Nivek59 [59] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP)

"Actuellement les lots sont loués charges inclus."

Donc le loyer de 2650 € est un loyer CC ?

Il faudrait voir quelles charges sont incluses(*), et combien ça fait en HC. Parce que la rémunération du bailleur, c’est le HC bien sûr.

(*) s’il y a un compteur électrique par appartement, logiquement les locataires sont abonnés à titre individuel et paient leur électricité. Les locataires du 2e étage pourraient donc avoir très peu de charges communes ; tandis que ceux du RDC et 1er pourraient avoir le chauffage et l’eau chaude dans les charges. A condition encore que le calcul de charges soit rigoureux (ne pas répartir le chauffage à tout le monde !).

Je vous invite à bien approfondir cette question, factures à l’appui.

Il faut déjà lever l’ambiguïté HC/CC.

Il faut aussi clarifier : forfait de charges ou charges au réel (calculées chaque année en fonction de ce qui est réellement dépensé, avec régularisation) ? Votre expression "charges incluses" fait penser au forfait de charges, mais ça mérite d’être confirmé.

Pour les factures de charges, peut-être pas à la première visite, mais ensuite, oui. A partir du moment où c’est loué CC, le montant exact des charges est l’une des composantes de la rentabilité, donc vous pouvez demander à vérifier sur pièces.

Pour l’entretien, 1% c’est pour un bien qui serait entretenu très régulièrement, et une moyenne de long terme. Avec du locatif ancien, ça peut varier de presque rien, à quelques dizaines de k€ d’un coup s’il y a un gros retard de travaux urgents. D’où l’intérêt d’une visite attentive.

Pour la visite, demandez bien à pouvoir visiter tous les appartements. C’est vrai que c’est de l’organisation pour obtenir que tous les locataires soient là en même temps, mais si vous ne visitez que la cage d’escalier et un logement sur deux, vous n’avez pas vraiment visité, et notamment vous ne pouvez pas exclure qu’il y ait un gros défaut que vous n’avez pas vu.

Par ailleurs, la discussion avec les locataires est très instructive. S’ils osent parler devant le proprio, vous pouvez apprendre des trucs intéressants…

Le fait que ça ne se soit pas vendu, que l’annonce ne soit plus en ligne et que le vendeur ait de bonnes raisons de vendre, cela vous place en position de force pour négocier. Après, comme toujours, plus on négocie, plus on gagne, mais plus on risque un revirement du vendeur.

Dernière modification par Bernard2K (24/08/2016 10h57)

Bonjour,

je pense que c’est l’immeuble situé sur Douai que j’ai visité hier ( annonce disparue du bon coin l’immeuble était à 215 000 direct propriétaire, il est ici aussi : Investissement immeuble  Douai  - immeuble   0m² 225000? ) je vous annonce de suite que le monsieur est un marchand de sommeil:

- l’immeuble est insalubre
- que des locataires insolvables et "très sociaux" pour ne pas rentrer dans le péjoratif
- les surfaces données ne sont pas les bonnes, exemple au niveau 2 c’est 9 et 10 m² les studios et non pas 18 et 20

En bref tout est à refaire là-dedans, un investisseur sensé n’y mettrait pas 1 €.
Pour moi c’est encore un escroc qui profite de la misère des gens pour se faire de l’argent….
Ne perdez pas votre temps.

Eh bien, si c’est l’immeuble que cite georges, l’affaire est entendue !

Pour autant, puisque vous êtes novice, je vous encourage à aller visiter quand même ! C’est un excellent exercice ! C’est le jeu des 7 erreurs : "sur cet immeuble, arriverez-vous à repérer les 7 erreurs (voire plus) que l’oeil exercé de georges a repéré ?"

Pour ma part, novice également j’ai beaucoup approfondi un cas d’immeuble de rapport (je ne l’ai jamais présenté ici). Au fur et à mesure que j’approfondissais, c’était de pire en pire. J’ai pensé un moment faire une offre à moitié prix, mais finalement non, même à moitié prix ce n’était pas intéressant. Certains problèmes pouvaient se résoudre, mais d’autres non. C’était un casse-tête et un panier percé. J’y ai passé beaucoup de temps, sans que ça aboutisse, ce qui peut sembler décevant. Mais ce n’était absolument pas du temps perdu, car j’ai beaucoup appris sur ce cas.

Au jeu des 7 erreurs je vous rassure vous serez gagnant tout de suite, c’est vraiment un taudis et il n’y a pas de vice caché ou d’oeil aguerri à avoir, on voit tout de suite que c’est n’importe quoi dès le seuil d’entrée franchi, à contrario l’extérieur du bâtiment est état correct ! Je n’ai pas fait le compte exact pour les loyers du coup car dès les premières secondes j’ai vu quel type de bien c’était et donc je n’ai pas retenu toutes les infos, j’ai fait une petite visite par politesse ( histoire de ne pas avoir fait déplacer l’agent immobilier pour rien) puis je suis parti sans m’éterniser au bout de 5 minutes. Il y avait pour environ 2400-2500 € de loyers CC, je suppose que le proprio gonfle énormément les charges pour gonfler les loyers ( s’il va au bout de sa démarche de marchand de sommeil je suppose qu’il ne les régularise pas en fin d’année et garde le surplus…). Il n’y a qu’un seul appartement qui n’est pas en très mauvais état, peut-être l’a-t-il rafraîchi avant de mettre les derniers locataires il y a 3 mois ?

Ca peut être une bonne expérience de visiter un truc comme ça, vous verrez le côté "obscur" que peuvent choisir d’adopter certains propriétaires bailleurs. Mais ça peut être aussi un peu déstabilisant car là vous êtes vraiment confronté à beaucoup de misère d’un seul coup, ça vous saute au visage et pour quelqu’un de pas préparé ça peut j’imagine faire mal au coeur et dégoûter un peu de l’aspect locatif; mais dans votre parcours à la recherche d’immeubles vous tomberez forcément sur des cas comme ça.

Pour l’anecdote l’agent qui m’a fait visiter s’occupe principalement de la vente des immeubles de rapport pour son agence, hors c’est un de ses collègues qui a rentré le bien lorsqu’il était en vacances ( il ne l’avait jamais vu avant la visite d’hier du coup). Il m’a présenté ses excuses pour m’avoir présenté ce taudis et je pense que la personne qui a fait le mandat va en prendre pour son grade, il était fâché.