Picsou83 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 7%)

Encore moi :-)

Après quelques conversations, nous partons sur 570K (ma 1er offre).

J’ai fait intervenir un expert en bâtiment pour les fissures (tout est ok).

Signature du compromis de vente cet après-midi.

Quelques clics sur Boursorama et proposition à 1.10% sur 25 ans via sci familial a l’IS et apport CCA de 60K.

je conserve mon PEL full à 2.11%

Je vais essayer de faire un suivi de toutes les étapes pour un bien avec une rentabilité de 7,14% brut mais avec comme avantage :
- emplacement en première couronne de Toulouse
- clé en main avec 5 locataires déjà en place et encaissement immédiats pour de la location nue
- effet de gros avec 570K d’un cout et que 5 locataires à gérer dans des petites maisons mitoyennes avec jardin …
- pas de travaux pendant quelques années
- gestion faciletée à 15 minutes de chez moi
- enclenche ma stratégie d’investissement et mon allocation d’actifs
- profiter des taux bas (1.10% sur 25 ans pour 100K d’intérêt sur 25 ans)
- ma SCI IS sera mon enveloppe immobilière physique et papier avec SIIC et éventuellement scpi

j’y crois à fond et j’assume complètement les risques . Je n’ai pas besoin de revenus complémentaires et donc cash le flow sera automatiquement réinvesti en SIIC.

Mes 2,5K de revenu qui reste de nos salaires iront sur du PEA et éventuellement assurance-vie mais aussi VACANCES …

Je reviens très vite car je vais créer la SCI moi-même (j’ai lu plusieurs livres sur les SCI Pascal Denos etc… et il me semble qu’il n’y a rien d’insurmontable …)

Lors de la première étape de demande de crédit immobilier sur Boursorama Banque  :
Vous Empruntez :
- Seul
- Avec un co-emprunteur
- Au travers d’une SCI

Un conseiller en ligne m’a confirmé qu’ils ne finançaient que les SCI familial.
A noter également que le compte de la SCI est gratuit

mail Boursorama a écrit :

Nous faisons suite à votre mail concernant votre demande de financement immobilier.

Nous vous informons que dans le cadre de votre financement SCI, nous procéderons à l’ouverture d’un compte bancaire pour votre SCI qui est et restera gratuit.

Pour information et concernant le compromis de vente voici ce que j’ai demandé au notaire :

- condition suspensive de crédit
- clause de substitution d’une personne morale
- prorata de loyers et remboursement éventuel de loyers d’avance ou dépôts de garantie

Extrait compromis de vente a écrit :

Il est également précisé que :
- l’entrée en jouissance aura lieu le jour de la régularisation de l’acte authentique de vente, par la perception des loyers à toucher et recevoir du locataire.
- il sera effectué entre les parties, le jour de la régularisation de l’acte authentique de vente, le prorata temporis des loyers du mois en cours et le remboursement par le PROMETTANT au BENEFICIAIRE des dépôts de garantie.

Et pour finir j’ai trouvé une petite astuce sur le net qui permet pour 22 euros d’avoir accès pendant 1 an en illimité à :

BiblioVox => bibliothèque numérique destinée à la famille,avec un catalogue de plus de 30 000 ouvrages
et notamment :
SCI - Pourquoi ? Quand ? Comment ? : Eviter les pièges - Profiter des avantages Ed. 2 de 2018
Créez et gérez votre SCI : La société civile immobilière au service de votre patrimoine Ed. 1 de 2016
SCI : Monter une société civile immobilière pour bien gérer son patrimoine Ed. 9 de 2016
Créer une SCI familiale de 2014
La Société civile : 3 instruments majeurs de la gestion de patrimoine Ed. 3
et puis des livres de compta ect …

Le kiosk => Lire en ligne ses magazines favoris: actualités, loisirs, féminin, santé, sports, jeunesse, presse internationale… avec abonnement qui permet de consulter les magazines en illimité.
et notamment la presse spécialisé avec:
le revenu
mieux vivre votre argent
ect ..

me contacter par MP pour avoir plus d’infos concernant ce dernier point

des nouvelles : refus ce jour du prêt de la part de Boursorama banque !

donc je resume :
- signature du compromis le 02 octobre
- demande de crédit Boursorama banque le 02 octobre
- Envoi du dossier complet le 8 octobre avec statuts constitutifs de la SCI (en attente d’immatriculation)
- Demande de pièces complémentaires le 25 octobre (kbis)
- Création en 5 jours de la SCI (avec en plus un refus du greffe)
- Le 30 Octobre envoi par mail du kbis à boursorama
- Appel ce jour le 22 Novembre à 15H car c’est long, ils attendent la réponse de crédit logement
- Réponse à 16H30 :

après analyse de votre dossier, nous avons le regret de vous annoncer que Boursorama n’est pas en mesure de donner une suite favorable à votre demande de financement

Ok, un peu déçu mais heureusement en avance de phase, j’ai travaillé une offre avec le crédit agricole (alignement sur l’offre de Boursorama à 1,10% sur 25 ans, négociation IRA, assurance …) par contre rendez-vous maintenant la semaine prochaine pour monter le dossier.

J’ai peur d’être juste pour la date du 14 décembre concernant ma clause suspensive de crédit.

Je vais essayé de préparer le vendeur à une éventuelle prorogation de la clause car je n’ai pas envie de perdre mes 30K s’il y a un quelconque problème avec le CA …. (éventuellement j’ai également une offre avec la banque courtois mais à 1,20%)

Dernière modification par picsou83 (22/11/2019 21h02)

Pour vos 30k, je n’ai pas compris pourquoi vous ne pouvez pas faire jouer votre clause suspensive d’obtention de prêt ? Comment est-elle rédigée ?

