Effet de la démographie sur l'immobilier ?

Je n’ai de chiffres sur la répartition géographique par tranche d’âge. Malheureusement.

Mais intuitivement (quitte a ce que les chiffres contredisent cette intuition) les papy-boomer sont plus denses dans les zones a faible tension alors que ceux nés a partir des années 70 sont potentiellement plus nombreux dans les zones d’emploi donc tendues.

Si cette intuition est correcte cela va accentuer le décalage du rapport offre/demande entre les zones tendues et les autres. Les déserts démographiques où il n’y a plus de médecins ni d’école etc etc … deviennent de moins en moins attractifs.

La côte d’azur est un cas légèrement différent. Ceci permet de penser qu’il faut aborder aussi cette question zone par zone, département par département (etc) car a l’échelle du pays les conclusions me semblent peu pertinentes.

Le facteur structurant est l’emploi. L’exode rural du sciecle dernier a été provoqué par les questions d’emploi comme les exodes ou les désertifications (c’est français comme mot ?) a venir.

Boubouka a écrit :

Je n’ai de chiffres sur la répartition géographique par tranche d’âge. Malheureusement.

Mais intuitivement (quitte a ce que les chiffres contredisent cette intuition) les papy-boomer sont plus denses dans les zones a faible tension alors que ceux nés a partir des années 70 sont potentiellement plus nombreux dans les zones d’emploi donc tendues.

Si cette intuition est correcte cela va accentuer le décalage du rapport offre/demande entre les zones tendues et les autres. Les déserts démographiques où il n’y a plus de médecins ni d’école etc etc … deviennent de moins en moins attractifs.

C’est ce qu’on constate au Japon, qui a de l’avance sur nous puisque la population diminue depuis plusieurs années. Dans certains coins ruraux, les maisons sont parfois à donner, et non plus à vendre… en revanche dans les grandes villes la pression est toujours aussi forte.

Car la concentration en personnes âgées n’est pas le facteur Dominant. Les flux migratoires, la côte, le soleil jouent énormément et créer de l’emploi (Services a la personne et touristiques ).

simplicitaire, merci pour ces 2 articles. Tres intéressants mais pas de bon augure pour l’immobilier apparemment.

Sur le même site, il y aussi cet article plus récent (mai 2013):
Augmentation du nombre de retraités -> chute des prix ?
et (12/2010):
Augmentation du nombre de retraités -> chute des prix ?

Si l’on parle démographie et logements, il faut garder en tête que la situation ne sera pas à terme la même pour :

- toutes les régions ; certaines resteront attractives, d’autres ne le sont plus aujourd’hui mais pourraient peut être le redevenir à la faveur de décisions politico économiques
- toutes catégories d’âges de la pyramide et toutes les typologies de logement ; les jeunes auront globalement toujours plus de mal à entrer sur le marché que leurs ainés (et ils feront toujours plus d’études loin du foyer familial sans doute) et les grands parents auront des besoins de plus en plus spécifiques avec du plan pied et des services de proximité. Par simple déduction, on devine que des grands logements seront potentiellement surabondants dans l’offre du parcours résidentiel en particuliers loin des centres urbains.

Ces évidences doivent guider à minima l’investisseur prudent…

Si on prolonge sur du très long terme et à condition que la population et les contraintes environnementales continuent d’augmenter ce qui reste non maîtrisable (!), après avoir démoli des tours des années 50 / 60, un jour que peut être des lotissements entier de maisons néo provençales bâties à des endroits impropres à l’habitat (pas d’emplois, pas de desserte, pas de services…) et de manière non économe au sens Grenelle du terme (ex : une maison bâtie en plein milieu d’une petite parcelle) seront également rasées au bénéfice d’usages du sol plus rationnels.

Iqce a écrit :

il faut garder en tête que la situation ne sera pas à terme la même pour toutes les régions

Iqce a écrit :

à condition que la population et les contraintes environnementales continuent d’augmenter ce qui reste non maîtrisable (!)

