SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ?

Voici un article qui résume:
SCPI : les augmentations de capital au mois de juillet 2016 | MeilleureSCPI.com
Il y aurait donc bien augmentation de capital en cours sur Immo Placement?
Ceci dit sur le site de Voisin elle n’est pas en cours d’augmentation de capital et rien dans le balo.
GBL à l’aide svp, il faut enquêter

C’est probablement ça et meilleurescpi.com n’a pas les infos à jour. Je lui envoie un mail.

Jochua91 a écrit :

Je compte investir pour percevoir des revenues à terme et actuellement mon TMI est de 14%.
La somme investie serait de : 50 000€ financé avec un emprunt amortissable. (Taux 1.5% sur 15 ans) pour jouer l’effet de levier. La somme est répartie sur 4 SCPI (4x12 500€)

Voici la sélection :

Immorente
Corum Convictions
Primovie (option Pierval Santé)
Immo Placement (option Placement Pierre ou PFO2)

Bonjour Jochua91,

Vous avez décidé quelles SCPI prendre ? (avec ma femme nous sommes sur Corum/Primovie et PFO2 depuis l’année dernière)

Je pense que vous savez que Corum a passé son délai de jouissance à 6 mois ? Dommage, ça réduit un peu son intérêt surtout que niveau frais à l’achat ils sont plutôt dans le haut de la fourchette.

Jochua91 a écrit :

J’avais sélectionné Primovie car l’investissement dans la santé et l’éducation faisait que j’investissais dans un secteur spécialisé. Mais les dernières acquisitions (Bureaux) me font pencher maintenant vers Pierval Santé. Vraiment orienté santé.

Nous aussi ça nous a surpris (meilleurscpi aussi d’ailleurs lol), surtout que dans les bureaux il y a comme locataire Coca-Cola . C’est bien niveau investissement mais pour la thématique santé/éducation c’est…bizarre.
Finalement Primovie devient une diversifiée AVEC une forte coloration santé/éducation. Perso, je préfère cela pour aller "gratter" du rendement sur d’autres types d’actifs (bureaux) que de rester cantonné dans un ou 2 secteurs.

La politique de CORUM est de ne pas être disponible en assurance-vie.

CORUM a écrit :

Pour préserver les intérêts de ses Associés, CORUM a choisi de ne pas être disponible à la souscription via des contrats d’assurance vie et vous explique pourquoi :

Maitriser la collecte
La performance de CORUM tient notamment à une collecte, c’est-à-dire aux souscriptions de nouveaux porteurs, parfaitement calibrée avec les investissements réalisés : l’argent collecté doit être au plus tôt investit dans un immeuble pour générer un loyer et donc un dividende distribué à tous les Associés CORUM.
Lorsque la souscription est réalisée au travers d’un contrat d’assurance-vie, c’est l’assureur en direct qui est détenteur des parts de la SCPI. Il peut ainsi, et sans anticipation, amener des montants de collecte significatifs et déstabiliser la performance du fonds… au détriment du souscripteur !

Préserver la liquidité des parts
Les assureurs promettent contractuellement la liquidité immédiate des parts de SCPI. Or la SCPI est un investissement immobilier, donc long terme et avec une liquidité lente. Précisons que les assureurs détiennent généralement une part significative des SCPI. C’est ce qu’on appelle l’emprise. Quand l’assureur va répondre à la demande de la liquidité immédiate de ses souscripteurs, il va vendre ses parts : compte tenu de son emprise, il peut bloquer les autres associés de la SCPI qui souhaiteraient revendre leur part.

Eviter un empilement des frais
L’assureur facture des frais non négligeables sous diverses formes selon les contrats (frais d’entrée, frais de gestion, frais sur les dividendes, frais de sortie…), qui s’additionnent aux frais générés par la SCPI.

En conservant une certaine indépendance, CORUM agit en faveur des intérêts des épargnants En précisant que l’attrait fiscal mis en avant par les assurances-vie peut se rapprocher de la détention de parts en nue-propriété qui permet également de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

Souscrire à CORUM via une Assurance Vie?

Cependant, on trouve sur internet des contrats proposant CORUM.

La SCPI Corum Convictions, qui a affiché un rendement de 6,31 % en 2014 et de 6,30 % en 2013, est éligible au contrat d’assurance-vie Frontière Efficiente d’Apicil Assurance.
La SCPI Corum Conviction (6,31 % en 2014), disponible en assurance-vie

La très convoitée SCPI Corum Convictions (DVM de 6.31% en 2014) est disponible dans le cadre des contrats d’assurance-vie Monfinancier, sous conditions.
La SCPI Corum Convictions disponible en assurance-vie chez MonFinancier

Bonjour a tous

Moi aussi je regarde pour un achat de SCPI via un crédit.
je prefaire faire faire moi même mes calculs car cela me permet de comprendre comment cela fonction et ainsi de voir si tout et bien pris en compte

Mais j’ai des questions sur certain point de détails
je prend en revenu que 50% des rentes en compte la première année car si j’ai bien compris on entre en jouissance des part au bout de 5 mois?

Un autre point pour calculer ma rentabilité net net faut partir du postulat d’une liquidation total de la position et calculer la taxe sur les plus value et la csg ?

Ah oui aussi mon prix de reviens je le calcul comme suit:
Prix d’achat des parts tout compris + frais de garantie du credit + frais de dossier
ai-je oublier des choses

merci de votre aide

J’ai une interrogation que je qualifierais de purement technique concernant la fiscalité des SCPI que je n’arrive pas à lever après avoir parcouru le forum et le guide de Stéphane (au demeurant très intéressant pour le novice en SCPI que je suis).

