Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ?

Il n’y a pas d’étudiants? Mais vous parlez de 42 et 38 qui sont des zones ou il existe beaucoup d’étudiants ! Saint Etienne et Grenoble sont des villes très étudiantes… !

Après par rapport a votre réflexion, je n’aime pas l’idée d’être dépendant d’un tiers ainsi que ne pas pouvoir choisir ce que je souhaite faire et être contraint par certaine limite !
Dans que cadre obtenez vous ces 80% de travaux payés?

Petit suivi du poste.
L’appartement refait a pu être loué au bout d’une semaine avec un excellent dossier. Un apprenti, avec caution financière des parents, a signé le bail et s’est installé depuis le 10 juin.
Je n’ai aucun doute sur le fait que tout va bien se dérouler.

J’ai eu quelques surprises après le remise en route de l’eau (éviers, radiateurs) mais rien de très méchant au final.

La visite initiale s’est faite "à l’arrache" après que le futur locataire ait visité un appartement dans l’immeuble voisin.

Là encore, la réfection à neuf avec des matériaux modernes a fait la différence.

Nouvelles leçons suite à la mise en location de l’appartement.

- Lors d’une prise de rendez-vous avec un futur locataire, je prendrai soin de contacter celui-ci 15 minutes avant d’aller sur le lieu de visite afin d’éviter tout déplacement inutile (j’ai effectué 2 fois le déplacement pour rien…). Si celui-ci ne répond pas, pas de visite!

- Etre encore plus rigoureux dans l’état de lieux de fin de chantier, j’ai encore trop de mauvaises surprises.

Titoux,

pour avoir un jour été infesté par les puces, le seul traitement efficace est de faire une fumigation.
Lever et aspirer le bien n’est d’aucune utilité (éviter de ramener votre aspirateur chez vous, car vous ramenez les bébêtes en même temps!). Les sprays "antipuce" ne fonctionnent pas non plus.

Pour la fumigation, j’avais trouvé les traitements chez mon vétérinaire. Le mieux est de prendre une bombe par grande pièce. On met en place la fumigation. Il faut s’assurer que toutes les pièces sont ouvertes dans l’appartement mais qu’il n’y a aucune ouverture sur l’extérieur (fenêtre ouverte par exemple). Il faut laisser agir le produit pendant plusieurs heures puis tout aérer. Il est à noter que le produit est toxique, donc il faut ensuite tout laver (surface de cuisson et de préparation des aliments…).
Si vous pratiquez chez vous, il faudra aussi penser à bien laver assiettes, couverts….

C’est très pénible ces petites bêtes-là. D’ailleurs, pour info, ce n’est pas nécessairement lié à un problème d’hygiène. Dans mon cas, c’était des puces de parquet. les œufs sont logés dans le parquet et "se réveillent" lorsque les conditions idéales sont réunies.
Bizarrement, depuis, je ne suis pas une grande fan du parquet ;-)

Bon courage!

Dernière modification par Elodie01 (03/09/2016 17h54)

titoux, mes parents ont eu un problème similaire lors du départ d’un locataire récemment. Je pense que vous devriez être encore plus ferme :
- clé manquante = changement du barillet (et non pas refaire une clé). Si vous refaites simplement une clé, le locataire peut avoir gardé la clé prétendument perdue, et ensuite venir squatter ou cambrioler.

- toute dégradation ou manque est à noter sur l’état des lieux (impératif : si le problème n’est pas mentionné, alors que vous avez signé en bas, ce problème n’existe pas : vous l’avez reconnu vous même !). Ensuite, on le transforme en dépense potentielle (devis) ou réelle (facture).

- on ne laisse pas de délai pour réparer ou changer. Le jour de l’état des lieux, le locataire quitte le logement. Il n’a plus aucun droit ou lien juridique avec ce logement. Il n’a donc plus aucune raison d’y revenir après pour d’éventuelles réparations ou remplacements. De plus, dès le lendemain, vous êtes censé pouvoir relouer (ou faire les travaux en accéléré pour relouer dans la foulée), donc tout délai laissé au locataire en réparation ou remplacement vous retarde pour remettre le logement en location. Exemple : clé manquante -> changement du barillet le jour même ou le lendemain->facture à déduire du dpôt de garantie ; donc s’il renvoie la clé manquante une semaine plus tard, c’est trop tard. Idem avec la boîte aux lettres : le futur locataire a besoin d’une boîte aux lettres, donc si elle est à réparer le jour de l’état des lieux, ça veut dire que vous en mettez une neuve le jour même ou le lendemain. Toute réparation ou autre bidouillage ultérieur arriverait trop tard.
En acceptant un délai supplémentaire, vous retardez le moment où vous pourrez remettre en location, c’est donc du pur manque à gagner. Il n’y a aucune raison de laisser le locataire retarder cela. Le bail ne s’applique plus au-delà de la date prévue de fin préavis, donc il ne paie plus de loyer, donc il n’est plus locataire, donc : zéro délai supplémentaire.

