LMNP : les déductions possibles en régime réel

Bonjour chers rentiers et futurs rentiers,

Une question sur la déduction dont je n’arrive pas à trouver de réponse sur le forum.

J’utilise une pièce de mon domicile à usage uniquement professionnel pour gérer mes biens.

Est ce que l’on peut déduire des charges ? Si oui lesquels?

Merci

Les meubles achetés ne constituent pas des "charges", mais peuvent être inscrits comme immobilisations au bilan de votre activité de location meublée, et à ce titre amortis (sur N années). De toute évidence, il est nécessaire d’acheter ces meubles (tout comme l’immeuble) avant de commencer à louer, et votre situation n’a rien d’anormal (et rien n’oblige à acheter en premier l’immeuble).

Si vous n’avez pas les compétences requises (et ça semble être le cas), il est indispensable de faire élaborer votre comptabilité par un professionnel compétent. Votre question n’est que la première d’une longue liste, sans oublier les autres "erreurs" que vous pourriez faire sans même vous poser de question, et qui pourraient vous couter fort cher le jour où le fisc vous posera des questions.

Bonjour,
je suis entrain d’acheter une maison de ville a retaper et avec 50.000€ de travaux (qui passe dans le credit) que je vais faire en partie moi.
Par contre, je vais faire poser un "ascenseur privatif".
J’ai prévu deux ans de travaux.

Ma question est donc :

Puis-je passer en amortissement, à la fin des deux ans de travaux, cet ascenseur privatif (par exemple ! / ou du moins tout autre travaux fait par des professionnel) Ou je vais perdre deux ans ? (ou le temps des travaux).

Et qu’en est-il des travaux que je vais faire moi ? (pose des menuiserie, isolation, plomberie, carrelage …), je peux aussi amortir ?

merci et bonne journée

Bonjour,

Sur le formulaire 2031, c’est votre résultat de l’année écoulée, donc bénéfice ou perte de 2015. Je pense que vous savez que si c’est une perte, elle ne doit pas provenir de la dotation aux amortissements.
Si vous avez des déficits antérieurs, ceux-ci figurent sur votre déclaration d’impôt en report. En déclarant votre résultat bénéficiaire de l’année, il sera imputé sur tout ou partie sur ces déficits.

oui désolé, même pas percuté ! ce qui prouve que "l’on ne lit pas les petites lignes" ! Par contre une option de configuration du forum empeche de poster des messages tant que la presentation n’est pas faite cela peut etre sympas pour éviter tout malentendu.

présentation faite, encore désolé !

Bonjour, je suis tous nouvellement inscrit, et je n’y connais absolument rien en fiscalité et autre. J’espère avoir vos conseils éclairés. Le message de Sandra a suscité mon intérêt car je semble être dans une situation qu’elle décrit. J’ai achete en 2015 un petit studio à Paris d’une valeur 150200 euros (dont 14000 frais d’agence! Et 9700 notaire).j’ai payé cash avec toutes mes économies.Le studio est un meublé et la locataire qui était déjà là est restée (c’est sa résidence secondaire). Je ne sais pas comment declarer de la manières la plus avantageuse et la simple mes loyers perçus (environ 7300 annuel). Les charges de copropriété environ 1200 euros/an. Sachant par ailleur que mon activité professionnelle (coach sportif) est en auto entreprise et que mes revenues sont dans la catégorie BNC atteignant le plafond des 32900 euros annuel. Je ne sais pas par exemple si en déclarant en BIC LMNP cela va se cumuler à mes revenus et me poser problème avec mon statut d’auto entrepreneur. Le LMNP réel serai t’il plus avantageux dans ma situation? Et comment procéder pour moi qui n’y connaît rien? Merci infiniment pour votre aide.

Sandra a écrit :

Bonjour à tous,

Après avoir appris beaucoup de choses sur ce forum et surtout sur un autre forum (Univ…) quelque peu délaissé aujourd’hui, je voudrais apporter ma 1ère contribution.

