Wawa [Calvados] : étude de cas immobilier (immeuble locatif et bail commercial)

Immeuble de quelle surface ?

Sinon, le bail ferme de 9 ans n’existe plus. Le preneur a toujours la faculté de résilier à 3 et 6 ans, même si le contrat dit le contraire. Votre preneur aura beau jeu d’accepter votre proposition de bail ferme pour 9 ans à 400 € de moins par mois, sachant que cette durée "ferme" ne l’engage pas !

La fin des baux commerciaux de 9 ans d’une durée ferme et anté loi PINEL - Cabinet Neu-Janicki

Sinon, comme dans tout bail commercial, attention à mettre le maximum de charges à la charge du preneur, y compris les réparations, y compris la TF.

Globalement, c’est la deuxième étude de cas que vous postez, sans poser aucune question. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à les exprimer clairement. Si on voit juste un exposé de cas sans aucune question, on n’a pas vraiment de raison de répondre.

2100 €/m² et 399 000 € total, je trouve que c’est un peu cher.

Bon état, c’est quand même relatif, avec un immeuble de 1950 (rénové ? isolé ?) destiné de plus à accueillir des locataires potentiellement peu soigneux.

Rentabilité brute 7,6 % ce n’est pas énorme et ça confirme un peu ce que je disais sur le prix. Ca confirme aussi l’intérêt de bien mettre toutes les charges au preneur dans le bail, pour ne pas réduire cette rentabilité.

A votre place je serais tenté de négocier encore le prix, sachant qu’il y a toujours le risque de rater l’affaire si on négocie trop… A vous de juger.

Regardez bien la question de l’assurance aussi. Sans faire de politique, "certains types" d’hébergements d’urgence ont une fâcheuse tendance à être incendiés, ça serait dommage que vous découvriez à ce moment-là que le preneur n’avait pas payé son assurance.

Concernant le financement : vous avez l’accord d’une banque qui prête 400 k€ à la SCI, alors que vos revenus ne sont pas énormes ? Si c’est le cas, tant mieux pour vous… mais ça pourrait coincer sur ce point.

Concernant la fiscalité : par similitude avec les Ehpad et résidences pour étudiants, je pense que vos loyers pourraient être comptabilisés en LMNP. En effet, quand l’exploitant fait de l’hébergement, les loyers du bail commercial sont imposables en LMNP.
Evidemment, ça ne serait possible qu’en nom propre, pas en SCI. Les deux sont à peu près aussi avantageux à l’exploitation (on peut déduire toutes les charges), l’avantage du LMNP étant qu’à la revente, s’applique la plus-value du particulier, alors qu’en SCI IS, la plus-value va être comptabilisée par rapport à la valeur d’achat déduction faite des amortissements, d’où une méga plus-value imposable.

Mais… 30 k€ de recettes par an et recettes > autres revenus : vous risquez d’être LMP et non pas LMNP. Dans ce cas, le LMNP est peut-être à oublier. Si vous vouliez approfondir, il faudrait bien affiner les critères LMP/LMNP appliqués à votre cas… mais j’ai l’impression que vous avez déjà choisi l’option SCI.

Dernière modification par Bernard2K (18/11/2016 16h39)