Koldoun : étude de cas immobilier (garages)

Vous êtes belge, est-ce que le bien est situé en Belgique ?

Il vous faut vérifier :
- charges effectivement
- travaux ? S’agit-il de garages boxés en sous-sol d’une résidence, ou de garages indépendants ? Si indépendants, y a-t-il des travaux à faire : porte, serrure, toiture ?
- impôts ?

En gros, en France, il n’est pas rare que les charges et impôts bouffent 30 à 60 % du revenu.

Après, région défavorisée et location bon marché, ça veut dire :
- vous n’êtes pas sûr de louer. Comptez de la vacance locative (je dirais qu’un mois par an en moyenne est raisonnable ; 2 mois comme vous avez fait, c’est beaucoup). Regardez le marché (appelez des gens qui ont mis une annonce de location poru des garages similaires dans la même zone).
- attention aux impayés. Blinder bien les baux. Apprenez les procédures de relance et d’expulsion.

En rentabilité brute :
1200/13000 = 9,2 %
En rentabilité nette, à supposer que charges, impôt, et vacance locative vous bouffent la moitié du revenu, vous n’êtes plus qu’à 4,6 % de rentabilité. Ca veut dire aussi que votre cashflow est négatif.

A mon avis, ces rentabilités sont insuffisantes pour justifier de se charger de 2 garages situés en zone défavorisée.

Moi je trouve votre rendement brut théorique très honorable. Quel est le rendement net belge svp?

koldoun a écrit :

Il s’assure uniquement que les loyers couvrent les crédits + une petite marge de 2 mois comme je l’ai proposé dans mon exemple.

Par exemple, il paie de sa poche l’assurance de ces garages.

Et si ces sommes partent évidemment dans le remboursement des crédits, petit à petit, ces garages sont de plus en plus à lui.

Cette personne, d’après ce que vous racontez, raisonne au pifomètre. C’est à dire qu’il ne calcule pas sa rentabilité ni son cashflow, mais fait des raisonnements empiriques du type "que le loyer annuel, moins 2 mois, rembourse l’emprunt".

Ca fonctionne sans doute pour lui, et pour un certain nombre d’investisseurs immobiliers qui ne mesurent pas bien dans quoi ils s’engagent mais ont une compréhension empirique que grosso modo, les loyers remboursent l’emprunt, même s’ils doivent mettre un peu de leur poche chaque mois pour les charges.

Un maçon peut aussi construire une maison en disant "la hauteur des plafonds, c’est quand j’ai le bras tendu, la hauteur des portes, c’est une main au-dessus de ma tête". Ca fonctionne peut-être, comme façon de faire. Mais s’il sait utiliser un mètre et faire des additions et soustractions, il sera un bien meilleur maçon, et surtout, il pourra discuter avec l’architecte qui lui, ne raisonne qu’avec des mesures et des calculs.

Eh bien là, c’est un peu pareil. L’analyse normale et classique d’un investissement est toujours la même et n’est d’ailleurs pas spécifique à l’immobilier :

1) Investissement total.

2) Flux :
Revenus bruts
- charges
- impôts
= revenus nets

3) on calcule
-> rentabilité nette
-> rentabilité brute
-> cashflow

Donc, soit vous apprenez à faire ces calculs, et vous aurez l’avantage de :
- pouvoir raisonner clairement et orienter vos propres choix selon ce que ça vous rapportera vraiment
- comparer l’investissement immobilier à d’autres types d’investissements (puisqu’on en déduit la rentabilité exacte, comme pour tout investissement, alors qu’en raisonnant en "mois de marge" on aura bien du mal à comparer !)
- pouvoir discuter avec d’autres investisseurs immobiliers, avec un expert comptable etc. car vous aurez le même vocabulaire…

soit vous continuez à naviguer à vue.

Pour quelqu’un qui semble savoir compter et qui se passionne pour la bourse et l’investissement, je ne comprendrais pas que vous en restiez aux raisonnements très basiques de votre "connaissance d’une connaissance". Franchement, ça ne vous fait pas honneur, de refuser d’apprendre, et de dire en substance, "je verrai bien sur le tas". Il me semble que ce forum est pour des investisseurs qui veulent comprendre ce qu’ils font et calculer leur rentabilité, fiscalité incluse. Non ?

Pour apprendre à faire les calculs correctement :
- cf. cette discussion : (2/2) Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts… (à adapter à la fiscalité belge)
- cf aussi les nombreuses autres études de cas dans ce même sous-forum, où nous passons notre temps à corriger des calculs de rentabilité, l’erreur la plus fréquente consistant à oublier des charges.

