Basstoubilou : étude de cas immobilier (achat d'un local commercial en SCI)

basstoubilou · #1

Bonjour à tous,
Etant nouveau sur ce forum, laissez moi tout d’abord me présenter :

J’ai 25 ans, je suis militaire, je gagne 1700 euros par mois, sans loyer à payer.
Je viens tout juste d’acquérir 2 studios dans une petite ville étudiante, pour 60k (55k empruntés), avec des loyers mensuels de 700 euro pour 370 euros de remboursement.
Aucun soucis de locataire pour l’instant, ils sont en place depuis très longtemps.

J’aimerais désormais investir dans un appartement dans le but de faire une plue value dans 15 ans, quand je quitterai l’armée.
J’ai donc repéré un T2 très sympathique à 80k, dans une ville un peu plus grande. Cela pourrait donc être parfait.

Seulement je viens de tomber sur une offre : un local commercial à Tours (37000), une ville très étudiante donc, très vivante, très active (je la connais bien car j’y ai fais mes études).
il est dans le quartier historique, et est apparemment tout refait à neuf.
Il est affiché à 220k, pour un loyer de 1300 euros par mois.
Le genre d’investissement qui me semble très bien car très peu risqué.

Seulement 2 soucis se posent à moi :

1) le locataire s’en va dans 2 mois. Donc je devrais retrouver un locataire, avec de grosses mensualités à supporter pendant quelques temps (le temps de refaire un bail)

2) Le soucis pour lequel j’ai besoin de vous ! Ma situation ne me permet pas d’emprunter autant.
J’ai donc penser à une option (la seule?) qui est de créer une SCI avec mon père (idéalement en lui donnant 1% des parts)
Voici donc ma question:

- un conseiller en gestion de patrimoine m’assurait que tant que l’on détient moins de 75% des parts, la banque ne regarde pas notre endettement personnel. Mais ma banque m’affirmait que ce n’est que la société qui s’endette, et non la personne empruntant (moi en loccurance).
Savez vous donc, tout d’abord, si j’ai une chance d’obtenir ce prêt, si je suis en SCI avec mon père, en étant principal détenteur des parts (la situation de mon père est très aisée, il est médecin) ?
Enfin, en cas d’acceptation de ce prêt, puis-je, d’après vous, prétendre à un autre prêt par la suite pour acheter ce fameux t2 en mon nom propre?

Merci à tous ceux qui ont eu le courage de me lire, et je m’excuse par avance car j’ai cherché un moment, beaucoup de sujet traitent de ce sujet, mais j’en ai trouvé un seul qui traitait directement du sujet SCI et taux d’endettement, et la situation était très loin de la mienne, j’ai donc pensé qu’il était mieux de vous exposer mon cas personnel.

Merci à vous !

Message édité par l’équipe de modération (12/04/2016 10h44) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : banque, endettement, immobilier, local

gunday · #2

Bonjour,
Déjà, une remarque : n’oubliez pas que les critères de la banque ont pour objectif de les protéger d’un défaut de payement.
Et donc indirectement, de vous protéger vous d’une situation d’impayé.

Tout ça pour arriver à ma suite : le bien ne me semble pas adapté à votre profil.
J’explique :
- Il s’agit d’un local commercial, donc avec une logique spécifique. Il nécessite de connaitre :
- Le marché commercial local
- la rédaction des baux commerciaux (se faire aider par un pro est nécessaire)
- la façon de mettre en annonce un local pro (ce qui me semble moins aisé qu’un appartement)
- Ensuite, vous avez apparemment un patrimoine brut de 60k (net de 10 à 15k je suppose), et des revenus nets d’environ 2.000€
- Le bien vaut 220k soit 4 fois votre patrimoine brut
- Sur 20 ans (a voir si c’est possible pour du commercial locatif), le bien vous coutera 1180€ d’échéance, soit en cas de vacance 60% de vos revenus disponible.
- Le rendement est ridicule pour du commercial : 1300*12/220k => 7% brute.
- Avez vous fait le calcul du rendement net ? J’ai un gros doute sur l’auto-financement.
- Pour un tel rendement en commercial, prenez des SCPI à environ 5% net et un risque moindre.