Merci pour la participation Iqce.
J’ai l’impression (ça n’est que mon sentiment) que votre message, comme souvent, élude réellement la problématique (à moins que je ne me trompe et qu’elle ne soit pas réelle). Il faut peut-être déjà mettre à plat une hypothèse, sans doute la plus importante:

Peut-on raisonnablement espérer que la population d’un pays développé comme la France ne BAISSE PAS à l’horizon 15 ans ? (dû au décès des baby boomers). Même pas qu’elle augmente, mais juste qu’elle ne baisse pas ? D’après les chiffres de la démographie et de la natalité, ça parait un pari un peu fou, non ? A moins de parier sur un gros rebond de la natalité à TRES court terme ou sur une immigration importante (autrement je ne vois pas).

Donc, c’est sûr que par le passé, tant pour l’économie en général que pour l’immobilier, ça a été relativement "simple" vu que la population n’a cessé de croitre. Mais pour le futur ? Et c’est là que j’ai l’impression que les investisseurs immobiliers ne prennent pas assez en compte le phénomène "les performances passées ne préjugent pas des performances futures", ainsi que les chiffres réels de la démographie.

Très bien, je suis d’accord avec vous que même si il y a une baisse moyenne de la population, des secteurs en particulier peuvent voir leur population augmenter. Ca veut dire quoi ? Qu’il faut essayer de parier sur ces secteurs alors ? C’est tout de même sacrément plus difficile de trouver où la population va augmenter si la moyenne baisse (alors que c’est plus facile si la moyenne augmente).

Quant à raser certaines zones, pareil: Ok en théorie, ça parait efficace, mais en pratique ? Qui paye ou qui perd ? Le propriétaire du bien rasé ? Ou il se fait indemniser par la colectivité ? En rajoutant une couche de dette d’état avec moins de gens pour la payer ?

EDIT: @Cricri:

Cricri 77700 a écrit :

Je pense que c’est beaucoup de questionnement pour pas grand chose

Oh, vous pouvez même directement me viser par là, aucun soucis. Que je me "casse plus la tête" que la moyenne sur bon nombre de sujet est le cas, et j’assume. J’ai pour ma part l’impression contraire, que bon nombre de gens ne réfléchissent pas assez Aucun jugement en particulier, chacun fait comme il souhaite (et je ne vous vise pas particulièrement non plus Cricri)

Cricri 77700 a écrit :

Comme en bourse quand vous analysez une entreprise , vous analysez l’entreprise a l’instant T et vous ne faites pas de généralité sur la bourse en général sur combien côté le cac 40 par exemple.

Plutôt OK pour la seconde partie de la citation (quoique), mais sur la première, justement non, vous êtes plus supposé vous intéresser à l’avenir de l’entreprise qu’à son présent. De plus, nous sommes bien d’accord sur ceci:

Cricri 77700 a écrit :

Un investissement immobilier c’est pour 20 ans en moyenne … donc bon c’est long terme..

Justement ! Si vous commencez à avoir de sérieuses difficultés à louer dans moins de 15 ans, ou au moins un problème de baisse conséquente des loyers (sans parler de la valeur éventuelle de l’immobilier), ça a un sens de se poser la question avant d’entrer dans un tel investissement.

J’ai plutôt l’impression (encore une fois, MON impression), que vous faites totalement parti de la majorité des gens qui se disent que c’est se poser beaucoup (trop) de questions, que c’est loin, que l’immobilier ça a toujours marché et marchera toujours, etc …

Dernière modification par Mevo (12/12/2016 15h32)

Mevo a écrit :

Peut-on raisonnablement espérer que la population d’un pays développé comme la France ne BAISSE PAS à l’horizon 15 ans ? (dû au décès des baby boomers). Même pas qu’elle augmente, mais juste qu’elle ne baisse pas ? D’après les chiffres de la démographie et de la natalité, ça parait un pari un peu fou, non ? A moins de parier sur un gros rebond de la natalité à TRES court terme ou sur une immigration importante (autrement je ne vois pas).

