Calcul de rentabilité d’un usufruit temporaire de parts de SCPI ?

@roudoudou : On ne doit pas parler de la même chose, ou pas faire les mêmes calculs.

Exemple de (mon) calcul :

Hypothèse : prix de l’US-5ans = 20%, DVM = 4.8%, jouissance = J+3 mois  (Efimmo1 par ex)
Avec le délai de jouissance, et les paiements trimestriels, pour 100 investis au départ, il y aura un retour de 6 chaque trimestre, (en moyenne) le premier étant 6 mois (0.5 an) après l’investissement, et le dernier à 5.5 ans après l’investissement.  (En investissant le 20 janvier, on recevra un premier coupon vers le 20 juillet correspondant à un trimestre complet, d’où 6 mois de délai moyen, pour une jouissance à J+3mois).

Le TRI brut (pas terrible) à dividende constant avoisine 6.4% (=TRI(-100,24,24,24,24,24)).
      (en tenant compte des vrais délais de retour, c’est plutôt 6.7% (=TRI(-100,30,18,30,18,24)))
      (en regroupant sur année 1 les coupons à 0.5,0.75,1.0,1.25,1.5, en années 2 ceux à 1.75,2.0,2.25, etc.)

Le délai moyen de la totalité des flux (de 120) en retour est la moyenne de 0.5, 0.75, 1.0, 1.25, …, 5.0, 5.25 ans, soit 5.75/2 = 2.875ans.

Le délai moyen pour avoir un retour de 100 (c’est de ceci que je parlais, les 20 restant étant le bénéfice) sera celui des 16.6666 premiers retours, soit  (0.5+1.75+1.0+1.25+…+4.25+4.5*0.6666) /16.6666 = 2.46 ans.

EDIT : Diverses corrections et compléments

Effectivement, on n’a pas calculé la même chose (et nos messages se sont croisés). Les 2 calculs sont justes (sauf votre calcul de TRI qui me semble erroné), mais ne mesurent pas la même chose.

En ce qui concerne le TRI :
   -> Mon calcul (sur le délai moyen de retour de tous les flux) permet aussi de calculer le TRI brut de manière exacte : avec mes hypothèses, on investi 100, pour recevoir 120 après en moyenne 2.87 ans, donc (1+TRI)^2.875=120/100, et TRI=1.2^(1/2.875)-1=6.55%.
       Pour avoir TRI=8.2%, il faudrait recevoir 125.4 après 2.875 ans, soit DVM=5.016% (durant 5 ans)
   -> Calculer un TRI après IS (ou après IS et IR+PS sur dividendes de la SCI IS) est assez illusoire, car il y a trop d’hypothèses à prendre en compte (date de paiement de l’IS, autres bénéfices de la SCI, date de paiement des dividendes de la SCI, etc.)

N’auriez vous pas fait votre calcul du TRI avec un trimestre de dividende payé en trop (21 trimestres de div), ce qui expliquerait l’écart entre nos résultats ?

J’ai repris les hypothèses de GBL en mettant des dates précises (tenant compte des versements trimestriels et du délai de jouissance) et j’obtiens un résultat très proche de ce qu’il annonce.
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Roudoudou je ne comprends pas le TRI de 8.2% que vous annoncez quelques messages plus haut.

PS : cricri, désolé pour le petit hors-sujet sur votre file de présentation.

Dernière modification par cat (15/01/2018 17h02)

La prise en compte de l’IS ne peux que faire baisser le TRI (donc le TRI après IS est forcément inférieur à 6.55%), à moins que vous n’ayez trouvé une "ruse" pour que ce soit le fisc qui vous paie l’IS.

PS: Pour ma part, je refuserais un investissement en usufruit de SCPI avec un TRI brut (à divid. stable) aussi bas que 6.5%, sauf s’il y a des indications concrètes que le dividende distribué va pas mal augmenter. Il y a bien mieux à faire..

[Je vais transférer ces messages dans une discussion dédiée, intitulée "calculs de rentabilité d’un usufruit temporaire]

Pas de hors sujet , c’est dans mes objectifs :

Mais dans les calculs l’amortissement de l’US sur les bénéfices ne sont pas pris en compte ?

roudoudou a écrit :

Pour les TRI je ne sais pas pourquoi vous faites cette remarque personne n’a dit le contraire.

D’ailleurs sur 5 ans Corum XL (15,4%), Corum (11.5%), Novapierre Allemagne (12%), délivrent en effet presque le double d’Effimo1.

