Andx001 : étude de cas immobilier (achat d'un 2e local commercial avec une SCI)

Andx001 · #1

Bonjour,

Je compte racheter un nouveau local commercial, via notre SCI, je vous présente la situation actuelle ainsi que le projet!

Situation actuelle

SCI propriétaire d’un local commercial loué à un salon de coiffure/visagiste, 13000/an, à sa charge la TF ainsi que les charges. Le bail cours jusqu’en 2023. La locataire est sérieuse et compte rester en place.

Le local est assujetti à TVA (d’ailleurs il faut que j’envoie le bail et l’avenant aux impôts car cela va faire 4 mois que nous sommes propriétaires et n’avons toujours rien reversé aux impôts, mais pour le coup ils sont en partie responsable puisque incapables de me renseigner correctement quand je leur ai demandé comment m’y prendre pour régulariser la situation ("votre comptable vous le fera"!)

Nous avons confié la gestion comptable à un cabinet, à distance, qui ne nous prennent que 30 euros par mois et qui ont l’air sérieux (dans ma région, le triple…donc je laisse leur chance à ce cabinet).

Pour la gestion locative, je m’en occupe, le bien étant sur ma commune, et la locataire très sérieuse.

Le projet

Nous avons trouvé un local commercial, neuf, vendu 200k euros. Déjà loué, pour 1500 euros/mois, paiement trimestrielle, TF et charges à la charge du locataire.
Bien situé, sur rue passante et sortie d’autoroute pas très loin, dans une ville assez bourgeoise.

Nous avons négocié le prix à 170k directement avec le promoteur. Dans l’hypothèse ou la banque nous accorde le crédit (ce qui ne posera pas de problème, d’après le directeur d’agence), le taux serait de 1.70% sur 20 ans.

Ce qui reviendrait à des mensualités d’environ 980 euros, soit un cash flow positif de 520 euros…

Je souhaiterais savoir si vous avez des conseils sur les choses à vérifier (je consulte le bail mercredi), si il y a des choses à négocier avec la banque (je veux négocier la suppression des frais de remboursement anticipés, car je ne compte pas rester endetté 20 ans…), s’il peut y avoir une arnaque quelque part…?
Le risque principal je pense est celui de la vacance locative, mais les revenus de l’autre local nous permettrait de couvrir entièrement le crédit. Voyez vous des points importants à vérifier?

Message édité par l’équipe de modération (15/10/2016 14h06) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, local commercial, sci

Tssm · #2

L’acquisition du local neuf est il soumis à TVA ? 170 inclus TVA à 20% ? Cette TVA est elle recuperable ?

Andx001 · #3

Bonsoir,

Les 170000 sont TVA incluse oui.

Par contre je n’ai pas compris le système de TVA récupérable? Quelqu’un peut-il m’expliquer?

Setanta · #4

Bonjour et bienvenue,

Première question : pourquoi ne pas séparer les deux biens et créer une autre SCI ? Cela vous permet une gestion plus clean pour vous et plus facile à revendre.

Deuxième : pourquoi avoir opter pour la TVA pour le premier bien ? Vous avez fait des travaux pour la locataire ? vous avez aménagé le local ?
Sinon je ne comprends pas votre choix. La location de locaux nus est exonérée de TVA sauf :
- si le propriétaire le loue à une société à qui il a apporté un fonds de commerce avant ; (cas de l’ancien exploitant individuel qui passe en société)
- si le propriétaire-loueur participe aux résultat de l’entreprise locataire
article 261 D, 2° du Code Général des Impôts

TVA récupérable signifie que vous pouvez déduire la TVA qui vous facturez sur vos loyers (sous condition que les quittances soient bien écrites) de la TVA que vous payez sur vos charges (achats, travaux etc). Le différentiel devant être restitué à l’Etat si positif ou devant vous être restitué à l’opposé.

Setanta

Bernard2K · #5

Je précise que la récupération de TVA est le système généralement appliqué par toutes les entreprises.

