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Immobilier : de l'offre d'achat à l'acte authentique de vente…

Premier achat immobilier : conseils et procédure

Cette discussion porte sur la procédure d'achat immobilier, plus précisément sur les étapes entre une offre d'achat et la signature de l'acte authentique de vente. Un membre, Antoine35, pose plusieurs questions concernant le rôle du notaire, la rédaction du compromis de vente et les implications d'une distance géographique importante entre le notaire de l'acheteur et celui du vendeur.

Les participants abordent la question de la valeur juridique d'une offre d'achat acceptée par le vendeur. Certains soutiennent qu'elle n'a qu'une valeur morale, tandis que d'autres insistent sur son caractère contraignant, même avant la signature du compromis de vente. La discussion souligne l'importance de la sécurisation juridique de la transaction et les implications de la rupture abusive des pourparlers en cas de désistement du vendeur après acceptation de l'offre.

Un point central de la discussion concerne le choix du notaire et la rédaction du compromis de vente. Les membres débattent des avantages et des inconvénients de confier cette tâche à l'agence immobilière ou à un notaire. Le recours à un notaire est conseillé par plusieurs participants, qui mettent en avant son expertise et sa capacité à protéger les intérêts de l'acheteur. La question du délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis est également abordée, ainsi que l'importance des conditions suspensives, notamment en ce qui concerne l'obtention d'un prêt.

Enfin, la question du déplacement géographique des notaires est traitée. Plusieurs participants affirment que la distance entre les notaires n'est pas un problème majeur, les notaires étant habitués à collaborer à distance. Le coût des honoraires et leur partage entre les deux notaires est également abordé, ainsi que la nécessité d'avoir recours à son propre notaire pour une meilleure représentation des intérêts de l'acheteur.

Au final, la discussion met en lumière l'importance de la préparation juridique lors d'un achat immobilier et l'intérêt de se faire accompagner par un professionnel du droit pour sécuriser la transaction. La négociation des clauses contractuelles et la prise en compte des risques juridiques sont des aspects cruciaux soulignés par les participants.


Pages : 1

#1 05/11/2016 21h41

Membre (2013)
Réputation :   0  

Bonsoir à tous,

Ayant posté dans ma présentation un ensemble de questions liées à cette problématique, je me dis qu’un sujet dédié pourrait à l’avenir être intéressant pour plus d’un.

Alors que se profile pour moi un premier achat (RP), beaucoup de questions se posent et j’aimerais soumettre celles-ci à vos avis.

Un bien en vente par agence, j’ai transmis à celle-ci via mail une offre d’achat qui est proche d’être acceptée …

Quelle est la suite des événements ?

Cette offre d’achat doit-elle être signée par le vendeur et envoyée à son notaire ? Nous devrons alors prendre rdv chez lui pour le compromis de vente ?

J’ai cru lire que le compromis pouvait être rédigé par l’agence elle-même mais j’ai cru comprendre que le plus pertinent était de passer par notaire ?!

A ce titre, j’ai beaucoup lu (y compris ici) et cru comprendre la nécessité d’avoir chacun un notaire …
Ma question est donc, comment cela va-t-il se passer ?
Dois-je contacter mon propre notaire en lui demandant de me représenter et spécifier à l’agence que je souhaite que le compromis soit rédigé via nos deux notaires distincts ? Je ne vois pas à ce jour quel serait mon rôle …

Le notaire que je risque de choisir est à environ 300 km du lieu où est situé le bien en question et du lieu où est situé le notaire du vendeur … Ce n’est pas problématique ?
Comment cela-peut-il se passer pour l’avant-compromis de vente et la signature de ce compromis de vente via notaires interposés ?

Si on reprend cette option de notaires différents et à 300km d’écart, comment cela peut-il se passer pour la signature de l’acte définitif de vente ?

