Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale)

Un des parents décède ce qui fait que les enfants obtiennent 25 % de la maison.
Le parent vivant y habite toujours avec sa fille Lise, Paul étant parti.

Excusez-moi, mais la situation n’est pas claire. Actuellement,
- qui sont les propriétaires de la maison en indivision, et à quel pourcentage chacun ?
- Y a-t-il une distinction nue-propriété/usufruit ?
- à quel titre le parent survivant est-il resté dans le logement ? Usufruit ? Location ? Hébergement gratuit sans formalisme ?

En effet, suivant ce qui s’est passé au moment de l’héritage, on peut avoir des situations différentes ; et il n’est guère possible de vous aider à démêler une situation sans la connaître précisément.

A part ça, est-ce bien une question pour un forum, ou bien ne feriez-vous pas mieux d’aller tous ensemble chez le notaire ? (avec peut-être une participation téléphone ou skype pour vous, puisque vous êtes à l’autre bout de la terre).

J’ai actuellement des soucis avec une succession vieille de 10ans, je suis allée voir deux notaires pour m’expliquer clairement la situation.
Les notaires ont un devoir de conseil et leurs consultations sont gratuites , pourquoi s’en priver?

Merci pour vos réponses.Effectivement la répartition est :
- Parent survivant : 50%
- Lise : 25%
- Paul : 25%
avec l’usufruit à 100% (je crois) pour le dernier parent.
Toutes les parties sont d’accord, Paul veut vendre les 25% à Louise et Louise achetée les 25% de Paul.
Ils ont déjà eu affaire à un avocat qui leur a dit que du fait du mariage de Louise, Louise et son marine pouvait pas acheter la part de Paul.
Pensez-vous que cela soit réellement impossible?

mouggy a écrit :

Ils ont déjà eu affaire à un avocat qui leur a dit que du fait du mariage de Louise, Louise et son marine pouvait pas acheter la part de Paul.
Pensez-vous que cela soit réellement impossible?

Quel contrat de mariage ?

Sesanta, je pensais plus au 50% de la mère qui serai réparti entre ses 2 enfants. Donc 25 chacun.

Bernard2K a écrit :

Correction : la répartition de la nue-propriété est :
- Parent survivant : 50%
- Lise : 25%
- Paul : 25%
l’usufruit est à 100 % au parent survivant.

Je ne vois pas d’impossibilité à ce que Paul vende ses 25 % de nue-propriété à Lise. Cela dit, Lise ne sera pas pleinement propriétaire de la maison, seulement de 100 % de la nue-propriété.

j’aurai dit seulement 50% de la nu-propriété, les 50% restants étant encore au parent survivant.

Exact.

Au décès du parent survivant (sauf disposition contraire) il n’y a pas que l’usufruit qui irais à Paul, mais aussi (si j’ai bien compris) 50% des 50% de la nue propriété dudit parent survivant.

Soit à au décès:
Lise : 75% de nue propriété + 50% usufruit
Paul : 25% de nue propriété + 50% usufruit

C’est clairement à voir avec le notaire. Très spécfique

Setanta

Xa : brillantes explications.

Sinon, pour faire court :
- les 3 indivisaires (parent survivant, Lise et Paul) doivent définir clairement, ensemble, le projet, et vérifier qu’ils sont d’accord sur ce projet. Ce projet s’énonce en termes simples et clairs.
- ensuite, demander au notaire de mettre en place les outils qui permettent d’atteindre ce projet.

Il ne faut pas confondre le projet et les outils. Et il faut vérifier qu’il y a accord sur le projet, avant toute chose.

PS : Si j’étais le parent survivant, je garderais jalousement la totalité de l’usufruit (puisque c’est le droit d’usage, qui est le plus important en pratique). C’était le deal au moment de l’héritage : je n’hérite de rien sur la part de mon conjoint défunt, mais je garde la totalité de l’usufruit. Donc, si je cédais cet usufruit, je me dépouillerais de ce que cet héritage m’a apporté.
Si Lise et son mari veulent venir habiter chez moi (habiter, c’est un usage, et l’usage, c’est l’usufruit, donc de ce point de vue c’est chez moi et pas chez eux), pas de souci, on fait un bail et ils paient un loyer. Ce loyer ira entièrement dans ma poche puisque j’ai 100 % de l’usufruit.
La bienveillance des enfants envers un parent vieillissant a parfois tendance à s’estomper lorsque les enfants sont devenus propriétaires du bien…

Dernière modification par Bernard2K (13/05/2016 13h50)

Bernard2K a écrit :

Si j’étais le parent survivant, je garderais jalousement la totalité de l’usufruit (puisque c’est le droit d’usage, qui est le plus important en pratique).

