Investir dans un local commercial ?

Quelques points à vérifier sur votre projet :
- Est-ce que ce bureau est occupé ?
- Si oui, bail professionnel ou bail commercial ? Lisez attentivement le bail pour voir la répartition des frais entre bailleur et locataire, le montant du loyer, sa périodicité, où on est dans le déroulement du bail (ancienneté de l’occupation/durée du bail), etc.
- Pensez à vérifier, dans le règlement de co-propriété, les restrictions sur l’activité qui peut être exercée dans ce local.

Bonjour,

@Construiresaretrait : de toute façon caution ou non, dans le cadre d’une SCI, les associés sont redevables des dettes de la société, au contraire d’une SARL par exemple.

Setanta

Bonjour Amoilyon,

amoilyon a écrit :

… gêner le reste de la copropriété …

Oulà ! C’est vague. Est-ce vraiment écrit comme cela dans le règlement de copro ? Devez vous obtenir une autorisation par la copro ?

Sachez que 2017 et 2019 c’est demain, et retrouver un locataire pro (ou deux) n’est pas chose aisée. Pourrez-vous supporter une vacance locative malgré les échéances de votre futur prêt ?

Si vous trouvez un locataire mais que son commerce (somme toute légal et non contraire au bonnes moeurs) n’enchante pas la copro et que cette dernière vous refuse sous prétexte de gène vous allez droit dans le mur.
Je ne parle pas d’un mauvais coucheur, un copropriétaire mal luné qui pourrait décider de vous embêter rien que pour son plaisir. A mon humble avis, vous devez absolument approfondir ce point du règlement !

Concernant les banques et courtiers, essayez déjà votre banquier. Côté courtier je suis passé chez CAFPI ou Crédit Expert (en Moselle) mais le dossier est tout de suite moins facile et moins entraînant pour eux lorsqu’il s’agit de murs pros, car ils n’ont pas l’habitude.
Dans tous les cas, arrivez avec un dossier solide (limite un mini business case) avec chiffres etc à l’appui.

Setanta

Bonsoir,
C’est en cherchant sur le net que je suis tombé sur ce forum fort intéressant et dont ce sujet me concerne bien.

Cela fait bien dix ans que je souhaite investir dans la pierre, sans avoir eu le courage de me lancer. En effet, je crois que je réfléchis trop et que le risque, l’échec… me font terriblement peur, au point que plusieurs opportunités me sont passées sous le nez, à trop vouloir réfléchir…

Bref, il y a 10 jours, je suis tombé sur des annonces qui me semblent être intéressantes. Nous avons pris rdv chez le notaire pour dans 10 jours, ce qui me laisse le temps de me renseigner.

J’ai déjà pris contacte avec un courtier et viens de lui envoyer les documents dont il a besoin (CAFPI).

Aussi, si vous le voulez bien, je souhaiterais recueillir votre avis sur les annonces et les montages financiers, svp.

Alors, il s’agit de deux biens sur Marseille. Quartier de passage avec écoles et transport à proximité mais je ne le classerai pas dans les n°1.

Prix du premier bien:244000€ qui comporte un appart loué 710€ HC et un local commercial loué 900€ HC depuis plus de 10 ans.

Le deuxième bien est à 81000€ ( mais je vais encore négocier ) est il est loué 680€ HC

Les baux des locaux commerciaux me semblent très bien ficelés : tous les frais et travaux sont à la charge des locataires.

Il s’agit d’une copropriété. La situation est saine d’après le vendeur mais il faut que j’obtienne confirmation du syndic de copropriété sur certains chiffres que j’ai du mal à saisir.

Alors voilà mes questions:
1) que pensez vous des offres?
2) le courtier me parle d’un taux entre 1,7 et 2,10 sur 25 ans. Je règlerais les frais de notaire.
D’après vous quelle est la durée idéale: 15, 20, 25 ans?
3) selon mes lectures, il faudrait que les bien s’auto financent. Il faudrait alors que j’y inclue les impôts fonciers, charges de copro… Comment arriver à faire tous ces calculs, toutes ces prévisions?
4) j’entends parler de SCI. Je suis seul investisseur et n’ai pas d’associé. Quelle est alors la différence où le désavantage au niveau fiscalité ?
5) quel est l’intérêt de ces investissements ? Vendre un jour en faisant une plus value? Avoir des rentes à sa retraite?

Bref, autant de questions qui reflètent mes craintes, une fois de plus. En fait, j’ai toujours peur qu’il y ait anguille sous roche comme on dit!

Je vous remercie d’avance pour vos réponses

Oui puis trop de questions donnant forcément lieu à des réponses imprécises et dépendant avant tout de vous et vos objectifs:
1) Je ne connais pas Marseille, à vous de voir par rapport au quartier et à ce qui se fait sur les annonces de location.
2) Plus c’est court, moins cela vous coûte cher en intérêts. Entre 15 et 20 ans c’est bien, au delà pas sûr que les banques suivent et cela revient cher en intérêts.
3) En travaillant le sujet.
4) Seul = pas de SCI
5) Quel est l’intérêt de ces questions? Seul vous pourrez y répondre.