Au lieu d’inventer vos projections, vous pourriez déjà commencer par lire celles de l’INSEE : ici (c’était ceci 5 ans avant, vous pouvez comparer), qui s’attend à une augmentation de la population en France dans TOUS ses scénarios. Ça ne signifie cependant pas une augmentation homogène (selon la géographie, ou les tranches d’age), bien au contraire…

Une précision avant de commencer: En relisant mon message initial, je m’apercois que le fait de rajouter la citation de Nik66 prete à confusion sur la suite du message. Quand je parle de "Comment se lancer dans de l’investisseme immobilier en sachant cela ?", je parle de la démographie, pas de la citation. Ca n’est malheureusement plus modifiable.

Iqce, je suis navré, mais j’éprouve quelques difficultés à bien comprendre ce dernier message (les limitations de l’écrit, en partie, je suppose)

Iqce a écrit :

De rien ; je ne relève pas, mais je tiens à préciser que visiblement vous ne lisez que ce qui vous interesse sans vous vexer.

Y a-t-il une virgule avant "sans vous vexer", ou non ? Avez-vous déja lu cet exemple par rapport à l’emploi d’une virgule (les virgules sauvent des vies):
Et si on mangeait les enfants ?
Et si on mangeait, les enfants ?

Si, relevez, s’il vous plait. Parce que là, je ne vois pas bien ce à quoi vous faites référence. Sachez qu’il est extrêmement difficile de me vexer de cette façon.

Iqce a écrit :

Reprenons si vous voulez bien. Vous posez une problématique.

Très bien, volontiers. Je me pose déjà la question sur la réalité de cette problématique. Peut-être que je me trompe.
[EDIT: Le message de GBL semble indiquer que mon hypothèse de base est à coté de la plaque (le genre d’idée fausse sortie du chapeau qu’on a en tete !). Donc merci GBL. Je vais regarder ce qu’en dit l’INSEE (il m’apparait effectivement maintenant quasi évident que ça aurait été plus logique de commencer par là… Comme quoi, c’est réellement toujours plus simple par après). Tout le raisonnement tombe donc à l’eau pour l’instant, ce qui restera le cas à moins d’avoir la prétention de remettre en cause ce que dit l’INSEE A priori, ça sera difficilement le cas, mais je vais tout de meme jeter un oeil…

EDIT2: Un élément apparait rapidement: L’INSEE prend en considération un solde migratoire positif de 100.000 personnes par an, ce que j’ai pour ma part totalement occulté. Leur scénario bas est qu’au moins 50.000 personnes se rajoutent annuellement dû à la migration.]

Ensuite, laissez-moi être tout à fait honnête (et surtout avec moi-meme): Je me pose surtout ces questions de manière égoiste en tant que potentiel investisseur dans l’immobilier, plutot que de manière globale au niveau de la collectivité ou de l’intérêt général. Et je me dit que les autres investisseurs immobilier devraient peut-être également se poser la même question.

Iqce a écrit :

c’est tellement dans le long terme

Ok, mais comme le dit Cricri de façon très juste, l’immobilier est un investissement de long-terme, ça a donc à mon avis un sens de se poser des questions de long terme.

Iqce a écrit :

tellement sensible à tous points de vues (je suis donc sans doute d’accord avec vous)

Est-ce que ça l’est réellement ? D’où la question posée au-dessus (en gras). Si quelqu’un a un point de vue qui dit que la population des pays développés ne va sans doute PAS baisser à l’horizon 15 ans, je serais heureux de le lire et de le considérer. Ou si quelqu’un a un point de vue qui dit que ça n’aura pas d’impact sur la demande de logements, pareil.

Iqce a écrit :

il vaut mieux en parler avec les gens qui travaillent sur le sujet, à la Défense

C’est surtout en réponse à cela que je vous ai mentionné "l’égoisme" de ma démarche au-dessus: Je me vois mal les appeler pour leur demander: Pensez-vous qu’un investissement dans l’immobilier soit intelligent au vu de la démographie ? Surtout, ça n’est pas leur rôle.

Iqce a écrit :

trouver du bon sens dans les propos de Cricri.