- on ne restitue pas la caution le jour de l’état des lieux (zéro euros !). On fait la somme de tout ce qui est dû par le locataire (loyer impayé, charges et donc les dégradations et manques justifiés par devis ou factures), on le soustrait du dépôt de garantie. Si le résultat reste positif, on envoie le reliquat de caution par chèque avec les explications et justificatifs de retenues. Si le résultat est négatif, on envoie le même décompte, finissant par "et donc le dépôt de garantie est retenue en intégralité et vous me devez tant". Dans le cas de dégradation, on a 2 mois pour faire cette démarche (1 mois sinon).

Dernière modification par Bernard2K (04/09/2016 13h41)

Effectivement, ces petites bêtes minuscules ont la capacité de vous rendre dingue!
Dans le lit, c’est juste l’horreur! Et puis, on a l’impression qu’elles nous sautent dessus à longueur de nuit, c’est proprement insupportable!

Avant de faire les fumigations, j’avais pulvériser mon lit avec du jus de citron. J’avais lu ça sur un forum internet. Ca ne tue pas les puces mais ça les calme un peu et permet de dormir à peu près sereinement (c’est un remède de grand mère).

Honnêtement, je ne me rappelle pas quelle marque de foggers j’avais utilisée. J’ai fait confiance à mon vétérinaire. Il a fallu 2 fumigations en tout pour en arriver à bout. De mon expérience, il vaut mieux faire confiance au vétérinaire plutôt qu’à la pharmacie (que j’avais consulté auparavant). Le vétérinaire est plus souvent confronter à ce problème et est de meilleur conseil.

Pour les puces sur soi, le meilleur "remède" que j’ai trouvé, c’est du scotch adhésif de chantier. Oui, je sais, ça fait très "système D". Mais il faut savoir que ces petites bêtes nagent très bien. Et même une bonne douche avec savonnage intense n’en vient pas forcément à bout. En plus, il y a des petites malines qui vous sautent dessus avant de partir au travail, après la douche.
Du coup, j’avais garder un rouleau de gros scotch dans ma boite aux lettres. Si je constatais quelques puces avant de partir travailler, je les scotchais (histoire de ne pas déplacer le problème au bureau).
Ca a l’air un peu débile présenté comme ça, mais je crois que seuls ceux qui ont connu ce problème peuvent se rendre compte à quel point quelque chose d’aussi petit peut être aussi pénible.

En tout cas, bon courage!

Un de mes locataires m’a rendu un appartement infesté de puces sans me le signaler. C’est le nouveau locataire qui s’en est rendu compte, sympa pour lui… pour ma part je vous recommande de faire un traitement professionnel car ces bestioles sont tenaces, surtout si vous avez un parquet. Comptez 90€ pour un appartement avec garantie de résultat (autant de passages que nécessaires soit 2 ou 3).

Dans ce cas précis, j’avais d’ailleurs retenu le montant du traitement sur la caution des locataires précédents, ce que je ne pouvais pas faire théoriquement car non mentionné sur l’état des lieux de sortie, mais techniquement possible car je n’avais pas encore rendu la caution. Les locataires précédents, auquel j’ai bien fait comprendre que leur attitude était peu respectueuse des futurs occupants (dont une petite fille de 2 ans qui a été piquée de nombreuses fois), n’ont pas osé contester la retenue. Raison de plus pour ne pas rendre la caution le jour de l’état des lieux, mais de se laisser le temps de bien vérifier que vous n’en aurez plus utilité.

NB : Je vous invite aussi à utiliser votre droit de conserver jusqu’à 20% du dépôt de garantie au titre de provision sur la régularisation de charges annuelle. Imaginez que les charges de l’appartenant venaient à augmenter et que vous deviez récupérer quelques euros auprès de gens ayant parfois quitté l’appartement depuis plusieurs mois, vous seriez bien reçus !

A mon avis, il ne faut pas rendre le dépôt de garantie en plusieurs fois.

vous devez le rendre :
- si pas de dégradation : intégralement et dans le délai d’un mois.
- si dégradation : vous avez deux mois pour le rendre, diminué du montant des dépenses justifiées.

En cas de dégradations, on veut bien sûr garder une trace du courrier envoyé, accompagné du chèque de restitution et d’une copie des justificatifs des retenues. Donc on envoie par LRAR. Vu que ça coûte, c’est une bonne raison de faire un seul envoi, donc un seul remboursement.

perecastor : si le locataire accepte sa responsabilité morale dans l’infestation qui a nécessité le traitement, pourquoi pas le lui déduire. Par contre s’il contestait cette déduction devant le tribunal d’instance (en fait le juge de proximité, vu le faible montant), vous auriez peu de chances d’avoir raison. Après, peu de gens vont aller en justice pour une somme de moins de 100 € quand ils savent qu’ils sont en tort, au moins moralement.

Dernière modification par Bernard2K (06/09/2016 11h10)

Petite mise à jour du post

Le logement en travaux devrait être bientôt disponible. Les travaux devaient durer 2 semaines…nous en sommes à 5 !
- Le problème de puces à retarder une première fois l’avancée.
- Un problème familial de l’entrepreneur a prolongé le retard (c’est l’un des points noirs de travailler avec des auto-entrepreneur).