Je suis un particulier (TMI: 30%) cherchant à compenser un déficit foncier existant non imputable sur mon revenu imposable résultant d’un investissement calamiteux en De Robien. J’envisage d’acheter à Crédit l’usufruit de parts de SCPI pour "consommer" rapidement ce déficit et générer un modeste rendement en bénéficiant de l’effet de levier procuré par le financement. J’ai bien noté que mon déficit foncier non imputé va me permettre d’effacer l’imposition sur les revenus de la SCPI, mais qu’en est il des Prélèvements Sociaux de 15,5% qui, si j’ai bien compris, sont prélevés à la source? Ces PS sont ils payés quelque soit mon déficit foncier existant ou puis-je les imputer aussi ? Pour info, mon CGPI me dit que les PS sont imputables (sans etre tres convaincant) et mon banquier me dit le contraire.

J’ai eu quelques échanges très intéressants sur ma file de présentation sur ce sujet, mais il me reste ce point en suspens (et celui du choix des SCPI distribuant des revenus de source Française).

Merci à ceux qui pourront m’aider à lever ce doute.

Les P.S prélevés à la source sont seulement sur la part infime de revenus mobiliers de la SCPI.

Votre déficit est imputé sur les revenus de la SCPI, et si le solde restant est positif, vous payez dessus TMI + PS.

Donc à priori ce que vous envisagez de faire fonctionne bien…

ArnvaldIngofson a écrit :

Jay69 a écrit :

qu’en est il des Prélèvements Sociaux de 15,5% qui, si j’ai bien compris, sont prélevés à la source?

Non, pas à la source pour les revenus fonciers, mais uniquement sur la part (négligeable) des revenus financiers.
Par contre, il faudra les déclarer l’année suivante, ce qui entraînera le calcul des PS et de l’IR.

Imputable sur le déficit foncier ?
Je dirais non, les PS sont pas de même nature que l’IR.
A confirmer par un expert (GBL, Surin, etc.) …

J’ai tendance à penser comme vous mais n’étant pas sûr, je m’abstiens (et loin de moi l’idée de me penser expert)…
Ce qui m’embête c’est la réponse juste au dessus qui semble avoir convaincu celui qui a posé la question… Je prendrais d’autres sources à sa place pour confirmer ou infirmer.

Question de débutant : J’ai vu que sur Corum, ils allaient proposer le réinvestissement "automatique" des loyers. Je pensais que c’était proposé sur toutes les SCPI en basique comme le réinvestissement des dividendes en action (parfois). Du coup, c’est "automatique" chez d’autres aussi ? Ou c’est plus comme si on achetait des nouvelles parts (paperasse à remplir à nouveau) ?
J’ai Immorente et Efimmo, je ne trouve rien à ce sujet donc je m’interroge.

Cela explique pourquoi je ne trouve nullement ce système. Normal, il n’existe pas. Merci GBL pour votre retour.

Pour les AV, c’est intéressant mais j’ai pris les SPCI à crédit donc pas en AV.

Perso, vu mon investissement, la paperasse va me rebuter si je dois acheter 3 titres par trimestre. Si je dois le faire, je le ferais une fois par an et sur d’autres SPCI pour diversifier la société de gestion notamment.

Comme alternative au fond en euro, sur linxea avenir, vous avez aussi l’option SCI Capimmo, peu volatile, plus diversifiée (mais avec une couche de frais supplémentaire), avec 2% seulement de frais d’entrée.

Bonjour,
Je recherche une AV ayant un fond Euro performant ET des frais faibles sur les SCPIs.
Je refais une petite synthèse à l’intention des débutants.

Distinguons les 3 types de frais

A/ Frais d’entrée

A l’achat des SCPI, comme pour toutes les UC, on paie des frais d’entrée qui sont élevés, mais moins que lors d’un achat en direct de parts de SCPI.
Paramètre très important, à relativiser avec l’horizon de placement et les autres frais / avantages globaux de l’AV.

B/ Frais sur revenus des SCPIs

Chaque trimestre, les SCPIs délivrent un revenu, par obligation légale.
Ces revenus sont reversés :
1/ soit sous forme de part de SCPI
2/ soit dans un fond Euro.

Les deux solutions peuvent être intéressantes, mais cette information est parfois difficile à obtenir avant d’avoir signé le contrat.
Si on souhaite capitaliser, le cas 1/ est adapté.
Cependant, si on repaie des frais d’entrée élevés, cela n’est pas intéressant du tout. J’ai un doute sur ce point.
Si l’on souhaite dépenser les revenus en faisant des rachats partiels, le cas 2/ est adapté.

Dans les deux cas, il est évidement souhaité d’avoir les revenus reversés à 100%
Sur Spirica, c’est à 85% seulement.

C/ Frais de gestion

Chaque trimestre, on paie des frais de gestion (rémunération des gérants )
Par exemple sur Spirica Spirica uaflife patrimoine, c’est 0.7% par an.

Un détail qui me semble important: dans mes AV, Serenipierre et Spirica uaflife patrimoine, les frais de gestion sont pris en parts de SCPI, ce qui veut dire, que le patrimoine SCPI considéré en parts DIMINUE avec le temps. Cependant, en y réfléchissant, c’est comme cela sur tous les UC.

-> Si quelqu’un connait une AV qui prélève les frais de gestion sur les revenus, ça m’intéresse.

Dernière modification par Medium (12/02/2017 14h07)