Selon le patrimoine de Parent Survivant (Bernard pour l’exemple), la subrogation du bien peut aussi être très intéressante.

Bernard, Lousie et Paul, l’indivision complète, met en vente avec clause de subrogation la maison, que Louise rachète. Pour l’exemple, disons que la maison vaut 300k.

Les 300k sont remployés sur un produit financier, dont les revenus iront dans la poche de Bernard. Disons que ca rapport 4% par an, Bernard recoit donc 12k par an, moins la fiscalité. Dans le même temps, Bernard peut être hébergé par Louise dans la maison.

Au décès de Bernard, le plus tard possible, 25% de ces 300k appartiennent déjà Louise, 25 autre à Paul, sans succession supplémentaire. La succession porte uniquement sur la moitié de ce placement.
Si sur le temps Bernard n’a pas mangé intégralement les fruits, et que les 300k sont devenus 500, la succession porte sur 250.

Donc Bernard peut aussi "transmettre" la maison familiale à sa fille qui veut la garder, tout en bénéficiant d’un logement gratuit et en organisant un second transfert financier à moindre coût.

Bien sûr, cela n’a d’intérêt que si le patrimoine en seconde succession est assez important.

Bernard a écrit :

Cela dit, Bernard est un peu parano, et il se demande si, quand Louise aura la maison, elle ne va pas lui expliquer qu’il doit aller en maison de retraite. Une fois en maison de retraite, il passera tout son temps à se demander en boucle s’il n’a pas fait une connerie, et s’il n’aurait pas pu se maintenir dans la maison avec une aide à domicile…

Dans la maison, mais sans l’argent correspondant et en devant assumer la maison.

Dans un montage avec vente et subrogation, Bernard détient l’US sur la totalité de la valeur de la maison, et non sur sa part initiale. Il peut placer intelligement ce patrimoine pour en tirer un complément de revenus et ne pas dépendre de Louise pour payer l’aide à domicile. Il peut aussi, puisqu’il peut consommer ce capital, décider de faire le tour du monde ou d’offrir des cadeaux à ses petits enfants, il reste le maitre de ces fonds. Alors qu’en sortant par rachat des parts, Bernard part avec sa part, et rien que sa part.

Ici, dans cet exemple, Bernard possède 50% en PP + l’usufruit sur 50%. Mettons que Bernard ait 71 ans et que la maison vaille 300k. Il possède donc 200k sur le partage, mois 5k de frais de partage. Donc, pour un u replacement à suivre, 33% de moins que s’il conserve l’US sur 100% du capital. Donc 33% de revenus en moins et 33% de capital dépensable en bons restos en moins.

Dans les deux cas, le transfert de la maison repose dès le départ sur l’idée que la maison passe entre les mains de Louise. Par conséquent, Louise pourra parfaitement lui demander de quitter la maison, qu’elle rachète les parts ou qu’elle rachète le bien complètement. Il s’agit donc bien d’une comparaison entre "je récupère 100% de la valeur" et je récupre 66% pour cet exemple. A noter que du point de vue de Louise, il est financièrement plus intéressant de racheter uniquement les parts (66% à financer, au lieu de 108%).

Prenons maintenant le cas Bernard a 100% de l’US.
1) il peut mettre dehors Louise quand il veut. C’est son droit.
2) Louise (comme Paul) peut décider de vendre sa part de la maison. Ce qui peut aboutir à la licitation du bien.

Les relations peuvent être tendues de ce fait : menace d’expulsion vs menace de licitation.

Prenons le cas Bernard veut rester dans sa maison, et transfert l’US à Louise, puisqu’elle, elle veut avoir le droit d’user du bien et que Bernard ne puisse pas la mettre dehors. Idem ci dessus, mais avec uniquement la licitation comme menace des deux côtés. On se retrouve en indivision pur, ferme, franche. Avec l’obligation de racheter les parts ou de vendre le bien si l’un des deux décide de vendre (art 815 CC).

Dans ces deux cas, Paul réintègre, au plan patrimonial, la maison, puisqu’il est héritier de Bernard. Donc Louise prend le risque que dans 20 ans Paul lui dise "je veux vendre ma part, et tvous n’avez pas les moyens de racheter".

Alors après l’exemple du grand père, l’exemple de la veuve usufruitière d’un beau bien immobilier dont elle était propriétaire à 20% en PP et 80% en US suite au décès de son époux. L’un des deux fils voulant vendre, et elle n’ayant pas la capacité de racheter les parts des enfants (environ 700k), elle tenta de se défendre en prétextant que ce bien était sa seule source de revenus.

