Signature du compromis de vente en agence immobilière au lieu de chez le notaire ?

Mica · #1

Bonjour,

Je précise, avant toute chose, qu’il s’agit de mon premier achat immobilier. La proposition que j’ai faite sur un appartement a été acceptée par le vendeur. J’ai reçu un coup de fil de l’agent immobilier, qui veut que je me rende à l’agence pour la signature du compromis ce samedi !
J’imaginais que cela ce faisait chez un notaire, pour la rédaction des clauses suspensives et autres. Je ne sais vraiment pas comment réagir, et j’aimerais avoir le point de vue d’investisseurs chevronnés pour éviter les pièges !

Je vous remercie d’avance,

Mica

Message édité par l’équipe de modération (20/07/2016 22h58) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : agence, compromis, signature

Coloc93 · #2

Bonjour,

Il y a rien de mal. Verifiez la répartition des charges, la limite des conditions suspensives, la date limite de la signature si vous etes pressée.

Cordialement

qdedroit · #3

Si vous avez déjà choisi votre notaire pour l’acquisition, vous pouvez aussi lui demander de jeter un oeil rapidement. La plupart accepte de le faire, et cela vous permettra d’éviter toute mauvaise surprise.

Bernard2K · #4

C’est un acte sous seing privé (= pas devant notaire).

Toutefois, et d’autant plus pour un premier achat, vous avez tout intérêt à vous ménager un temps de relecture par vous-même et par une personne compétente (un notaire de préférence), et après relecture, exiger de le faire évoluer si besoin (clauses suspensives…).

Le compromis est une étape importante :
- il préfigure le contrat de vente
- c’est le moment où vous remettez un acompte (généralement 10 %), ça fait un certain montant. L’AI peut normalement le percevoir sur un compte séquestre.
- il peut contenir des clauses plus ou moins favorables à l’une ou l’autre des parties
- vous devez recevoir au plus tard à ce moment-là les diagnostics techniques. Si vous les découvrez à ce moment-là, vous n’aurez pas le temps de les lire correctement et, si nécessaire, de poser des questions à des personnes compétentes pour éclaircir les conséquences de ce que vous y lisez.

Vous avez certes 10 jours de délai de rétractation après signature (et souvent une clause liée à l’obtention du prêt), mais se dire "j’ai signé à la va-vite mais je peux encore me rétracter" ne donne pas la même tranquillité d’esprit que "j’ai bien tout lu et le contenu du compromis a été adapté à mes besoins, donc je suis tranquille".

Puisqu’il est de toute façon recommandé d’avoir votre notaire à vous pour l’acte authentique, ce besoin de relecture du projet de compromis, c’est l’occasion de choisir le bon si ce n’est déjà fait. Voyez si vous avez dans votre entourage quelqu’un qui peut vous en recommander un.

Si vous êtes pressé et que vous pensez que tout est clair, vous pouvez aller vite. Sinon, il n’y a aucun mal à prendre le temps de relire, demander conseil, et faire modifier au besoin.

Il faut bien voir que la motivation de l’agence, c’est de vendre le plus vite possible. Vente = commission, sinon zéro. Si le bien n’est pas en exclusivité chez eux, ils sont d’autant plus pressés que ça soit signé. Cet empressement peut être contradictoire avec vos besoins d’information.

Dernière modification par Bernard2K (21/07/2016 07h25)

dorm · #5

Bonjour,
Vous êtes probablement(?) en position de force. Donc exigez de signer chez votre notaire (c’est mieux si ce n’est pas le même notaire que celui de votre vendeur, car il y aura une paire d’yeux en plus pour d’éventuelles failles. En plus c’est le même prix!). nb:je ne sais pas si c’est votre cas, mais certains notaires travaillent plus avec des promoteurs et donc leur seront possiblement plus favorable…

