SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé…

Ou alors vous profitez de ce capital pour d’autres investissements immobilier ou encore d’autres projets et vous évitez la taxation PS et IRPP sur ces gros dividendes.

Exemple de solution : https://www.investisseurs-heureux.fr/t7081

Vous n’êtes pas obligé de tout reverser en dividendes

Par ailleurs, allez jusqu’au bout de la démarche et calculez les impôts économisés dans le cas de l’IS chaque année et que vous placeriez sur un support disons à 3% …



150k€ ! alors qu’à l’IR au bout de 30 ans, vous auriez payé 97k€ à l’état.

Tout ceci n’est pas aussi évident et tranché, surtout que comme nous l’avons déjà mentionné, en 30 ans, la fiscalité peut évoluer, la vie de tout un chacun peut changer etc…

Setanta

MODERATION :

Pouvez decrocher les messages de cette file depuis le message 11 et réintégrer les tableaux de CP et ma réponse de ce matin qui ont disparu (ancien message 18 et 19) dans une nouvelle file qui compare détention d’un bien immobilier à l’IS/IR
et supprimer ensuite mon message
merci beaucoup !

Bon Nous voici dans une autre file.
C’est mieux ainsi.

J’ai bien vu qu’il y avait des calculs fait avec les impôts de l’auteur mais dans ce cas, on devrait avoir la même différence

Or
    12 343-7 772 =    4 571€ pour l’IR
et
    8 767    - 5 824 = 2 943 € à l’IS

par ailleurs l’auteur paie 1908 euros par part….

Exact, la différence devrait être équivalente. Là j’avoue ne pas savoir. J’ai peut être (sûrement) manqué un truc.

En tout état de cause, si on récapitule avec des sommes rondes (parce que je fatigue j’espère que vous ne m’en voudrez pas) afin de faire un comparatif "presque" précis pour l’exercice (intéressant):
Départ :

Bien : 200 000k€
Frais achat : 15k€

Rev. Fonciers annuel: 20k€
Assurances annuelles : 1000€
TF : 1000€

Amortissement Immeuble de 1/30 par an soit 6 666,67 d’amortissement qui viennent alourdir les charges de la SCI IS chaque année (sur 30 ans donc).

L’IR étant progressif, pour comparer prenont une famille avec 80k€ de revenus net annuels et 3 parts fiscales. (Famille de deux enfants avec M. et Mme qui travaillent 40 + 40k€ pas de jaloux !).

Crédit de 110% soit 215k€ sur 20 ans au taux de 2.03% et une assurance de 0,30%
Coût total de ce crédit : 59 670,40 €
Admettons (ce n’est pas juste, mais la différence sera marginale) un coût de 2984€ / an

Hypothèses complétementaires:

- On suppose qu’on sort toute la tréso en dividendes dans le cas IS (pas optimal mais admettons).
- Les PS sont prélevés sur les revenus bruts du patrimoine (donc revenus fonciers bruts à l’IR soit 20k€, dividendes bruts (avant abattement 40%) à l’IS).
- C’est aberrant, mais on imagine que les deux sytèmes, la fiscalité, la vie de ce couple ne change absolument pas ! (ex: les taux sont fixent et les enfants naissent au moment de l’achat et reste pendant les 30 années …)

Comparatif:



Au bout de 30 ans:



Ma conclusion:

Au delà des biais évident de l’étude, on se rend compte que même si l’actif double de valeur, une revente au bout de 30 ans favorise encore (mathématiquement) la SCI IS.

Mais:
- ce n’est pas forcément judicieux de sortir chaque année des dividendes
- une SCI IS implique une complexité un peu plus élevé au niveau gestion et comptabilité
- A contrario, avec une SCI IS, la trésorerie personnelle n’est absolument pas impactée. C’est donc plus "facile" puisque l’on a pas d’argent à sortir tous les ans en plus par rapport à une situation IR
- Nul ne peut préduire l’avenir d’un point de vue de prix de vente, stabilité fiscale des systèmes etc.

