Zglorg [13] : étude de cas immobilier (résidence principale à Marseille)

Bonjour,

Je connais un peu le secteur (je suis souvent vers Aubagne, Gémenos) et je m’interesse un peu à l’immobilier.
La Pomme en soit ce peut être très bien ; il faut voir l’environnement (au bord de la route, ou pire de l’autoroute etc) ; si on en croît le descriptif - il faut mettre des bémols, on est plus des lapins de 3 semaines non plus -  le calme est "absolu" etc Le descriptif est il exact ?

Ca me semble sur le papier un prix très correct pour le potentiel avec jardin, dépendances etc !

Il y a plus de chance que les prix remontent à mon avis  tant de par les qualités du bien liés à son emplacement que de par la situation de l’agglo ; les routes et l’autoroute sont saturés à blocs, les transports en Communs vont forcément devoir se mettre à niveau, je crois que c’est la pire agglo en terme de déplacements et sécurité routière de l’hexagone…Je pense que c’est pour cela que les travaux de la L2 s’accélèrent au niveau de l’ancien centre de gendarmerie vers la sortie du cimetière St Pierre.

Edit : à lire Historique de la L2   - Internet DREAL PACA

Maintenant vous dire que c’est pile poil le creux de la vague etc Pas évident, mais à l’échelle du temps passé dans une maison familiale ce n’est pas forcément gravissime. Et encore une fois si ce bien est tel que décrit, croyez vous que celui ci va baisser surtout si les transports permettent aux gens qui achètent aujourd’hui la même chose plus du double par exemple dans le 9éme de venir sur La Pomme (ou autre cf travaux en cours) ?

Après s’agissant d’une maison familiale, il faut se fier à son instinct aussi ; j’ai tendance à écouter ma femme pour l’aspect irrationnel. Si Mme se sent bien sans plus d’explication, c’est important pour l’avenir, cela peut justifier des sacrifices, ou une impression de prise de risque bien plus réelle certes.

zglorg a écrit :

Investir cette somme dans cette maison vaut il le coup?

Pour savoir si elle vaut le coup, il faut d’abord calculer son coût et ensuite le comparer aux gains de confort et de satisfaction qu’elle vous apportera.

Pour son coût, que comptez vous faire de votre appartement actuel ?
De combien vous endetterez vous ? de combien augmentera votre budget "logement" (intérêts du prêt, charges, entretien, assurances, etc… diminuées éventuellement du revenu que vous tirerez de votre appart actuel)
En calculant très sommairement, et sans compter les travaux, je dirais dans les 200/250€ par mois de plus… et un effet zone inondable qui peut aller de "aucun problème" à "il faut refaire la maison tous les 5 ans" (bien se renseigner là dessus)

Vous êtes tous les deux fonctionnaires, donc vos revenus sont relativement assurés. Vous avez en plus quelques rentrées intéressantes. A vous de voir ensuite si le coût vaut le coup.

Bernard2K a écrit :

En tout cas ce que je peux vous dire, c’est que j’ai grandi dans une maison et que je m’en félicite souvent. Voir les oiseaux, les fourmis, les brins d’herbe, le chat du voisin, etc. On ne grandit pas tout à fait pareil que dans un appartement.

Oh que oui !

J’ignore tout du marché marseillais. Quelques petits conseils, cependant :
1/ Faire plusieurs visites, avec madame et les enfants, et surtout, en plus, un copain ou deux qui auront un oeil extérieur et donneront un avis objectif. Ils ne seront pas amoureux de la baraque, eux…
2/ Si c’est vraiment tentant, prendre un spécialiste de l’immo qui chiffrera le "rafraîchissement", quitte à lâcher 50 euros pour la visite. Il vaut mieux le savoir avant qu’après…
3/ Allez parler aux voisins, qui connaissent bien le quartier. Faites un tour au café du coin…
4/ Faire une offre écrite 15% au dessous du prix, pour voir, sauf si vous croyez que le bien va "s’envoler" très vite… Les bonnes maisons à bon prix, en ville, ne restent pas longtemps sur le marché.
5/ Voir votre banque, pour estimer le coût d’une échéance, et voir si vous êtes "dans les clous" sur 20 ans.
6/Un petit blasphème pour finir : laissez de côté l’aspect plus value, hausse ou baisse du marché. Il faut choisir entre deux priorités : faire un coup de fric ou chercher la qualité de vie. Trouver des deux pièces en locatif, je sais faire, c’est une question de travail et de logique. Trouver un lieu de vie agréable pour sa femme et ses enfants,  c’est aussi une question de chance, de ressenti, qui n’arrive pas si souvent que ça…
Rastignac