Désolé de devoir encore vous contredire, mais
    1) je n’obtiens pas (du tout) les mêmes TRI
    2) le calcul est fort peu significatif pour Corum XL (qui n’a versé que 2 ou 3 dividendes trimestriels pour le moment) et assez illusoire pour Novapierre Allemagne (où obtenir de l’US au baréme affiché par la société de gestion est pour le moins difficile)

Je vais utiliser la formule expliquée dans le message #4 pour calculer le TRI brut (ça me semble bien plus fiable de comprendre comment le résultat est calculé que de faire une confiance aveugle à une formule d’excell).

Pour Corum :   [prix de l’US-5ans = 22%, DVM = 5.4%, jouissance = J+6 mois]
On investi 22, pour recevoir 27 après en moyenne 3.125 ans, donc TRI brut=(27/22)^(1/3.125)-1=6.77%

Pour CorumXL :   [prix de l’US-5ans = 20%, DVM =5.0% (incertain), jouissance = J+6 mois]
On investi 20, pour recevoir 25 après en moyenne 3.125 ans, donc TRI brut=(25/20)^(1/3.125)-1=7.40%

Pour Novapierre Allemagne :   [prix de l’US-5ans = 20%, DVM = 12/255, jouissance = J+5 mois]
On investi 20, pour recevoir 23.53 après en moyenne 3.042 ans, donc TRI brut=(23.53/20)^(1/3.042)-1=5.49%

EDIT : Formule et calculs complétés.  Pour Corum, le DVM est bien vers 5.4%, car sur 2017 on a perçu 57.40€ par part, et le chiffre annoncé par la SdG avant paiement de l’IS à l’étranger ne correspond à aucun flux arrivant un jour sur votre compte.

Pourtant le plus important c’est le net d’impôt avec l’achat d’US dans le cadre d’une sci a l’is.

cricri77700 a écrit :

Pourtant le plus important c’est le net d’impôt avec l’achat d’US dans le cadre d’une sci a l’is.

Bien malin qui pourra calculer le net d’impôt de manière générale, car il va dépendre beaucoup du reste de l’activité de la SCI IS (et d’ailleurs : une SCI IS détenant uniquement du Corum, Corum XL, et Novapierre Allemagne serait en permanence en déficit fiscal, et ne paierait jamais aucun IS en France), et il faudrait attendre d’avoir les IFU pour faire le moindre calcul.

@roudoudou : Mon calcul donnerait alors (mais le DVM est toujours aussi incertain)
Pour CorumXL :   [prix de l’US-5ans = 19%, DVM =5.0% (incertain), jouissance = J+6 mois]
On investi 19, pour recevoir 25 après en moyenne 3.125 ans, donc TRI brut=(25/19)^(1/3.125)-1=9.18%
   ou encore
Pour CorumXL :   [prix de l’US-5ans = 19%, DVM =4.6% (incertain), jouissance = J+6 mois]
On investi 19, pour recevoir 23 après en moyenne 3.125 ans, donc TRI brut=(25/19)^(1/3.125)-1=6.30%
   … ce qui permet de mieux prendre conscience de la sensibilité du TRI à la moindre variation des distributions…

"Quand vous dites dans vos messages précédents qu’il y a bien mieux à faire, pouvez vous préciser votre propos ?"

Je pense qu’il devait penser ( pour un achat cash d’US sur sci is ) que pour 6% brut il y a mieux à faire ( PEA , assurance vie en priorité )
Mais si toutes enveloppes cités si dessus sont plein ( PEA ) et un % sur les assurance vie, a ce moment il y a du sens à se renseigner sur ce support qui est la SCI IS.

Je comprends aussi que cela permet aussi de diversifier la fiscalité.

Le fisc doit bien m’aimer Car j’ai une SAS qui paye l’IS en une fois fin d’annee Depuis 8 ans. Le montant est faible mais positif.

C’est ce que je me disais. Je n’aurai pas un tel résultat dans ma SCI (plutôt autour de 1500 d’IS).

Qu’on soit clairs et je le répète depuis le début mes hypothèses sont une société qui veut faire travailler sa tréso c’est la raison pour laquelle je ne compte pas les frais de structure (qui sont déjà supportés) et je pars du principe qu’il y a de l’IS à "gommer". Ensuite il y a d’autres cas comme ceux de GBL qui semble monter des SCI ayant pour vocation d’amortir l’IS sur des montants bien plus gros.