Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ?

Bonjour,

Le dossier présenté plus haut semble faire effet, puisqu’on me propose des financements 110%, y compris le mobilier, sur 20 et 25ans.

Ce qui m’a étonné est que ces offres sont uniquement pour l’immeuble, sans demander de domiciliation des revenus, ni rachat de mes crédits existants.
Le courtier m’a expliqué avoir défendu mon dossier prioritairement sur l’investissement puisque le délais d’ici le premier paiement est assez court, mais quand même!

Donc bonne surprise

Je rencontre mon banquier demain, on verra bien si il veut me garder ou pas.

Par ailleurs, j’ai commencé à faire le tour des popottes en matière d’Expert Comptable, je cherche quelqu’un qui puisse m’accompagner dans mes investissements, mais aussi dans mes autres engagements, notamment l’association dans lequel je suis engagé.

Pour l’immeuble, je pense trouver autour de 700€ d’après les premiers échanges.

Sinon, pour le mobilier, je cherche un fournisseur qui soit capable de me conseiller en déco. Comment procédez vous?

Le suédois, Le roi du boudin ?

Ces enseignes ont elles des fonctionnements globaux ou chaque magasin développe son action localement, probablement en lien avec des artisans du coin?

Pour le suédois, je suis réticent dans la mesure où l’enseigne est à environ 1h de route, difficile d’être réactif après le boulot avec cette configuration?

Merci d’avance pour vos retours

Bonjour,

depuis le mois d’avril et mon dernier message, l’entreprise avec laquelle je pensais travailler m’a fait faux bond, usé par le retard à la signature.
Un autoentrepreneur a pu commencer le chantier, sans pouvoir tenir mes délais, donc j’ai cherché une entreprise complémentaire.

L’une de celles rencontré a proposé de gagner une chambre sur la cave, en "sous-plex". Bien que plus chère, cette solution amenant un loyer supplémentaire, elle a remporté le chantier.

Depuis, l’auto-entepreneur m’a indiqué que finalement, le lino ne pouvait être posé comme il l’avait imaginé… Je lui ai donc fourni du parquet à poser à sa charge. Mais il a abandonné le chantier car il a foiré la pause.
Très mauvaise expérience avec une personne qu’on m’avait recommandé, surtout lorsqu’il a essayé de refiler la raison de son abandon à l’autre entreprise, ou encore à d’autres clients "harceleurs".
Il m’a envoyé une proposition de solde, mais je ne suis pas sûr de le payer, compte tenu des aléas liés à la reprise de son chantier par une autre entreprise.

Tout ceci est stressant à gérer, mais bougrement formateur. Un véritable partenariat semble s’installer avec l’entreprise principale (et maintenant unique) du chantier, jusqu’à imaginer ensemble un service de conciergerie, manquant par ici.

J’écris ses lignes avec l’enthousiasme généré par la perception du premier dépôt de garantie "de réservation".
Le second devrait suivre, ainsi que le troisième et quatrième avant la fin du mois.

Les visites sont positives et motivantes: "votre appart’ est luxueux", "c’est plus cher mais on voit pourquoi", alors que les travaux sont encore en cours, sans que le mobilier ne soit installé…
Au final, j’ai l’impression qu’un coup de cœur se déclenche avec l’emplacement, les prestations de base (parquet haute qualité, mur sobre en blanc, cuisine entièrement intégrée) et le niveau d’aménagement (lave linge, lave vaisselle, appareil à raclette, dressing…)

Évidemment, la lumière de l’été aide!

J’ai toujours en tête le reportage photo.

Bonjour,

dans mon esprit, il s’agit d’accueillir les locataires façon gites (éventuellement taxi depuis la gare, présentation du logement, bons plans à proximité…) et assurer la fin de séjour (EDL sortant, questionnaire qualité, ménage, lessive…).

L’entreprise avec laquelle je travaille a tout un volet entretien/maintenance, la gestion technique pourrait donc s’intégrer simplement dans les services de conciergerie.