Si votre dossier a été refusé par crédit logement, il faut une banque qui accepte de prendre en garantie un privilège de prêteur de deniers (mais c’est plus cher et plus contraignant en cas de revente surtout si vous avez oublié de faire une ligne de prêt par maison) ou qui utilise un autre organisme de cautionnement.

3 semaines pour un accord de principe, ça risque d’être "chaud patate". D’autant plus que vue le montant, il y a fort à parier que les assurances vont être tatillonent (en général, plus le montant est important et plus il demande des examens)…

@Pierrot31 : Si, je peux encore faire jouer la condition suspensive jusqu’au 14 décembre mais je ne souhaite pas abandonner le projet, par contre le temps de monter le dossier au Crédit Agricole cela va être chaud pour avoir l’offre de prêt en si peu de temps. Et si le CA m’indique le 20 décembre que mon prêt est refusé je ne pourrai me prévaloir de la condition suspensive et perdrai l’indemnité d’immobilisation de 30K.

Pour le PPD (garantie du privilège de prêteur de deniers), le CA m’en propose un si jamais leur caution credit logement ne passe pas …

Je prends bonne note de plusieurs lignes de prêt par maison … mais :
- cela engendre des couts supplémentaires étant donné que les frais de PPD sont dégressifs.
- il semble possible de faire une mainlevée partielle d’hypothèque à titre gratuit suivant la part de remboursement du crédit.
- quoi qu’il arrive, difficile d’échapper aux frais de mainlevée qui sont automatiques et sans frais 2 ans après le terme normal du prêt soit 27 ans. (me suis fait avoir sur ma première maison, modification des échéances de crédit pour le passer de 20 ans à 5 ans mais à la revente frais de mainlevée car PPD sur durée initiale + 2 ans soit 22 ans)

Pour les assurances, effectivement surement un délai supplémentaire ….

@Rastignac : J’ai eu le vendeur au téléphone, il souhaite signer, si possible, avant le 31/12/2019 pour une histoire d’ISF… mais n’est pas non plus complètement bloqué… j’ai donc préparé le terrain pour une éventuelle prorogation de la condition suspensive si jamais le CA ne m’avait pas envoyé l’offre avant le 14/12.

RÉALISATION DE LA CONDITION SUSPENSIVE
Pour l’application de cette condition, ce ou ces prêts seront considérés
comme obtenus lorsqu’une ou plusieurs offres de prêts, accompagnées de l’agrément à l’assurance décès-invalidité-incapacité, auront été émises par l’établissement prêteur.
Le BENEFICIAIRE devra en justifier au PROMETTANT et au notaire rédacteur dans les huit jours de l’obtention.
L’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive des dispositions de l’article L.313-41 du Code de la consommation, intervenir au plus tard à la date indiquée dans le tableau en fin des présentes.
Faute par LE BENEFICIAIRE d’avoir informé LE PROMETTANT ou le notaire dans ce délai, les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par LE BENEFICIAIRE d’une mise en demeure
adressée par lettre recommandée par LE PROMETTANT d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts.

Les dernières nouvelles :

suite au refus de près de Boursorama Banque, j’ai donc monté un dossier de prêt au Crédit agricole :

Au vu des délais , j’ai donc demandé la prorogation de la clause suspensive de crédit.
(nouvelle date aux 31/12/2019 et signature de l’acte définitif aux 15/01/2020 maximum)

Crédit agricole m’a demandé la garantie du privilège de prêteur de deniers sur l’immeuble et au dernier moment caution personnelle des associés avec des frais en plus :
envoi d’une lettre simple (17,90 euros par associé et par an et sur 25 ans)

Offre de prêt obtenu fin décembre parfait !

Mais … début janvier, nous ne pourrons pas signer car :
le vendeur ayant empiété sur la propriété de la mairie lors de la construction maçonnée de la clôture, celui-ci devait racheter le bout de parcelle (10m²) à la mairie.
Chose qu’il n’a pas faite …
Signature de la mairie pour ce petit bout de parcelle prévu ce jour le 28/01/2020

Je contact le notaire pour avoir une date de signature, mais rebondissement, celui-ci attend la signature de ce bout de parcelle pour l’ajouter dans la déclaration d’intention d’aliéner à renvoyer à la commune. donc nouveau délai …

Sinon pendant ce temps, la banque veut que je prenne l’assurance PNO chez eux mais pour l’immeuble de 5 biens ils veulent faire 5 contrats à 300 euros chacun soit 1500 euros.
Après conversation avec le propriétaire actuel, celui-ci me confirme avoir une assurance PNO pour l’immeuble entier pour moins de 350 euros à la MACIF. assurance utilisée il y a quelques mois pour un problème du cumulus.
donc voilà je suis en cours de négociation avec la banque …

Suite au prochain numéro …

Comme Pierrot, je serais curieux de savoir si cette affaire est allée au bout de son histoire…

Bonjour et merci pour le retour, toujours interessant.

En terme de renta vous etes sur les chiffres esperes  sur la premiere année ?

Pour la regle 2 : exiger un garant , je suis assez mitigé . 
si les profils sont limites ( etudiant , jeune salarie ) c’est assez facile et standard si c’est pour un cadre separé par exemple ( en imaginant que les logements sont pas tres grand mais qualitatif ) , vous allez  certainement vous couper de ce profil…

cdt