Je souhaiterais expliquer aux novices quelques généralités sur la fiscalité du régime LMNP au réel pour qu’ils puissent faire toutes les simulations nécessaires avant de se lancer.

En effet, c’est essentiel d’avoir une vision claire des différents régimes avant de se lancer car bien souvent, on se rend compte après coup qu’un autre régime fiscal aurait été plus avantageux.

Je précise que je pense avoir bien compris les "généralités" de ce régime mais que je ne suis pas non plus une grande spécialiste. Mon vocabulaire hérissera sans doute le poil d’un comptable ou d’un puriste mais sera compréhensible (j’espère) de l’investisseur ignare comme on l’est souvent au début.

Alors parlons du LMNP au réel.

Le grand avantage de ce régime est de pouvoir déduire un grand nombre de charges et surtout d’amortir le bien.

Il s’oppose au microbic où en gros, on a juste un abattement de 50% sur les loyers (cc). Si par exemple, vous encaissez 10KE de loyer par an, c’est comme si vous aviez un salaire supplémentaire de 5KE et vous paierez également de la CSG sur ces 5 KE.

Dans les déductions possibles en LMNP au réel, outre les classiques intérêts d’emprunt, charges de copropriétés, travaux, taxe foncière… on peut déduire également les frais de notaire et les frais d’agence.

C’est là que ça devient extrêmement intéressant car je lis souvent que si on n’a pas ou peu de crédit, vaut mieux ne pas s’embêter et passer en microbic, c’est faux ! Sauf bien sûr si votre impôt sur le revenu est nul ou très faible.

Je vais vous montrer que même en payant cash un investissement locatif et sans aucun travaux, on peut très bien ne pas avoir un centime d’impôts à payer (hors impôt sur le revenu) sur les gains procurés par cet investissement pendant une dizaine d’années !

Prenons l’exemple d’un appartement acheté 200 000 € + 5% de frais d’agence soit 10 000 €.
Vous paierez également environ 7% de frais de notaire soit 14000 €.

Pour avoir des chiffres ronds, on va supposer que cet appartement peut rapporter 5% brut ce qui fera 10 000 € de loyer encaissés par an.
On va prendre aussi l’hypothèse que la taxe foncière + la PNO soit de 500 €/an, que les charges de copropriétés soient de 1000 € /an.
Vous n’avez pas pris de crédit, vous n’avez pas fait de travaux et pour simplifier vous l’avez meublé sans frais.

Pour déterminer votre solde la 1ère année, vous allez calculer comme cela :
Recettes 10000
- charges 1000
- taxe foncière/PNO 500
soit 8500 €
mais vous allez aussi déduire les frais de notaire (14 000 ) et les frais d’agence (10 000).
soit - 15 500

On n’a pas encore parlé d’amortissement.
On trouve toute sorte de décomposition mais comptez en gros pour vos simulation que vous allez amortir 85% du bien sur 30 ans soit = 200 000 * 0.85 /30 = 5666 par an.

Donc votre solde de la 1ère année est donc de -15500 - 5666 = -21166

NB pour les puristes : je sais que comptablement, il faut séparer les déficits et mettre de côté les amortissements mais ça revient au même (sauf si on est en déficit plus de 10 ans).

Vous répétez les années suivantes en reportant bien le solde déficitaire d’une année sur l’autre et vous verrez que vous ne commencerez à être positif que la 9ème année. Et donc vous commencerez à payer des impôts sur cet investissement que dans 9 ans ! Magique non ?

Bien évidemment, si vous avez des travaux, des intérêts d’emprunts, des meubles… c’est Disneyland, vous aurez de nombreuses années sans un centime d’impôt.

D’ailleurs, je ne vois pas un seul cas où le microbic serait plus intéressant que le réel !