Oh, il y en a, je ne dis pas le contraire. Et peut-être bien qu’il a le raisonnement qui va s’avérer être la stratégie gagnante. Sans vouloir etre prétentieux sur la comparaison, ça me fait un peu penser à Warren Buffet qui se faisait "bacher" parce qu’il n’investissait pas sur les valeurs techno fin 90/début 2000. Quelques extraits, bien réels:
Un article de CNN du 20 janvier 2000

CNN a écrit :

Little that Warren Buffett has been touching has turned to gold of late. Shares of his company, Berkshire Hathaway Inc., are near their 52-week low. [..]
Buffett, who declined to be interviewed for this story, has said he can’t "see" what technology businesses will look like in 10 years or who the market leaders will be. So he has shied away.
By doing so, he has completely missed a roaring tech market that pushed the Nasdaq composite up 86 percent in 1999. That’s more than any major index has ever risen in a year.

Motley Fool en 2000:

Motley Fool a écrit :

As technology stocks continue to power the market forward, Warren Buffett -- certainly the world’s most famous tech-averse investor -- has come under increasing fire for refusing to invest in this sector. Undoubtedly, this is a major factor in the weakness of Berkshire Hathaway’s (NYSE: BRK.A) stock.

Ou ça me fait penser à des amis qui ont investi massivement dans les distributeurs de cassettes vidéos il y a un temps. Ca marchait très fort, et c’était très attirant également.

L’immobilier marche aujourd’hui et ces derniers temps, c’est indéniable. La question que je me pose très sérieusement, est: n’y a-t-il pas une certaine similitude avec les 2 exemples ci-dessus si on ne prend pas en considération la démographie ? La chute ne risque-t-elle pas d’être dure (ok, peut-être pas autant que ces 2 exemples) même si elle parait pour l’instant lointaine (elle ne l’est peut-être pas autant qu’elle le parait. J’ose espérer que ce sera plus graduel pour l’immobilier, si chute il y a)

Dernière modification par Mevo (12/12/2016 17h15)

Oui, merci DDtee. Je raisonnais de manière globale, pas par secteur (ou par ville). Mais dans mon esprit, je n’ai raisonné que d’après la natalité et la mortalité avec une espérance de vie moyenne fixe (le premier message de la file en 2014 faisait un peu pareil).

Or l’INSEE dans ses projections considère que l’espérance de vie va continuer à croitre comme elle l’a fait par le passé. Ca reste du "les performances (lol) passées ne préjugent pas des performances futures", mais il y a une certaine logique derrière tout de même, et ils vont sans doute avoir raison.

Et ils projettent également la continuation d’un flux migratoire positif de 100.000 personnes par an (au minimum 50.000 dans leur estimation basse). Je suppose que les projections de l’INSEE sont bien plus fiables que mon sentiment perso (d’ailleurs pas plus travaillé ou plus réfléchi que ça, je l’avoue), mais on peut éventuellement se dire que leurs travaux peuvent toujours finir comme les prévisions des 5 mots cités par Cricri ("brexit, Trump, pétrole, bancaire, crise")

C’est d’ailleurs vite fait: "on" semble très confiant dans "nos" capacité à gérer les problèmes sanitaires/de santé, mais une bonne épidémie qu’on arrive pas à contrôler, et ces prévisions valseraient très rapidement (pas une prévision ou un souhait biensur)

La question à se poser finalement à la place serait: La population peut-elle croitre sans limite ? La logique voudrait que non. Mais là ça devient plus philosophique, et il semble communément admis de toujours considérer que pendant sa propre vie, ça ira, après, ce sera le problème de quelqu’un d’autre Ou alors de considérer qu’une solution sera toujours trouvée…

Bref, grâce au forum, j’ai tout de même avancé très rapidement (plus rapidement que le temps qu’il me faut moi-même pour penser qu’il faudrait me tourner vers les projections de l’INSEE), et la conclusion est que je peux y aller pour de l’investissement immobilier. Donc je suis content

Bonjour Mevo,
Le point que les différents intervenants soulèvent est qu’il y des marchés en France, et non pas un marché français. Voire même une multitude de micro marchés.
Certaines villes ou quartiers péricliteront, d’autres continueront à être dynamique.

