SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité

Bonjour,

Plusieurs de vos questions ont déjà été abordées dans cette file :
SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ?

Ou sur ce billet sur le blog :
SCPI Scellier : simulation sous Excel - L’investisseur heureux

stephane a écrit :

Une fois que vous avez toutes ces données, vous réalisez, sur excel, par exemple, un tableur pour déterminer votre effort d’épargne trimestriel (ou annuel, ce qui simplifie un peu le calcul), tout au long du projet.

A partir de cet effort d’épargne, et de la valorisation escomptée au terme, vous êtes en mesure de calculer le rendement de votre effort d’épargne, en utilisant une calculatrice financière (HP 17B II, par exemple).

Tout à fait d’accord sur la methode.

De plus je vois qu’on utilise les mêmes outils (Excel et HP17B2)

Je suis étonné que votre conseil ne fasse pas le calcul de la rentabilité prévisionnelle du projet qu’il vous conseille, ce qui, apparamment vous oblige à chercher par vous-même sur des forums tels que celui-ci.

Cela ne vous paraît pas étrange ?

Avant de penser à "gratter l’os", interrogez-vous sur l’opportunité de faire ou non cette affaire, qui me paraît un peu malsaine…

Les SCPI fiscale ne sont pas très rentables en terme de dividendes (3%, parfois un peu plus), et génèrent souvent des moins-values à terme : vous achetez de l’immobilier neuf et vide (donc cher), et vous revendez de l’ancien occupé !

Je vois tant de gens, dans mon activité quotidienne, qui essayent à toute force de ruiner l’Etat, quitte à ce ruiner eux-même, que j’en suis venu à me demander s’il n’y avait pas, chez l’investisseur, un "biais psychologique anti-impôts" qui anihile, chez certains, toute capacité de raisonnement…

La fiscalité applicable à votre projet n’est qu’une composante de la rentabilité et avec 2000 euros d’impôts par an a écraser, vous ne devez pas avoir un TMI qui justifie l’acquisition de ce type de produit, en prêt amortissable sur 12 ans seulement, de surcroit… (A priori, avec une part, 14% + 12,3% de contributions sociales).

Demandez-vous ce que donnerait votre investissement Scellier avec une moins-value à terme (-20% ou -30%) et un loyer non revalorisé autour de 3%.

Exigez le calcul, par votre conseil du taux de rendement interne de l’épargne que vous mettrez dans ce projet, selon ses critères, puis avec des hypothèse basses.

Y a-t-il une marge de sécurité qui justifie les risques pris ?

Faites comparer cela avec un projet tel que l’achat de 50 K€ de SCPI de rendement basique, en prêt amortissable sur 20 ans, pour lequel une capacité d’épargne mensuelle de 100 € par mois est suffisante dans votre cas !

Dernière modification par stephane (11/11/2010 12h37)

Bonjour,

Je suis un débutant total en SCPI. Ma femme et moi sommes trentenaires. Elle est en CDI avec environ €35k bruts, moi, fonctionnaire avec environ €45k. Nous sommes hébergés gratuitement pour aussi longtemps que nous le voudrons donc pas trop intéressés par l’achat d’une résidence principale. Nous n’avons aucun crédit, nos seules charges pour l’instant sont des frais de garde, une contribution aux frais de la maison, etc. soit moins de €500 par mois et plus de €3000 investis jusqu’à présent chaque mois. J’ai en plus entre 60 et 100 k€ d’héritage et d’épargne que je souhaiterais investir dans l’immobilier via des SCPI (car nous ne voulons pas/ pouvons pas pour différentes raisons acheter directement un bien). Nous n’avons a priori pas besoin de cet argent avant 8-10 ans. Nous n’avons pas besoin non plus de revenu complémentaire pour l’instant, j’aimerais juste faire fructifier un peu ça pour le futur. Nous payons plus de €3000 d’IR/an.
Je pensais investir cash, sans prêt, via une de mes assurance-vie (Spirica par Linxea Spirit) mais j’aimerais avant recueillir vos conseils.

Si j’ai bien compris, j’ai intérêt à investir dans au moins 2-3 SCPI plutôt qu’une. Je pensais à:
Epargne Foncière
PFO 2
Primovie
et/ou Rivoli Avenir Patrimoine
avec une répartition équilibrée entre les 2-3.

Je me pose les questions suivantes:
*Cela vous semble-t-il cohérent pour nous d’investir en SCPI?
*Que pensez-vous de ces SCPI? J’ai lu plusieurs fils de discussion sur les deux premières, en gros on dirait que c’est assez sérieux et que ça ne nous fait pas prendre un risque énorme.
*Pensez-vous que 30k€ soit un montant suffisant pour investir dans une SCPI?
*J’ai simulé un investissement de 30k€ dans Epargne Foncière par Spirica, on m’annonce 1800€ de frais/coûts (désolé j’ai oublié le terme exact), est-ce que ça vous semble raisonnable? J’ai aussi trouvé cette simulation donnée par quelqu’un ici: Simulation d’investissement en SCPI de rendement , est-ce que ça vous semble crédible?

Question subsidiaire:
Linxea/Spirica propose 3 SCI: SCI Primonial Capimmo, SCP LFP Multimmo - Part LFP UniCimmo et SCP LFP OPSIS Assurance. Est-ce que cela est intéressant pour moi / plus qu’une SCPI ou est-ce que ça ajoute juste des frais?