A voir comment organiser les réservations et les contrats, probablement par un site de mise en relation (Air BnB…). Il me semble que la gestion de biens suppose une carte professionnelle?

Dans la lignée du B2B, Darty a un service dédié, qui m’a fait une offre économique vraiment intéressante. Par contre, ils ont pas pu tenir mes délais.

J’anticiperai plus une prochaine fois.

Du blanc, du parquet et des cuisines modernes…Cela devrait se louer plutôt bien !

Bon courage pour le dernier appartement!

Bonjour,

je pense que l’entreprise vaut le coup, malgré tout, mais a fait preuve d’une telle négligence administrative que nous sommes confronté à un fort désaccord. Bon la VMC c’est nul de sa part quand même!

Vraiment déçu, il sera difficile de regagner une confiance réciproque.

Le mobilier: but + cdiscount (super service après vente, j’ai gratté 200€ de bons d’achat sur des détails)
=> Attention aux délais de livraison, il faut compter 1 mois pour avoir des prix
=> Attention au stockage du bazar, j’avais pas imaginé le volume que représente tous les meubles et équipements de 4 logements!

Les cuisines chez Le roi du boudin, achetées en même temps que les fournitures de sol de façon à dépasser le plafond de 10k TTC 20%, déclenchant une ristourne de 5%.

En passant par l’entreprise, je prends la réduc + une TVA à 10%.

L’électroménager je pense que Darty B2B est le mieux placé, si on a le temps d’attendre la livraison.

Pour l’instant, je n’ai pas abouti pour la question de l’intermédiaire pour louer en saisonnier. Cela pourrait être une option si je peine pour mon dernier logement.

Bonjour,
A la lecture de votre dernier message, je ne peux que vous mettre en garde sur le risque d’aller jusqu’à la procédure. L’entreprise risque de ne jamais payer ce pour quoi elle sera condamnée et il y a de fortes chances de toute façon que la somme corresponde à celle des travaux uniquement. Sachez que tous les frais que vous engagez sont à votre charge et qu’il y a une bonne probabilité qu’ils le restent. L’entreprise le sait déjà ou le saura si elle finit par prendre conseil.

Après avoir acheté un appartement, j’ai découvert une affaire le concernant. L’ancienne propriétaire avait engagé au moins 30000euros de frais divers (architecte, experts, procédures diverses) avant de finir par faire des travaux à la va-vite et tout revendre. Elle a obtenu 8000€ du tribunal à verser par le syndic. L’entreprise avait eu 12 ans - soit le temps de la procédure - pour disparaitre de la circulation.
A votre place, je privilégierais mon intérêt à court-terme, à savoir finir les travaux avec une autre entreprise et mettre un locataire au plus vite. La vacance a un coût qui ne sera jamais, jamais compensé, soyez-en sûr.
Les tribunaux vont vous envoyer d’expert en expert, ce monde s’auto-alimente en se renvoyant la balle mais le demandeur voit rarement une issue positive et l’angoisse générée ne mérite pas de s’acharner. Comme en bourse, prenez vos pertes et passez à autre chose, la priorité est d’avancer.

Ma question est en rapport avec l’intitulé de la file, mais est assez différente du sujet en cours.

Je souhaite faire une offre pour une maison. Pour me renseigner j’ai appelé l’agence. J’en ai déduis la localisation du bien et je suis aller sonné directement chez le propriétaire.

J’ai par contre donné mon nom et mon numéro de téléphone à l’agence.

Je souhaite entamer les discussions sur le prix avec le propriétaire.
Comment aborder la chose ? Est t-il possible de squeezer l’agence ?

AleaJactaEst : un simple coup de fil où l’AI vous donné des infos sur le bien me semble beaucoup trop court pour que le vendeur soit obligé de passer par cet AI. Cet AI ne vous a pas fait visiter le bien ni mis en relation avec le vendeur. De toute façon, si l’AI tentait un coup de bluff pour se faire payer sa commission, ça serait envers le vendeur, pas envers vous.

