Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père)

Merci pour cette réponse claire et détaillée, avec il faut le dire une telle réactivité.

L’appartement ne nécessite aucuns travaux, il est loué pour le moment au cousin à mon père 800€/mois. Il y a eu une estimation pour cet appartement de l’ordre de 280k (vue sacré cœur), mon père me fait une faveur en me le vendant à 200k.
Il est situé en face de la station de métro "La Chapelle"
Il y a quelque chose que je n’ai pas compris, vous me préconisez un crédit sur une période de 25 années avec une base de remboursement à hauteur de 700€/mois, selon mess calculs :
- (700x12)x25=210000€
Je rappel que j’ai à ma disposition un apport de 50k. Pourquoi rembourser 210k alors que je n’ai besoin que de 150k, je sais bien évidemment qu’il y a le taux d’intérêt du credit et Ainsi que les frais de notaire, mais 60k pour ca me paraît quand même assez disproportionné. J’ai dû manqué un épisode, quoi qu’il en soit je suis beaucoup trop inexpérimenté pour savoir le pourquoi du comment.
Une seconde chose a attiré mon attention, vous dîtes qu’il faudrait un revenu locatif de 1000€ pour couvrir les charges et impôts.
Sur 25 ans cela ne fait ni plus ni moins que 300k.
Donc si je résume et arrêtez moi si je me trompe (l’erreur est humaine)
Pour l’achat d’un appartement de 200k avec un apport de 50k, partant sur un credit de 25 années, je devrais rembourser 210k€ tout en sachant que j’ai fourni 50k€, l’appartement reviendrait à 260k€. Et si je souhaite faire face au charges et impôts cela reviendrait pour une location à 1000€/mois sur 25 ans à 300k€+50k€ apport= 350k€
Vous êtes en train de me dire que l’appartement va me coûter en 25 années en prenant en compte le credit,frais de notaire, charges, impôts, 350k€
Une petite explication serait fort intéressant afin d’accroître mes connaissances car pour le coup, je suis perdu.

Je compte faire du saisonnier tout au long de l’année durant des années. Cela peut-il apporter une forme de garantie et de crédibilité vis à vis des banques pour m’accorder ce credit, tout en sachant que je travaillerai dans une agence Immo des l’année prochaine.

Merci

Cordialement

Bonjour,
pour les montants de crédit, prenez un simulateur en ligne.
J’aime bien celui de meilleur taux qui est simple et rapide d’utilisation.

Donc pour 150k€ d’emprunt sur 25 ans, mensualité de 700€  avec 50k€ d’intérêt et 13k€ d’assurance.
Sur 20 ans, la mensualité est de 800€, mais plus que 32k€ d’intérêt et 11k d’assurance

Pour le prix de l’appartement, si il vaut 280k, et que vous l’achetez 200k, ça me parait une sacrée ristourne.
Par contre, je ne suis pas connaisseur et donc ne sais pas si c’est suffisant pour être requalifier en donation déguisé.
Même si je pense qu’une réduction de 30% du prix peux être suspecte.

Pour les loyers, si vous souhaitez être en auto-financement, il faut payer :
- la TF, qui est parfois lourde
- les frais d’entretien incombant aux propriétaires lié à l’immeuble (remplacement de chaudière, ravalement, la main d’oeuvre des dératiseurs, …)
- les différentes réparations, rafraichissement, entretien lié à l’appartement (sur 25 ans, inévitable)
- l’impôt sur le revenu, car vous n’aurez pas suffisamment de frais sur 25 ans pour être non imposable sur le bien sur la durée

Donc pas mal de frais complémentaire à prendre en compte dans votre calcul.

Je n’ai pas dis porte de La Chapelle, je compte faire venir une clientèle asiatique "chinoise et japonaise entre autre"

Donc si j’ai bien compris, 200k c’est trop peu et c’est suspect, comment je peux faire, il doit sûrement exister des solutions.

Bonjour et bienvenue chiguer,
Vous devriez commencer par vous présenter dans la rubrique idoine, voici par exemple un modèle.

