Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif)

merci pour votre réponse Arkamoon. Je suis en train de lire le fil de discussion que vous m’avez conseillé et c’est trés interessant, il est trés fort !
Hélas, pour ma part je suis novice en la matière
Je ne souhaiterai pas faire 10% à 11% de renta comme lui mais si après avoir payé le crédit, les charges et les taxes il me reste un peu d’argent je serai content.
J’ai plusieurs interrogations concernant le type de bien qui serai le plus adapté a ma situation et comment aborder mon banquier pour qu’il me suive dans cet investissement.
merci de m’indiquer quels type d’informations vous auriez besoin pour mieux me conseiller…

merci Nuts ! Vous me conseillez donc de regarder du coté de la banlieue Toulousaine comme Balma, Ramonville ou carrément plus éloigné plutôt qu’en hyper centre ?
connaitriez vous un courtier sur la région ?
Que pensez-vous des studio d’une 10m2?  Ils sont a éviter ou pas ?

Dernière modification par blooming09 (14/04/2016 06h38)

arkamoon a écrit :

Pour le courtier je ne peux que vous conseiller d’en prendre un, au début je me suis dis que j’allais voir avec ma banque pour plus de rapidité, la première expérience a été une catastrophe avec eux, entre incompétence, et stupidité…

Ce qui est bien c’est que nous avons chacun des expériences différentes.
ce qu’arkamoon décrit avec sa banque, je l’ai vécu avec les courtiers.
En 3 essais :
- l’un n’a rien trouvé d’intéressant (taux supérieur de 0,5% aux contacts que j’avais)
- L’autre, ainsi que la banque sélectionné ont refusé d’éclaircir la clause de domiciliation de revenu. (pour moi un revenu c’est très large comme notion, surtout avec des dividendes et des SCPI domicilié ailleurs)
- Le 3ème m’a envoyé dans une banque que je connaissais déjà. Sauf que je n’ai pas le profil cible de l’agence (pas assez pigeon, pas assez riche), donc il n’ont pas fait le moindre effort. Après mon retour, plus aucun contact

Sur mes 4 investissements, 2 fois ce sont les agences qui m’ont conseillés une banque du coin qui finançait bien à des taux intéressants, une fois ce fut une banque en ligne, la 4ème un conseiller qui nous avait perdu 6ans plus tôt pour un problème de financement de crédit.

Donc je vous conseille : un courtier pour faire la marché large.
Votre banque, et une banque clé du moment (via l’agence, des connaissances, …)

arkamoon a écrit :

Pour votre recherche, je vous conseille de beaucoup regarder les annonces qui paraissent, et si un bien vous parai intéressant d’aller le visiter, cela vous fera de l’expérience, et vous serrez plus à même de savoir ce qui vous intéresse ou non !

Je confirme, vous devez visiter, visiter, vous renseigner, en gros bien connaitre le marché local.
Et aussi vous renseigner sur le marché locatif, car entre l’agent qui vous vend un loyer de 500€, mais vous fait une attestation de valeur locative (demandé par la banque) à 350€, ça fait une différence. (j’ai déjà eut le coup).

Bonjour,

pour rembourser le prêt avec le loyer (charges et fiscalité déduite), et pour un prêt sur 20 ans, en gros, il faut 10 à 12 % de rentabilité brute. Ca dépend bien sûr des conditions, de la fiscalité etc., mais l’ordre de grandeur, c’est ça. Or, c’est clair qu’on ne trouve pas cela facilement à Toulouse.

Les pistes, vous les trouverez en lisant le forum :
- chercher un bien défraîchi, avec travaux
- négocier le prix comme un cochon (quitte à rater l’achat si le vendeur refuse)
- économiser sur les travaux, en en faisant une partie soi-même ; pour les artisans, mettre en concurrence et négocier ferme.
- louer en meublé à l’année, ou mieux, en saisonnier (mais c’est prenant).
- gérer en direct avec une caution solidaire (car agence + garantie de loyers = 10 à 12 % des loyers bouffés).