Je fais le point dans la semaine pour voir l’avancée…

Je vais devoir relouer l’avant dernier logement refait…Le jeune locataire qui devait signer un CDI n’a pas pu le faire…Son patron a des problèmes de trésorerie et n’a pas pu signer le contrat de travail…
Le logement sera libre courant novembre…

Je vais devoir relouer deux appartements en moins d’un mois…On est loué du tableau de marche…(dans l’ensemble, je suis toujours loin du tableau de marche avec des multitudes aléas!)

Ceux-ci sont propres et neufs…espérons que cela compense le quartier, qui reste peu vendeur…

Affaire(s) à suivre…

Petit retour sur la gestion des 5 appartements dans le même immeuble.

Le bien en travaux…l’est toujours après presque 2 mois alors que la durée initiale était évaluée à…2 semaines!

Malgré le retard, j’apprécie le sérieux de l’artisan, qui accepte de reprendre des choses qui n’étaient pas forcément prévus dans le devis initial.
Le bien devrait être disponible en fin de semaine.

Le second bien dont le locataire part courant octobre a pu être reloué dès la première visite (le fait d’utiliser des matériaux modernes a fait tilt chez le locataire).
Le locataire a un profil que je souhaitais éviter (paiement par la CAF du loyer et sans emploi)…mais j’ai pu contacter son ancien propriétaire (qui a des biens dans le même immeuble et avec qui j’ai fait connaissance), qui m’a rassurer sur le fait que la personne n’avait pas posé de problème en 2 ans chez lui.

Petit bilan :

- J’ai toujours du mal à faire venir les visiteurs dans ce quartier "difficile" mais les biens ont pu être loués systématiquement dès la première visite avec des profils plutôt bon par rapport à la période avant travaux.
- Je pré-sélectionne les visiteurs après un échange de mail et m’impose d’avoir eu au téléphone la personne avant le moindre déplacement. Cela permet de se faire une première idée.
- Un appartement (tout neuf) à relouer dès la semaine prochaine.
- Avoir un réseau des connaissances des propriétaires dans une petite ville est une bonne chose et cela m’a donné des idées sur une suite à donner à cela…

Suite des événements avec les logements de mon immeuble.
La dame qui a signé le bail lundi dernier…mais contacté pour m’indiquer qu’elle ne souhaitait plus prendre le logement.
Raison invoquée : des amis à elle sont venus voir l’appartement…et lui ont indiqué "qu’il était mal fait…parce qu’il n’y avait pas de four encastré dans la cuisine" (sic!).

Je n’ai pas chercher à épiloguer…Un préavis de 3 mois m’était du…mais j’ai cherché avant tout à récupérer au plus vite mon jeu de clés pour passer à autre chose.

Dure leçon de vie que ce type d’expérience…
DU temps de perdu…un peu d’argent aussi avec un nouveau cycle de recherche de locataire à mettre en place.
Je crois que je vais finir par perdre toute empathie envers les locataires et gérer de manière froide et mécanique mes logements même si je peux constater que le rapport locataire/propriétaire me semble bien déséquilibré.

titoux a écrit :

La stratégie de proposer des biens en très bon état et modernes à des prix un peu en dessous du marché semble gagnante dans le cadre de mes biens.

La stratégie de proposer des appartements en bon état et modernes est effectivement sans doute la bonne stratégie, par contre pourquoi louer moins cher que le prix du marché ?

- Si c’est pour faire venir les locataires dans ce quartier, il s’agit en fait d’actualiser les prix à ce que vous présentez comme un handicap.
- Si c’est pour avoir les bons candidats, d’après mon expérience cela se fait plutôt grace à la qualité du bien/service proposé.
- Si c’est pour les fidéliser, mon expérience (non omnisciente) m’indique que les locataires bougent pour d’autres raison que le prix.
- Un autre motif ?

Dans ce cas, il s’agit d’intégrer dans votre prix la moins value due au quartier et non pas d’être moins cher que le marché ce qui est parfaitement compréhensible.

J’ai fait réaliser la pose de volets roulants dans l’un de mes appartements en mars 2017.
Le volet principal a du être ramené chez Brico D…
D’après l’artisan qui a posé celui-ci , il est très difficile de faire échanger ce matériel.

En août 2017, ne voyant pas la situation évoluer, j’ai donc de manière orale indiqué à l’artisan que je prenais en charge à 50% (même si cela n’aurait pas du être de mon ressort) le pose d’un autre volet roulant.

Nous sommes en novembre 2017 et j’ai du mal (pour ne pas dire plus…) à contacter l’artisan afin d’avoir un délai (pas de réponse aux appels, SMS et mail)

J’ai décidé ce matin d’envoyer un mail à celui-ci afin de lui indiquer que le volet défaillant a été payé et que je lui laissait 8 jours pour m’indiquer un délai de pose.

La prochaine étape sera un recommandé avec menace de plainte devant un tribunal de proximité. (montant inférieur à 4000€).

Le préjudice est de 500€ mais j’en fait plus une affaire de principe que d’argent.

Quelqu’un a-t-il déjà pu régler ce type de problème avec un artisan devant un tribunal de proximité ?
Si oui,comment s’est terminée l’affaire en question ?