Iqce a raison de dire qu’il faut qu’il y ait plus-value pour que ça intéresse vraiment les impôts.
Mais j’en profite pour préciser : sur le nombre de voitures que l’on peut acheter et revendre par an en tant que particulier, il n’y a pas de règle non plus. On lit parfois 5 ou 6 par an, mais ce n’est pas une règle gravée dans le marbre.
Il faut bien distinguer :
- les règles (éventuelles) de l’administration. C’est le manuel pratique de l’inspecteur des impôts, en quelque sorte. Ca dit à partir de quand l’administration va trouver que ça mérite un redressement ou en tout cas une action de leur part.
- l’interprétation de la loi, qui relève du juge.
L’administration fiscale a beau être une redoutable machine, ce n’est pas elle qui fixe l’interprétation de la loi. Le Bofip, avec toutes ses précisions sur de très nombreux sujets, n’a pas force de loi. Il constitue un manuel et une interprétation de la loi, pour l’administration fiscale.
Si on n’est pas d’accord avec un redressement de l’administration, on va devant le juge et c’est lui qui dit la loi. Et là, le juge se base sur la loi (pour la fiscalité : sur le code général des impôts) et sur la jurisprudence, mais certainement pas sur le bofip.
Exemple : une femme âgée avait fait des dons à ses enfants. La règle de l’administration fiscale, pour considérer des dons comme des "présents d’usage" au sens de l’article 852 du code civil, était alors "maximum 2 % du revenu annuel". Ces dons dépassaient largement cette limite-là, d’où conséquences désagréables (je crois que ces dons avaient été considérés comme des donations non déclarées, donc rapportés à la succession, donc droits de mutation à payer). C’est passé devant le juge 1 fois 2 fois 3 fois (première instance, appel, et cassation, me semble-t-il).
L’administration a été contredite. Le juge a considéré qu’il fallait apprécier la richesse d’ensemble (le patrimoine et pas seulement le revenu, puisque la loi dit "selon la fortune du disposant") et le contexte global (personne certes âgée mais en bonne santé, donc pas en train de faire d’urgence une donation déguisée en se sachant condamnée).
Sur la question de "à partir de quand est-on un professionnel", c’est pareil. D’où l’importances des liens que vous trouverez dans la page que j’ai précédemment mise en lien : une liste de cas ayant été requalifié en marchand de biens, et une liste de cas n’ayant pas été requalifiés. C’est ça qui nous dit à partir de quand on est un marchand de biens.
Même si ça donne une impression d’incertitude, ça va dans le sens de la démocratie, de l’état de droit. C’est dire que, si on doit être condamné, c’est après avoir été jugé par un juge. Ce n’est pas à l’administration de juger, c’est à la justice. Séparation des pouvoirs.
Pour répondre à "je vais me pencher sur: " comment le faire de manière officielle" "statut marchand de biens?""
Faites une recherche sur le forum (c’est en haut à droite) car le sujet a été abordé de nombreuses fois.
Créer son entreprise de marchand de biens n’est pas un problème : ça se créé comme n’importe quelle entreprise.
Le vrai problème, c’est l’accès au crédit :
- Cyberpapy témoignait que lorsqu’il était marchand de biens, impossible d’obtenir un crédit immobilier.
- Un autre intervenant, dont vous trouverez la trace en cherchant sur le forum, disait que l’entreprise de marchand de biens n’avait obtenu des prêts qu’à la condition de les garantir sur le patrimoine des actionnaires de cette entreprise ; patrimoine qui dépassait largement le montant du prêt.
Les banques ne raisonnent plus comme un prêt immo à un particulier, mais comme un prêt de trésorerie à moyen terme à une entreprise. Les conditions d’accès et les taux ne sont plus du tout les mêmes.
Les banques n’ont pas tout à fait tort, car l’activité de marchands de biens est risquée. Là aussi, en lisant sur le forum vous trouverez le récit d’un marchand de biens qui a fait des dizaines d’opérations positives et puis l’opération (une seule) qui l’a coulé.
Au final, à moins d’avoir un gros patrimoine personnel à y consacrer (en direct, ou comme garantie pour le prêt bancaire), il n’est guère possible de se lancer comme marchand de biens.
Il faut donc rester dans la gestion "normale" d’un patrimoine immobilier de particulier : acheter pour habiter ou pour louer (donc sans intention spéculative), détenir le bien "un certain temps", puis revendre un immeuble "de temps en temps".
EDIT : j’ajoute une chose : je pense que les impôts peuvent, potentiellement, être plus indulgents sur la résidence principale. Déjà, il faut savoir qu’il n’y a pas de durée de détention minimale à respecter avant de revendre sa résidence principale, pour bénéficier de l’exonération sur la plus-value.
Si en plus on peut argumenter les cessions par des changements rationnels (se rapprocher du travail, trouver plus grand pour les enfants), et qu’on ne change tout de même pas tous les quelques mois dès qu’on a fini les travaux de rénovation, on est dans le cas de monsieur tout le monde.
Il faut juste bien vérifier qu’on satisfait les critères précisés ici :
RFPI - Plus-values immobilières - Exonération résultant de la cession de la résidence principale
A mon sens, c’est quand on enchaîne des achats-reventes sur des résidences secondaires ou des immeubles locatifs que les impôts peuvent, plus facilement, s’intéresser à une activité de marchand de biens. Donc votre idée de le faire sur une résidence secondaire est plutôt une mauvaise idée.
Dernière modification par Bernard2K (23/06/2016 09h39)
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