Elles paient la TVA sur leurs achats.
Elles facturent de la TVA sur leurs ventes.
Et elles ne doivent payer à l’Etat que la différence entre les deux. On dit donc qu’elles récupèrent la TVA sur leurs achats.
Cf : Impots.gouv.fr

- La déduction de la TVA

Quand on a le choix d’être assujetti ou non, on ne s’assujettit volontairement que lorsqu’on a beaucoup de TVA à récupérer sur les achats. Par exemple, pour quelqu’un qui va gérer des gîtes et a beacoup de travaux pour aménager des gîtes. Autre exemple qui n’a rien à voir : un propriétaire forestier peut s’assujettir volontairement à la TVA s’il a beaucoup de travaux à payer (reboisement, élagage).

Andx001 · #6

Bonjour à tous, merci pour vos réponses et désolé pour la mienne qui est tardive mais je n’ai eu que peu de temps pour me connecter ces temps-ci.

Première question : pourquoi ne pas séparer les deux biens et créer une autre SCI ? Cela vous permet une gestion plus clean pour vous et plus facile à revendre.

Nous ne comptons pas revendre et je trouve cela plus simple, personnellement, une seule SCI (la comptabilité est externalisée, les 2 locaux soumis à TVA…)

Deuxième : pourquoi avoir opter pour la TVA pour le premier bien ? Vous avez fait des travaux pour la locataire ? vous avez aménagé le local ?

Rien de tout cela, simplement elle payait la TVA avec l’ancien propriétaire et le comptable m’a dit qu’il valait mieux prolonger (de toute façon cela ne peut qu’être bénéfique puisqu’on la récupère au moins sur les charges!)

Merci aussi Bernard2K pour ces précisions

Bon par contre, la situation a évolué, le vendeur me propose autre chose :

-Il a une SCCV (société civile construction vente).

-Il sait que nous avons des fonds, mais que nous souhaitons tout de même financer l’opération via un crédit.

-Il m’a proposé l’opération suivante : Nous lui prêtons 50 000 euros (contrat de prêt et chèque remis au départ, à la remise des fonds), qu’il rembourse en théorie fin décembre, avant la signature de la vente définitive du local (il en a besoin pour financer l’apport de l’achat de terrains, j’ai pas tout suivi c’était assez technique…). En échange de quoi, le prix de vente descend à 155000 euros.

Ce qui fait encore monter la rentabilité de l’opération…

Quels sont les points à vérifier si l’on monte une telle opération? La solvabilité de la société? S’il ne rembourse pas quels sont nos recours? Et quelles sont les précautions à prendre en amont pour que tout se passe bien?

Merci d’avance pour vos conseils

Bernard2K · #7

Andx001 a écrit :
-Il m’a proposé l’opération suivante : Nous lui prêtons 50 000 euros (contrat de prêt et chèque remis au départ, à la remise des fonds), qu’il rembourse en théorie fin décembre, avant la signature de la vente définitive du local (il en a besoin pour financer l’apport de l’achat de terrains, j’ai pas tout suivi c’était assez technique…). En échange de quoi, le prix de vente descend à 155000 euros.

Grosse arnaque en vue !

Pour un prêt de 50000 € sur 2 mois, il est prêt à baisser son prix de 170 -155 = 15 k€ ?
Ca vous fait une rémunération de ce prêt à 15000/50000 x 12/2 = 180 % par an ?

S’il est solvable, il peut emprunter ces 50000 € à des conditions infiniment meilleures.

Ca ne tient pas la route. On dirait qu’il a l’intention de ne jamais rendre cet argent.

Andx001 · #8

Non le prix était fixé à 170 000 euros!

Il baisse de 15000.

Bernard2K · #9

J’ai vu et j’ai corrigé. Il n’empêche que ça fait du 180 %/an d’intérêts sur ce prêt et qu’aucune personne censée n’emprunterait à ces conditions.

Setanta · #10

Andx001 a écrit :
Nous ne comptons pas revendre et je trouve cela plus simple, personnellement, une seule SCI (la comptabilité est externalisée, les 2 locaux soumis à TVA…)

C’est vous qui le dites… vous n’en savez rien. Sans faire dans le pessimisme, plein de choses peuvent vous arriver et vous obligent à vendre un jour ou l’autre.

~~Pour le prix à 170, regardez mieux les calculs de B2K, ils sont corrects. 170 - 155 = 15k€ de remise pour prêté 50k€ ?!~~

Ca sent tellement l’arnaque. Le vendeur sent qu’il a peut être un jeune pigeon à berner Surtout vu que vous n’avez pas compris ses explications "techniques".

