Ste29 : étude de cas immobilier (premier investissement pour de la colocation)

Ce qu’a dit volthur est très juste. Se lancer dans l’inconnue par manque de connaissances, compétence ET préparation n’a rien à voir avec le fait de "prendre des risques" pour faire un bon investissement.
Ca ressemble plutôt à sauter à l’élastique parce qu’on en a vu un qui trainait et que l’on s’est laissé grisé par la "réelle envie de tenter l’aventure" sans même vérifier s’il était bien arrimé.

On n’est sait pas assez sur votre projet, ville pour vous conseiller, par contre on sent que vous pouvez travailler davantage le sujet et continuer de vous former et prendre le temps de réfléchir, ne vous laissez en rien influencer par un agent.
Seule vous devrez prendre les décisions et prendre des risques, cela veut dire se lancer dans un projet en toute connaissance de cause après avoir pesé toutes les difficultés et ensuite seulement restera toujours une part d’inconnue qui correspondra au risque.

Bonjour,

Avez-vous lu ces fils :
Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…
Elodie01 : étude de cas immobilier (immeuble avec colocation)

Quand vous dites prendre 2 m² dans le hall comme espace privatif : est-ce que ça serait dans la continuité de chaque chambre ? Parce que si c’est distant, je doute qu’une sorte de placard de 2 m² + une chambre non contiguë soit considéré comme constituant un "logement". N’oubliez pas non plus qu’il faut, a priori, un point d’eau par chambre.

Je vois plusieurs solutions :
1) vous louez avec baux individuels sans respecter la loi
2) vous louez avec bail unique. Ce n’est pas la mer à boire, il y a de nombreux témoignages qui montrent que c’est possible. Logiquement, le bailleur gagne moins car le loyer doit être au tarif normal pour un tel appartement, indépendamment du fait que c’est une colocation. Le fait d’accepter la colocation permet peut-être d’augmenter le loyer de quelques dizaines d’euros, mais pas plus. Sinon, les 3 candidats à la colocation iront voir ailleurs.
3) vous faites des travaux (déplacez des cloisons etc.) pour atteindre les 14 m² + point d’eau par chambre et pouvez louer en baux individuels.
4) vous ne louez pas des RP. Vous louez de la résidence secondaire ou du saisonnier. Dans ce cas, le bail échappe à la loi de 1989 modifiée par la loi ALUR et n’est placé que sous le code civil (cf fil d’Elodie où c’est bien détaillé). Vous expliquez bien à tous les candidats potentiels que c’est une location pour quelqu’un qui a sa RP ailleurs. Vous aurez comme locataires des touristes, étudiants, stagiaires, travailleurs détachés… Beaucoup de rotation, avec des durées de bail pouvant être aussi courtes que 1 semaine. C’est très chronophage : j’espère que vous n’êtes pas situé loin, pour pouvoir gérer cela en direct.

Est-il possible de faire un bail unique avec un locataire (en le faisant payé qu’1/3 du loyer et en notant la quote part du loc 2 et du  loc 3 en notant qu’il arrive plus tard) puis de le compléter avec un avenant à l’arrivée des 2 autres ? Cela me laisserait plus de souplesse..

Par principe, le bail unique concerne forcément la totalité du logement et la totalité du loyer. Les avenants peuvent enregistrer les nouveaux locataires, mais pas une modification du loyer x2 ou x3, ce qui serait même potentiellement attaquable.
Le loyer indiqué dans le bail doit être la totalité, et votre 1er locataire devrait donc payer la totalité du loyer. Si vous lui faites ristourne des 2/3 du loyer en attendant les futurs locataires, c’est possible mais vous êtes potentiellement imposable sur ce loyer fictif, puisque c’est vous qui renoncez volontairement à recevoir votre dû.

Une solution dans votre situation, c’est 4) puis 2).
C’est à dire que vous louez des chambres en saisonnier/temporaire jusqu’en août, en prenant garde à ne pas faire de bail qui dure au-delà d’août (c’est facile puisque dans un bail soumis seulement au code civil, la durée est libre).
En juin/juillet, vous publiez une annonce pour colocation avec bail unique pour 3 personnes, à démarrer en septembre. En septembre vous démarrez avec une équipe de 3 colocataires en bail unique.

Dernière modification par Bernard2K (17/11/2016 11h16)

ste29 a écrit :

Vous m’apprenez qu’avec un bail unique je ne pourrai pas mettre un loyer aussi élevé que 3 baux individuels*3.

Bernard2K , je suis sur qu’il n’en sera pas vexé, à par cette opinion un point de vue très théorique. Cela dépend principalement du marché local, souvent assez déséquilibré en colocation avec avantage à l’offre.
A titre d’exemple, je loue une maison ainsi avec un bail unique (une chambre est trop petite pour des baux individuels) visible dans ma présentation. L’expérience prouve que le bail n’est pas un handicap pour le montant du loyer, les chambres sont louées +/- au prix d’un studio dans cette ville

D’autre part, vous pourrez surement trouver de jeunes travailleurs avec caution à n’importe quelle moment de l’année (ici aussi, cela dépend de la ville et de son marché).

En effet, cela est possible mais cela suppose que la communauté de 3 colocataires soit déjà formée. Toutes les demandes que j’ai ou presque sont des étudiants ou des travailleurs qui arrivent dans la ville, ne connaissent personne et choisissent une colocation pour avoir du lien social.

D’autre part, la loi Alur fait très peur aux bailleurs par sa complexité pour la colocation, c’est impossible à chiffrer mais l’immense majorité doit effectivement refuser (j’espère qu’un futur gouvernement annulera cette brillante loi ! Il semble que quelques candidats en parlent…)

Forcément, si vous mettez une annonce pour un T4 à 990 € CC, là où les autres sont à 600-700 € CC, ça ne va pas vous ramener beaucoup de monde !

Ce que voulait dire DDTee (il complétera sans doute), c’est qu’il met une annonce genre "grande chambre en colocation dans sympathique T4, 280 €/mois". Et après c’est lui qui "marie" les 3 colocataires et leur fait signer le bail unique.

On est en novembre… Votre annonce avait des photos ?

Oui j’avais mis quelques photos.
J’ai eu un contact depuis: pour savoir si j’acceptais de louer à une seule personne.
Dans ma ville, toutes les annonces que j’ai vues sont en baux individuels. L’agente immo me disait que je pouvais faire comme ça, mais honnêtement acheter pour se mettre directement hors la loi ça m’embête.
Je disais que c’était plus pratique pour rencontrer du monde les baux individuels dans le sens où quand on doit changer de ville et qu’on veut faire de la coloc il parait plus simple de trouver une place dans une coloc formée que de trouver deux autres personnes pour former une coloc.
J’ai appelé l’agence pour dire que je ne prenais pas cet appart, je continue mes recherches sur un petit immeuble… en espérant trouver ce que je cherche !