Surin · #6

Je vous déconseille fortement d’aller signer à l’agence surtout pour votre premier achat.
On appelle ça des économies de bout de chandelle.
Le critère du gain de temps n’en est pas un, un achat, ça se réfléchit, ça se murit.
Demandez à ce que la signature se fasse chez votre notaire, surtout pas celui du vendeur et lui saura alors débusquer les éventuelles failles et points sur lesquels vous devrez porter votre attention.
Ne cédez à aucun chantage une fois exposée votre décision.

nicolas92 · #7

Jamais de compromis à l’agence, tout chez le notaire. C’est le notaire qui verra les défauts potentiels du bien que l’agence vous aura évidemment caché. Mes parents ont évité récemment un achat immobilier avec une servitude/droit de passage ainsi qu’un découpage du terrain fait à la va vite. L’agent immobilier avait bien minimisé et fait l’impasse sur ces détails…
Nicolas

Morey · #8

Ca se signe chez un notaire et pas sur un document type d’une AI.

julien · #9

Sans remettre en cause ce qui a été dit au-dessus, il faut cependant que vous soyez conscient, Mica, que ce n’est pas si exceptionnel que ça, loin de là, de signer le compromis chez l’agent immobilier plutôt que chez le notaire. Une majorité des transactions doit même se signer comme ça, d’après mon expérience.

Ce n’est pas donc, comme vous pouviez le croire initialement (cette impression pouvant être renforcé par tous les messages précédents allant dans votre sens), une entourloupe" a priori" de la part de l’A.I.

Si vous êtes plus confortable avec une signature chez notaire (et comme vous manquez d’expérience puisque c’est votre 1er achat), vous pouvez néanmoins effectivement choisir d’opter pour celle-ci.

DDtee · #10

Signer un compromis avec une AI est une erreur à ne jamais commettre !
Les agents immobiliers sont peu formés et avec la meilleur volonté du monde peuvent commettre de graves erreurs par méconnaissance du droit ou de l’historique du bien (servitude, division des lots etc)

Encore plus important, signez surtout compromis/promesse/acte avec votre notaire et JAMAIS avec seulement celui du vendeur. Chaque notaire doit le droit mais aussi (et souvent surtout) de défendre son client !

gunday · #11

julien a écrit :
Sans remettre en cause ce qui a été dit au-dessus, il faut cependant que vous soyez conscient, Mica, que ce n’est pas si exceptionnel que ça, loin de là, de signer le compromis chez l’agent immobilier plutôt que chez le notaire. Une majorité des transactions doit même se signer comme ça, d’après mon expérience.

J’ai eut les 2 expériences.
L’avantage de la signature chez l’AI est de pouvoir passer signer le soir ou le samedi.
A côté lors de ma dernière acquisition, il y a eut 3 semaines de négociation pour trouver une date de signature : le notaire vendeur ne travaillait pas le samedi, pas après 18h. (on a tranché à 19h en semaine, tard pour le notaire, tôt pour moi)
Il n’est pas toujours évident

Concrètement, le seul cas, où j’aurais put signé un compromis foireux, l’agent n’était pas franchement clair.
Et ça sentait dés la visite.
Puis confirmé par le notaire après relecture du compromis.

Sinon, vérifier ce qu’on achète, ce qu’on signe, … est aussi le boulot de l’acheteur.
(et oui, souvent les agents sont pas trop au courant de ce qu’ils vendent)

Pryx · #12

Vous exagérez, vous pouvez aussi opter pour la procuration pour la signature et éviter de devoir vous déplacer physiquement. Tout en ayant reçu les projets par mail avant.

Ostrog · #13

Personnellement, j’ai signé le compromis en Agence et signé l’acte authentique avec le notaire du vendeur.

Ce que j’en retiens :

- Signer le compromis à l’A.I n’a pas été très dérangeant. Mais j’étais mal à l’aise et me disait que j’avais personne de mon côté dans la salle (A.I, directeur d’A, vendeuse, fille vendeuse). Donc il pouvait y avoir quelconque entourloupe, ils étaient tous du même côté et personne pour vérifier le compromis. Pas top comme sensation, un notaire aurait été mieux.

