Jimbow : étude de cas immobilier (calcul de rentabilité sur de la nue propriété)

En général on aime bien comprendre les projets. Vous ne dites rien de cet investissement. Si c’est juste une question de mathématiques financières, ça n’intéresse effectivement pas grand monde de faire le boulot à votre place. Sachant qu’on trouve assez facilement sur internet les explications pour calculer un TRI.

Quelques remarques sur vos hypothèses de calcul :
- "Frais de syndic: 660/an" : je ne vois pas pourquoi vous les mentionnez. Logiquement, ce genre de frais devrait être à la charge de l’usufruitier.
- D’une manière plus générale, ce qui est à la charge du nu-propriétaire et de l’usufruitier doit être vérifié soigneusement et point par point, car tout n’est pas défini par la loi, il y a une latitude pour que cela soit défini par la convention de démembrement. Notamment, les gros travaux sont à la charge du nu-propriétaire sauf convention contraire. Avoir des gros travaux, sur 15 ans, n’est pas complètement improbable.
- attention à ne pas oublier les frais de dossier, frais administratifs, que ce soit pour l’emprunt, pour l’achat en nue-propriété, ou autre. Quand vous revendez au bout de 15 ans, vous soldez le prêt ; n’y a-t-il pas des IRA à payer ? Ce genre de "faux frais", sont en fait de "vrais frais" qui viennent gréver la rentabilité.
- hypothèse de revente au prix de la valeur neuve actuelle : c’est le point le plus piégeux. Est-ce que ça vaut vraiment 324 000 € aujourd’hui ? Est-ce que ça vaudra encore 324 000 € dans 15 ans ? Logiquement un appartement âgé de 15 ans ne vaut pas le prix d’un appartement neuf. Est-ce que le prix de l’immo aura augmenté suffisamment pour que l’ancien d’alors soit aussi cher que le neuf d’aujourd’hui ? Ca dépend du marché de l’immo de dans 15 ans, et ça dépend aussi de la localisation et des qualités intrinsèques du bien.
Notez que même si, dans 15 ans ça valait 324 000 € pour un acheteur, vous percevriez nettement moins ; car pour avoir votre net vendeur, vous devez déduire les frais de notaire (environ 8%). Si vous travaillez toujours à l’étranger vous aurez besoin d’une agence immobilière pour vendre. Si le bien vaut effectivement 324 000 € pour un acheteur, la vente vous rapportera environ 324 000 - 8 % - 4 % = 285 000 € net vendeur. Ca change "un peu" la rentabilité.
Comme pour le Pinel, l’hypothèse du prix de revente est un gros point d’incertitude dans le raisonnement. Si ce n’est que dans le Pinel, il y a quand même des revenus locatifs pendant la durée de détention. Alors qu’avec la nue-propriété, la rentabilité n’est produite que par le prix de revente. Donc la rentabilité théorique dépend entièrement des conditions futures du marché, par nature imprévisibles. Un placement qui ne produit pas de revenus durant sa détention mais dont l’intérêt repose sur la plus-value supposée lors de sa revente à échéance lointaine est un placement purement spéculatif.

Dernière modification par Bernard2K (05/08/2016 09h41)

Merci Bernard2k.
D’après les prospectus, les frais de syndic sont à la charge du nu-propriétaire.

Vous avez raison sur les frais divers (banques, agence etc). Je vais adapter mes calculs.
J’ai considéré un prix de vente équivalent par pure hypothèse. Bien sûr, personne ne sait où sera l’immobilier dans 15 ans.
Et j’avoue que je trouve le bien un peu cher. Certes, c’est le prix du neuf mais ca reste au dessus du prix de l’ancien de 15% environ. Je pense que c’est le cas de beaucoup d’immobiliers neuf qui sont à vocation locative. Les promoteurs augmentent les prix du montant des remises d’impôts Pinel etc.

Pour la localisation du bien, je ne me fais pas de soucis, c’est dans le centre de Toulouse.

Mon banquier me dit qu’il peut me faire 1,60%+0,36% sur 20 ans. Mais ca ne me semble pas extraordinaire.

Flyz57, l’usufruitier est en effet bailleur social.

Dans l’ensemble, ce qui me gene c’est de sortir 1000 eur par mois pendant 15 ans environ.

Bonne journée!

Je vis en Allemagne avec une tranche d’imposition à 41%
Je peux difficilement gérer des travaux en France et gérer des locataires.
Donc la nue propriété pourrait offrir une certaine tranquilité de gestion. (et pas d’imposition)

Disons que j’ai fait différentes simulations en montant ou baissant le prix.
Le surcoût à l’achat me pose un problème en effet. C’est d’ailleurs un des points qui me font hésiter.

Concernant la disponibilité du bien exactement à la date des 15 ans, c’est une des premières questions sur ma liste à poser au bailleur en effet.

Je peaufine mes calculs et commence à regarder à nouveau en Allemagne qui présente l’avantage d’appliquer un amortissement de 2% du prix du bien sur les revenus, et une exonération d’imposition sur la plus-value au bout de 10 ans.

Intéressant en effet.
Bref il n’y a pas de miracle. Pas de risque, pas de rendement

Je faisais l’hypothèse que notre ami voulait vendre au bout des 15 ans et qu’il avait besoin d’une agence pour vendre. D’où 8% de notaire et environ 4% d’agence =12%.