SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité

Bonjour Polaris !

Super remarques & explications concernant TRI & effet de levier, je vous remercie !

Je vous rejoins à propos du TRI d’environ 3%/an qui est tout à fait acceptable quand on y repense. Les outils de simulation utilisés ne me permettaient pas de faire varier les rendements des AV ou la valeur des parts/des loyers distribués. C’est pourquoi j’ai pris des chiffres à peu près réalistes pour 2016 mais qui seront probablement fortement éloignés de la réalité d’ici quelques années.

Quand je parlais d’effet de levier, nous sommes d’accord. La différence taux d’intérêts vs rendement va diminuer dans l’hypothèse d’une diminution des loyers au cours du temps, en considérant un taux fixe sur l’emprunt.
Je ne pense pas non plus que les valeurs des parts de SCPI vont augmenter comme les années précédentes car je pense plutôt que les taux resteront bas pendant une bonne période. On a l’impression que tout le monde y trouve son compte (banques inclues) et que c’est devenu quelque chose de normal alors que cela nous semblait improbable il y a 10 ans !

Je miserai donc sur les loyers et des rendements d’AV en baisse mais une valeur de part stagnante ou en légère hausse. Just my 2 cents.

Concernant la nue-propriété, il faudrait peut-être que j’étudie cette possibilité mais je pense que l’obtention du crédit est un peu (beaucoup?) plus compliquée dans ce cas.
Comme vous le mentionnez, je trouve un petit écart de TRI environ 0.8% dans mon cas. Je vais en parler au CGP et on verra bien sa réponse.

Bonjour cat !

Les SCPI de capitalisation ne rentrent pas vraiment dans mon objectif d’investissement qui, si je le résume, serait de dégager un complément de revenu à terme et, si possible, d’éviter de vendre mes parts.

Je ne cherche donc pas le TRI mais bien un complément de revenu qui ne me paraît pas obtenable via des SCPI de capitalisation. De plus, la durée de conservation afin d’être exonéré des plus-values est plutôt élevé.

Ainsi, l’effort d’épargne mensuel est plus important (moins de loyer), et ne rentre pas dans les critères que nous nous sommes fixés.

Mais ne vous inquiétez pas, j’ai bien lu avec attention la file avec attention (sujet très intéressant) et j’évoquerai ce sujet avec mon CGP pour avoir son avis.

Il y a tellement de possibilités avec le démembrement et le type de SCPI que pour arriver à la situation optimisée, dans un marché non-stable, me paraît très complexe.

* Le choix pour l’une des trois formules (nue-propriété à crédit, pp à crédit ou pp à crédit dans le cadre d’une structure IS) est fonction de votre situation personnelle et de votre projet :

- si vous souhaitez faire un investissement unique à crédit de 100.000 euros, la constitution d’une société civile à l’IS ne se justifie pas. Pour que cela soit valable, il faudrait envisager d’emprunter au moins 350.000 euros en une ou plusieurs fois, sur un ou plusieurs projets scpi ou immobilier "direct".

Ce gros montant est nécessaire pour pouvoir absorber les frais de fonctionnement (expert-comptable). Cet investissement peut également être complété par de l’usufruit de parts de SCPI au comptant, ou encore des SIIC ou des REIT au comptant, par exemple…

Votre capacité d’épargne de 1000 à 1500 euros semble indiquer que c’est envisageable pour vous mais cela rentre-t-il dans votre plan de marche ?

Cette formule d’investissement est généralement la plus rentable en terme de %TRI.

- si vous réalisez un investissement à crédit en direct de 100.000 euros, avec un TMI de 30%, le %TRI ne sera pas extraordinaire (vous l’aviez déjà constaté par vous-même), car vous devrez faire face à un surcroît d’impôts au taux de 30% +15,5% de prélèvements sociaux.

Je ne vous recommande pas de faire du in fine, car le placement fait rentrer un supplément de risque dans l’opération et entraîne des contraintes qui grèvent la rentabilité finale. De plus, cela ne va pas beaucoup améliorer la fiscalité de l’opération

- Une dernière option pourrait être examinée. Elle consisterait à souscrire à un ou plusieurs prêts à la consommation (non affectés) d’une durée de 10 ans, par exemple, pour réaliser l’acquisition de nue-propriété de parts de scpi à crédit d’une durée de 10 ou 15 ans, par exemple.

Vous ne précisez pas votre âge, mais cela pourrait éventuellement cadrer avec la date de votre départ en retraite.