- Signer avec le notaire du vendeur, je ne le referais plus. Déjà car il en avait tout bonnement rien à faire de moi. Et qu’en plus, c’est un incapable. 2 fois 3 semaines d’attentes (1 fois pour des docs pendant la recherche de financement et 1 fois pour avoir un doc permettant le déblocage de fond travaux).

Résumé : Désormais j’essaierai de signer le compromis au maximum chez le notaire. Et je ne prendrai PLUS JAMAIS le notaire du vendeur.

lemouz · #14

Pour avoir fait un peu de tout niveau compromis (1 RP signée chez AI, une autre chez le notaire, 2 studios chez AI et 1 chez notaire) voici mon ressenti :

- les AI sont des professionnels de l’immobilier et risquent gros en cas de défaut d’information. D’autant plus que les compromis d’aujourd’hui sont quasiment des actes au niveau des papiers a fournir. ensuite, il est certain qu’ils n’iront pas chercher chez le conservateur des hypotheques ou autres services de l’Etat tous les renseignements auxquels un notaire à accès…

- un AI a intérêt a ce que la vente se fasse et non, comme dit précédemment à ce que la signature d’un sous seing privé se fasse. L’AI n’est payé que lors de la signature de l’acte. Sinon, il rend l’éventuel cheque de séquestre.

- j’ai relu l’intégralité du compromis, diagnostics inclus, lors de mon premier achat de RP. L’agence était très impatiente ("si tous els acheteurs étaient comme vous…", "si j’avais su que ce serait aussi long….") mais je n’ai pas bougé. Et pourtant, j’avais fait une contre-offre et l’acheteuse avait un rdv avec une autre agence le lendemain pour signer l’offre initiale …mais avec une autre agence !
Meme sans ce cas particulier, il est fort peu probable que l’on vous mette a la porte parce que vous lisez ce que vous signez. au pire, prévoyez un n° de téléphone a appeler si vous avez une question. Le faire en live prend 3 minutes….

- ce n’est pas parce que le notaire peut accéder a des informations qu’il le fait. si vous partez du principe qu’un AI peut être mauvais, soyez réglos et appliquez aussi cette incertitude aux notaires.

- la seule chose MAJEURE niveau juridique à vérifier (AI ou notaire) est que l’engagement est réciproque et que seul l’acheteur est engagé.

- vous éviterez 80% des problèmes en demandant l’envoi du projet de compromis par mail. Outre la relecture possible, le plus gros avantage est de bien expliquer à l’agence que vous aller le relire AVANT le rendez-vous. Meme si c’est la nuit. S’il est convaincu que vous le lirez, il aura pas envie de faire dans l’abusif.

@ nicolas92: je ne sais pas si une mention de servitude est obligatoire sur un sous-seing.

DDtee · #15

lemouz a écrit :
je ne sais pas si une mention de servitude est obligatoire sur un sous-seing.

Si une servitude n’est pas dans le compromis ou la promesse de vente, je ne vois pas trop comment elle trouverait sa place dans l’acte authentique…
C’est précisément ce que j’ai pu constater dans l’approximation des AI, la non vérification de ce genre de chose (vous avez raison, l’agence veut juste que la vente se fasse).

Les exemples sont souvent parlant :
J’ai ainsi rencontré dans ma ville l’exemple de l’imprécise localisation d’une cave par l’AI dans un compromis, après 4 ans de procédures l’acquéreur n’en a toujours pas jouissance… le cas d’une imprécision sur la division des flux d’un lot (un immeuble de 11 lots qui paye collectivement pour 13 appartements toutes eaux ainsi qu’électricité commune !).

