Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre…

Le travail personnel dans l’immobilier n’est pas reconnu par l’état, pour ce qui est des travaux ce n’est pas bien compliqué avec l’évolution des techniques et des matériaux à disposition de tous

La seule chose qui nécessite des connaissances et de la pratique est la charpente et les murs porteurs bien qu’un simple garage est très facile à faire. La plomberie ne nécessite plus de soudure.

Pour l’électricité et le chauffage à gaz, vous serez obliger de faire passer un professionnel qui donnera son aval de conformité mais attention la plupart refuse et ça se comprend si ce n’est pas eux qui ont réalisé l’ensemble des travaux

Enfin comme vous dites l’état frappe fort et tellement que la question se pose désormais d’exercer une telle activité d’autant plus si vous ne faites pas de location

Tout récemment l’exonération des plus value est passé à 30 ans au lieu de 15 ans et la taxe à augmenté

Apres avoir proposé un abattement de 20% en 2012, toujours par entériné. La gauche vient par contre de faire passer une surtaxe supplémentaire de 6% sur la plus value qui entrera en vigueur en 2014…

Si votre ami est talentueux et a vraiment envie de faire ça, je lui conseillerai de faire ça uniquement pour des résidences principales, seul moyen de dégager encore des bénéfices

Et ce à condition d’accepter des condition de vie bancale au début de ces rénovations

La taxe maximale actuelle sur vos gains pour un achat/revente rapide :

Taxe sur la plus value de 2012 : 19%
Prélèvements sociaux de 2012  : 15,5 %
Surtaxe de 2014                      :   6%

Total                                       : 40,50%

Dernière modification par JL (10/12/2012 12h40)

non, il faut emprunter un max :

Vous empruntez sur 20 ans à 1.30 à 1.50% , vous déduisez plus d’intérêt d’emprunt. En parallèle, l’argent que vous avez garder fait du 2% net dans une assurance vie sécurisé sans problème.

Pourquoi mettre de l’apport?

Second point, si vous trouver un projet qui se rentabilise et qui génère du cash flow, la banque va vous suivre sans problème ( vous êtes propriétaire sans crédit + vous avez des liquidités/épargne )
Bien sur, demander pas 500000 euros pour un premier projet.

ok très bien vos réponses vont m’aider a m’orienter c’est super.

donc du coup je résume:

il est préférable de financer le projet par la banque manière à avoir un maximum d’intérêt bancaire pour pouvoir le déduire des impôts c’est bien ça?

Du coup mon épargne servirait plutôt à aider à obtenir le prêt, mais je la dépose où? j’en fais quoi?

J’en pense que votre réflexion n’est pas du tout aboutie, et que vous partez un peu dans tous les sens.

Vous devriez lire les témoignages (il y en a pas mal sur ce forum) de ceux qui ont investis en adoptant telle ou telle stratégie, pour vous faire une bonne idée des conséquences de chaque stratégie, et de qui est possible à partir de votre situation.

Vous devriez réaliser que financer à 100% comptant vos investissements vous conduira à ne posséder que peu de biens, à ne pas vous enrichir significativement même si les circonstances sont assez favorables, et à subir la fiscalité de plein fouet.
Vous devriez réaliser que passer marchand de bien n’est pas une sinécure, et sans doute inaccessible à quelqu’un dans votre situation (sans lourde expérience de l’immobilier, sans grosse surface financière).
Vous devriez réaliser que la patience est parfois nécessaire, et que l’alternative est beaucoup de travail (pour trouver les biens permettant de dégager des rendements élevés, les rénover, les louer, trouver les financements, etc.) et une bonne dose de risques (il ne faut pas choisir les biens immobiliers dont tout le monde veut, et qui seront cher et peu rentables), avec des achats financés par les banques, tous à cash-flow positif, avec un gros levier global, pour dégager en cash flow de quoi vivre tout en augmentant son patrimoine au fur et à mesure du remboursement des capitaux empruntés (cet effet ne devient sensible qu’après pas mal d’années, mais peut atteindre des M€).

seulement toute la journée j’ai réfléchi à cela de manière plus concrète, si demain j’achète un premier bien

Cette phrase est significative. vous avez 100 k€. vous n’avez jamais eu autant d’argent. Ca vous brûle les doigts, vous aimeriez le placer, là, demain, tout de suite.

Je vous le dis clairement : c’est comme ça qu’on fait les conneries. Vous mettez de l’urgence là où il n’y en a pas. Vous devez prendre le temps de réfléchir et de vous former.

Cet argent, il peut très bien rester une semaine ou un mois de plus sur votre compte. Il n’y a pas d’urgence.

Je pense que ce vous devriez faire, c’est 1) PLACER votre argent sur une AV sans frais (internet), car c’est le meilleur placement d’attente.

