Robby77 : étude de cas immobilier (immeuble de 6 logements dans une petite préfecture)

Bonjour Gunday,

Pour répondre à vos différents points :
- l’écart de loyer entre les deux T3 ne s’explique pas pour moi, au contraire : le T3 loué le moins cher est le plus grand (pas sous-pente) et le plus lumineux… De plus, il est loué meublé alors que l’autre est loué vide !
- les appartements pour lesquels l’électricité est incluse dans le loyer sont loués meublés, sauf un en effet. La pose d’un compteur par appartement fait partie des travaux que je prévois.
- pour la PNO, j’ai fait une simulation pour une maison de la même surface sur le site de Direct Assurance. Il faudra en effet que j’affine.
- par mauvais état, je veux dire qu’il faut refaire la salle d’eau, la cuisine, l’électricité et la décoration. Les radiateurs sont également à changer.

A mon sens, les avantages de cet immeuble sont son prix et son potentiel (orientation, situation, charme de certains des logements, loyers actuels sous-évalués, jardin et courette…). Ses inconvénients sont l’état des appartements, le fait qu’ils sont occupés (donc je risque de ne pas pouvoir emprunter le montant des travaux et de donc devoir les financer sur ma trésorerie).

J’avoue que je ne m’étais pas posé la question de savoir si la pose de compteur pouvait être considérée comme création d’un logement…

merci Bernard2K.
Je viens de faire une demande au cadastre pour connaître le lotissement déclaré dans cet immeuble.

Merci encore Bernard2K.
Tout est sous la même référence cadastrale :-(
Mais je doute fort que les locataires soient volontaires pour acheter leur lot : 2 jeunes, 1 quarantenaire n’ayant pas les revenus suffisants, 2 ouvriers d’Europe de l’est présents pour un gros chantier dans les environs et une famille qui s’agrandit et veut probablement partir prochainement. Donc je vais étudier cette obligation et éventuellement voir avec l’agence, une fois le compromis signé (pour ferrer l’affaire), pour que le vendeur fasse les offres nécessaires aux locataires.

Bonjour à tous,

Les services du cadastre m’ont confirmé que 6 lots étaient bien déclarés sur la parcelle, sans pouvoir m’en dire plus. J’ai quand-même un doute car L’immeuble contient 6 logements + 1 garage loué séparément, donc il se pourrait que le garage compte pour un lot et que 2 logements soient sur le même lot (ce qui est possible puisque deux appartements voisins de palier sont sur le même compteur EDF)…

Je vais demander à mon notaire de voir ce qu’il peut faire pour vérifier ça. En effet, la négociation est en cours et un non-lotissement pourrait devenir un argument en ma faveur…

Question subsidiaire : j’ai contacté un courtier pour le prêt, qui me conseille de faire une demande de financement à 100% (sans les frais de notaire), puis de voir avec la banque qui me fera la meilleure offre si je peux y ajouter les frais de notaire. Cela vous semble-t-il une bonne méthode ? De plus, ai-je un moyen de connaître les banques contactées par ce courtier afin d’en contacter d’autres en direct ?

Merci encore pour vos précieux conseils !

Les courtiers travaillent avec toutes les banques!
Il y’a seulement un taux que la banque consent à faire en contre partie d’un nouveau client. Mais ave un bon dossier, si vous vous présenter de vous même, vous pouvez obtenir les mêmes conditions voir meilleures…

Bonjour à tous,

Un retour d’expérience sur cet achat, qui date maintenant de presque un an, accompagné de nouvelles questions.

Les points positifs sont les suivants :
- la facilité à obtenir rapidement un prêt à 110% à un taux intéressant et par conséquent une procédure d’achat assez simple ;
- un turn-over plus faible qu’attendu, y compris des bons locataires (ceux qui paient en temps et en heure et ne posent pas de problème de voisinage) ;
- le peu de petit entretien nécessaire, malgré l’état pour le moment assez mauvais de l’ensemble.
- le cash flow positif malgré les problèmes que je vais évoquer ci-dessous.

Les points négatifs :
- le jardin soit-disant loué 50€ par mois (pour 130m2) de la main à la main était en fait prêté et se trouve de fait impossible à relouer (pas de preneur). Pour le moment il est donc en friche. Je réfléchis à construire dessus soit des garages, soit un ou deux petits logements de plain-pied (pour ne pas ombrager le reste de l’immeuble).
- un locataire qui ne paie pas et qui fait le mort, contre lequel j’ai engagé toute la procédure via un huissier. J’attends le délibéré du jugement d’expulsion pour la semaine prochaine ;
- un locataire qui paie régulièrement, mais cause de nombreux troubles de voisinage. Je lui ai signifié le non-renouvellement de son bail pour cause de travaux incompatibles avec la vie dans le logement, mais il fait trainer…
- un autre locataire qui ne paie pas mais semble de bonne foi. Je lui mets la pression, mais il a eu un accident de vie qui fait qu’il n’a aucun revenu donc c’est compliqué.
- une consommation électrique qui a doublé par rapport aux factures fournies par le vendeur, sans que je puisse savoir d’où cela provient puisqu’un même compteur alimente les communs et trois appartements (problème qui sera résolu au fur et à mesure de la rénovation des appartements en leur créant une ligne dédiée).
- la difficulté à faire les plans, en particulier à cause de mon incompétence dans la prise de mesures…
- l’extrême lenteur de la banque à me faire une proposition de crédit pour les travaux envisagés, à cause de l’intégration de deux éco-PTZ, alors que l’accord de principe a été obtenu facilement.

Ce qui se profile pour les prochains mois :
- un logement va être libéré fin décembre. Je vais le rénover complètement pour le louer environ 150€ de plus par mois. Au passage, je vais en profiter pour refaire les communs, du moins le rez-de-chaussée, cet appartement étant au rez-de-chaussée.
- si le locataire indélicat en cours d’expulsion, du moins je l’espère, part effectivement, rénovation de son logement.
- si j’arrive à faire partir le locataire qui pose des problèmes de voisinage, rénovation de son logement avec hausse de loyer d’environ 150€.

Les questions que je me pose :
- avez-vous déjà eu des difficultés à obtenir un prêt pour travaux quand celui-ci inclut un éco-PTZ ? Comment avez-vous fait ?
- comment "presser" mon locataire qui traine pour quitter le logement ?
- je vais changer la porte d’entrée de l’immeuble car elle ne ferme même plus, mais je suis un peu effrayé par les problèmes d’entretien potentiellement causés par la pose d’une sonnerie (à raccorder à chaque logement) et/ou d’un digicode. Quelles sont vos expériences et conseils ?
- avez-vous déjà fait face à une hausse brutale de la consommation électrique ? Comment avez-vous réagi ?

Merci d’avance pour vos réactions et éventuelles réponses.