Conclusion, j’ai l’impression que vous mettez beaucoup d’affect dans cet achat.
Restez plutôt sur des rendements tel ceux de vos 1ers investissements, où vous dégagez du 14% brut.
Car là, même en louant, pas sûr que ça ne vous coute rien!

Ps : désolé si je vous est brusqué!
Ps2 : je n’aborde pas la SCI, car le bien me semble à éviter.

Bernard2K · #3

Je plussoie avec gunday.

Vous dites peu risqué, et puis 2 lignes plus loin, vous dites : locataire qui s’en va. Le risque est pourtant évident : plusieurs mois de vacance locative ! Et peut-être obligé de baisser le loyer pour retrouver un autre locataire.

Fil à lire : Investir dans un local commercial ?

Setanta · #4

Bonjour et bienvenue !

Vous avez fait un beau parcours alors faites très attention à votre nouvelle soit disant opportunité.

Je ne puis qu’appuyer Gunday et Bernard2K précédemment avec notamment des réponses à vos questions dans l’autre fil.

Pour récapituler :
- Un bien commercial, c’est beaucoup plus compliqué que de l’habitation. Bail à faire avec un professionnel car très ouvert potentiellement, locataire à retrouver puisqu’il part ! Et trouver un locataire professionnel c’est pas une mince affaire.

- N’ayez pas les yeux plus gros que le ventre. Vous passez de deux bien pour 60k d’immo à 220k pour 1 bien "atypique", soit 3,6 fois plus que ce que vous possédez. En cas de pb, vous perdrez beaucoup (tout). Pourquoi ne pas monté en expérience avec votre T2 qui paraît beaucoup plus logique et approprié ?!

- Voter conseiller en patrimoine sur la SCI est marrant. Les banques vont regarder votre situation personnelle parce qu’il faudra un apport ou une garantie en contrepartie du prêt, et parce que dans le cadre d’une SCI les associés sont redevables des dettes !

Bref, vu votre situation financière correcte, restez dans votre trajectoire et oublié cette opportunité qui paraît empoisonnée !

Setanta

basstoubilou · #5

Bonjour,
Merci beaucoup à tous pour vos réponses, qui m’aident beaucoup.

Je pense donc oublier cette idée, bien que pour vous rassurer je ne comptais pas me lancer les yeux fermés là dedans : j’ai une professionnelle de l’immobilier à mes côtés, le bien s’autofinançait sur 20 ans (même 18)et j’ai 25k de côté pour palier à d’éventuels soucis.

Vous me dites que le rendement est ridicule (et je lis d’ailleurs souvent qu’il est deux fois plus élevé pour un local que pour du logement), mais dans un hyper centre comme celui ci, d’une grande ville, cela me paraissait assez correct, surtout dans la mesure où les charges sont très réduites par rapport à de l’habitation.

J’ai pris mes 2 premiers studios en mon nom propre car je compte les mettre à l’avenir en location meublée. Mais donc d’après-vous, je n’ai aucun intérêt à acheter un bien en SCI avec mon père, en lui donnant 1% des parts?

Pour aller droit au but, je vous demande cela car j’aimerais si cette méthode me permettrait d’investir "plus" que dans le cas où j’investis tout en mon nom propre.
Je vous demande cela car je j’ai mes raisons : je peux facilement épargner 1000 euros/mois, j’ai des fonds de côté en cas de soucis, je ne compte pas acheter de résidence principale dans les 15 prochaines années…

Merci encore à vous !
Et je ne me suis pas senti brusqué, bien au contraire, j’ai juste essayé de vous démontrer que ma demande n’était pas (totalement) irréfléchie !