Ensuite, 2) vous vous FORMEZ sur l’immobilier. Vous lisez des bouquins, vous lisez les retours d’expérience de cricri77000, ZX6-R, philippe30, cyberpapy, gunday, etc.
Je dirais même se former sur les finances personnelles et les placements, tout d’abord. Le livre de notre hôte (devenir rentier en 10 ans) est un must-read pour bien comprendre les différentes solutions de placement. Et c’est un livre très facile à comprendre, très clair.
Choisir l’immobilier APRES s’être dûment informé des différentes possibilités me paraît plus sage que d’y foncer tête baissée.

Ensuite seulement, 3) vous RECHERCHEZ un premier bien immobilier à haut rendement (> 10 % brut et même plutôt plus). Ce type de bien permet de dégager du cashflow positif tous les mois malgré le remboursement d’emprunt.
Ca peut prendre 6 mois ou 1 an à trouver, car ça ne se trouve pas sous les sabots d’un cheval.

Quand vous achetez ce bien immobilier, la banque vous prêtera à 100 % par exemple, ce qui fait que vous avez à sortir de votre poche les frais de notaire et les travaux. Vous voyez que votre épargne ne restera pas inemployée. Vous faites les travaux rapidement, quitte à prendre un artisan pour certaines choses ; en effet, tout retard pour la mise en location, c’est autant de loyers en moins donc il ne faut pas traîner.
Exemple : bien à 60 k€ avant négociation, vous négociez à 50 k€, vous avez 4 k€ de frais de notaire et 6 k€ de matériaux pour les travaux. Le bien vous a coûté 60 k€ au total dont 50 k€ financé par l’emprunt. Vous le louez 500 € par mois (12 % bruts), ça vous permet de rembourser l’emprunt et d’avoir un petit cashflow positif à la fin du mois.

Quand vous aurez fait 1 ou 2 opérations grâce à l’emprunt, vous pourrez éventuellement en faire une de plus grâce à votre épargne.

Néanmoins, vous devrez conserver une épargne de précaution. Il faut se rappeler qu’un locataire qui ne paie plus ses loyers et s’incruste, ça peut faire 2 ans de loyers perdus et quelques milliers d’euros en huissier et en avocat. Une toiture à refaire en urgence, ça peut coûter 10 000 €. Il vaut donc mieux avoir un petit matelas d’épargne de précaution lorsqu’on est bailleur.

Et enfin, je vous le dis franchement : ça serait bien de prendre en compte ce qu’on écrit. Ca fait plusieurs fois déjà qu’on vous dit de lire des retours d’expérience pour vous former. Ca fait plusieurs fois qu’on vous dit (alors je vais le dire encore plus clairement) : si vous vous mettez marchand de biens, vous n’aurez pas d’accès au crédit. Les banques ne prêteront pas à la SARL bogleglobe, marchand de biens. Se mettre marchand de biens pour acheter-revendre de l’immobilier avec seulement 100 k€ de mise de départ, sans accès au crédit, sachant qu’en faisant cela on se met forcément en concurrence avec des requins expérimentés aux dents pointus, c’est quasiment suicidaire.

Je vous souhaite de bonnes lectures et de bonnes réflexions, sans précipitation.

Dernière modification par Bernard2K (29/06/2016 10h07)

Votre réponse montre que vous avez du bon sens et que vous vous formez vraiment. Un bon point pour vous.

Pour mieux comprendre les différentes stratégies, ce qu’il faut c’est les ranger chacune dans leur boîte, c’est comprendre les catégories de placements, et les stratégies différentes selon les choix des gens.

Exemples :
- immobilier locatif en logements loués nus : 3 % de rendement à Toulouse centre, 10-12 % de rendement à Trifouillis les Oies. C’est logique : tout le monde veut Toulouse centre, il y a énormément de demande locative (= profondeur du marché) et tout le monde croit que ça va durer éternellement. Alors qu’à Trifouillis les Oies, peu de demande (donc risque de vacance), démographie constante voire décroissante (donc risque de perte de valeur)… et peut-être l’usine d’à côté qui va fermer un de ces jours.
- immobilier commercial : rendement plus élevé mais plus de risque : risque de défaillance de l’entreprise, risque que la fréquentation commerciale se reporte sur une autre zone. A chaque fois que je vois une vitrine fermée depuis longtemps, je ne peux m’empêcher de penser : voilà un bailleur qui n’a pas perçu un loyer depuis longtemps !
- immobilier commercial, immeubles entiers : le particulier pékin moyen ne va pas sur ce genre de placement, ça explique aussi le rendement plus élevé.
- immeuble à retaper, meilleur rendement : normal parce qu’il y a des travaux, donc des soucis ; normal aussi parce qu’il y a du risque (s’agit-il de travaux standard ou va-t-on découvrir un gros défaut ?)
- cricri77000 qui fait du 14 % et plus de rendement, M. dupont 50 ans bon père de famille qui achète un studio à 3 % de rendement : normal, cricri est jeune, il a la pêche, il recherche, il négocie, il fait les travaux lui-même pour partie et il fait trimer des artisans à prix quasiment coûtant pour l’autre partie. M. Dupont, lui, il ne bricole pas, il ne veut aucun embêtement, aucun travaux, aucune incertitude. Il a la simplicité mais il n’a pas le rendement.