Dans un tel schéma, les intérêts ne sont pas déductibles, mais l’acquisition de scpi en nue-propriété à crédit n’entraîne aucune fiscalité particulière. Le TRI% peut être intéressant si le taux de votre emprunt est bas…

* En ce qui concerne le choix des scpi, chez Foncia, je préfère Foncia Pierre rendement plutôt que Foncia Placement Pierre. Vous pouvez également regarder Efimmo chez Sofidy, par exemple, à la place d’Epargne foncière…

Si vous voulez mieux connaitre l’univers des SCPI, vous pouvez télécharger mon livre électronique (voir au bas de ce message).

Je l’ai écrit pour les débutants qui cherchent à s’informer sur ce mode d’investissement. Bonne lecture !

Je viens d’essayé de le télécharger sur le site, mais je n’ai rien reçu dans mes mails… (ni dans mes spams..)

Si vous pouviez me l’envoyer par mail j’en serai ravi !

EDIT: Reçu dans la matinée, merci !

Dernière modification par Rossox (21/06/2016 13h20)

Bonsoir Stéphane,

Votre livre est très intéressant pour les débutants. Ils pourront découvrir toutes les sortes de SCPI, comment acquérir des parts et tout ce qui est relatif à la fiscalité.
De plus, les principaux paramètres à étudier y sont clairement représentés. On pourrait imaginer quelques graphes montrant des situations à privilégier vs des graphes montrant des SCPI mal gérées.
J’aurais aussi aimé trouver des références à un ou plusieurs sites permettant de comparer les SCPI ou de trouver facilement leurs critères de manière à pouvoir les screener.

C’est une lecture que je conseillerais aux débutants qui s’intéressent aux SCPI.

Bonjour,

souhaitant peut-être investir dans des scpi en crédit pour l’effet de levier, j’aimerais savoir si comme en immobilier physique locatif on peut obtenir un cash flow positif. Pour ceux qui ont déjà investi dans ce type de placement papier est-ce possible d’avoir du positif ?

Merci de vos réponses

Bonjour,
Ceci est mon premier message en dehors de ma présentation, j’espère donc être dans le bon fil.

Je cherche à acquérir des scpi dans le but de mieux valoriser mon capital actuel et avoir un revenu complémentaire à terme. Je n’ai pas de besoin actuellement et la notion de "terme" n’est pas encore clairement défini dans mon esprit (mais au moins d’ici 8 à 15 ans même si c’est large comme fourchette désolé).

Cela fait déjà 3 CGPi que je rencontre et ils me propose tous de souscrire un crédit pour acheter des parts de scpi et profiter du fameux effet de levier auquel je ne comprends rien.

Le 1er cgp que j’ai rencontré c’est monfinancier :
Ils m’ont proposé leur offre mais elle ne m’a pas convaincue. L’année dernière le ticket d’entrée de leur offre (essentiellement basée sur Primovie) était de 75K€.
Cette année il est descendu à 30K€ mais c’est une offre pacagée chez Primonial qui est le prêteur et on a donc pas le choix d’autres scpi que les leur.

Le 2eme c’est primaliance:
Ils m’ont proposé d’emprunter 100K€ sur 20 ans au taux de 2.5% (+0.28 assurance) pour investir sur RIVOLI AVENIR PATRIMOINE (40%), FONCIA PIERRE RENDEMENT (30%), CORUM CONVICTIONS (30%)

Là çà m’a semblé un peu plus sérieux car les scpi n’étaient pas de la même société de gestion.
C’était en fin d’année dernière mais je n’ai pas donné suite pour raisons familiale.

Presque par hasard j’ai rencontré un autre CGPi au début de l’été qui m’a fait une autre offre mais dont j’ai du mal à évaluer la pertinence.
Passons sur le fait que je sois allé le voir en lui disant qu’un de mes objectifs soit d’avoir un meilleur rendement de mon capital et qu’il me réponde capacité (ou effort) d’épargne
Je souhaiterai vous en soumettre quelques éléments pour savoir ce qui m’échappe ou les erreurs d’analyse que j’ai pu faire.
Comme nous en sommes au début nous n’avons pas encore abordé le choix des scpi (qui est primordial j’en conviens mais qui ne va pas changer le raisonnement)

Cas A :
Voici les données et hypothèses:
Emprunt de 105K€ pour de la nue pro
Emprunt de 100K€ pour de la PP
Durée du démembrement de 10 ans
Valeur a l’extinction de l’usufruit 150K€
Soit une valeur à terme de 250 K€ (en considérant que les parts ne sont pas revendues)
Emprunt sur 15 ans à 2,2% (il n’est pas précisé si c’est avec assurance ou pas mais considérons que c’est avec)
Rendement des scpi : 5% (cela me semble trop optimiste j’ai pris 4,8%)
Taux de revalorisation 1,15% (idem j’ai pris 0%)

