fait de comparatif
avec la même opération en tant que particulier .

Ensuite étude du PLU et étude du règlement de copro si il existe déjà + bien structurer ses clauses suspensives pour sortir sans casse à tous moments + un achat tip-top . Pas grave si la banque ne suit pas, toutes les affaires ne voient pas le jour , ce serait trop beau .(Autre acteurs qui peuvent faire capoter une affaire la mairie et l’acheteur lui-même si il détecte quelque chose qui ne va pas)

Dernier point que je regrette , la technique de découpe d’immeuble privilégie la rentabilité rapide du marchand de biens au détriment de l’investisseur qui achète un immeuble complet pour le louer, l’entretenir à la différence du MDB qui fait du replâtrage de surface pour faire joli et revendre au plus vite.

Je  regrette aussi sur ma zone géographique , c’est encore pire car le prix du m² est trop bas .Pas de processus de valorisation possible même en tant qu’investisseur . Je suis donc obligé d’y aller dans l’optique de revendre tel quel ,brut cad montant des travaux = 0 .Je regrette aussi ceux qui font tous les travaux, qui oublient de se payer tout en achetant des biens surévalués et le tout avec des mauvais salaires .(Souvent des salariés très bons bricoleurs)

Toujours pas d’idée sur le fonctionnement d’une ligne de crédit ?Gratuit ou pas ?

Bonjour,

J’en ai fait un récemment, j’aurai bien aimé ouvrir une ligne de crédit ouverte, mais il faut qu’elle soit dédiée à une opération.
Voici quelques chiffres :
apport demandé 20 % : 65 k€
emprunt 260k€
durée max de 4 ans
Frais importants et non négociables (dans mon cas) :
Commission engagement : 1% par an soit déjà 2600 € pour la première année
Frais de dossier : 1300 €
Le taux en lui même est à 3.20
+ Privilége préteur de denier : ?

Pas de remboursement du capital mais uniquement des intérêts.

Caution personnelle de tous les associés avec état du patrimoine perso de chacun (le total faisant bien plus que le prêt).
Ouverture d’un compte dédié au projet .
La banque était frileuse pour nous prêter car on fait ça en plus de notre boulot.

L’opération n’est pas terminée mais je pense qu’au final on va lacher env 15k€ à la banque, ça fait un peu mal au coeur.

Pour votre modèle : si société il faudra une ligne RC pro, une ligne comptable, pensez aussi aux diagnostics (diag de l’immeuble DTI-SRU et autres diags classiques)