Je suis navré de vous ennuyer avec toutes ces questions qui vous paraîtront simplistes voire stupides mais je crois qu’on est tous passé par un premier achat et je veux faire les choses bien …

Mille fois mercis pour d’éventuels retours.

Message édité par l’équipe de modération (06/11/2016 09h11) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : acte authentique, notaire, offre d'achat

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#2 06/11/2016 02h02

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Oui contactez votre notaire et demandez-lui de se mettre en contact avec le notaire du vendeur afin qu’il puisse relire le compromis de vente. Ne tenez pas compte du délai éventuel et réticences de la partie adverse, vous ne défendez que vos intérêts.
Ensuite votre notaire pourra se déplacer pour la signature définitive ou tout traiter à distance, ils ont l’habitude de ces situations.
Vous avez fait une offre par mail, si elle est acceptée cela reste formel même si pas anodin, c’est la signature du compromis qui fera démarrer la vente.

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#3 06/11/2016 08h34

Membre (2015)
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Bonjour,

En général l’acheteur confirme son souhait d’acheter par écrit à l’agence immobilière.

Toutefois cela ne vaut pas grand chose (engagement moral uniquement) puisque seul l’avant contrat (compromis ou promesse de vente) signé par les 2 parties et adressé en recommandé fait courir le délai de rétractation de 8 jours (d’ordre public, l’acheteur ne peut y renoncer).

A l’expiration de ce délai, la vente est définitive sous condition suspensive d’obtention de prêt. L’acheteur peut toutefois indiquer qu’il achète cash et renonce par conséquent au bénéfice de pa condition.

Si la vente se fait par l’entremise d’une agence et pas directement entre acheteur et vendeur, c’est l’agence qui établit l’avant contrat qui s’appelle un compromis de vente (sinon c’est une promesse de vente en général si elle est établie par le notaire).

J’ai connu les 2 types de document et j’ai longtemps préféré une promesse devant notaire mais les agences ne se débrouillent généralement pas trop mal et l’avantage c’est que ce n’est pas payant (alors que le notaire vous prend 300-400 € qui viendront en déduction de ses frais si la vente se fait).

Prenez votre notaire. TOUJOURS. Cela ne coûte pas plus cher, 2 têtes valent mieux qu’une et vos intérêts sont défendus.

Pour moi les 2 notaires ou leurs clercs doivent être présents lors de la vente qui se déroule chez le notaire du vendeur.
Leurs honoraires sont généralement largement suffisants pour couvrir leur frais de déplacement. Si votre notaire refuse, vous pouvez toujours changer mais prenez en un absolument.

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#4 06/11/2016 10h14

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Non. Une fois signé un compromis de vente, le délai est maintenant de 10j pour se rétracter…

source

Setanta

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#5 06/11/2016 10h53

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Franc23 a écrit :

J’ai connu les 2 types de document et j’ai longtemps préféré une promesse devant notaire mais les agences ne se débrouillent généralement pas trop mal et l’avantage c’est que ce n’est pas payant (alors que le notaire vous prend 300-400 € qui viendront en déduction de ses frais si la vente se fait).

Je ne partage pas du tout votre opinion, cette petite économie peu coûter fort cher ! Un bon notaire sécurisera bien mieux la transaction, le sujet à déjà été abordé notamment ici Signature du compromis de vente en agence immobilière au lieu de chez le notaire ?

Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#6 06/11/2016 11h03

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Franc23 a écrit :

Bonjour,

En général l’acheteur confirme son souhait d’acheter par écrit à l’agence immobilière.

Toutefois cela ne vaut pas grand chose (engagement moral uniquement) puisque seul l’avant contrat (compromis ou promesse de vente) signé par les 2 parties et adressé en recommandé fait courir le délai de rétractation de 8 jours (d’ordre public, l’acheteur ne peut y renoncer).

Si, une offre contresignée du vendeur a une valeur juridique. Cela matérialise l’accord sur la chose et le prix, donc la vente est parfaite. Cf : Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ?

