Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ?

Bonsoir,

Ma réponse se limitera à ce que je connais un petit peu, à savoir la bourse.
Vous envisagez effectivement de grosses entreprises, lesquelles sont des leader mondiaux dans leurs domaines respectifs. Je pense en effet que cela sécurisé, d’une certaine façon, l’investissement. Je possède d’ailleurs trois des quatre sociétés que vous évoquez (Total, Axa et Sanofi).

- Total est fortement endettée, un peu comme l’ensemble des majors pétrolières. J’ai vu passé un graphique sur le forum il y a quelques semaines, lequel montrait l’évolution de l’endettement des majors ces dernières années. Total été l’une des plus endettée (+50 milliards de tête), mais était celle qui avait le moins fait croître sa dette ces derniers temps.

- Axa est une société souvent cité comme résistant particulièrement bien aux taux bas que nous connaissons actuellement. Son management et ses stratégies semblent également, de façon générale, être plutôt bien appréciés. Néanmoins elle reste exposée au retournement des taux. Lorsque les taux vont remonter, les assureurs vont devoir faire remonter le rendement des AV. Sauf que possédant eux-mêmes de plus en plus de titres à faible rendement, ils pourraient connaître des difficultés d’ici quelques années.

- Sanofi est, pour plusieurs personnes ici décôtée en comparaison des majors pharmaceutiques. Cela peut être une bonne opportunité pour initier un ligne sous les 70€. Néanmouns il faut prendre en compte que le laboratoire pourrait se prendre un scandale sanitaire avec la Depakine. Je ne sais pas jusqu’où peut aller cette histoire, mais le risque existe.

- Air Liquide est souvent considérée comme l’investissement de bon père de famille. Personnellement je n’en possède pas car son rendement est trop faible à mon tour. Le rachat’de Airgas semble bouclé (ou du moins en très bonne voie) suite à la récente AK. Reste à voir ce que cela donnera dans les mois et années à venir.

Je ne cherche pas à vous décourager (ni à vous inciter) à investir dans ces valeurs. En ayant 3 sur 4 en portefeuille, je compte bien les voir prospérer à l’avenir. Néanmoins il convient de garder à l’esprit que même des leaders mondiaux peuvent connaître des difficultés. Certes ils sont probablement mieux armés que la PME du coin pour y faire face, mais il convient quand même de rester vigilant.

Sur CTO, vous pouvez également investir sur les REIT’s, ces sociétés immobilières citées. Néanmoins elles sont fortement exposées à une augmentations des taux d’intérêt, ce qui pourrait être prochainement le cas aux États-Unis. Peut-être que lorsque la/les hausse(s) de taux de la FED surviendront, des opportunités d’investissements dans ses sociétés apparaîtront.
Elles peuvent en tout cas être une alternative envisageable pour qui ne souhaite pas investir dans de l’immobilier en direct ni dans des SCPI.

En espérant avoir pu vous apporter quelques pistes.

Je comprends votre projet et j’ai envie de vous donner, mais mes connaissances sont limitées.

Quelques idées :
- si vous savez dans quelle ville vos enfants vont étudier, pourquoi ne pas investir dans une chambre de bonne ou un studio, voire plusieurs en fonction de la région. Vous pouvez les louer jusqu’à ce qu’ils les occupent et vous "reversent" un loyer. Vous pourrez éventuellement bénéficier de mesures de défiscalisation et à défaut loger quelques uns de vos enfants en ayant un placement (immobilier) BEAUCOUP moins risqué que la bourse.
- je confirme : si études en pays anglosaxons, prévoir au bas $35,000 par an.
- j’essaie de "think outside of the box" : pourquoi conserver votre RP au moment de l’achat de l’autre ?

Dans tous les cas, bonnes études de cas et bonne chance à vous. Les réponses du forum vont dans tous les cas vous faire progresser dans votre projet.

Bonsoir ICQE

Pourquoi voulez vous louer votre residence principale actuelle quand vous en achèterez une nouvelle?
Il me semble qu’il va y avoir un souci niveau impôts a la vente plus tard  car ce ne sera plus votre RP donc taxation de PV?

Votre plus jeune a quel âge?

Vous etes contre les prêts si je comprends bien? ou contre toute forme de levier?

En passant … nous vivons uniquement du revenu de notre capital - pas de cheque de nulle part - mais utilisons du levier pour augmenter ces revenus.
En d’autres mots … suis peut-être" mal" placée pour vous conseiller!

Votre calcul (aboutissant à 1270€/mois) semble correct, mais c’est un "worst case" avec l’hypothèse que les investissements de vos 200k€ et 1500€/mois rapporteraient 0% et de location de votre actuelle RP (sans doute une très mauvaise idée). Ça montre (et vos "joker" le confirment) que vous avez de la marge pour atteindre votre objectif, et pouvez prendre certains risques et immobiliser une part de vos fonds à long terme.