Pour la localisation, vous pouvez vous éloigner de Toulouse mais en gardant l’attractivité de Toulouse, c’est à dire le long des routes et des voies ferrées qui permettent à au moins l’un des membres du foyer de venir travailler à Toulouse. Pas plus de 30 km, sinon, que ça soit pour les travaux ou pour la gestion, vous allez vous épuiser en déplacements.
Attention quand même aux quartiers les plus déshérités (c’est tentant car c’est 2 fois moins cher que les autres), d’une part vous avez la concurrence des bailleurs sociaux qui ne louent pas cher, et d’autre part les problèmes de non paiement de loyers, voire d’impossibilité pure et simple de les recouvrer, sont quand même plus probables. Dans un tel quartier, j’ai dans mon entourage plusieurs histoires d’horreur : 2 ans sans loyers, et quand le propriétaire récupère enfin le logement, TOUT est refaire (y compris la porte d’entrée !).

Mais, bien franchement, l’immobilier facile qui s’auto-finance dans une grande ville, ça n’existe pas. On peut finir par trouver une bonne rentabilité, mais ça n’a rien de facile. Il faut rechercher de façon acharnée, se renseigner encore et toujours, etc. La seule chose facile, c’est le studio ou le F1 du bon père de famille, genre "on le loue et plus tard il servira aux enfants quand ils feront leurs études". Ca, ça se trouve sous les sabots d’un cheval, mais ça rapporte entre 3 et 5 % bruts. C’est très recherché, donc c’est vendu trop cher. Et en plus, les programmes Pinel sont en train d’amener un excès d’offre à Toulouse (comme ailleurs) sur ce type de biens.

Pour le taux d’endettement, la banque peut accepter (mais pas toutes) de prendre en compte 70 % des revenus locatifs bruts du bien à acheter. Ca augmente un peu vos revenus annuels, mais pas beaucoup. L’idéal, c’est quand la banque accepte d’analyser l’auto-financement du bien de façon indépendante (c’est à dire : "si 70 % loyers > mensualité, c’est ok"), mais c’est rare.
Une autre piste, c’est de renégocier le prêt de votre RP pour en abaisser la mensualité.
Une dernière piste, c’est de faire du locatif dans votre RP ! Louer une chambre chez l’habitant ; ou bien louer carrément votre maison pendant 1 mois en été pendant que vous partez vous-même en vacances, voire aussi un WE ou une semaine de temps en temps.

Dernière modification par Bernard2K (14/04/2016 14h50)

La banque peut en effet mais c’est pour cela qu’il est bon de faire le tour des banques ou de passer par un courtier comme certains vous l’ont conseillé. Après si votre projet est bon, il n’y a pas de raison de ne pas trouver la bonne banque. De plus, il est sûr que l’épargne de coté est un argument supplémentaire pour montrer labonne gestion de vos comptes et leur montrer que vous avez un très bon matelas de sécurité en cas de coup dur.

oui c’est ce que je pensais…
J’ai vu une annonce ou une agence vends un appart LMNP et garantie le loyer même quand il n’est pas loué. Cela semble sécure mais qu’en est-il réellement et est-il possible d’augmenter le loyer et d’avoir une bonne renta avec ce système ?

Ce genre de système (si je ne fais pas d’erreur sur ce dont vous parlez) est un système ou le loyer garanti est très bas, donc oui c’est très sécure, mais oui la rentabilité est inexistante…

Il est certain que mettre votre argent sur une AV chez la banque qui vous prête est un bon argument pour les convaincre, je connais quelqu’un qui a obtenu un taux très bas avec ce genre de montage.

blooming09 a écrit :

Bernard2K a écrit :

Une autre piste, c’est de renégocier le prêt de votre RP pour en abaisser la mensualité.

Pour ma RP mon pret date de deux ans a un taux de 3.25 sur 25  ans je ne sais pas si avec les frais de dossier, IRA je pourrai etre rentable ?

Essayez peut être de le renégocier ou de vous le faire racheter.
Par contre ne voyez pas que votre banque.
Avez vous essayé les banques en ligne ? Ils ont de très bons taux!

D’après meilleur taux, sur 25ans, un bon taux est de 2,32, un excellente de 1,56%.

