Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

Job a écrit :

autre idée : un dossier photo détaillé remis en main propre au locataire lors de l’état des lieux entrant, en lui disant implicitement  "voilà l’état actuel, je veux qu’il soit rendu à l’identique quand vous quitterez les lieux ".

J’ai ainsi pu démontrer que mon locataire était de mauvaise foi avec ces photos !

Je suis bien d’accord qu’un locataire devrait mettre un point d’honneur à laisser un bien dans un état similaire à celui dans lequel il l’a trouvé (c’est à dire nettoyer avant de partir par exemple).

Cependant, ceci a ses limites, et il ne faut pas demander au locataire de compenser une usure normale des biens, ou une remise à neuf des locaux lors de son départ. Ce n’est pas pour rien que le loueur en meublé peut pratiquer des amortissements correspondant à cette usure…

Tout est une question de mesure pour éviter les tentatives d’abus de part et d’autre.

Je n’ai aucun investissement locatif que je gère moi-même (au sens où je choisirais le locataire, et serais en direct en face de lui lors du paiement du loyer, quand il y a des travaux à faire, ou lorsqu’il quitte les lieux).

Je ne pense pas avoir de compétence ou de goût particulier pour ce métier, et le rendement à en attendre ne me tente pas vraiment. J’ai des expériences anciennes et récentes comme locataire (moi ou mes enfants ou des amis) ou indirectes comme bailleurs (mes amis ou ma famille) qui m’ont aussi rendu circonspect, tout comme mon expérience de président de Conseil Syndical.

J’ai des investissement (dont je suis plus ou moins satisfaits, selon le cas…) en SIIC, SCPI, locaux meublés ou pas confiés en location à un exploitant que les sous-loue aux occupants. Si je m’implique pas mal dans leur gestion, je n’ai quasiment jamais affaire aux occupants.

Je pense qu’il faut être conscient que nombre de locataires (mais pas tous !) prendra moins soin de son logement qu’un propriétaire (même si certains propriétaires sont peu soigneux d’ailleurs..), que refaire à neuf pour chaque nouveau locataire n’est pas une pratique relevant de la "bonne gestion", et qu’il y a une différence entre "usure normale" (à la charge du propriétaire) et "dégradation du bien" (à faire supporte par le locataire, même si c’est pas toujours facile).

GoodbyLenine a écrit :

Je n’ai aucun investissement locatif que je gère moi-même (au sens où je choisirais le locataire, et serais en direct en face de lui lors du paiement du loyer, quand il y a des travaux à faire, ou lorsqu’il quitte les lieux).).

Même lorsqu’on choisit son locataire soi-même, on ne maîtrise pas tout. Il y a l’apparence soignée, le caractère affecté lors des entrevues, et la réalité qui arrive ensuite.

GoodbyLenine a écrit :

J’ai des investissement (dont je suis plus ou moins satisfaits, selon le cas…) en SIIC, SCPI, locaux meublés ou pas confiés en location à un exploitant que les sous-loue aux occupants. Si je m’implique pas mal dans leur gestion, je n’ai quasiment jamais affaire aux occupants. ).).

Moi aussi (SCPI), il faut dire que gérer le F2 de ma mère m’a dégoûté pour toujours de faire de la location directement.

GoodbyLenine a écrit :

Je pense qu’il faut être conscient que nombre de locataires (mais pas tous !) prendra moins soin de son logement qu’un propriétaire (même si certains propriétaires sont peu soigneux d’ailleurs..), que refaire à neuf pour chaque nouveau locataire n’est pas une pratique relevant de la "bonne gestion", et qu’il y a une différence entre "usure normale" (à la charge du propriétaire) et "dégradation du bien" (à faire supporte par le locataire, même si c’est pas toujours facile).

Tu sais (là aussi !), il y a une légère différence entre la théorie et la pratique.

Tu as la caution que tu peux garder (dans le meilleur des cas). Quant à penser faire changer tout le plan de travail de la cuisine, et le meuble de l’évier de la salle de bain, aux frais des anciens locataires, il s’agit de tout autre chose, avec refus des locataires bien évidemment de payer la facture, donc conflit, frais supplémentaires pour lancer une procédure. Bref c’est plus de l’ordre du sacerdoce que de la récupération de son dû.

Mais je sais bien qu’il existe aussi des locataires sérieux, d’ailleurs j’en ai un actuellement (3ème relocation après deux mauvaises expériences) qui semble être un charme, on verra à l’état des lieux de sortie !

simous a écrit :

Philippe30 a écrit :

"Il existe aussi une méthode pour augmenter sa rentabilité avec le dépôt de garantie , vous faites faire des devis de peinture , joint de carrelage etc ….
Vous déduisez ces devis du dépôt de garantie et ensuite vous faites faire les travaux à bas prix par un ami.
Cette méthode s’applique en cas de mauvaise foi du locataire.