A votre place (chacune de ces pistes devrait améliorer votre "worst case") :
   - j’oublierais la location de l’ancienne RP (pour la vendre le moment venu), d’autant que vous n’avez aucun levier de crédit sur ce bien, sauf à démontrer que le rendement net net (revenus moins charges et impôts, divisé par prix de vente net) serait très élevé;
   - je prévoirais de financer la nouvelle RP à crédit;
   - j’envisagerais un investissement immobilier (via SCPI, car vous semblez exclure le "en direct") à crédit (en évitant de se mettre dans une situation où le financement à crédit de la nouvelle RP deviendrait problématique);
   - à défaut, j’envisagerais d’acheter (cash) de la nue-propriété de parts de SCPI (renonçant aux dividendes pour 5 à 10 ans, en échange d’un discount sur le prix des parts); 
   - je répartirais le cash disponible (200k€ + 1500€/mois, moins l’éventuel cash flow négatif de l’investissement immobilier) entre actions (gestion passive sur PEA) et bon fond euros sur AV (en évitant de céder aux craintes des hystériques de l’article 21bis de la loi Sapin2) (car 3% -ou 2.5%- c’est très bien avec ce niveau de risque quand l’inflation est à 0% !), en conservant une faible partie (10-20 k€) sur livrets;
   - l’objectif serait de valoriser au mieux le patrimoine à moyen/long terme, en prenant des risques raisonnables, en maintenant la disponibilité d’une part suffisante des investissements (le fond euros sur AV est quasi sans risque et disponible rapidement, même le PEA ou l’immobilier n’est pas "bloqué" bien qu’un horizon à 5 ans serait sans doute pénalisant, en empruntant pour la nouvelle RP vous diminuez le besoin de cash immédiat, et il reste tous ces jokers pouvant se matérialiser d’ici 2022 ou peu après) pour financer le train de vie et les études des enfants.

Il serait utile de préciser vos hypothèses sur quelques points (ça impacte vos choix) :
   - à partir de 2022 (quand il y aura besoin de 1000€/mois de plus), aurez-vous toujours 1500€/mois de capacité d’épargne par ailleurs (et la capacité d’épargne passerait juste à 500€/mois) ou pas (le besoin est de 2500€/mois, dont dont 1500€/m venant de la capacité d’épargne et 1000€/m sont "à créer") ?
   - à quel prix (net de tout) pourriez-vous vendre votre actuelle RP ? Cette vente conduirait-elle à la constatation d’une plus-value, et si oui combien et depuis quand possédez-vous ce bien ?     
   - quel est votre niveau actuel d’imposition (quel TMI IR ?) (je suppose que l’ISF ne vous concerne pas)

Il serait aussi utile de prendre des précaution pour limiter les conséquences financières de certains événements peu souhaitables :
   - décès d’un des conjoints (pour éviter que ça mettent l’autre conjoint, ou l’un des 5 enfants, en difficulté financière) (piste : investir avec emprunt et assurance décès, ou à défaut assurance décès pure)
   - séparation des conjoints (éviter que ça mette l’ensemble du plan par terre) (piste : analyser ce qui se passerait, et prendre des mesures pour éviter les conséquences négatives identifiées)

Bonjour,

Pourquoi dites-vous que louer l’ancienne RP est une mauvaise idée?

Percevoir 500 euros nets/mois n’est pas intéressant?

Bonjour,

Je ne saurais vous donner un avis plus précis que les précédents posts. Néanmoins vu les taux actuels et s’ils se maintiennent jusqu’au moment où vous souhaitez acheter votre nouvelle RP, ce serait clairement mieux d’acheter à crédit et de placer l’équivalent que vous avez sur un produit rapportant plus (AV, bourse ou autres).

Le crédit n’est pas mauvais s’il est bien utilisé. Le point plus problématique sera peut être l’assurance du prêt, mais les courtiers existe et la meilleure solution consiste à essayer d’en trouver une en prime unique.

Setanta

Savez-vous que vous pouvez retirer bien plus que 9200€/an de vos AV, sans avoir beaucoup d’impôts à payer ? En fait, l’imposition (à votre TMI IR ou à un taux forfaitaire selon l’age de l’AV) ne porte que sur la fraction des gains que vous retirez.
Exemple : vous placez 97 k€; après 1 ans supposons que ça vaut 100k€; si vous retirez 10 k€, ça ne comporte que 300€ de "gains"; c’est un % de ces 300€ que vous aurez à payer en impôt (ici il sera préférable d’intégrer les 300€ à vos revenus déclarés à l’IR, pour ne payer que 14% d’IR, soit 42€).
Dans votre situation, vous pouvez quasiment négliger l’impact des "8 ans d’age du contrat d’AV" (et des 9200€/an (de gains) exonéré si le contrat a plus de 8 ans).