Par contre, si le mandat est exclusif, le vendeur ne peut pas vous vendre en direct pendant la durée du mandat ; c’est totalement exclu, même si l’AI n’a eu aucun rôle dans la rencontre entre le vendeur et vous.

Sinon, Pruls, je relisais l’histoire de cet appartement, et on peut dire que vous avez bien galéré. Par curiosité :
- comment ça s’est fini avec la locataire récalcitrante ? Le vendeur a réussi à la virer et à vous vendre un immeuble vide ?
- comment ça s’est fini avec la dernière entreprise, celle qui vous a fait un souplex sans aération et est partie avec les clés sans finir les travaux ?

Sinon, la lecture de vos malheurs avec les entreprises me fait dire qu’à partir d’un certain niveau de complexité, un maître d’œuvre n’est pas de trop (architecte, ou sinon maître d’oeuvre indépendant, à la rigueur économiste du bâtiment ou équivalent). Ses apports sont :
- bonne conception du projet. Par exemple, ne pas faire un souplex sans aération, voire sans traitement du sol et des murs pour éviter les remontées d’humidité. Ou déconseiller franchement le souplex. Il traduit cette conception en plans d’exécution que les entreprises doivent suivre à la lettre : c’est précis et carré.
- choix des entreprises. Il a son réseau d’entreprises fiables.
- suivi du chantier : faire intervenir les entreprises dans le bon ordre ; faire tenir les délais aux entreprises ; repérer tout début de malfaçon pour le faire corriger rapidement par l’entreprise.
- s’assurer que le chantier est bien fini et faire le PV contradictoire de réception des travaux.

Dès qu’on se passe du maître d’oeuvre sans avoir les compétences et la poigne pour le remplacer, ça peut merder sur chacun des 4 items suslistés :
- mauvaise conception. Une installation simple, l’entreprise sait faire, mais dès qu’on est sur des cas un peu inhabituels (ex. souplex) l’entreprise et/ou le maître d’ouvrage (vous) font une conception erronée (ex. souplex sans aération).
- choix d’entreprises qui ne tiennent pas la route (ça a été votre cas, 3 fois de suite si j’ai bien compté : celle qui a refusée finalement le chantier, l’auto-entrepreneur qui s’est révélé dépassé, et la 3e entreprise qui devait faire un truc bien mais s’est plantée).
- mauvais timing des travaux (genre le peintre qui passe après le vitrificateur du parquet), ou délais qui explosent. Quand une entreprise a deux chantiers, un avec maître d’oeuvre qui applique des pénaltiés de retard, et le votre sans maître d’oeuvre, vous pouvez être sûr qu’elle se dépêche de finir le premier chantier, en négligeant le votre.
- ne pas faire le PV de fin de chantier, ce qui expose à divers problèmes : pas de constat sur d’éventuelles malfaçons ; pas de démarrage de l’assurance de l’entreprise (l’assurance de 2 ans sur les équipements et 10 ans sur la structure ne démarre qu’à la réception contradictoire des travaux).

J’en ai déjà longuement parlé sur d’autres fils.

Pruls a écrit :

Oui, encore qu’il faille trouver un bon professionnel. J’ai en tête un gars qui m’a toujours fait des devis trop cher et refusé certaines de mes demandes.

Aurais-je une meilleure expérience avec un gars qui sait dire non au risque de perdre une affaire?

Ce n’est pas facile à dire !

Déjà, la demande du particulier est souvent évasive, du type "j’aimerais un souplex", ou "j’aimerais une cuisine optimisée malgré la faible place disponible". Même si le particulier a des plans, ça va être souvent des croquis griffonés ou des plans approximatifs réalisés sur ordinateur avec un freeware.
Pour répondre à ce type de demande, l’entreprise est quasiment obligée d’avoir un bureau d’études interne (quelle que soit la forme que ça prend, depuis le chef d’entreprise qui fait ses plans le week-end, jusqu’au véritable bureau d’études interne avec des ingénieurs dédiés ; en passant par celui qui fait faire ses plans et devis par son grossiste).