Chacun doit étudier le cas le plus approprié à sa situation en fonction de ses paramètres personnels.

Setanta

EDIT suite au post Xa : comme dis dans les hypothèses, il y a forcément des biais (pas de divorce, pas de déménagement, enfants au foyer 30 ans, stabilité impossible des loyers et fiscalité etc.) Et par ailleurs, comme vous le verrez dans toutes mes conclusions sur ce sujet, je suis entièrement d’accord avec vous et le choix dépend de chacun, de sa vie, etc.

Néanmoins, je me permettais de rebondir sur le sujet car au départ, le choix IS était par définition mauvais et l’IR le meilleur…
Ce qui, à mon sens, est loin d’être aussi évident que certains le laissent entendre.

Bonjour Xa
Vous n’avez pas tout lu et cela se comprend
J’ai déjà au fil de la discussion évoqué une bonne partie de vos  judicieuses remarques.

Pour le revenu:

xa a écrit :

2) tout est basé sur une hypothèse de revenus fonciers de l’ordre de 10% brut. Je n’ai, personnellement, rien contre cette hypothèse de rendement par rapport au montant investi au départ, mais elle appelle à mon sens à prendre en compte une réalité : on n’obtient pas en nu un tel rendement en achetant un bien à sa valeur marché normale !

Donc de base, vous prenez l’hypothèse d’un bien qui, une fois mis en location pour 20k annuel, vaudra de 300 à 400k en revente immédiate …

Partant de là, supposer une revente à 30 ans pour 100k, cela signifie un krach immobilier ….. qui n’aurait pas d’impact sur les loyers ?

Pour moi, vous comparez deux mécanismes fiscaux en prenant des hypothèses invalides sur la durée, et vous en tirez de facto des conclusions ayant un niveau de validité voisin.

Je pratique depuis plus de 20 ans maintenant des immeubles dont le revenu locatif net est actuellement de 10% NET . Le cas cité n’est donc pas si illusoire que cela pour des baux commerciaux.

Pour le prix de vente:
J’aimerai bien revendre à quelqu’un qui se contenterait de moins mais je n’ai pas trouvé.
Dans le cas de mes graphiques j’ai pris la peine de préciser

CyberPapy a écrit :

Le loyer et le prix de vente suivent la même variation.

Néanmoins si on veut comparer deux options, il vaut mieux pouvoir faire varier les paramètres.

Vous dites que le choix de 30 ans est illusoire car il peut se passer bien des choses d’ici là.
Vous avez bien raison
C’est pourquoi j’ai pris beaucoup de soin à étudier des scénarios dont la durée variait de 1 an à 30 ans.
Le niveau de confiance , comme pour les prévisions météo, diminue bien évidemment  avec l’éloignement

Mon souci est que j’ai trop de données à afficher et qu’elles sont de plus difficiles à comprendre.
J’ai pensé au graphique. Setanta au texte
Nos résultats divergent
Nous comparons.

Merci beaucoup de vos commentaires.

@Stetanta

J’ai été très content de cette discussion cordiale.
J’ai une nouvelle fois regardé vos chiffres . Ils me semblent à nouveaux erronés.

Sortons des calculs et des formules.

Le fait d’amortir un bien vous le retire de vos frais
Donc au mieux vous allez en récupérer 33,33% dans le bénéfice de votre société

La fiscalité à l’IS est plus lourde qu’à l’IR ( 48,46% au lieu de 45,5 % dans l’exemple où nous avons travaillé) .

Comment imaginer alors qu’amortir un bien de 200 000 euros puisse vous faire monter votre bénéfice de 119 046 dans le cas d’une vente au même prix qu’à l’achat au bout de 30 ans.

Sur ce , moi aussi je vais décrocher pour ce soir

Merci de cet échange fructueux et à bientôt.