Pour ce qui est de l’emprunt:
Mensualité : 1338=> annuité :16058=> Total remboursé sur 15 ans : 240 870€
Loyers encaissés (bruts) :
4800/an pd 10 ans puis 12000/an pd 5 ans soit 108 000€

Surplus de fiscalité sur les 15 ans
29 336 (telle que calculée par mon cgpi mais avec une tmi a 14 sur les 1eres années ce qui n’est déjà plus le cas)
32 820 (telle que calculée par moi en mettant ma tmi à 30 sur toutes les années)
40 980 (telle que calculée par moi si comme je le lis sur différents forum je ne peux pas déduire les intérêts du prêt en nupro de la base imposable)
Bilan :
Je paye 240 870 de remboursement de prêt + 40 980 de fiscalité et je perçois 108 000 de loyer.
Mon effort est donc de 173 850 € sur 15 ans soit 11 590€ par an.

Je n’ai pas calculé de TRI. (Le chiffre mis en avant par le cgp est « Rentabilité de l’effort d’épargne sur la période du démembrement 15,17% «  mais je ne le comprends pas par contre je peux envoyer le fichier excel si quelqu’un est intéressé)

J’ai donc cherché à comparer en partant de l’idée : si je place le même effort d’épargne quelle résultat j’obtiens ?

Cas 1 : Via une société à l’IS telle qu’expliqué par Stéphane sur un autre post. Là au vu des montants en jeu j’ai l’air d’être un trop petit joueur donc je ne détaille pas. Par contre si ma situation venait à évoluer et que d’ici quelques années mon capital soit suffisant pour créer une société combien me couterait le transfert des parts que j’aurais acheté en mon nom et que je voudrais apporter à la société nouvellement crée ?

Cas 2 : Via un contrat d’assurance vie
L’épargne sera placée exclusivement sur des scpi, l’assureur reverse 100% de loyers qui sont capitalisés sur les mêmes scpi, pas de soucis d’imposition puisque je ne ferais aucun retrait dans les 15 ans
J’ai trouvé le contrat Netlife qui semble correspondre a mon besoin. Il est disponible chez plusieurs distributeurs (primaliance, patrimea,…).
As ce sujet quelqu’un a-t-il un retour d’expérience pour m’aider a choisir et peut il y avoir des subtilités ou différences en fonction du distributeur bien que ce soit le même assureur ?
L’assureur prélève 0,8% de frais de gestion.
Pour faciliter le calcul j’ai simulé un seul versement annuel mais dans la réalité ce serait certainement mensuel ou trimestriel
Au bout de 15 ans la valeur de mon contrat est de 232 073 €

Cas 3 : Nu pro sans crédit
Après j’ai fait une autre simulation toujours sur la base d’un effort annuel de 11 590€
Pendant les années 1 à 5 ans j’achète de la nu pro démembrée sur 10 ans (clef : 66%)
Pendant les années 6 à 8 ans j’achète de la nu pro démembrée sur 7 ans (clef 73%)
Pendant les années 9 à 10 ans j’achète de la nu pro démembrée sur 5 ans (clef 80%)
Pendant les années 11 à 15 ans j’achète de la PP
A partir de la 11ème année je commence à percevoir des loyers que je réinvesti (sur la base de 4,8 bruts soit 2,62 nets dans mon cas)
Au bout de la 15année le capital constitué est de 231 822 €

Alors effectivement le Cas A avec le crédit est gagnant puisque a effort constant la valeur à terme est de 250 K€ alors que ma comparaison avec les cas 2 et 3 ressortent respectivement à 232 K€ et 231K€

Pour autant 20K€ de différence sur 15 ans cela me semble ridicule au regard du risque pris (suis-je blasé ?) ou plus grave est ce que j’ai fait de grosses erreurs de raisonnement ?

Merci pour votre aide et vos éclaircissements.

Bonjour

Une précision concernant Primaliance: vu le taux il s’agit probablement d’un financement Crédit Foncier, et Crédit Foncier ne finance plus Corum depuis cet été, il faudra adapter le choix des SCPI

@frnk77 : il faudrait d’abord définir votre capacité d’épargne à consacrer à ce projet, ainsi que le montant de votre capital à investir, avant de parler de montage ou de volume d’investissement.

Quels sont-ils ?

Vous ne précisez pas non plus la composition de votre patrimoine immobilier et financier, ainsi que vos emprunts actuels.

* D’autre part, je pense que vos interlocuteurs devraient mieux tenir compte de votre situation fiscale d’ensemble.