C’était exemple basique, à vous de faire vos propres calculs en fonction de votre situation, d’y intégrer des hypothèses d’augmentation de loyers, de charges de copro …

J’espère que vous avez compris ces généralités. Vous vous poserez ensuite d’autres questions plus pointues sur la décomposition, les amortissements… là, je laisse faire les vrais spécialistes.
Mais je pense que ces quelques éléments de base devraient vous permettre déjà de vous faire une idée.

Attention aussi à un point important, pour ceux qui achètent cash et qui n’ont donc pas d’intérêts d’emprunts à déduire ni de travaux, mon exemple incluait des frais d’agence. C’est donc beaucoup plus intéressant de passer par une agence que par un particulier. Sinon vous deviendrez positif vers la 5ème année ce qui toujours mieux que le microbic.

En espérant ne pas avoir froisser les puristes avec mon vocabulaire bien loin de celui d’un vrai comptable.
Bien à vous.

Sandra

Bonjour,

Je reviens vers vous car il me semble avoir lu que l’on pouvait déduire dans ses frais l’usage d’un local pour la gestion de ses locations.

J’ai plusieurs bien et je passe mes journées dans la gestion de mes locations dans mon bureau. J’ai aménagé une pièce de ma maison en bureau ou il y a bureau, étagère, classeur, imprimante, scanner, ordi uniquement.

Ai je le droit de déduire au prorata les frais de ce local professionnel même si je ne suis pas en LMP mais LMNP?

Si oui, y a t’il un texte qui en parle?

Mon expert comptable ne veut pas me les déduire tant que je n’ai pas l’accord d’un inspecteur des impôts mais avant de me jeter dans la gueule du loup, je préfère faire appel à votre expertise.

Merci pour votre aide

Vous négligez 2 aspects dans votre raisonnement :

1/ Depuis 2016 la réduction d’impôt d’impôt pour frais de comptabilité ne représente plus que 2/3 des dépenses engagées, la plafond de la réduction reste fixé à 915€.

2/ Si vous appliquez la réduction d’impôt, les dépenses ayant servi de base à son calcul ne sont plus déductibles du résultat et doivent être réintégrées.

" et je "revois" ces 900 € " : encore sous condition d’avoir 900€ d’imposition sur lesquels imputer votre réduction (à l’inverse d’un crédit d’impôt)

Bonsoir,

Je me permet de déterrer ce post afin de poser une question simple mais à laquelle il m’est difficile de trouver une réponse claire.

Si j’achète un appartement actuellement loué en nu (avec un locataire). Que je passe en meublé 3 ans après. Pourrais-je à ce moment là déduire les frais de notaire de l’époque ?

Merci d’avance pour vos réponse

Réponse nette et précise, merci

Dans quels cas les frais de notaire peuvent-ils être déduis ? Si la location meublée est faite dès l’achat de l’appartement ? Ou il faut qu’il soit loué en meublé au moment de la déclaration aux impôts ?

Donc si le locataire actuel (location nue) accepte que son prochain bail (l’actuel finira quelques mois après la potentielle vente) devienne meublé, c’est bon. Même si les 2, 3 premiers mois étaient en nu.

Sinon, impossible de déduire les frais de notaire

Après, ça ne doit pas arriver souvent qu’un locataire en location nue accepte de passer en meublé..

Merci pour ces réponses

Oui cela semble en effet compliqué

Par contre pour changer de locataire, cela pourra se faire (au pire) dans 3 ans d’après ce que j’ai lu sur Pap.fr

S’il souhaite donner un congé pour vente à son locataire, le bailleur ne peut le faire que pour le terme du premier renouvellement du bail, sachant que la durée du bail en location vide est de trois ans (six quand le propriétaire est une société). Il doit donc, au minimum, attendre la fin du bail en cours, plus les trois années du bail reconduit, pour pouvoir mettre un terme au bail du locataire et vendre le logement libre.

Oui c’est tout à fait ça.

Je réfléchis à une offre pour l’instant et j’essaye de voir si il n’y a pas de moyen pour passer en LMNP rapidement et ainsi pouvoir déduire les frais de notaire.