Cyber-PAPY ou pour faire court CP

EDIT
Post scriptum

xa a écrit :

Pour moi, en bail commercial, on revend un bien entre 10 et 18x le loyer brut, et non net.

Déjà sur mes baux commerciaux, je ne fais aucune différence entre le brut et le net.
Toutes les charges sont imputées au locataire sauf celles de l’article 606 réfection de la toiture ou des murs en leur entier.

Je suis sans doute dans un milieu différent mais c’est le seul que je connaisse vraiment bien.
Ici les immeubles se proposent net vendeur pour 10 ans de loyer.

Cergy Pontoise
Dans les locaux d’activité et les bureaux.

"Dans mon cas uniquement je pense que ma SCI IS pour les murs de ma société est un bon choix, car j’ai la main sur beaucoup de paramètres pour le moment et surtout cela me permet une trésorerie personnelle plus facile. "

Aviez vous, avant de choisir l’IS pour la SCI, étudié le transfert d’US à votre société ?

xa a écrit :

"Dans mon cas uniquement je pense que ma SCI IS pour les murs de ma société est un bon choix, car j’ai la main sur beaucoup de paramètres pour le moment et surtout cela me permet une trésorerie personnelle plus facile. "

Aviez vous, avant de choisir l’IS pour la SCI, étudié le transfert d’US à votre société ?

Bonjour Xa,

Excusez mon ignorance, mais que signifie US ?

CyberPapi a écrit :

Je suis déçu que vous partiez sur une autre voie Setanta

Ne le soyez pas ! je n’abandonne pas la discussion

CyberPapi a écrit :

Vous trouvez un avantage à l’IS avec plusieurs dizaines de milliers d’euros dans quasiment tous les cas mais avec des bizarreries de calcul que vous n’expliquez pas.

Mais si je vous l’ai expliqué ! relisez mes messages. Si le fait de placer la différence sur un support vous gène, vous enlever 75 708€ du patrimoine de la colonne IS.

Ce qui donnerai :
- Revente à 150k : Avantage IS 71 211€
- Revente à 200k : Avantage IS 43 378€

- Revente à 300k : Avantage IR 12 286€
- Revente à 400k : Avantage IR 71 110€
- Revente à 600k : Avantage IR 191 250€

Néanmoins pendant toute ces années et avant revente, à l’IR vous auriez payé 41 357€ d’impôts en plus qu’à l’IS.

CyberPapi a écrit :

Je dis que les deux solutions à court terme sont très voisines ( et nettement plus proches que je ne l’imaginais avant d’avoir fait tous ces calculs),
Elles ont leurs avantages et leurs inconvénients, avec un léger avantage financier à l’IR de quelque milliers d’euros et un gros désavantage à l’IS sur des durées très longues si le bien augmente beaucoup.

C’est là où de mon humble avis, nous ne sommes pas d’accord. Je dirais que l’IR semble plus avantageux en cas de revente à LT voir TLT et avec une plus value.

A court terme, en cas de non revente ou de revente à LT avec une moins value voir faible plus value, l’IS semble plus avantageux.

Maintenant, comme déjà dit et là il est nécessaire de prendre des pincettes, c’est que sur 30 ans, bien malin celui qui pourra prédire toute sa vie, ses évènements aléatoires etc.
En conclusion, il faut choisir une solution qui parait la meilleure pour soi à un instant T; solution qu’il faudra ré-évaluer régulièrement afin de prendre en compte les modifications de certains paramètres de la vie qui peuvent influer (positivement ou non, ex: l’impôt peut s’alourdir ou s’alléger) sur le montage choisi au départ ! bref c’est la vie quoi !

Setanta

CyberPapi a écrit :

Par contre il sont de plus en plus fiable sur des durées de plus en plus courtes.
Envisager, avec l’étude des variations vraisemblable, les possibilités à un horizon de 10 ans me semble le minimum dans un investissement immobilier

Oui et non, prévoyez vous dans vos simulations:
- une maladie grave, un accident à 8 ans ?
- une sortie d’une part fiscale (un enfant par ex) à 5 ans
- un divorce
- une augmentation de la fiscalité dans 3 ans
- une diminution de la fiscalité des dividendes dans 4 ans ?
Etc …
La réponse est non, puisque l’on n’en sait strictement rien (même à 10 ans).