Le vendeur qui refuse de vendre après avoir accepté une offre prend un risque considérable : il peut être condamné à payer une indemnité pour "rupture abusive des pourparlers" ; il peut même (rarement) être condamné à finaliser la vente.

Cela dit, en pratique, plein de gens font des offres puis y renoncent à tort et à travers, et la partie lésée par ce dédit poursuit rarement l’autre partie.

Néanmoins, l’offre acceptée par le vendeur a une valeur juridique et il est faux (donc dangereux) de considérer que c’est un "engagement moral uniquement".

L’acheteur d’un logement n’est pas vraiment engagé par l’offre contresignée, puisqu’il peut de toute façon se dédire pendant le délai de rétractation de 10 jours après le compromis.

Notez que ce délai n’existe que pour les logements. Quand on est acheteur d’un immeuble mixte ou bureaux ou local commercial ou garage : pas de délai de rétractation ! Là, il faut bien réfléchir avant de faire une offre !

Il faut inscrire, dès l’offre, des conditions suspensives si nécessaire (notamment sur l’obtention d’un prêt).

Si la vente se fait par l’entremise d’une agence et pas directement entre acheteur et vendeur, c’est l’agence qui établit l’avant contrat qui s’appelle un compromis de vente (sinon c’est une promesse de vente en général si elle est établie par le notaire).

Ce que vous écrivez là est très approximatif.
Il y a deux types de "promesses" :
- la "promesse unilatérale de vente" : c’est le vendeur qui s’engage à vendre à cet acheteur.
-  la "promesse synallagmatique de vente" ou "compromis" ou "avant-contrat", dans laquelle les deux parties s’engagent.
Les deux types de promesse peuvent se faire devant notaire (acte authentique) ou bien sous seing privé (en direct entre vendeur et acheteur, ou avec l’assistance de l’agent immobilier).
Comme le dit DDTee, la signature devant notaire est bien plus sécurisante, surtout pour un premier achat.

Enfin, concernant le dépôt de garantie, généralement fixé à 10 % : c’est la pratique courante, mais rien n’empêche de négocier l’absence de dépôt de garantie ou un montant moindre.

Il faut que tout change pour que rien ne change

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#7 06/11/2016 20h30

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Sur le caractère approximatif de ma réponse, Antoine voulait je pense une réponse pragmatique et pas un cours de droit des obligations.
Quant au caractère "dangereux" de parler de simple "obligation morale", je maintiens.
Je me plaçais bien sûr du côté du l’acheteur qui peut se rétracter (vu pour les 10 jours depuis 2015) car on ne voit pas généralement un vendeur se dédire une fois qu’il a réussi à vendre.
Sur la nature des actes signés devant notaire.
Je n’ai pas dit que l’on ne pouvait pas signer de compromis devant notaire, j’ai dit qu’il était genéralement dans l’usage des notaires de faire signer des promesses. Et dans celui des agences de faire signer des compromis.
Quant à la plus grande securité de signer un acte notarié, chacun est libre de penser ce qu’il veut. Ce que je peux dire c’est que toutes les clauses protectrices pour les parties y sont (les réseaux/fédérations ont de bons modèles) et qu’en cas de problème constaté entre l’avant contrat et la vente, il est toujours jours possible de contester voire refuser d’acheter. En outre tout est vérifié au moment de l’élaboration de l’acte authentique et avant sa signature (état hypothécaire, urbanisme). Je remarque d’ailleurs l’acte authentique n’est à peu de choses près qu’un copié collé de la promesse.

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#8 06/11/2016 21h30

Membre (2016)
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Bonsoir,
Je rejoins Franc23 pour insister sur le fait de ne pas hésiter à prendre votre propre notaire, peu importe où il se trouve en France, ce n’est pas votre problème.
Vous paierez de toutes façons les mêmes émoluments et absolument pas plus cher (ce sont les notaires qui se les partagent en 2)
Et au moins vous serez certain d’être mieux représenté.

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