à mettre en comparaison avec cette citation :

Il faut lire l’intégralité du texte "Cette méthode s’applique en cas de mauvaise foi du locataire."

Comme cela à pu être écrit sur ce fil , certains locataires sont peu soigneux voir même dégradent le logement.
On ne voit pas toujours les dégradations mais vous savez des prises arrachées , des siphons  remplis de tout et n’importe quoi sont courants mais au delà il y a aussi la volonté de nuire.

Sans refaire la peinture à chaque changement de locataire , il est normal de refaire les murs pour des petites  surfaces que j’ai vu "salopée" en moins de 6 mois sans parler du barbecue dans la studine ou j’ai mis 3 jours à reprendre les murs , refaire la cuisine etc ….
Donc si j’ai affaire à un emmerdeur je ne me gène pas sinon je rend le dépôt de garantie dans les meilleurs délais voir même le jour du départ si le solde des charges est à jour

Philippe

Une question idiote :
la loi apparu sur les micros foncier est elle paru?

J’ai entendu dire qu’elle est en application depuis le 1er janvier, mais à priori elle a pas été publié dans le BO.

Quelqu’un pourrait m’éclairer sur ce point?

Mais concretement, ca s’applique comment?

lili17 a écrit :

Si vous louez une studette de 9 m2, votre loyer ne doit pas dépasser 40 euros x 9= 360 euros + charges (pour mes studettes, entre 10 et 20 euros par mois). Sinon, tout ce qui dépasse est surtaxé massivement (voyez le détail de la loi; il faut faire des calculs que mon comptable a effectués pou moi…), en plus de l’impôt sur le revenu et de la CSG.
En fait, nous recevrons en 2013 un formulaire spécial sur lequel il faudra indiquer la surface de la studette et son loyer. Tout ce qui dépassera le loyer autorisé ira au fisc.
Le loi s’applique aussi bien aux studettes vides que meublées…Quel que soit le prix d’acquisition du logement.
Comment réagissez-vous à cette surtaxe? Allez-vous gérer vos studettes différemment pour "digérer" l’impôt? Envisagez-vous de vendre? Merci d’échanger avec moi votre point de vue.
En ce qui me concerne, (voyez mes messages antérieurs sur ce forum), je suis très embarrassée car j’ai projeté ma retraite à partir de mes investissements+revenus de studettes. Je ne tiendrai pas avec des loyers à 40/m2 très lourdement taxés comme tous les revenus immobiliers, sans tenir compte des frais de copropriété et des travaux constants que nécessitent les immeubles anciens.

Remontez dans les message précédents, mais personne n’a pas trop de solution.
Surtout que vous oubliez un autre élément : nu ou meublé, Paris ou courneuve, c’est le même prix.
Je ne suis pas directement impacté, mais il n’y a pas 36 solutions : vous coller aux plus proche du maximum avant changement de tranche, ou vous passez en dessous du plafond.

Pour l’entretien des immeubles, ça va simplement diminuer les revenus de l’état, vu que la rentabilité est diminué (loyer plus bas, charges constantes), il y aura moins d’impôt…
C’est pas comme si il y avais des problèmes de recette au niveau de l’état…

BorderLine a écrit :

Qui dit lourdement taxé dit tout de même gain.

Rien ne vous empêche de dépasser la tranche puisque, si j’ai bien compris, seule la tranche supérieure à 40 euros le métre sera surtaxée?

Ben à priori non.
Le taux de la taxe dépend du dépassement, mais la taxe s’applique sur la totalité du loyer.

Enfin c’est ce qui est annoncé dans les journaux : Actualité économique et financière - Information économique et financière - Journal quotidien économique et financier - Les Echos.fr

Alors à part si un nouveau changement est survenu entre temps…

Bonjour à tous,

Je ne connaissais pas le site de Mme Franck et je dois dire que certains éléments figurant sur son site me laissent plus que perplexe en particulier celui-ci :

Web Site Currently Not Available

Je ne vois pas comment cela est possible sachant que le code de la construction et de l’habitation prévoit que (article L111-6-1):

qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L. 1311-1 du code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l’immeuble est soumis aux dispositions de l’article L. 1334-5 du même code ;

J’ose penser (ou du moins espérer) que l’exemple cité (voir les exemples, puisque plusieurs sont présentés) est ancien et présente une division qui actuellement n’est plus juridiquement viable. Mais dans ce cas, elle devrait le préciser sur son site… et ne pas laisser planer le doute sur la faisabilité de ce type d’investissement à la découpe.