Dans votre situation (TMI IR de 14%), investir sur des parts de SCPI sur AV serait désavantageux (par rapport à en direct) car les frais annuels de gestion sur le contrat seront largement supérieur à l’IR évité. (ET investir en SCPI de manière générale, sauf avec un emprunt in-fine, serait sans doute peu approprié à vos objectifs).

Si je reprend les dernières précisions sur votre situation, vous n’avez pas besoin de construire/valoriser un patrimoine à long terme (ce patrimoine devrait tomber tout cru dans N années de toute façon, même si vous n’avez pas détaillé comment), mais vous avez besoin d’être certain que votre trésorerie permettra de financer votre train de vie et les études de vos enfants pendant les toutes prochaines années, tant que ce patrimoine ne sera pas "tombé".
Ce n’est pas vraiment d’une "rente" que vous avez besoin, mais juste de la certitude que votre trésorerie permettra de tenir (avec une bonne marge de sécurité) durant ces années.   
Il vous faut donc clairement privilégier les emprunts (pour financer vos investissements et la nouvelle RP) longs voire in-fine (ça gonfle la trésorerie), et la disponibilité de vos avoirs (les fonds euros sur contrats d’AV semblent de bons candidats), et éviter de mettre votre cash là où il pourrait ne plus être disponible (éviter tout apport perso dans un achat immobilier, éviter un investissement immobilier qui serait cashflow négatif, éviter d’investir une trop grosse somme en actions).

Votre post #14 semble aller dans la même direction (mais sans quelques aspects, comme le in-fine pour financer la nouvelle RP).

Mais pas besoin de "sacrifier" un contrat d’AV, car il est tout à fait possible de faire un retrait partiel sur un contrat d’AV, et de conserver ce contrat ensuite (pour l’alimenter, ou faire d’autres retraits partiels, etc.).  Lisez (outre ce qui se trouve sur ce forum) aussi ceci.

Les taux des assureurs concernent le rendement de leurs fonds euro.

Le type de gestion libre/pilotée correspond à l’allocation fonds €/ Unites de compte et surtout le choix de vos UC. C’est sur ces UC que se fait la différence de performance le fonds € reste le même pour tous ses souscripteurs quelle que soit l’allocation de l’AV

Pour viser 3% / an vu le montant il est préférable de diversifier (pas de frais supplémentaire, 0% sur les versements) par exemple:

- Suravenir Opportunités a fait 3.60% (net de frais de gestion) en 2015 70% de versements maxi, au 30/06/16 le fonds était constitué de 52% d’obligations, 29% immobilier (opci, sci et scpi) et 19% d’actions rapport 30/06/16

- Spirica Fonds Euro Allocation Long Terme a fait 3.51% en 2015, obligation de détenir les parts 3 ans sinon pénalité (3%) et 75% de versements maxi. Au 31/12/15 le fonds était composé à 80% d’immobilier Rapport 31/12/15

Contrepartie il faudra investir 25/30% en UC (SCPI, actions, opcvm, trackers etc)

Ah…

…C’est du Chinois.

Bon, et ça est ce interessant (j’ai un peu écumé le forum, sans trop comprendre) ?
Assurance vie LinXea Avenir

3.60% net, contrat individuel ?
Effet cliquet : j’ai du mal à comprendre ; on peut avoir une partie de l’investissement en fonds euros à 3.60 (2015, ok) et spéculer avec le reste, c’est bien exact ?
Arbitrage : je pense la bourse trop haute : je peux basculer très vite des fonds euros vers des UC si une opportunité apparaît (je sais : il vaut mieux spéculer via le PEA ; mais les fonds euros avec effets cliquets sont une alternative qui m’interesse) ?

Maxicool … A vérifier mais je pense qu’il y a une erreur …

maxicool a écrit :

- Prélèvement sociaux 15.5% = 300 - 15.5% (de 300) = 300 - 46.50 = 153.50 euros 253.50 €
- Capital sur contrat après PS : 10 153.50 euros   10253.50 €   

Effet cliquet : ce sont les "intérêts composés" (chaque année, votre capital augmente du montant équivalent au rendement), eux aussi garantis nets de frais de gestion.
Les intérêts d’un année font eux mêmes "des petits" les année suivantes.

Pour continuer l’exemple ci-dessus :
- Capital sur contrat N+1 : 10 153.50 euros 10253.50 €
- Rendement net annoncé à 3% = + 304.65 euros 10253.5 x 3% = 307.605 €

Frédéric