Crédit immobilier : diminuer la durée ou les mensualités ?

Robinos33 · #1

Bonsoir

Je soumets aux experts de l’immobilier et de crédit une réflexion :

J’ai souscrit un crédit immobilier (dans le cadre d’un de Robien) en 2008.

Montant emprunté = 122 500 €
Taux du crédit = 4,60 % (taux variable)
Mensualités, avec assurance = 752 €
Durée = 288 mois.

Actuellement, en raison de la baisse des taux, ce taux est de 1,46 % (révisable tous les 3 mois), ce qui fait que :
CRD = 108 647 €
Taux du crédit = 1,46 %
Mensualités, avec assurance (immuable) = 752 €
Durée restant = 170 mois, donc fin en, 2026, au lieu de 2032 (gain de 6 ans)

J’ai la possibilité de diminuer les mensualités, et prolonger la durée, en faisant la simulation suivante :
Mensualités à 496 €, durée 288 mois (donc inchangé), soit Intérêts An 1 = 1 560 €
Mensualités à 612 €, durée 220 mois, Intérêts An 1 = 1 551 €
Mensualités à 661 €, durée 200 mois, Intérêts An 1 = 1 547 €
Mensualités à 753 €, durée 170 mois, Intérêts An 1 = 1 540 €.

Ces chiffres sont approximatives à 2-4 € près.

Mon interrogation est la suivante : étant donné le faible taux, ne vaut-il pas mieux, laisser la même durée initiale, donc rembourser moins (496 €) quitte à éventuellement, si les taux augmentent fortement à l’avenir, revenir à des mensualités plus élevées ? De plus, en choisissant cette option, j’aurai (enfin) un cash-flow plus raisonnable, principe souvent préconisé par les "pros" du forum.
(Actuellement, remboursement crédit+assurance = 753 €, Loyer et gain fiscal = 500 €, solde négatif mensuel de 200 €)

Le but aussi est de profiter du (très bas) taux, et par la même avoir plus d’intérêt annuels, "défalquable" fiscalement (quoique la différence est négligeable).

En résumé :
Avantages :
- cash-flow quasiment positif,
- plus d’intérêt, donc augmenter mon déficit foncier (quoique comme dit plus haut, négligeable)
Inconvénients :
- durée longue (mais est-ce un inconvénient, si c’est majoritairement du capital qu’on rembourse ?)
- remontée des taux.

Merci pour avis éclairé.

Mots-clés : crédit immobilier, durée, mensualités, taux

toudoucement · #2

si tu empruntes à 1,46%,tu n’as pas de mal à placer la difference à un taux superieur.

le seul bemol est qu’il s’agit d’un taux revisable.

perso,à 1,46% je prend la durée la plus longue possible et je fais autre chose avec la tresorerie mensuelle que permet une durée longue:à peu près 260€ par mois de capacité d’epargne à interets composés qui peuvent permettre à tout moment de faire un remboursement anticipé,d’un point de vue diversification et epargne de securité c’est meiux que de vouloir à tout prix solder vite un emprunt qui coute rien.

Champflo · #3

Robinos33 a écrit :
Bonsoir

Actuellement, en raison de la baisse des taux, ce taux est de 1,46 % (révisable tous les 3 mois), ce qui fait que :
CRD = 108 647 €
Taux du crédit = 1,46 %
Mensualités, avec assurance (immuable) = 752 €
Durée restant = 170 mois, donc fin en, 2026, au lieu de 2032 (gain de 6 ans)

On trouve cela ou un crédit à 1.46 % ? par an ?

Kiwiste · #4

Champflo a écrit :
On trouve cela ou un crédit à 1.46 % ? par an ?

Actuellement en première offre c’est impossible.
A priori dans le cas de notre ami, il doit s’agir d’un variable non capé. Ce qui expliquerait le taux.
Après, dans ces cas de figure, il faut certes avouer que les 1,50 sont tentants mais qu’à l’avenir il peut se retrouver à des niveaux bien plus hauts que son taux de départ si la conjoncture ne devait pas lui être favorable.
Mais pour l’instant c’est un pari gagnant

Robinos33 · #5

Bonsoir

Effectivement ce taux de 1,46 % en première offre est impossible. Le taux initial à 4,6 % était variable, suivant l’Euribor, et variait tous les 3 mois, non capé. J’étais même étonné que depuis 2-3 ans ce taux était si bas, mais après maints calculs, il s’avérait que c’était effectivement le cas.

Effective pour l’instant, c’est un pari gagnant.

(En apparté, c’est d’ailleurs le seul, car l’investissement lui-même, mauvais, un bien surévalué, demande locative médiocre, éloigné de mon domicile, bref tous les ingrédients des marchands de défiscalisation. Si j’avais connu ce site à cette époque, j’aurai peut-être réfléchi à 2 fois avant de m’y lancer).

Nubyane · #6

Bonsoir,

Étant actuellement dans la même situation que vous l’étiez à l’époque, j’aurais bien aimé savoir si vous aviez au final rallongé votre crédit.

Cordialement,
Nubyane

Chtirentier · #7

Bonsoir Nubyane,

Sans être expert, les conditions du marchés ont considérablement évoluées depuis cette discussion : obtenir un taux de 1,5 % est presqu’une rigolade actuellement .Je pense qu’il vous faut étudier votre dossier par rapport à vos propres critères.

Amicalement

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Robinos33 a écrit :

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