Quant à la baisse de la population, il suffit de regarder ce qu’il se passe dans d’autres pays comme l’Allemagne ou le Japon.

Enfin, les plus procrastinateurs attendent un krach immo sévère depuis des années… Alors des projections fiables sur 30 ans….

(Je rapelle que mon hypothèse de base était fausse, ce qui change tout par rapport à mon raisonnement initial)

@Bernard2K: Voilà des points intéressants.
Effectivement, vous avez raison pour le foyer. Cette tendance sur la composition du foyer a tout de même une limite: Lorsque tout le monde vivra seul, on aura atteind le maximum de ce levier

Mais il est vrai que les gens peuvent augmenter les surfaces ou même le nombre de logements, et je n’avais aucunement pris cela en compte. On peut éventuellement faire une analogie avec les voitures, où on est allé vers 1 voiture par personne par rapport à 1 voiture pour le foyer, et ensuite certaines personnes ont plusieurs voitures. Rien n’empêche à certains d’avoir un garage plein. Donc la composition du foyer tend vers ce même "chacun son logement", et effectivement rien n’empêche ensuite d’accumuler les logements.

Dont la planète entière qui peut potentiellement vouloir un pied à terre à un certain endroit (France ou autre). A ma décharge, j’ai surtout raisonné en terme de locataires (de la position de l’investisseur immo), et le phénomène des résidences secondaires est généralement plus de l’achat que de la location. Mais ça n’empêche rien, ça permet toujours à l’investisseur immobilier d’avoir des acheteurs pour revendre en cas d’absence de locataires.

Vous avez totalement raison, j’ai mis la démograhie à une place plus centrale que je n’aurais dû et laissé tous ces éléments de coté. Merci de faire évoluer ma vision du marché immobilier (qui n’est pas trop ma tasse de thé jusque là, mais qui commence à m’intéresser sérieusement)

@FastHand et DDtee: Je dirais que oui et non. Mon hypothèse de base étant erronée, vous avez surtout raison, mais j’avais répondu à ceci à Iqce dans le message 14, extrait:

Mevo a écrit :

C’est tout de même sacrément plus difficile de trouver où la population va augmenter si la moyenne baisse (alors que c’est plus facile si la moyenne augmente).

Pour tenter une autre analogie pour essayer de vous faire comprendre ce que j’avais en tête: Le CD-Rom vient de sortir, et vous vous posez la question s’il est judicieux de poursuivre votre projet d’ouvrir une boutique de vente de disques vinyles. A ce sujet, certains vous répondent que le marché du disque est pas un marché homogène mais qu’il y a tout un tas de micro-marchés: Les DJs, les passionés qui ne veulent pas entendre parler de CD, etc …

Vous pouvez toujours viser spécifiquement l’un de ces micro-marché, c’est vrai. Il est aussi vrai qu’on peut bien s’en sortir sur un marché en déclin. Mais ouvrir un supermarché de la vente de disque vinyle n’était sans doute pas une bonne idée à ce moment. J’espère que l’analogie est compréhensible.

Maintenant, il semble que je m’inquiétais potentiellement de quelque chose qui n’existe pas (la baisse de la population dans un pays comme la France) tout en laissant de coté d’autres aspects tels que mentionnés par B2K. Donc, à priori ce marché du "disque" là ne serait pas forcément un marché en déclin à venir. Même si je trouve quand même que pas mal de points de B2K s’appliquent plus au marché immo qu’à la LOCATION, c’est très loin d’être aussi sombre que je l’avais en tête.

EDIT / PS: Le message de Stibbons ci-dessous me fait penser à une précision importante: Pour ma part, par "démographie" je parlais surtout de la "quantité" de population (vis à vis des naissances et décès liés au baby boom) et pas vraiment de la composition de la population (qui est éventuellement également un sujet).

Dernière modification par Mevo (13/12/2016 11h08)