Setanta

EDIT : cross post. mention inutile rayée.

Andx001 · #11

Bien alors apparemment je dois me méfier.

Mais cela demande réflexion tout de même, si je prend mes précautions, par exemple faire rédiger le prêt devant notaire? Cela ne changerait rien? De toute façon j’ai pris RDV avec le notaire cette après-midi.

Setanta · #12

Tout de même 9% de baisse du prix si vous lui filez 50k€…

C’est intéressant de voir comment il entend le déroulé :

qu’il rembourse en théorie fin décembre, avant la signature de la vente définitive du local

Comique non ? vous lui donnez les sous avant de signer.

[Humour]Donnez lui les sous même maintenant avant de signer le compromis[/Humour]

Quand c’est trop alléchant, il y a un loup. Ne vous laissez pas avoir.

Setanta

Andx001 · #13

Certes je m’en doute c’est bien pour cela que je viens poser des questions ici

Mais il m’a dit qu’il se portait caution personnellement, et qu’il signait l’offre de prêt devant notaire, du coup je me dit que c’est assez étrange de donner autant de garanties pour une arnaque?

EDIT : de plus, il m’a dit que c’est seulement une proposition, qu’il peut avoir les sous autrement mais que ça l’arrangeait comme ça (il ne paye pas vraiment de sa poche les 15000 euros mais baisse son prix).

Je ne sais pas du coup, j’attend le RDV avec le notaire et vous tiendrais informé.

Bernard2K · #14

c’est assez étrange de donner autant de garanties pour une arnaque?

Ce qui est surtout très étrange c’est de rémunérer 15 k€ un prêt de 50 k€ sur 2 mois. Je pense que toute personne qui a un peu d’expérience des affaires a un gros signal rouge clignotant qui s’allume quand il entend un truc comme ça.

il ne paye pas vraiment de sa poche les 15000 euros mais baisse son prix

Et cette baisse de prix ne fait pas 15 k€ de moins dans sa poche quand même ?

Franchement, d’après ce que vous nous dites, ça craint à tous les étages :
- déjà, le prix est passé de 205 à 150 k€. -27 %, c’est pas mal comme ristourne. Pourquoi ? Ce local est-il invendable ou quoi ?
- vous venez pour acheter un local, on vous propose de devenir prêteur entre personnes privées. Qu’est-ce que ça a à voir avec la choucroute ? Cette proposition de sa part est totalement déplacée.
- rémunération de 180 % sur la somme prêtée, "’mais il peut s’arranger autrement". Je ne connais personne qui peut s’arranger autrement et qui préfère la solution où il perd 15 k€.

A mon avis, ce n’est pas à approfondir ni à discuter, c’est à fuir. Et je m’étonne franchement que vous n’ayez pas les mêmes signaux d’alarme qui s’allument.

Andx001 · #15

Oui évidemment de toute façon après confirmation du notaire, c’est aussi à éviter. Je lui ai fait savoir que ça ne m’intéressait pas

Merci pour vos réponses.

Mais du coup, cela doit-il remettre en cause les négociations pour le local en lui-même? Qui est vendu loué, pour une rentabilité approximative de 10% avant impôts mais nets de charges/taxes?

gunday · #16

Andx001 a écrit :
Mais du coup, cela doit-il remettre en cause les négociations pour le local en lui-même? Qui est vendu loué, pour une rentabilité approximative de 10% avant impôts mais nets de charges/taxes?

Pas forcément, mais vu que le vendeur a l’air magouilleur, vérifiez tout en détail et au moins 2 fois!

Andx001 · #17

Ok déjà je compte passer plutôt par notre notaire, ça évitera peut-être des surprises

Je vous tiens au courant de l’avancée du dossier

Setanta · #18

Avez vous bien bien visité le bien de fond en comble ? pas d’arnaque sur le bien lui même. Refaites une visite si nécessaire.

Setanta

Bernard2K · #19

Bonne remarque de Setanta. J’ajouterais deux autres vérifications :
- bien relire le bail ; demander l’avis de votre notaire sur ce bail (peut-être aussi l’avis d’un expert-comptable). Notamment bien vérifier répartition des charges bailleur/locataire. Il y a beaucoup de latitude dans la rédaction d’un bail commercial, par comparaison à un bail d’habitation.

- Vérifier la santé financière du locataire.

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