C’est là que le maître d’oeuvre est intéressant : il transforme des demandes évasives en plans d’exécution précis. Ca limite la marge de manoeuvre de l’entreprise qui doit appliquer des plans précis au lieu d’interpréter la demande évasive initiale. Cela dit, je ne déifie pas non plus le maître d’oeuvre. Les entreprises doivent souvent corriger ou adapter les plans proposés, avec des remarques du type "pfiou, mais vous avez vu où il nous avait mis la réservation, heureusement qu’on l’a déplacée, c’était n’importe quoi".

Ensuite, désolé de vous le dire, il y a la "chiantise" du particulier. Celui qui surveille trop son artisan, celui qui change le projet en cours de route, prend le risque de voir l’artisan prendre ses cliques et ses claques et quitter le chantier. Je me rappelle d’un cas comme ça où le particulier en était à son deuxième entrepreneur et cherchait le troisième. A chaque fois, il surveillait, il pinaillait, et à un certain moment, l’artisan prenait tous ses outils et quittait le chantier !

Dans le genre expression à éviter avec un artisan (ou un architecte d’ailleurs) : "j’ai vu sur internet que…". C’est bien de se renseigner, mais évitez d’opposer des infos de faible fiabilité glanées en quelques minutes sur internet, avec les connaissances d’une personne qui a des années d’études et d’expérience professionnelle.

Je ne dis pas que c’est votre cas, je fais juste quelques généralités sur la base de ce que j’ai vu autour de moi ; après il y autant de cas particuliers qu’il y a de couples client/artisan !

Bonjour,

une locataire vient de partir, elle a fait visiter l’appart à des amis pour qu’ils piquent mes idées d’équipements. Apparemment, elle n’avait jamais vu de logement aussi bien meublé.

Côté entreprises, je suis en train de finaliser de nouveaux devis, une casserole de l’ordre de 4k€ et un an de loyer non encaissé au compteur.
Côté positif, les prestations seront améliorées. Par exemple, l’électricien chiffre une platine vigik au lieux d’une sonnette de base. C’est le prix à payer pour une reprise de chantier.

Mes 2 autres locataires vont partir, je vais donc voir le temps qu’il me faudra pour relouer. Aurais-je des bacheliers ou seront-ce comme cette année des profs en formation qui découvrent leur affectation tardivement?

J’ai pensé à vous dernièrement, en me disant que la rentabilité est moins au rendez vous que sur le papier, mais que je suis très fier de m’être lancé. Aucun regret puisque je suis dans ma zone de risque acceptable, que des leçons.

Cordialement.

Faut prendre du recul par rapport à l’objectif de cash flow positif.

J’ai mis environ 30k sur un investissement qui génère des loyers supérieurs aux échéances d’emprunts. En finissant les travaux, même avec ma casserole, je deviens propriétaire d’un immeuble d’au moins 200k sans mettre plus de ma poche en 20 ans.

En gros x7 en 20ans, soit à la grosse un taux de rendement interne de l’ordre de 30%. Donc même si je devais remettre 30k et descendre à 15%.

Évidemment, ce calcul est à prendre comme un repère à la grosse, RDV dans 20 ans pour vérifier!

Pruls a écrit :

En gros x7 en 20ans, soit à la grosse un taux de rendement interne de l’ordre de 30%. Donc même si je devais remettre 30k et descendre à 15%.

Mes calculs indiquent que faire x7 en 20 ans ne nécessite qu’un rendement de 10.2% :
   (1+10.2%)^20=7   (ou 7^(1/20)=1+10.2%)
Avec un rendement de 30%, après 20 ans, on aurait fait x190 :
  (1+30%)^20=190
En remettant (au départ) 30k, on ferait x3.5 en 20 ans ce qui correspond à un rendement de 6.46%
   (1+6.46%)^20=3.5

C’est effectivement dans 20 ans qu’on constatera le rendement sur cette période.