CyberPapi a écrit :

Personnellement j’avais fait les calculs du gain fiscal avec une sortie par vente du bien et paiement des impôts à un an, à deux ans, à 3 ans etc…. J U S Q U ’ A 30 ans
Et simulation des divers scénarios  : Hausse de x % l’an  des loyers et du prix de vente avec -1 < x < 3

Le problème avec les graphiques, c’est que justement il est compliqué d’en discuter puisque l’on a le résultat et pas le départ ni le chemin. Peut être pour éclaircir, il serait intéressant de connaître les réponses suivantes :
- Pourquoi le titre est "placement de 100k à 7%" ?
- Dans vos simulations, avez vous pris en compte le montant des impôts payés en plus chaque année à l’IR ?
- Pourquoi une baisse du prix de vente serait corrélée proportionnellement à une baisse des loyers et inversement ?
- A l’IS, comment avez vous considéré la trésorerie de la société ? Si sortie tous les ans en dividendes, pourquoi puisque ce n’est pas forcément la meilleure solution ?
- Quelle situation de départ avez vous prise pour vos calculs ? un célibataire ? un couple sans / avec enfant(s) ?

Si vous n’expliquez pas vos hypothèses de départ (même avec un biais), difficile de tirer une conclusion d’un graphique.

CyberPapi a écrit :

Je ne vois pas du tout pourquoi notre travail s’arrêterait à faire une étude sur 30 ans.

Là je suis bien d’accord avec vous. Mais faire beaucoup de scénarios, c’est un poil rébarbatif. Pour essayer d’être juste et si j’en ai la force, je vais refaire mes simulations avec une revente à 10 ans pour voir.

Setanta

EDIT :

En recherchant un petit peu, je suis tombé sur ca : http://www.expert-invest.fr/tout-compre … sci/sci-is

Notamment :

Abattement sur les dividendes reçus à hauteur de 45,1% (40% + 5,1% de CSG déductible). L’ensemble est soumis à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire obligatoire (sauf exceptions) de 36,5% (21% + 15,5% de prélèvements sociaux).

Ce qui pourrait changer toutes les simulations précédemments faites sur un abattement de 40% + 15,5% …

Est-ce valide les 45,1% ?

Setanta

PS : Voyez, ce n’est pas aussi simple que de dire IR better than IS anyway.

EDIT 2 :

Je partage pour plus d’infos sur les durées d’amortissement et surtout parce que je trouve que le résumé est plutôt correct et confirme plus ou moins nos conclusions précédentes (à prendre tout de même avec précaution, cela date de 2013) :
L’article : http://www.lerevenu.com/sci-faut-il-cho … s-societes

la partie qui me paraît vraiment intéressante :

Le Revenu a écrit :

L’amortissement de l’immeuble

L’option pour l’impôt sur les sociétés permet d’amortir l’immeuble et donc de réduire le bénéfice imposable de la SCI quand celle-ci est soumise à l’IS. L’amortissement de l’immeuble consiste à calculer une charge en répartissant sa valeur sur une durée de vie théorique dite “d’usage”, s’il s’agit d’un immeuble loué à une entreprise liée (quand la SCI et la société locataire ont les mêmes associés) ou sur sa durée de location réellement possible dans le cas contraire, cette dernière durée étant en principe plus longue. Les agencements et aménagements de l’immeuble seront amortis séparément du gros-œuvre, sur des durées différentes. 