Setanta · #6

basstoubilou a écrit :
Merci beaucoup à tous pour vos réponses, qui m’aident beaucoup.

Avec plaisir, n’hésitez pas à mettre +1 aux intervenants.

basstoubilou a écrit :
Bonjour,
Je pense donc oublier cette idée, bien que pour vous rassurer je ne comptais pas me lancer les yeux fermés là dedans : j’ai une professionnelle de l’immobilier à mes côtés, le bien s’autofinançait sur 20 ans (même 18)et j’ai 25k de côté pour palier à d’éventuels soucis.

Vous me dites que le rendement est ridicule (et je lis d’ailleurs souvent qu’il est deux fois plus élevé pour un local que pour du logement), mais dans un hyper centre comme celui ci, d’une grande ville, cela me paraissait assez correct, surtout dans la mesure où les charges sont très réduites par rapport à de l’habitation.

Pour un bien pro avec des baux commerciaux, il est nécessaire de s’entourer de plus qu’un pro de l’immo. Notamment un notaire / juriste compétent sur le sujet des baux commerciaux.

Comme dis précédemment, trouver un locataire pro n’est pas chose aisée et ce sera plus long que pour de l’habitation. 25k vous représente 19 mois de loyer en cas de vacance locative. C’est pas énorme. A titre d’exemple, deux locaux commerciaux sont en plein centre de ma ville (plutôt dynamique) et à vendre ou à louer depuis 2 ans ! Si jamais vous avez du mal à trouver des locataire pro et qu’un autre aléa de la vie survient, vous n’aurez plus beaucoup d’économie rapidement.

Concernant la SCI, où est l’intérêt de créer une structure administrative lourde (il y a quand même un certain formalisme à respecter) si le principal apporteur de fond représente 1% ?
En fait, je ne comprends pas votre objectif avec la SCI et à mon avis, vous devriez vous documenter un peu plus sur ce type de société.

Souhaitez-vous une SCI à l’IR / à l’IS ?
Quels sont les objectifs et rôles de chacun ? Notamment, je doute que votre père accepte d’apporter un max de fonds et de n’être décisionnel de rien (1% des parts), en plus du principe border line (donation déguisé etc.) mais je suis moins compétent que d’autres membres sur le sujet.

Par ailleurs, attention aux SCI familiales le jour où il y a des problèmes. Xa notamment pourrait vous citer nombre d’exemple où la situation se dégrade et la SCI devient un véritable problème juridique.

Setanta

salaze · #7

Bonjour,

Dans vos projections de rendement, vous semblez oublier un facteur important: l’imposition.
D’une part les 15,5% de CSG RDS applicables à vos loyers, plus l’augmentation de vos revenus fonciers et personnels et donc de votre IR. Vous pourrez bien sur déduire les intérêts d’emprunts et les assurances du prêt, mais vu les taux actuels, cela représente peu. Par contre, en fonction de votre apport et de la durée du prêt, le remboursement des mensualités ponctionnera une bonne partie de vos revenus fonciers.

Votre marge envisagée, sera forcément grèvée par les aléas de tous bailleurs: mises aux normes des biens loués, vacances locatives plus ou moins importantes, réparations courantes et "rafraîchissement" pour relouer, frais d’agences pour la relocation, accroissement des taxes foncières…

Au final, si vous multipliez les biens, vous multipliez aussi les risques. Et par expérience, les problèmes ont tendance à arriver tous en même temps.

Concernant les locaux professionnels, en ayant deux en nom propre, je vous confirme les vacances locatives peuvent êtres très longues, les frais d’agences immobilières spécialisées sont plus importantes que dans le résidentiel, les risques de défaillances des occupants importants, les frais de mise aux normes (en inflation constante) pour séduire au nouvel occupant se comptent en milliers d’euros…

Il vaut mieux prendre le temps de faire des scénarios optimistes, mais aussi pessimistes et voir notre capacité financière à y faire face.

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