Sentenza : étude de cas immobilier (quel choix fiscal pour mon investissement ?)

sentenza · #1

Bonjour à tous,

dans le cadre d’un investissement immobilier, je me pose la question de quel régime fiscal choisir.
quelques informations sur le bien:

-F2 de 29m² nu
-loyer de 720 (charges de 80)
-TMI de 14%
-environ 2000 de travaux à prévoir
-assurance GLI + PNO = 354
-taxe foncière 470

Je pensais être en micro-foncier car de ce que j’ai compris l’abattement forfaitaire de 30% était plus intéressant que la déduction des charges. qu’en pensez vous?

Mots-clés : fiscalité, immobilier physique, imposition, investissement

Bernard2K · #2

Effectivement, si les charges déductibles représentent moins de 30 % des loyers bruts, le micro-foncier est plus avantageux.

Mais :
- on ne peut pas connaître vos charges puisque vous ne les listez pas. En particulier, les intérêts d’emprunt sont déductibles, mais comme vous ne dites rien sur le financement de ce bien… C’est donc à vous de faire ce calcul.
- au-delà de 15000 € de revenus fonciers bruts cumulés par an, vous êtes forcément au réel. Comme vous ne dites rien non plus sur le reste de votre patrimoine immobilier locatif…

gunday · #3

Avez vous également regardé la fiscalité en meublé ?

sentenza · #4

au niveau du financement, je vais emprunter 100k par an soit environ 500/mois. Les interêts devraient représenter 145€ par mois soit 1740 par an.
Je risque de dépasser l’an prochain les 15k de revenus fonciers bruts. j’imagine que je pourrais changer au moment là?
Je ne suis pas trop favorable au meublé (plus de contraintes etc) mais effectivement j’ai vu que cela était plus intéressant. par ailleurs j’en profite pour poser une autre question:
est ce que certains d’entre vous utilisent un site de gestion locative en ligne?

Siocnarf · #5

Bonjour,

Si vous anticipez un passage en réel l’année prochaine, alors déclarez en réel dès maintenat, vous pourrez déduire vos 2000€ de travaux… ajoutés à la TF, aux assurances et aux intérêts, vous dépasserez les 30% d’abattement !

gunday · #6

sentenza a écrit :
est ce que certains d’entre vous utilisent un site de gestion locative en ligne?

Concernant les logiciels, y a déjà une discussion initié ici

sentenza · #7

merci pour vos bons conseils. pour être bien sûr, les charges de copro ne sont pas déductibles n’est ce pas?

Je pensais plus à des agences de gestion locative en ligne type La Gestion en Ligne: Gestion locative en ligne 1,95% Loyers impayés 2,5% qui ont l’air de proposer un service a assez bon prix

gunday · #8

sentenza a écrit :
merci pour vos bons conseils. pour être bien sûr, les charges de copro ne sont pas déductibles n’est ce pas?

Une partie est récupérable sur le locataire, l’autre partie est à votre charge donc déductible des revenus fonciers.

sentenza a écrit :
Je pensais plus à des agences de gestion locative en ligne type La gestion en ligne - La gestion locative en ligne qui ont l’air de proposer un service a assez bon prix

Y a une légère différence avec la demande de toute à l’heure!

En cherchant, vous trouvez quelques avis : ici ou ici

cricri77700 · #9

Je pense, vu les informations que vous donnez , de faire le choix en meublé mais en micro BIC ?
Vous avez un abattement de 50% ( jusqu’a 32000 euros de chiffre d’affaire de mémoire )
Vous ne vous prennez pas la tête avec avec la comptabilité et la fiscalité.
Par contre vous ne deduiser rien .

Rapide calcul : 720e de loyer soit 8640 euros
de loyer.
Micro bic :
Vous déclarez 4320 euros aux impôts avec une tmi à 14, vous aurez donc environs 1300 euros d’impôt.

Reel:
1740 d’intérêt à déduire, la taxe foncière ? Montant ? Je pars sur une base de 600e , assurance pno 80 euros, frais de notaire ( 7000/8000 euros sur 100000 environs ) que vous pouvez passer en charge, frais d’agence ?
2000 e de travaux qui passe en charge ( si facture ou achat de matériaux inférieur à 500 euros ) sinon amortissement , le bien est aussi amortie sur 30 ans environs … sans oublier les meubles amorties sur 6 ans .

A non le micro bic n’est peut être pas intéressant pour vous…
Peut être que avec ce calcul le réel est mieux ?

Je pense que c’est important de bien connaître la fiscalité … prennez bien votre temps à bien tout calculer sur les impôts à payer sur les 10 ans à venir et prennez ce qui est le plus rentable.
Le meublé, il y a quelques contrainte mais vous verrez en calculant que c’est très avantageux … si vous avez peur du Turnover, il y a quand même des avantages de voir son bien régulièrement par exemple.

Flyz57 · #10

aucune comptabilité à tenir en micro BIC ?

cricri77700 · #11

Vous faites juste l’abattement de 50% de vos loyers et payer des impôts sur le reste.
Pour moi, c’est avantageux uniquement si vous avez besoins d’une rente rapidement et que vous payer cash .

Pour la construction d’un patrimoine ou pour optimiser un maximum , niet.

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