Ou à titre personnel (1ère acquisition) l’AI qui a ouvert un droit d’achat prioritaire à l’occupant de l’ appartement par méconnaissance juridique (résultat : 3 mois d’attente inutiles, un occupant qui aurait pu me griller l’affaire et qui sait maintenant à combien le bien à été négocié…)

Une seule solution avoir un notaire et le meilleur possible

gunday · #16

lemouz a écrit :
- vous éviterez 80% des problèmes en demandant l’envoi du projet de compromis par mail. Outre la relecture possible, le plus gros avantage est de bien expliquer à l’agence que vous aller le relire AVANT le rendez-vous. Meme si c’est la nuit. S’il est convaincu que vous le lirez, il aura pas envie de faire dans l’abusif.

C’est une excellente idée, quitte à ensuite transmettre à son notaire.
En y réfléchissant, c’est ce que j’ai fait dans le cas critique, et que j’ai donc annulé suite à retour notaire (et à retour de notre part).

xazh · #17

Bonsoir,

J’ai aussi pratiqué les deux, je travaille avec de nombreux notaires, qui sont aussi des amis, et il convient d’être un peu réaliste : la plupart des "vérifications" qui sont demandées sur ce fil (servitude par exemple) ne sont pas non plus faites par les notaires avant la phase rédaction de l’acte authentique, parce que cela implique des dépenses qui ne seront pas couvertes avec certitude tant que le compromis peut être "cassé" (que ce soit par rétractation ou par clause suspensive).

Le notaire n’étant pas un philantrope, il ne prendra pas souvent sur lui de faire une vérification payante (que ce soit en frais ou en salaire des employés qui prendront du temps pour faire cette vérification), sans certitude de percevoir ses émoluments à terme.

Une anomalie manifeste peut être détectée par un notaire habitué, mais une telle anomalie pourra aussi l’être par un agent pointilleux, qui a un intérêt direct : la commission de son agence est la première chose qui saute en cas d’anomalie. Une servitude, puisque c’est ce qui revient souvent, ca ne se devine pas comme ca. Soit on connait la disposition, et on peut avoir l’intuition d’une telle servitude (ex : une parcelle placée entre une parcelle construite et le réseau d’assainissement --> il est probable qu’il y ait une servitude), soit cela nécessite des vérifications qui demandent du temps et ont un coût.

A nouveau, le notaire n’est pas un philantrope, et ne financera pas sur ses deniers une vérification non obligatoire à ce stade de la transaction. (de toute façon, si une servitude apparait avant l’acte authentique, cela rouvre de fait le droit de l’acheteur à casser la vente, sur une erreur manifeste).

Sur ce point, j’ai, dans ma région, plus souvent croisé des AI qui, intuitivement, parce qu’ils avaient une connaissance plus précise des PLU de leurs secteurs que les notaires, détectaient une telle servitude, et donc demandaient aux vendeurs (sur le thème : si ca existe et que c’est caché, attention, danger) que de notaires qui, au stade du compromis, faisaient les vérifications actives en ce sens.

Un notaire est surtout intéressant si on veut inclure des clauses particulières dans un compromis, les agences utilisant des compromis standards quasiment limités aux clauses impératives. Pour le reste, ca rassure, mais en réalité, les notaires relisent à peine mieux les compromis standardisés, tapés par leurs employés, que les AI.

Bernard2K · #18

Mica, maintenant que vous avez reçu plein de réponses, ça serait sympa :
- de faire le retour d’expérience dans ce fil, sur comment s’est passé le compromis et avec qui (AI ou notaire).
- vous présenter enfin dans le sous-forum ad hoc selon le modèle fourni : Info - Forums des investisseurs heureux

Vous n’êtes pas le genre de personnes qui pose une question, reçoit plein de réponses, et ne donne aucune suite ? Non ?

DDtee · #19

xazh a écrit :
Pour le reste, ca rassure, mais en réalité, les notaires relisent à peine mieux les compromis standardisés, tapés par leurs employés, que les AI.