Merci beaucoup à ceux qui voudront bien éclairer ma lanterne, merci à ceux qui l’ont déjà fait par le passé au sujet de l’assurance-vie!

J’étais arrivé à la même conclusion que Surin.
Pas besoin de revenu, et fiscalité relativement élevé pousse à se diriger vers l’achat de nu-propriété de SCPI.

Vous êtes du forum limited-edition? Votre pseudo me dit quelque chose.

Je suis d’accord avec les conseils de mes prédécesseurs:

-Vous n’avez pas besoin de rente
-Vous ne souhaitez pas augmenter votre imposition (d’ailleurs qui le souhaite )
-Vous avez un horizon de plus de 8 ans.

Je vous conseille effectivement l’achat en direct de la nu-p afin d’éviter les frais de gestions des contrats d’assurance vie (même si les DDE sont plus élevés en direct que via l’assurance vie)
Vous avez déjà pris date sur un contrat, ce qui vous permettra de basculer les capitaux une fois le démembrement terminé et ainsi éviter une taxations des revenus.

Bonjour,

pour la nu-propriété, de nombreuses SCPI proposent des durées de démembrements adaptées à votre horizon d’investissement (5-10 ans, voir plus).

Pour PFO2, attention, le prix de la part a pas mal augmenté depuis 2 ans, la rentabilité "spot" s’en ressent.

Bonjour,
Si je comprends bien, il faudrait que je m’adresse directement à Amundi, etc. pour acquérir de la nu-pro?
Mon courtier, type Lynxea, ne fait pas ça, en tout cas je ne le sais pas.

Amundi était un exemple. De plus, cette société a suspendu la commercialisation en nu-pro pour Rivoli Avenir Patrimoine. Dans l’ordre, choisir une ou plusieurs SCPI qui vous interéssent, regarder les clés de répartition par rapport à chaque SCPI. Ce travail est indispensable car les clés peuvent varier en fonction de chaque SCPI et certaines sont plus avantageuses que d’autres (ex : Corum a une clé 10 ans bien plus avantageuses pour le nu-pro qu’Amundi et/ou Foncia). Voici déjà des pistes de réflexion.

Bonjour !

J’ai pour projet d’investir avec ma compagne dans les SCPIs.
- Le montant emprunté est de 100 k€, réparti sur 3 SCPIs. Taux à 2.5% hors assurance, sur 20 ans.
- Sélection de 3 SCPIs qui sont Foncia Placement Pierre (40%), Epargne Fonciere (30%) et Interpierre (30%).
Epargne Fonciere me semble faire un peu doublon de Foncia Placement Pierre par contre, mais j’ai + de conviction dans les bureaux que dans les commerces…

Je n’ai pas étudié la possibilité de réaliser un crédit in fine afin de diminuer l’impact de l’imposition et sachant que nous arrivons à mettre de côté entre 1000 et 1500€ par mois.
Une partie de cette épargne pourrait être placée sur une AV afin de préparer le remboursement final de ce crédit in fine. Cependant, j’ai un peu de mal à estimer la différence de TRI entre les deux investissements.

J’ai utilisé les simulateurs épinglés par la modération (super !) avec les hypothèses suivantes:
- rendement SCPI de 4.7% (mon choix se situe vers 5 % mais je prends un peu de marge).
- placement de l’épargne à 2.8% (fond euros un peu dégradé).
- Taux du crédit amortissable à 2.85% assurance comprise.
- 100000€ empruntés. 9% de frais sur SCPI.
- TMI de 30%.

Pour le crédit amortissable, je trouve un TRI de 3.07%, ce qui n’est pas terrible terrible à mon avis.
Je trouve un différentiel de seulement 5000€ entre un investissement de l’effort d’épargne sur une AV.

Ainsi, l’idée de recourir à un crédit in fine mais je n’ai pas une connaissance très poussée des taux que l’on pourrait me proposer dans cette optique (c’est bien 15 ans maximum il me semble?). En considérant un taux à 3.5% assurance inclue, je trouve un TRI de 3.02% ce qui est carrément similaire.

La faiblesse des TRI me fait me questionner grandement sur la viabilité de cet investissement. Surtout que la différence est très faible si l’on compare à un investissement sur AV en direct. Après, je comprends bien que je bénéficie de l’effet de levier et que rien ne m’empêche de mettre de l’argent sur l’AV pour compléter.

Dernière modification par Fabipm (08/06/2016 16h18)

GoodbyLenine a écrit :

En effet, si 2.8% est le rendement 2015 (une fois les 15.5% de prélèvements sociaux déduits) des tous meilleurs fonds euros, il est probable que ce taux va diminuer (typiquement d’environ 0.2%/an) dans le futur, et sera significativement inférieur à 2.8% durant les prochaines années (que vous simulez).

Ce n’est pas probable, c’est mécanique le bon terme.
Autant on s’habitue assez vite a la baisse des taux coté crédit, autant on a du mal a l’accepter coté placement…
Quand on voit que les banques sont ok pour placer autour de 1% sur 10 ans (quand elle vous prête c’est pour elle un placement) ca vous donne un peu la tendance des 10 prochaines années (sauf a penser qu’une banque prend des risques de taux inconsidérés - car souvent à taux fixe - ce que je ne pense pas, pour moi elles savent ce qu’elles font)