Franchement c’est ce qui m’étonne le plus : soit il y a un gros soucis quelque part qui n’apparaît pas dans l’annonce, soit de toute manière c’est déjà vendu.
Regardez sur lbc, c’est en théorie (j’insiste) proche du prix d’un terrain constructible ?
Terrains constructibles de 650 m² 240 000 €/chacun Ventes immobilières Bouches-du-Rhône - leboncoin.fr

Mais j’insiste : l’annonce dit elle bien tout…Ai je bien tout compris…

Bonjour,

si j’ai  bien compris, vous avez négocié cette maison de 235.000€ à 212.000€? Si c’est le cas, nous sommes au plus bas de la moyenne du quartier sans même prendre en compte la terrasse et le jardin.

D’après votre présentation, vous avez l’air d’avoir plus d’expérience dans l’immobilier que moi, mais votre réaction m’inquiète:

zglorg a écrit :

Je suis pris par l’emotionnel.
(…)
Voilà.. je ne dors plus.

.

Je sais bien que pour une résidence principale l’émotionnel a beaucoup plus sa place que pour du locatif, mais puisqu’il s’agit de s’endetter sur 20 ans, restons tout de même prudents. Combien de visites avez vous fait à la recherche de votre résidence principale?

Je ne connais malheureusement pas ce quartier de Marseille, mais à votre place je ne concrétiserais rien avant d’avoir:
- pris un café et discuté avec les piliers de comptoir du bistrot d’en face
- mangé une pizza un vendredi/samedi soir dans la pizzeria avec laquelle vous seriez mitoyen et évalué le bruit produit dans le jardin
- parlé avec les voisins ayant un vis à vis sur le jardin, qui auront surement des choses à vous raconter

puisque vous avez des enfants, ça vaudrait le coup de:
- observer la population des jeunes fréquentant le stade de la pomme
- étudier les résultats du lycée (non professionnel) le plus proche, qui semblent être en dessous de la moyenne nationale

bref, faire une évaluation de votre potentiel futur environnement de vie, qui est au moins aussi importante que les aspects financiers qui devraient eux de toute façon avoir été déterminés avant d’entamer des recherches, en fonction de votre budget.

Quant à votre remarque:

zglorg a écrit :

Si les prix baissent de moitié ou de 25% dans les 5 ans je prefere attendre pour acheter car j’aurais aussi grand pour moins cher. LEs enfants sont encore petits on peut attendre dans notre appart.

si les prix du quartier baissaient de moitié dans 5 ans, je vous parie que les raisons de cette baisse vous ôteraient toute envie de vous y installer. Si la baisse était nationale, et je ne dis pas que c’est impossible, les perspectives économiques ne me rendraient pas serein quant à l’achat d’une résidence principale m’endettant sur 20 ans.
Certes le marché immobilier est un peu moins efficient que le marché boursier, mais restons raisonnables dans la spéculation .

Bernard2K a écrit :

En tout cas ce que je peux vous dire, c’est que j’ai grandi dans une maison et que je m’en félicite souvent. Voir les oiseaux, les fourmis, les brins d’herbe, le chat du voisin, etc. On ne grandit pas tout à fait pareil que dans un appartement.

Nous sommes tous biaisés, positivement ou négativement, par l’environnement dans lequel nous avons grandi. Pour ma part, je ne troquerais pour rien au monde mon enfance dans un appartement (certes grand) dans l’hypercentre d’une grande ville contre une maison en banlieue située entre une autoroute et une voie de chemin de fer à 20 minutes de train du centre ville . Après, pour une maison avec jardin, oiseaux et fourmis dans l’hypercentre, je ne dis pas .

Bon courage dans vos recherches et votre projet !

Bonsoir.

Alors je suis ému (et le mot est juste) par le nombre et la qualité de vos réponses. Je vais essayer d’y répondre, mais j’aurais moins d’excellence que vous.

En fait je visite depuis 2003 (et l’achat de ma RP) en attente d’un coup de coeur., envie de faire un loft avec deux amis… puis d’un appart avec un exterieur, puis … mais je ne suis jamais tombé sur quelque chose qui me convienne.

Je viste aussi depuis cette date pour un investissement locatif. Cela s’est soldé par une vente annulé car mon notaire a vu un loup sur le studio. Je n’ai jamais trouvé quelquechose qui me satisfasse au niveau rentabilité excepté deux maigres parking.

en tout .. des centaines de visites, des milliers d’annonces

1) le budget.