Quoiqu’il en soit, proposer à la location des surfaces inférieures à 14 m² me paraît d’un point de vue éthique pour le moins contestable… Et je pense que dans ce cas de figure l’IH doit surtout être un "Investisseur Humain" est ne pas rentrer dans ce jeu de la location de "micro surface".

C’était mon petit coup de gueule du jour !

Bonne fin de journée à tous.

Je suis d’accord avec Erwan.

Il y a de la demande pour ce genre de logements, et je ne vois pas ce qu’il y aurait de pas éthique à répondre à cette demande… Quand j’étais étudiant, je logeais dans une chambre de 9m2 en Cité Universitaire, avec les douches communes et ça m’allait très bien vu mon tout petit budget.

Sasuke a écrit :

Quoiqu’il en soit, proposer à la location des surfaces inférieures à 14 m² me paraît d’un point de vue éthique pour le moins contestable…

Dans votre phrase, "éthique" se rapportait à la location d’une surface inférieure à 14m2… Pas au caractère illégal de l’opération.

J’ajoute qu’il n’est pas illégal de louer des surfaces inférieures à 14m2. La limite légale, correspondant à la norme pour un logement décent, est de 9 m2 (article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002).

Ce qui est illégal, c’est de créer des logements inférieurs à 14m2 lors de la construction (1er alinéa de l’article R111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation) ou de la division d’un immeuble (article que vous avez mentionné)

C’est vrai qu’il y a là un paradoxe : on ne peut construire ou créer des logements inférieurs à 14m2, mais il est possible de louer des surfaces (chambres de bonnes ou d’étudiants) à partir de 9m2 …

Après je suis d’accord avec vous sur le fait qu’il y ait des abus… C’est d’ailleurs pour celà que la taxe sur les microsurfaces à vu le jour.

Le fait de pouvoir louer entre 9 et 14m² mais pas de créer n’est pas vraiment un problème. Au contraire, ce serait un problème que d’homogénéiser.
Je m’explique. Un gouvernement décide d’interdire la location en dessous de 14m². On fait quoi de tous ces logements ? On les rase et on coupe la tête des immeubles ? On en fait des greniers non entretenus ? On oblige le propriétaire du lot A (11m²) à fusionner avec celui du lot B (8m²) pour créer un logement "décent" ? D’un autre côté, ca peut être une bonne idée pour que les voisins de palier se parlent enfin dans les grandes villes…. avec un peu de chance, ce sera un homme et une femme, ils se plairont à vivre ensemble dans le nouvel appart et feront même des bébés qui bousteront la natalité pour nous payer nos retraites dans 50ans ! :-D
Plus sérieusement, je ne suis pas certain que l’on ait aujourd’hui besoin, même a la marge, de diminuer le nombre de logements disponibles.

(Je précise que jamais je n’investirait dans de si petites surfaces même si c’est la meilleure rentabilité. J’ai déjà écrit ma vision de l’éthique d’investisseur plusieurs fois et ne souhaite justifier par ce post les abus des marchands de sommeil ou assimilables)

Erwan a écrit :

Je précise que je ne parle évidemment que de la location d’un bien décent qui a un loyer proportionnel à la surface

Dans ce cas, vous aurez bien noté que mon post ne s’applique pas.
J’ajouterais, en comparaison aux studios qui sont les surfaces a plus forte rentabilité, que la surface ne peut alors etre retenue seule pour la comparaison. En effet, nombre de biens de moins de 14m² n’ont ni douche, ni toilettes. La proportionnalité stricte n’est donc pas, à mes yeux, applicable.
En résumé, un bien décent (MA définition PERSONNELLE) est un bien dont la surface permet d’être indépendant en toute salubrité. Les toilettes ou douches sur le palier ne permettent pas d’être autonome. Des toilettes qui, une fois refermés servent de support a la plaque électrique qui sert de cuisine n’est pas vraiment salubre…

En revanche, ce n’est pas parce qu’un bien ne répond pas à ses critère que je le considère comme indécent. Les exemples que vous avez cités sont en effet respectables.

Pour finir, mon post n’est pas un bouclier levé contre ce que vous décrivez. Mais, contrairement à ce que beaucoup disent, les bailleurs qui profitent (les fameux marchands de sommeil) sont à mon avis beaucoup plus fréquents que dans des surfaces plus grandes type studios ou T1.
Je n’ai pas de chiffre ou d’étude pour appuyer mes dires et ne peut donc l’affirmer. Il s’agit donc d’une opinion.