Ca c’est le premier point où vous devez progresser : comprendre la fiscalité, comprendre et calculer votre rentabilité.

La seconde, c’est comprendre le marché où vous investissez. Vous écrivez :
"ce sont des box fermés, qui semblent faire partie d’un gros bloc de garages selon la photo. Je compte m’y rendre ce weekend pour estimer l’état général des batiments."
Très bien, un gros bloc. Ca permet de se poser des questions du type :
- parmi les autres garages, d’autres sont-ils à vendre, et à quel prix ?
- parmi les autres garages, combien sont loués, et à quel prix ?
- parmi les autres garages, y a-t-il des offres de location qui restent vides ?

N’avez-vous l’équivalent de notre "le bon coin" pour y comparer à des annonces de vente et de location sur le secteur et voir un peu l’état du marché ? Ne pouvez-vous pas contacter certains de ces propriétaires qui ont mis des annonces pour essayer de leur "sortir les vers du nez" sur la rentabilité, la facilité à louer etc. ?

Enfin, le dernier point, c’est de comprendre la situation juridique de ces 2 garages par rapport au reste du gros bloc dans lequel ils sont situés et par rapport à la voie d’accès. Est-ce que les 2 garages sont indépendants du reste et accèdent directement à la voie publique ? Ou bien dépendent-ils d’une sorte de "copropriété horizontale", à laquelle vous devrez des charges ?

Dernière modification par Bernard2K (11/11/2016 10h47)

L’impôt semble modéré en Belgique. Vous pouvez passer une fausse annonce à 50 €/mois pour voir si il y a vraiment une clientèle à ce tarif.

> je vais commencer à me créer une base de données avec toutes les annonces de locations de garage, comme ça je pourrais estimer le prix de la location par région.

Méfiez-vous de l’état réel de la demande en Belgique, j’ai acheté il y a quelques années une place de parking au centre de Bruxelles, juste à côté de l’avenue Louise, et constate que le dernier étage du parking est vide l’essentiel du temps et que des annonces restent affichées pendant des mois : les prix affichés à la location ou à la vente ne baissent pas bien qu’il y ait clairement excès d’offre. Si l’avantage lié aux voitures de société est amoindri ça ne peut qu’empirer.

Pour le stationnement en rue, c’est impossible ici aussi, et pourtant il y a plein de places libres et d’emplacement à vendre dans les parking juste à côté (dans mon immeuble, une annonce pour un emplacement à louer est là depuis 2 ans).

Est-ce que les gens refusent par principe de payer pour se garer ? Ça doit être un problème semblable à l’optimisation conduisant à éviter les péages autoroutiers, pas mal de monde prend des décisions conduisant à valoriser leur temps à 1 ou 2 €/h.

Mon assureur vient de m’appeler, j’ai droit à 3 garages sans révision de ma prime.

Donc en gros, c’est gratuit pour les 2 que j’ai en ligne de mire.

J’ai rendez-vous cette après midi avec la banque pour envisager l’achat, mais je n’ai pas encore visité bien entendu.

Même si l’affaire n’est pas conclue, cela me permet d’avoir un point de départ, savoir quelles sont mes possibilités etc.

C’est un peu un entraînement pour les prochaines fois, car je serai maintenant prêt.

D’ici 20 minutes je serai à la banque.

Petite demande de précision : quelles sont les dimensions minimales requises d’un garage, qu’il s’agisse de la largeur, profondeur, hauteur, mais également au niveau de la porte?

Merci et bonne journée

A la liste de Bernard2K , j’ajouterai : le toit est-il en fibrociment amianté ?
Très courant pour les box et potentiellement à soucis quand il faudra faire des travaux…

Voila, je reviens de la banque, et ce n’était pas très intéressant.

Voici les possibilités :

1 - cout des garages sur 20 ans (52 euros/mois) + frais de notaire de ma poche
Je pourrais le faire, mais me priver d’un coup de 3600 euros me mettrait mal à l’aise en cas d’imprévu (voiture à remplacer + gros électro en même temps, ce que j’ai déjà rencontré, non merci…)

2 - cout des garages sur 20 ans (52 euros/mois) + frais de notaire sur 30 mois (126 euros/mois)

3 - cout des garages + frais de notaire sur 5 ans : 250 euros/mois

La solution 2 me semble la meilleure, mais je dois y réfléchir plus longuement ce soir.