Pour ce projet vous accumulez vraiment trop de points négatifs :
- prix de vente "limite" par rapport au marché et donc requalification possible
- perte de salaire durant 1 an (voir plus le temps de retrouver du travail à la suite)
- manque de connaissances en ce qui concerne les credits/charges/locations

Avant de vous lancer prenez le temps de bien lire ce forum pour apprendre un maximum comment gérer ce projet. Ce lien vous guidera surement : Par où commencer ?.

Si votre père n’est pas pressé pour la vente, il serai préférable d’attendre d’avoir fini votre BTS, ce qui vous laissera le temps de vous former et d’ici la vous n’aurez plus le problème de manque de revenu.

Bien a vous

Honnêtement, "mettre en pause" est la décision qui s’impose surtout pour vous. Votre père ne vous fait pas une fleur en l’état actuel des choses en vous vendant l’appartement. Vous n’allez plus avoir de revenu donc bon, un crédit va être compliqué.

Perso, si vous deviez persister, je vous conseille d’acheter l’appartement à son prix 280k€ et de voir une réduction du prix par une donation. A voir le montage mais j’imagine que c’est possible : 100k€ de donation (à vérifier le plafond de donation non imposé, je ne le connais pas par cœur) + 180k€ d’achat pur. Ainsi vous aurez un cash flow positif. Votre père aurait 180k€ dans sa poche.

Mais même comme cela, une banque qui vous accorderez un crédit sans revenu, c’est un risque pour vous et un risque pour elle.

Vous avez pensé au démembrement ? en vous cédant la nue propriété ?
Ceci ne règle pas tous les pbs ; mais une partie.

autre approche :
Votre père est prêt à vous faire un cadeau de 80k€ et de se dessaisir de ce bien.

Pourquoi ne pas vendre ce bien au prix du marché. Ensuite votre père peut vous faire une donation allant jusqu’à 130k€ en franchise d’impôts ce qui vous permettra d’avoir plus de liberté pour calibrer un meilleur projet et même de se présenter vis à vis d’une banque avec un apport > 100k€.

Dans tous les cas si vous n’êtes pas enfant unique, vos frères sont à mettre dans la partie.

Ca va etre dur de donner comme argument a une banque le fait que vous louerez en saisonnier. Il y a un risque que la mairie vous empeche par la suite de louer le bien ainsi si vous ne donnez pas en meme temps votre solution juridique. Vous avez le droit de louer 4 mois par an en saisonnier si vous en faites votre RP, si ca n’est pas le cas, vous n’avez pas le droit. Ca ne vous empeche pas de le faire mais pas sur que la banque suive.
Pour la donation allez voir un notaire. Il vous renseignera gratuitement il a tout intéret par la suite a organiser la vente et faire le nécessaire pour légaliser la donation.

J’ai oublié de préciser que j’ai 2 frères, 3 demi-frères et une demi-sœur.
Cela pose R-il problème pour la donation?

Les prix pratiqués en loyer dans ce quartier pour un 40m2 sont d’environ 1000€

Vraiment trop complique, il ne voudra jamais faire toute cette prapasse.
Je veux lui donné 200k et je verrais un notaire spécialiste

Ne connaissant pas le patrimoine de votre père, cette réponse ne tiens pas compte de la succession avec 7 frères et soeurs.

Si votre père n’a pas besoin immédiatement de 200K€ voici une solution légale à valider avec votre notaire.

Votre père vous donne 100K€ (sans droits de succession si vous n’avez pas utilisé cet abattement depuis 15 ans)

Vous acheter le bien au prix correct de 280K€ avec 20K€ de frais de notaire soit 300K€ à  financer.

Pour le financement

Paiement de 150K€ le jour de la signature (les 100K€ donnés par votre père, plus 50K€ de votre apport)

Votre père vous fait un prêt de 150K€ sans intérêts sur 25 ans, soit des mensualités de 500€ par mois. Eventuellement avec un différé de remboursement pour la 1er année, pour votre BTS (à valider avec notaire).
Garder impérativement les traces de vos remboursements afin que le prêt ne soit pas requalifier en donation. Plus de problème de banquier ni d’intérêts à payer.