Peine perdu, le juge, en application de l’article 815, constatant l’impossibilité de trouver un arrangement financier du fait des moyens de Mme, prononca la licitation du bien. Mme repartit avec 300k environ de patrimoine comme source de revenus potentiels. Autant dire qu’elle s’est aussitot organisée pour que ses enfants aient, à son propre décès, le moins possible juridiquement parlant.

Je pense que vous êtes à même d’imaginer la différence au niveau des revenus de Mme.

Aucune de ces solutions ne garantit l’absence d’emm…… Les choix sont à faire selon le cas, le patrimoine, l’entente actuelle et une raisonnable considération d’une dégradation de ces relations (je pourrais citer le cas d’un ancien collègue qui voulant trop optimiser sa succession future, se retrouve à devoir négocier avec sa bru qu’il déteste voire le juge des tutelles pour certains arbitrages, ou celui d’un gros propriétaire près de chez moi, complètement sénile, et qui martyrise ses descendants du fait qu’il est le propriétaire de l’immeuble familial dans lequel ils logent tous, chacun courbant l’échine)

J’ai du coup une tendance à privilégier les solutions claires et définitives : Louise est seule maitre à bord de sa maison, Bernard est seul maitre du cash correspondant. Paul n’a rien à dire puisque le transfert se fait aux conditions de marché, sans favoritisme successoral. Si Louise met Bernard dehors, Bernard a son argent pour se loger ou pourrir la vie de sa fille en rétribution. Si Bernard ne supporte plus sa fille ou son gendre, il ne peut plus détruire le couple en forcant la vente de la maison, mais il peut partir avec son argent.

(oui j’ai une confiance assez limitée en la gentillesse des gens lorsque des histoires de gros sous se pointent, mais c’est vrai que je croise plus d’histoire de gros sous que de petits patrimoine (petit signifiant pour moi : en dessous de 7 chiffres))

Non, l’usufruit ne s’hérite pas, il s’éteint. Si Louise achète la NP de Paul, au décès de Bernard, elle devient pleinement propriétaire des parts dont elle était nu propriétaire auparant. Dans cette hypothèse, Paul recoit 25% de la PP, Louise recoit 25% de la PP et devient PP sur 50% par extinction de l’usufruit. Ils sont donc à 75% / 25% sur le bien.

Bernard peut vendre la NP à Louise dès maintenant. Mais elle ne disposera pas du droit d’usage, de sorte qu’elle est tributaire de Bernard qui accepte de l’héberger ou non et peut la mettre dehors quand il veut. La solution est utile pour conserver un bien familial à terme, mais pas pour disposer du bien maintenant. Au passage, dans ce schéma, Louise peut vendre la maison quand ca lui chante, puisqu’elle est l’unique propriétaire (le NP n’a pas besoin de l’accord de l’usufruitier pour vendre le bien).

Deuxième RDV chez le notaire:
Comme il avait été mentionné, cela a été dans le but de trouver les outils pour que Paul n’est plu de part dans la maison, que Lise et son mari en soit propriétaire tout en gardant le dernier parent dans la maison.
Du coup la solution proposée par le notaire est:
Dans un premier temps que le dernier Parent survivant fasse une donation égale à chacun des 2 enfants Lise et Paul tout en gardant le droit d’usage et d’habitation.
Que Lise et son mari rachètent les parts de Paul Avec une décote(liée aux droits d’usage et d’habitation) de 60 % des 40% (valeur de l’usufruit lié à l’âge du dernier survivant pour la pleine propriété si je dis pas de bêtise ).

Qu’en pensez-vous? Voyez-vous d’autres alternatives ?

mouggy : votre exposé n’est pas assez clair.

Déjà, comme le dit xa, pourquoi y aurait-il une décote au moment du rachat par Lise de la part de Paul ? S’il y a cette décote, elle devrait être identique pour l’estimation de la valeur de la donation, et pour le rachat par Lise de la part de Paul.

En tout cas, si j’ai bien compris, le résultat de l’opération serait que Lise soit propriétaire de la totalité de maison, grevée seulement du droit d’usage et d’habitation qui reste au parent survivant (PS).

Ensuite de cela, vous n’abordez pas du tout la question initiale qui était, me semble-t-il, que Lise et son conjoint puissent s’installer avec le PS dans sa maison.

Le droit d’usage et d’habitation peut s’étendre aux enfants du PS. Par contre, le PS ne peut pas louer son logement.

Est-ce à dire que vous prévoyez que Lise et son conjoint habitent gratuitement dans la maison du PS ? Qu’a dit le notaire à ce sujet ?