Andx001 : étude de cas immobilier (achat d'un 2e local commercial avec une SCI)

L’acquisition du local neuf est il soumis à TVA ? 170 inclus TVA à 20% ? Cette TVA est elle recuperable ?

Bonjour et bienvenue,

Première question : pourquoi ne pas séparer les deux biens et créer une autre SCI ? Cela vous permet une gestion plus clean pour vous et plus facile à revendre.

Deuxième : pourquoi avoir opter pour la TVA pour le premier bien ? Vous avez fait des travaux pour la locataire ? vous avez aménagé le local ?
Sinon je ne comprends pas votre choix. La location de locaux nus est exonérée de TVA sauf :
- si le propriétaire le loue à une société à qui il a apporté un fonds de commerce avant ; (cas de l’ancien exploitant individuel qui passe en société)
- si le propriétaire-loueur participe aux résultat de l’entreprise locataire
article 261 D, 2° du Code Général des Impôts

TVA récupérable signifie que vous pouvez déduire la TVA qui vous facturez sur vos loyers (sous condition que les quittances soient bien écrites) de la TVA que vous payez sur vos charges (achats, travaux etc). Le différentiel devant être restitué à l’Etat si positif ou devant vous être restitué à l’opposé.

Setanta

Bonjour à tous, merci pour vos réponses et désolé pour la mienne qui est tardive mais je n’ai eu que peu de temps pour me connecter ces temps-ci.

Première question : pourquoi ne pas séparer les deux biens et créer une autre SCI ? Cela vous permet une gestion plus clean pour vous et plus facile à revendre.

Nous ne comptons pas revendre et je trouve cela plus simple, personnellement, une seule SCI (la comptabilité est externalisée, les 2 locaux soumis à TVA…)

Deuxième : pourquoi avoir opter pour la TVA pour le premier bien ? Vous avez fait des travaux pour la locataire ? vous avez aménagé le local ?

Rien de tout cela, simplement elle payait la TVA avec l’ancien propriétaire et le comptable m’a dit qu’il valait mieux prolonger (de toute façon cela ne peut qu’être bénéfique puisqu’on la récupère au moins sur les charges!)

Merci aussi Bernard2K pour ces précisions

Bon par contre, la situation a évolué, le vendeur me propose autre chose :

-Il a une SCCV (société civile construction vente).

-Il sait que nous avons des fonds, mais que nous souhaitons tout de même financer l’opération via un crédit.

-Il m’a proposé l’opération suivante : Nous lui prêtons 50 000 euros (contrat de prêt et chèque remis au départ, à la remise des fonds), qu’il rembourse en théorie fin décembre, avant la signature de la vente définitive du local (il en a besoin pour financer l’apport de l’achat de terrains, j’ai pas tout suivi c’était assez technique…). En échange de quoi, le prix de vente descend à 155000 euros.

Ce qui fait encore monter la rentabilité de l’opération…

Quels sont les points à vérifier si l’on monte une telle opération? La solvabilité de la société? S’il ne rembourse pas quels sont nos recours? Et quelles sont les précautions à prendre en amont pour que tout se passe bien?

Merci d’avance pour vos conseils

Non le prix était fixé à 170 000 euros!

Il baisse de 15000.

Andx001 a écrit :

Nous ne comptons pas revendre et je trouve cela plus simple, personnellement, une seule SCI (la comptabilité est externalisée, les 2 locaux soumis à TVA…)

C’est vous qui le dites… vous n’en savez rien. Sans faire dans le pessimisme, plein de choses peuvent vous arriver et vous obligent à vendre un jour ou l’autre.

Pour le prix à 170, regardez mieux les calculs de B2K, ils sont corrects. 170 - 155 = 15k€ de remise pour prêté 50k€ ?!

Ca sent tellement l’arnaque. Le vendeur sent qu’il a peut être un jeune pigeon à berner Surtout vu que vous n’avez pas compris ses explications "techniques".

Setanta

EDIT : cross post. mention inutile rayée.

Tout de même 9% de baisse du prix si vous lui filez 50k€…

C’est intéressant de voir comment il entend le déroulé :

qu’il rembourse en théorie fin décembre, avant la signature de la vente définitive du local

Comique non ? vous lui donnez les sous avant de signer.

[Humour]Donnez lui les sous même maintenant avant de signer le compromis[/Humour]

Quand c’est trop alléchant, il y a un loup. Ne vous laissez pas avoir.

Setanta

c’est assez étrange de donner autant de garanties pour une arnaque?

Ce qui est surtout très étrange c’est de rémunérer 15 k€ un prêt de 50 k€ sur 2 mois. Je pense que toute personne qui a un peu d’expérience des affaires a un gros signal rouge clignotant qui s’allume quand il entend un truc comme ça.

il ne paye pas vraiment de sa poche les 15000 euros mais baisse son prix

Et cette baisse de prix ne fait pas 15 k€ de moins dans sa poche quand même ?

Franchement, d’après ce que vous nous dites, ça craint à tous les étages :
- déjà, le prix est passé de 205 à 150 k€. -27 %, c’est pas mal comme ristourne. Pourquoi ? Ce local est-il invendable ou quoi ?
- vous venez pour acheter un local, on vous propose de devenir prêteur entre personnes privées. Qu’est-ce que ça a à voir avec la choucroute ? Cette proposition de sa part est totalement déplacée.
- rémunération de 180 % sur la somme prêtée, "’mais il peut s’arranger autrement". Je ne connais personne qui peut s’arranger autrement et qui préfère la solution où il perd 15 k€.

A mon avis, ce n’est pas à approfondir ni à discuter, c’est à fuir. Et je m’étonne franchement que vous n’ayez pas les mêmes signaux d’alarme qui s’allument.

Andx001 a écrit :

Mais du coup, cela doit-il remettre en cause les négociations pour le local en lui-même? Qui est vendu loué, pour une rentabilité approximative de 10% avant impôts mais nets de charges/taxes?

Pas forcément, mais vu que le vendeur a l’air magouilleur, vérifiez tout en détail et au moins 2 fois!

Avez vous bien bien visité le bien de fond en comble ? pas d’arnaque sur le bien lui même. Refaites une visite si nécessaire.

Setanta