Pour la gestion/remboursement

Faite un prévisionnel sur la durée de votre investissement

vos entrées : Loyers

et surtout sorties : remboursement 500€, charges non récupérables sur le locataire, gros travaux, taxe foncières, Impôts sur les revenus, …

afin de vous assurer que cela s’équilibre correctement

Bonne chance pour votre projet

Dernière modification par Whynot (31/03/2016 09h40)

chiguer a écrit :

Vraiment trop complique, il ne voudra jamais faire toute cette prapasse.
Je veux lui donné 200k et je verrais un notaire spécialiste

Bonjour,

Personne ici ne cherche à vous empêcher de faire quoi que ce soit, mais nous sommes obligés de vous prévenir des risques que vous encourez. Si vous voulez passer outre, faites le et assumez.

De votre côté …

Si le bien vaut 280 et que vous l’achetez 200, il y a un risque non négligeable que cela soit considéré comme une donation. Ce faisant, vu que ca représente en gros 30% du bien, au décès de papa, on rapportera à la succession comme une avance sur votre part les 80k donnés ou 1/3 de la valeur de l’appartement (ou du patrimoine venant remplacer dans le temps ce bien), sachant que c’est la valeur la plus haute qui sera retenue.

Ex : Papa décède dans 10 ans avec 0 patrimoine. Rien ne reste. Votre appartement de 280k initialement vaut 450k.

--> rapport à la succession de 450 / 3 =  150. Sur les 150k, vous avez droit à 1/8, soit 18.75k. Le reste est pour votre fratrie, et vous devrez donc leur verser les 131250 euros qui leur seront dû.

Le fisc viendra aussi vous chercher des noises au motif que vous auriez dû payer des droits de mutation sur les 80k, ou que votre père aurait dû payer des droits notariés pour l’établissement formel de la donation.

C’est le risque que vous prenez en achetant fortement sous la valeur réelle du bien. Si vous choisissez de passer outre, c’est votre décision, mais il ne faudra pas venir vous plaindre par la suites.

Du côté de votre père.

Vendre sous la valeur, c’est prendre le risque que le fisc lui réclame de formaliser la donation par acte notarié en payant les droits correspondant. C’est aussi prendre le risque, bien plus direct, que le fisc considère qu’il a fait cela non seulement pour vous aider, mais surtout pour ne pas payer d’imposition sur la plus value du bien, ce qui entrainera un redressement fiscal.

La magie de la chose aidant : une vente intrafamiliale à tarif super préférentiel --> 3 chances sur 4 de voir votre propre dossier fiscal mis en surveillance renforcée.

La seule chose qui pourrait justifier une vente très en dessous de la valeur, c’est un locataire en place sans possibilité de le mettre dehors avec un loyer très en dessous des standards du marché. Il n’y a que dans ce cas que vous pourrez défendre devant le fisc que le bien vaut 200 parce que le loyer est de moins de 9000 euros annuels et que le locataire est protégé (valeur économique du bien locatif calculée en tenant compte du loyer bloqué et d’un rendement raisonnable pour le secteur)

Dans tous les cas, c’est bien vous et votre père qui prenez ces risques juridiques et fiscaux.

@Whynot
"Paiement de 150K€ le jour de la signature (les 100K€ donnés par votre père, plus 50K€ de votre apport)"

Mauvaise idée. En utilisant la donation pour l’achat immobilier, c’est à nouveau le maximum entre la valeur de la donation et la valeur générée par le placement de cette donation qui sera rapportable à la succession.

C’est un cas d’école bien connu. Pierre et Paul recoivent 100k de Papa pour démarrer dans la vie. Pierre voyage et picole. Paul monte une société. Au décès de Papa, Pierre est SDF, la société de Paul, dont il est toujours l’unique associé, vaut 1 million.

Que se passe-t-il ? Pierre doit recevoir la moitié de la succession y compris le rapport des 100k qu’il a bu et du million de son frère … et peut exiger de Paul 450k pour équilibrer la succession.

xa a écrit :

C’est un cas d’école bien connu. Pierre et Paul recoivent 100k de Papa pour démarrer dans la vie. Pierre voyage et picole. Paul monte une société. Au décès de Papa, Pierre est SDF, la société de Paul, dont il est toujours l’unique associé, vaut 1 million.

Que se passe-t-il ? Pierre doit recevoir la moitié de la succession y compris le rapport des 100k qu’il a bu et du million de son frère … et peut exiger de Paul 450k pour équilibrer la succession.

Une donation-partage résout ce problème.