Etc.

Chacun fait des choix logiques, en fonction de son contexte, de ses connaissances, de ses besoins etc.

Parce qu’on n’a pas tous les mêmes contexte, connaissances et besoins, on ne fait pas tous la même chose.

AU vu de vos derniers commentaires, je pense que le plus urgent est d’attendre!
Donc de placer les fonds en position d’attente (fonds euros d’une bonne assurance vie sans frais), et de vous laisser le temps de maturer tout cela.
Ainsi vous déciderez sérieusement si vous partez sur de l’immo ou non, si vous préférez la bourse, ou si le fonds euros vous convient et continuez à votre rythme, sans vous souciez des fonds placés.

Bonjour,

J’ai lu toutes les discussions sur ce sujet et j’ai trouvé beaucoup de réponses mais il me reste beaucoup de choses à éclaircir.
J’ai 31 ans, je suis conducteur de travaux spécialisé dans le CVC et je souhaiterai faire autre chose aujourd’hui. J’adore les travaux manuels et j’aimerai me lancer dans l’achats d’appartements à rénover en Gironde pour les louer. Pour les rénover je pense démissionner pour utiliser tout mon temps disponible à les rénover et les mettre en location le plus rapidement possible.
Au départ je pense en acheter un seul pour apprendre et m’imprégner de la procédure.
Ensuite je pense un immeuble avec 3 appartements et ainsi de suite si tout fonctionne. Je veux m’investir à fond dans ce projet.
Par contre pour acheter les matériaux dois je prendre un statut spécial et quelles sont les stratégies pour payer le moins d’impôts possible.
J’ai bien compris qu’il fallait que je sois patient et que je me renseigne un maximum des divers témoignages sur ce forum. Je fais tout ça et ça m’intéresse énormément.
J’espère vous lire rapidement afin d’échanger car j’ai encore beaucoup de questions.

Merci pour votre réponse.
Je suis prêt a démissionner pour me consacrer qu’à la rénovation d’appartements.
Je souhaite acheter un appartement le rénover et ainsi de suite pour me créer un patrimoine immobilier qui me permettrait au bout d’un certains temps de me dégager un salaire. Je suis prêt à faire de nombreux sacrifices au début.
Quand vous me dites que je pourrais le faire en travaillant, vous voulez dire que je devrais sous-traités les travaux? En faisant comme ça je ne vois plus l’intérêt d’acheter un bien à rénover car le coût des travaux me fera baisser mon rendement immobilier.
En plus si je travaille tous les jours je pourrais plier les travaux rapidement aussi. Pour les travaux dont je parle j’exclus évidemment ceux de charpente et de gros oeuvre.
Pour ce faire dois-je prendre un statut particulier pour ne pas acheter les matériaux  à prix forts et bénéficier d’avantages fiscaux.
Merci

pablo3347 a écrit :

Merci pour votre réponse.
Je suis prêt a démissionner pour me consacrer qu’à la rénovation d’appartements.
Je souhaite acheter un appartement le rénover et ainsi de suite pour me créer un patrimoine immobilier qui me permettrait au bout d’un certains temps de me dégager un salaire. Je suis prêt à faire de nombreux sacrifices au début.

Avez vous déjà fait des travaux ?
Car ça prend du temps, beaucoup de temps!
Alors certes, quitter son boulot permet de s’y consacrer à temps plein.

Mais quid des problèmes rencontrés ?
Dans ma RP et le logement en rénovation, il y a eu des infiltrations d’eau dans la sdb.
Dans les 2 cas, les solives étaient endommagé. (davantage dans la RP)
Donc en découvrant, ça augmente les travaux : traitement de toute la zone obligatoire (prévu, mais vu l’état, on augmente le traitement), dans un cas, destruction de l’ensemble pour reposer un plancher (solive & co), dans l’autre renforcement de l’existant (doublage de toutes les solives).
Ca parait peu dis ainsi, mais c’est du sacré boulot!
Surtout avec des habitants en dessous.

Autre question, durant vos rénovations, puis la période pour vendre (j’ai mis 2 ans à vendre ma RP, un collègue est déjà à 15mois de mise en vente), sur quel revenu vivrez vous ?

Pablo 3347, Merci de completer votre présentation, nous en saurons plus sur votre parcours, votre motivation,  votre capacité financière, etc.

Concernant votre projet, réfléchissez-bien à votre financement et de votre crédibilité auprès des banques, cela est un facteur déterminant.
Si vous souhaitez absolument démissionner et travailler de votre propre aile, cela est tout à fait possible. Vous indiquez apprécier les travaux d’artisanat, vous pouvez monter une structure qui aura 2 objectifs: le premier : rénover ses propres biens, le second : rénover les biens d’autruis pour en tirer un revenu capable d’assurer votre premier objectif.