En partant du principe que vous payez 1.200€ d’échéance (un tiers de vos revenus).
A vue de nez, il vous reste 235k à rembourser.
Si je prend le calculateur de mon site préféré, je tombe sur une possibilité de passer à 1200€ de mensualité sur 20 ans.
Donc de gagner 2 années de prêt, et d’économiser prêt de 50k d’intérêt.
En quelques rendez vous, vous pouvez économiser l’équivalent d’un an de votre salaire, pas négligeable.

Donc oui pour diminuer le prêt de 2 ans, c’est à tenter!

Une remarque quand même, les informations que je vous donne sont indépendantes de votre dossier.
Je vous conseillerai de renégocier votre prêt avant de prendre un prêt locatif, ça sera plus simple à faire. (moins de paperasse à fournir à la banque)

CyberPapy a écrit :

Assurance
Personne n’en a parlé mais c’est un point non négligeable.
Ne vous contentez JAMAIS de l’assurance proposée par votre banque.

En sachant, qu’il est maintenant possible de la changer dans l’année suivant l’obtention du crédit immo.
Ceci depuis la loi Hamon.
Donc une possibilité : pendre l’assurance groupe pour avoir un bon taux de crédit, et dans l’année qui suit, changer d’assurance emprunteur.
Au passage, les banques en lignes font déjà une sous traitance de l’assurance.

Ma participation :

Concernant votre résidence principale : vous devriez voir un courtier et votre banque pour renégocier.
En effet, les taux ont tellement baissé que nous sommes passés de 2,65% sur 20 ans à 1,70% sur 18 ans alors que nous avions déjà renégocié il y a tout juste 1 an (mars 2015) => gain de 10 mois et 100 € / mois.

Pour votre premier investissement, je vous préconise une surface de type studio entre 18 et 30 m² afin d’obtenir plus de rentabilité (un studio se loue plus cher qu’un T2 ou T3, proportionnellement au m²), de vous faire la main avec un crédit moindre et pour pouvoir ensuite continuer vos investissements.

Louez en meublé propose les avantages suivants :
- +15/+25% de loyer par rapport à du non meublé (donc loyer qui couvre le crédit si vous achetez à bon prix),
- en général c’est une cible étudiante qui recherche ce type de petites surfaces, sans se prendre la tête, donc en meublé pour simplement déposer leurs bagages,
- une fiscalité très intéressante en LMNP afin de limiter, voir d’annuler toutes impositions pendant des années (sauf en cas de réformes de l’état…).

Par contre, trouver une bonne opportunité d’achat peut prendre du temps car les vendeurs sont gourmands sur les petites surfaces (en connaissance de la rentabilité possible).

Un bien avec quelques travaux peut également vous permettre de mieux négocier auprès du vendeur car les travaux effrayent de nombreux acheteurs.

Bonne recherche et, surtout, soyez patient afin de trouver le bon bien.

Mttc a écrit :

Bonne recherche et, surtout, soyez patient afin de trouver le bon bien.

Merci de votre participation et de vos conseils, vous m’avez convaincu de chercher un bon courtier dès que possible ! D’ailleurs si certains en connaissent dans la région toulousaine, ça m’intéresse !

Bernard2K a écrit :

A propos de capacité d’emprunt, je suis étonné que vous disiez avoir un taux d’endettement de 33 %, alors que vous remboursez 870 € par mois, avez 43 k€ de revenus annuels soit 3580 € par mois. Comment faites-vous votre calcul de taux d’endettement ?

Il est vrai que nos salaires ont augmenté, notamment celui de ma compagne qui a eu une promotion et qui doit gagner 200e de plus par mois… Cela ouvre de nouvelles perspectives, merci Bernard !

c’est vrai que c’est intéressant ! j’espère ne pas avoir trop d’ira… j’ai vu qu’elle ne pouvez pas dépasser 3% du montant restant a rembourser ? Certaines banques proposent-elles de payer ces frais?
J’ai fais une demande de rachat de crédit sur empruntis.fr, il vont me rappeler, je verrai ce qu’ils me disent pour commencer…