Si cela est votre conclusion, je doute que vous ayez rencontré un bon notaire

xazh · #20

DDtee a écrit :
Si cela est votre conclusion, je doute que vous ayez rencontré un bon notaire

Peut être. Ou peut être que je ne fantasme pas sur le travail effectif des notaires au niveau du compromis, sur lequel l’essentiel de leurs obligations ne s’appliquent pas …

Je rappellerai, par exemple, que la vérification des servitudes est une obligation du notaire … pour l’acte authentique uniquement, tout comme la validité du titre de propriété du vendeur.

gunday · #21

DDtee a écrit :
Si cela est votre conclusion, je doute que vous ayez rencontré un bon notaire

Les bons notaires, c’est pas comme les bons AI : plutôt rares ?
(sur 3 notaires, j’en ai trouvé qu’un bon, depuis j’ai pas testé de nouveau)

Mica · #22

Bonjour,

Je vous remercie toutes pour vos réponses, qui m’ont vraiment été utiles, et étaient très instructives.

L’appartement en question était chez plusieurs agences. Je n’ai pas voulu perdre l’affaire, j’ai finalement décidé de signer ce compromis chez l’agent immobilier.
C’est la première et dernière fois que je fais ça, pour plusieurs raisons :

- J’ai voulu ajouter mon notaire sur la proposition. Voici la réponse de l’agent immobilier : "Pas la peine, ça va ralentir les choses, il y a des notaires qui sont plus embêtants qu’autre chose. Je vous conseille de rester sur notre notaire, comme ça il y en aura qu’un seul, c’est plus facile, et on a l’habitude de travailler avec lui"
Je lui répond donc que je veux quand même mon notaire, qui agira dans mon intérêt, et qu’il serait utile pour le vendeur qu’il ait son propre notaire, qui défendra ses intérêts. L’agent immobilier me répond "Avec un seul notaire, vous êtes conseillé pareil, que ce soit le notaire du vendeur, votre notaire, ou le notre".
J’ai halluciné. J’ai quand même réussi à lui faire mettre le nom de mon notaire, mais il a fallu négocier….

- J’ai voulu enlever/modifier un paragraphe. Impossible pour l’agent immobilier. Il n’y connait rien en droit, ni en rédaction de compromis. Pour lui, si quelque chose est écrit dans son document, "c’est la loi", il ne peut pas y toucher…Il voulait même appeler son directeur, en congé ce jour là, pour savoir si il pouvait enlever un paragraphe dans le compromis….

Bref, c’est une bêtise, mais au final je m’en sort bien : la condition suspensive sur l’obtention du prêt m’est favorable, j’ai quand même pu modifier les montants, la durée et les taux (seules variables que l’agent immo pouvait modifier apparement…)

Merci encore pour toutes vos réactions !

Mica

Dernière modification par Mica (27/07/2016 18h44)

lemouz · #23

Merci pour ce retour.
Il n’est pas étonnant que l’AI ne veuille pas prendre sur lui la modification du compromis. être spécialiste (théorique) de l’immobilier ne veut pas dire spécialiste du droit, même immobilier. Demander une validation à sa hiérarchie ou à la personne compétente aurait plutôt tendance à me rassurer.
Ensuite, la bonne vieille excuse du Directeur en congés me fait sourire.

C’est la 1ere fois que j’entends qu’un AI veut imposer son notaire. J’ai toujours eu affaire a des personnes qui mettaient par défaut le notaire du vendeur mais le leur…. ca sent la rétro-commission…

gunday · #24

lemouz a écrit :
C’est la 1ere fois que j’entends qu’un AI veut imposer son notaire. J’ai toujours eu affaire a des personnes qui mettaient par défaut le notaire du vendeur mais le leur…. ca sent la rétro-commission…

Dans mon cas, c’est plutôt ils mettent le 1er notaire qui passe et après se demande, où faut ajouter le 2nd.
Quoi que dans la dernière vente, dés le compromis, y avait les 2 notaires sans négocier.

Morey · #25

Dans les compromis type des agences ils y a toujours le reversement du prorata de taxe foncière, versement de sequestre, et pas de remise anticipé des clés.

Voilà pourquoi je passe toujours pas mon notaire pour que ces 3 clauses auxquelles je tient apparaissent clairement.

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