Si vous êtes (déjà) à un TMI de 30%, les revenus nets de votre investissement (après déduction des intérêts) vont être fiscalités à 43,97%. C’est déjà beaucoup et cela va grever la rentabilité de l’opération !

C’est pourquoi, je pense que vous pourriez avoir intérêt à réaliser cette opération au travers d’une société civile immobilière, pour vous réserver la possibilité d’opter pour l’IS, plus tard, sans frais, en cas de besoin.

Si vous ne le faites pas, le transfert coûtera cher (au moins 5% de droits d’enregistrement sur le portefeuille) et sera particulièrement complexe (nouveau prêt au nom de la nouvelle structure, remboursement de l’ancien prêt avec indemnité de remboursement anticipé à la clé, risque de taux plus élevé, etc…).

Cela pourrait être intéressant, en particulier, si vous décidez de faire d’autres tranches d’investissement en parts de SCPI, en usufruit ou à crédit ou si votre fiscalité s’aggrave encore.

Et cette "précaution" ne vous coûtera pas très cher (1250 euros maximum).

* Ils devraient également mieux tenir compte de votre horizon temporel (date à laquelle vous entendez percevoir les revenus des parts).

Si vous empruntez sur 20 ans pour obtenir un revenu au bout de 8 ans, vous serez obligé de rembourser une grosse partie de l’emprunt par anticipation en acquittant une indemnité de remboursement anticipé.

Pour cela, vous devrez vraisemblablement revendre une grosse partie du portefeuille de SCPI. Or, il n’est pas recommandé de revendre des parts après un si court laps de temps. Les frais d’achat ne seront pas correctement amortis sur une si courte durée et cela risque de peser sur la rentabilité globale de l’affaire.

Il y a certainement beaucoup mieux à faire que cela, mais vous devez, de votre coté, être au claire sur le "terme", qui détermine grandement la durée de l’emprunt : souhaitez-vous percevoir votre revenu complémentaire dans 8 ou dans 15 ans ?

Je note également qu’une structure IS vous donnera beaucoup plus de souplesse pour décider de distribuer ou ne pas distribuer de revenus, en fonction, chaque année, de votre situation fiscale d’ensemble.

Si vous détenez vos parts en direct, les revenus sont distribués et fiscalisés chaque année à l’IR + prélèvements sociaux, sans aucun échappatoire possible.

Dernière modification par stephane (10/09/2016 23h29)

Vous avez oublié de compter le délai de jouissance.
Je ne comprends pas comment vous calculez ce 2997,9€ de dividendes annuels.
Qu’est-ce que cet abattement de 30% ?
Il est certain que sur 9 ans les frais de souscription pèsent sur le rendement moyen de plus de 1%, cela s’estompera sur du plus long terme.

Bonjour Surin,

Le 2 997 € s’obtient en :
a. calculant 4,3% sur 89 200 € (= 3 836 €)
b. en retirant les 30% d’abattement (2 685 €) avant de calculer les PS de 17% (462 €) et l’IR de 14% (376 €). J’aurais dû intituler ma colonne rendements nets de fiscalité.
c. en retirant ce (432+376) à 3 836.

Les 30% de sont-ils pas le niveau d’abattement prévu pour les revenus fonciers ?

Vu vos questions, j’ai dû me tromper quelque part…
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Bonjour Mewtow,

Je ne suis pas certain de vous suivre, mais c’est peut-être moi.
Oui, en effet, les intérêts d’un fonds euro sur AV sont capitalisés, autrement dit, les intérêts vont s’ajouter au capital pour produire de nouveaux intérêts. Le 2,3% n’en tient pas compte, c’est vrai, mais si c’était le cas, on obtiendrait un rendement plus élevé sur 9 ans du coup, ce qui serait encore plus défavorable à la SCPI comparativement.

Par ailleurs, ma colonne rouge ne capitalise pas dans ce sens là (c’est une simple addition) : je considère que les intérêts versés sont consommés et ne produisent pas plus ; donc chaque année, ce sont uniquement les 90 000 euros initiaux qui génèrent les intérêts.
J’ai fait l’addition juste pour voir ce que cela donne sur 9 ans, autrement dit : "J’ai tant au départ (100 000) et j’ai tant à l’arrivée (113 000)" - même si je ne les ai plus réellement puisque je les ai dépensés au fil de l’eau.
Je ne vois pas comment tenir compte autrement des frais d’entrée et donc comment calculer un équivalent de rendement annuel projeté (et se rendre compte par exemple que c’est seulement la 5ème année que l’on commence à gagner de l’argent par rapport à son capital de départ).

En fait, j’ai l’impression que dans votre 2ème paragraphe, vous ignorez le coût de départ (10 000 €).