En pratique, la durée d’amortissement du gros-œuvre de l’immeuble varie généralement entre vingt-cinq et cinquante ans et les durées d’amortissement des agencements et aménagements sont de dix à vingt-cinq ans. Le terrain n’est quant à lui pas amortissable.
La contrepartie non négligeable de cet amortissement est cependant que la plus value en cas de cession de l’immeuble se calcule en retenant la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition de l’ensemble immobilier, déduction faite des amortissements comptabilisés, qui n’entrent pas dans le calcul lorsque l’on relève des plus-values des particuliers. Cette plus-value est imposable à l’impôt sur les sociétés, et bien entendu les dividendes qu’elle génère sont eux aussi imposés, ce qui aboutit à une charge fiscale souvent très lourde.   
On peut donc dire que la SCI soumise à l’IS coûte fiscalement beaucoup moins cher pendant la période d’amortissement de l’immeuble, mais que cet avantage est compensé par une taxation plus importante au moment de la cession. En effet, l’immeuble étant amorti, la base de taxation est alors plus élevée.

Le problème consiste alors à chiffrer le différentiel envisageable entre ces deux situations, les éléments de ce calcul étant forcément incertains. On pourra néanmoins retenir qu’en termes de trésorerie, la situation est plus favorable à L’IS, car ce mode d’imposition permet de supporter un coût fiscal minimal pendant la période d’amortissement de l’immeuble et de remboursement des emprunts finançant son acquisition

Le paiement de l’impôt sur la plus-value ne pose, en principe, pas de problème de financement puisque la SCI aura encaissé le prix de vente de l’immeuble avant le paiement de l’impôt, la distribution des dividendes correspondants pouvant être fractionnée et différée

Par contre, l’impôt sur le revenu paraît nettement plus favorable si on prévoit une plus-value importante sur la cession de l’immeuble, à condition de jouer la patience (au moins vingt-cinq ans…)
Il existe enfin le cas moins courant d’une cession de parts sociales d’une SCI soumise à l’IS. La plus-value réalisée est alors soumise à l’IR après un abattement compris entre 0 et 40% selon la durée de détention des titres (40% au bout de six ans) et aux prélèvements sociaux au taux global de 15,5%  sans abattement.

Plus d’infos aussi sur les durées usuelles d’amortissement comptable des biens : https://www.l-expert-comptable.com/a/52 … ation.html
Setanta

Dernière modification par Setanta (15/04/2016 10h45)

Ok, je n’étais pas sûr que US = usufruit. Non je n’avais pas étudié cette possibilité, je dois bien l’avouer.

Donc, il aurait fallu que la SARL détienne tout ou partie de l’usufruit de la SCI IR pour bénéficier de l’exo total de plus-value à la sortie en cas de revente à 30 ans, puisque le fonctionnement IS s’arrête à 30 ans. Et pendant ces 30 années, la SCI aurait fonctionné comme une SCI IS avec la facilité de trésorerie.
J’avoue que cela paraît intéressant comme montage

Néanmoins, la SARL (détenu à 100%) par moi-même et mon épouse détenant une partie de la SCI, en cas de pb avec la SARL, je ne pourrait défendre la réintégration du patrimoine de la SCI pour éponger les dettes de la SARL… Très peu pour moi je vous l’avoue.

Nous aurions peut être dû créer une sorte de société / holding supplémentaire afin de lui faire détenir 100% de l’usufruit de la SCI. Mais il y aurait bien dû avoir imposition (IS) dans cette nouvelle société au titre de ses bénéfices (remonté des bénéfs de la SCI). Compliqué comme montage !

Donc tout dépend bien des cas particulier de chacun.

Setanta

Bon je n’ai pas eu le temps de lire quoi que ce soit.

J’ai juste trouvé un créneau pour rectifier ma vieille formule de calcul des abattements pour durée de détention et mettre la "nouvelle"…. de 2011
J’en ai aussi profité pour mettre en ligne mon fichier de calcul des impôts.
On ne sait jamais, cela peut servir.

Le petit fichier Excel est sur mon site Calcul de l’ IS - IR

Sur ce, je me sauve.
Bon week-end