Je compte garder mon appartement et le louer. Ca me fera une rentrée de 850 à 900 euros brut.
Nous comptons emprunter à deux en indivision. un apport de 30 à 50.000 , un crédit sur 19 ans mensualité de 1050 euros. C’est supportable. Nous avons un revenu de 4500 par mois (pour l’instant) et un petit crédit de 174.

2) les prévisions

Nous pensons que ca sera notre dernier achat avant le départ des enfants (dans 25 ans …) et l’emmenagement dans plus petit.

3) la localisation

La maison est a 120 metre a vol d’oiseau de l’A50 , aucun bruit, a 60 metre de la ligne la pomme. J’y suis resté une matinée , le bruit quand on y fait attention est TRES discret. la sortie de l’echangeur Florian va s’ouvrir,. Nous sommes à 70 metres de L’huveaune. C’est bizaremment très calme. oui c’est a 20 minutes du centre. entre A50 et voie ferrée, mas j’habite sur le vieux port justement.. et… ma ville a changé, je m’y sens moins bien

4) les inondations.

Dernière crue importante 1978 , mais la maison n’a pas été touchée. Au service de l’urbanisme ils disent que la maison serait touchée en cas de crue centennale.

5) Les visites

Je l’ai visité 3 fois et une fois encore demain.

La première avec ma femme, ma mère et ma fille. La deuxième avec ma femme, ma fille et un macon,, qui m’a dit qu’elle était saine. Une troisième fois pour étudier le "bruit". Demain j’y retourne avec mon meilleur ami et mon père et un autre macon pour savoir pourquoi elle sent l’humide. j’ai bu un café au bistrot, les voisins m’ont fait rentrer chez eux (probleme de vis à vis, une de leur fenetre illégalement construite qui tombe sur le jardin, moi je m’en fous) , j’ai discuté avec la boulangère.. tout semble nickel.

6) Le prix

J’ai négocié à la baisse de 2350.000 à 212.000 . Le bien est sur deux agences. La deuxième m’a dit que c’était 235.000 non négociable. Il s’agirait suivant l’agent immo et les voisins d’une succession de l’ancienne dentiste du quartier.

7) l’environnement. C’est villageois, Pas top mais pas pourri non plus.

8) le notaire

C’est un ami, un enragé..

9) LE LOUP

on l’a pas encore trouvé…..

les remontées capillaires peut être…

suite demain

MErci encore a tousz

bonsoir

Non je ne pense pas qu’il y ait de contraintes.

JL

zglorg a écrit :

En fait je visite depuis 2003 (et l’achat de ma RP) en attente d’un coup de coeur

Vous ne seriez pas du genre exigeant et perfectionniste ?

votre compagne doit être très flattée que vous l’ayez choisie.

Blague à part il me semble que vous avez fait suffisamment de vérifications et de visites.

Pour l’odeur d’humidité : si vous ne voyez pas de traces de moisissures et que votre maçon ne repère rien d’anormal, cette odeur est peut-être normale dans une maison vide depuis X mois voire années. Une maison a besoin d’être chauffée et habitée pour se comporter normalement.

bonjour

Dernière visite ce matin. tous les murs du salon et chambre A sont a 100% d’humidité au testeur. je n’ai jamais vu ca. Il faudrait casser refaire l’étancheité et reconstruire

Voila le loup

QUE JE SUIS DECU!

JL

Pour répondre à Gfl, il y a déjà un fil sur le traitement de remontées capillaires ici.
En ce qui concerne particulièrement Murtronic, j’y ai donné mon avis.

Non c’est un macon ami de la famille (le deuxieme) ce sont des remontées capillaires importantes du fait qu’une partie de la maison a été "rajoutée" et posée à même le sol, contre la terre…

JL

Alors je ne sais pas quoi vous dire

La maison est construite sans vide sanitaire. en dessous de la rue de 60 cms Sur une pente legere qui descend doucetement vers l’huveaune.

Pour les macons il n’y a pas photos, ils s’agit de remontées capillaires. Les résultats d’eventuels travaux sont très aléatoire. Il faudrait creuser sur 60 cm2 tout autour de la maison (MAIS les murs mitoyens ?) drainer, mettre un plastique étanchéifiant, avec des résultats qui peuvent aller de très bon … a pas bon du tout. Ce qui m’embête surtout c’est le taux d’humidité avec cette sécheresse depuis 3 mois.  je ne sais pas si j’en proposerai même 150.000

en tout cas je ne peux aller plus loin en matière de recherchen k’ai épuisé tout ce que je savais faire

visiblement (mais je suis pas un connaisseur) les peintures et lambris sont recents et sont des cache misère.

je vais abandonner le truc , mais j’aimerais me tenir au courant.

Donc sachez que si la maison est saine… il y a une bonne affaire à faire.

JL