Construiresaretraite a écrit :

@amoilyon

Attention tout de même à ce que la demande locative pour ce bien qu’il soit bureau ou commerce soit bien présente. Nous privilégions systématiquement des emplacements N°1 pour les murs de boutique.
De notre côté nous évitons les baux arrivant à échéance car il est moins facile de vendre le projet à une banque ou un courtier.

Bonjour,

C’est aussi la meilleur façon de marchander le bien.
Je suis actuellement sur un bien, 280 000€ emplacement N1 pour un loyer de 36000€/an. Il reste 2 ans de bail mais le locataire aurait déjà pu partir depuis 3 ans.

Bon cout ou mauvais cout?

Bonjour,

Est ce que les propriétaires des petits locaux commerciaux (restauration par exemple) , considérés comme des ERP de catégorie 5, doivent mettre aux normes d’accessibilité pour handicapés leurs biens?
Je lis sur le net tout et son contraire, pour cette catégorie là.

Aussi, sauriez vous comment pouvoir se renseigner sur le bilan financier du commerce en place? Je n’ai pas trouvé grand chose malgré le numéro de SIRET.

MERCI!

Bonjour,

J’en ai fait financer 2 par le Crédit Mutuel. Mais lors de mes démarches, j’ai aussi sollicité la Banque Populaire, la CIC et d’autres banques qui faisaient ce type de financement sans problème. Comme tout investissement, je leur ai fait un petit dossier du projet avec les perspectives attendues et le financement. Pour info, les deux biens ont été financés à 110%.

Bonjour,

déjà, le loyer d’un bail commercial est imposé en revenus fonciers.

Je précise que dans l’idéal, je souhaite faire une location forfaitaire comprenant eau, électricité, wifi…

Vous n’avez pas la possibilité de faire un forfait de charges. Vous devez définir dans le bail :
- quelles charges sont à charge du preneur (et la liste est limitative),
- le versement d’une provision sur charges.

Vous devez adresser chaque année au preneur un récapitulatif des charges, basé sur les charges réelles que vous devez être en mesure de justifier.

Sur le plan des charges, c’est similaire à la location d’un logement nu, puisqu’il n’y a qu’en logement meublé que le forfait de charges est possible.

Cf. par exemple : Bail commercial : charges et dépenses du locataire et du bailleur - professionnels | service-public.fr

Ce local m’appartient à titre privé, comment je dois procéder pour louer à un professionnel ?

Etablir un bail commercial. La plupart des gens qui louent un local commercial le possèdent à titre privé ! Je ne vois pas le sens de votre question !

Si vous voulez dire "il fait partie de ma maison et je veux pouvoir le récupérer quand je veux", là c’est une autre paire de manches. Un bail commercial est un bail de longue durée et vous ne pouvez pas le reprendre quand vous voulez. Il vous faudrait alors regarder du côté du bail précaire, mais il est limité à 3 ans maximum ce qui peut dissuader un preneur désireux de s’établir durablement.

Pourra t’il récupérer la tva ?

Le loyer peut être soumis à TVA (sur option), mais en tant que particulier propriétaire de ce local, vous n’y avez pas intérêt. Donc le loyer sera non soumis à TVA.

Dernière modification par Bernard2K (07/03/2018 14h28)

@potterthekiller : je suppose que le local n’a pas ses propres compteurs. Donc le preneur ne pourra prendre ses propres abonnements. Dans ce cas, il faut répartir les charges au pro-rata des surfaces.

Un locataire d’un bail qui donne congé de façon réglementaire (6 mois avant une période triennale) peut-il toujours chercher à vendre son fond de commerce ? Et que se passe t’il s’il y a un preneur, un bail est-il refait avec une éventuelle renégociation des conditions ?

Pendant cette période de préavis de 6 mois, le propriétaire peut-il (comme pour une habitation) réaliser des visites librement ou bien attendre la sortie des lieux officielles qui se fait couramment avec un huissier ?

iubito a écrit :

Quels sont ces changements ?

Voir le lien dans Investir dans un local commercial ? (4/5)

Gamma76 a écrit :

Un locataire d’un bail qui donne congé de façon réglementaire (6 mois avant une période triennale) peut-il toujours chercher à vendre son fond de commerce ? Et que se passe t’il s’il y a un preneur, un bail est-il refait avec une éventuelle renégociation des conditions ?

Le locataire qui a donné congé … n’a plus de droit au bail, donc la valeur de son fond de commerce peut avoir sensiblement baissé (si l’activité dépend largement d’un droit au bail, par exemple un commerce de proximité) ou pas (si l’activité est exerçable depuis n’importe où, par ex une activité sur internet), même s’il existe la possibilité de se rétracter, qui nécessite que le bailleur soit d’accord  (lire par exemple ceci, après avoir vérifié -ce que je n’ai pas fait- que ce site est bien à jour).

A mon avis, la méthode de votre père est fausse.
Si détenu en direct, je dirais : valeur réelle du local divisée par 24 pour avoir le prix de la part.