Jeremy [31] : étude de cas immobilier (achat d'un appartement T3)

jeremy · #1

24 ans, tmi: 14%, 1000€ net (en moyenne car salaire variable puis après déduction des paniers et frais de trajet)

Si travaux : je peux faire la plomberie , l’électricité , la peinture et le placo .

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

-C’est un appartement T4 transformé en T3 de 70m2 .
-Situé au 14 ème étage sur 14 avec ascenseur
-L’appartement est déjà occupé.
-Chauffage individuel électrique
-Avec persienne
- Déco des années 2000: tapisserie blanche ( en apparence sur les photos) et lambris PVC dans la cuisine.

LOCALISATION DU BIEN

-Situé au centre ville de Toulouse (31) quartier des Arènes.
- Proche de l’accès à la rocade, métro et ligne de bus .

RENTABILITÉ DU BIEN

-Investissement total( FAI, frais de notaire et tout les frais lié a l’emprunt ) : 93619€
- Le loyé pratiqué est de 550€ hors-charges. Charges locataire 104€
- Pas de travaux à prévoir dans l’immédiat
- Pas de procédure en cours prévus par le syndicat
- Coût des travaux à 5 ans : Je pense 6000€ ( je reverrais le coût des travaux à venir après la visite
- Taxe foncière: 980€
- Assurance PNO: 80€ ?
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 3% du loyer hors-charges

- Rentabilité brute : 7,05%

FINANCEMENT DU BIEN

-Financement a 110%
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 2% ( pris par le banquier pour la simulation)
- Durée du crédit: 25 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue : foncier réel

ps: Vaut-il mieux le géré soit même ou délégué a une agence?

Vos avis?

Mots-clés : immobilier, premier investissement, toulouse

Surin · #2

Bonjour,
L’immeuble est-il classé IGH?
Quelles sont les charges de copropriété?
De quand date-t-il?

Nicolas888 · #3

Re bonjour Jeremy,
Pourquoi ne pas partir avant tout sur l’achat de votre RP ?
Le jour où vous voudrait le faire vous risquez d’être bloqué avec le taux d’endettement.
En général les investissements locatif ce fond dans un 2eme temps.

Nicolas

Yannick31 · #4

Bonjour Jérémy,

Je n’ai pas une grande expérience mais je suis en train de boucler un projet similaire (1er achat locatif à toulouse) donc je pense pouvoir vous donner un avis utile.

Je trouve 2 points négatifs à votre projet.
L’emplacement (immeuble de 14 étages aux arènes j’ai un doute sur l’évolution et la revente)
Ce risque pourrait être compensé par un très bon rendement mais la ça n’est pas le cas. Sur mon bien à Toulouse je vise un loyer similaire pour un coût total de 83.000€ (notaire et frais compris).
De plus vos charges sont assez élevées.
Je pense que vous pouvez trouver un bien moins cher pour un loyer équivalent. (Ou faire une grosse nego sur celui ci).

Ensuite ne négligez pas l’impact des impôts sur vos calculs.
Pour le financement, 25 ans peut être bien étant donné vos revenus et pour ne pas vous bloquer sur l’achat de votre résidence principale plus tard.
Veillez à ce que vos mensualités ne dépassent pas 80% (voire 70%) de votre loyer afin de ne pas réduire votre capacité d’endettement.

Avez vous de l’épargne de précaution ?

Quel est le taux proposé par votre banquier hors assurance ?

En tout cas vous vous lancez bien jeune, c’est bien !

DDtee · #5

jeremy a écrit :
-Situé au 14 ème étage sur 14 avec ascenseur

Il y a de grandes chances que les charges ne soient pas raisonnables… Préférez le calcul du rendement net au brut.
Le CF sera négatif, AMHA no way.

jeremy · #6

Surin a écrit :
Bonjour,
L’immeuble est-il classé IGH? Je ne sais pas , je n’ai pas pensé a le demander à l’agent ( en réalité vous m’apprenez qu’il a un classement pour les hauteurs ).

Quelles sont les charges de copropriété? Les charges annoncé sont de 1200€
De quand date-t-il? sans information

Nicolas : Je souhaite investir en premier car l’achat de ma RP ( que je compte auto-construire) n’est pas possible actuellement car un terrain chez moi coûte environ 95000€ les 500m2 , comme je vous disez dans ma présentation je préfère investir maintenant tant que je ne paye pas de loyer. Puis un crédit pour investir dans l’immobilier avec déjà un crédit à remboursé doit être plus difficile a obtenir, je me trompe?

DDtee a écrit :
jeremy a écrit :
-Situé au 14 ème étage sur 14 avec ascenseur
Il y a de grandes chances que les charges ne soient pas raisonnables… Préférez le calcul du rendement net au brut.
Le CF sera négatif, AMHA no way.

exact j’ai un cash-flow negatif de 63€ il me semble .

sa me parais bizarre a mois aussi, surtout que le prix moyen du loyer est de 795€ hors-charges selon "rendement-locatif"

Mais l’agent immo ne voulait pas trop m’en dire au téléphone.

Yannick31 a écrit :
Bonjour Jérémy,

Je n’ai pas une grande expérience mais je suis en train de boucler un projet similaire (1er achat locatif à toulouse) donc je pense pouvoir vous donner un avis utile.

Je trouve 2 points négatifs à votre projet.
L’emplacement (immeuble de 14 étages aux arènes j’ai un doute sur l’évolution et la revente)
Ce risque pourrait être compensé par un très bon rendement mais la ça n’est pas le cas. Sur mon bien à Toulouse je vise un loyer similaire pour un coût total de 83.000€ (notaire et frais compris).
De plus vos charges sont assez élevées.
Je pense que vous pouvez trouver un bien moins cher pour un loyer équivalent. (Ou faire une grosse nego sur celui ci).

Ensuite ne négligez pas l’impact des impôts sur vos calculs.
Pour le financement, 25 ans peut être bien étant donné vos revenus et pour ne pas vous bloquer sur l’achat de votre résidence principale plus tard.
Veillez à ce que vos mensualités ne dépassent pas 80% (voire 70%) de votre loyer afin de ne pas réduire votre capacité d’endettement.

Avez vous de l’épargne de précaution ?

Bonjour,

effectivement le secteur des Arènes c’est pas ce qu’il y’a de mieux , mais je pense que pour un jeune couple sans enfants qui travail dans l’hyper-centre cela ne dérange pas, car vus les embouteillages qu’il y’a pour y’accéder.

Je recherché en priorité un bien a rénové sur le tracé de la nouvel ligne de métro mais je n’ai rien trouvé.

Puis visité ne veux pas dire signé cela fait une première expérience et une première rencontre avec l’agent qui lui peut peut-être trouvé ce que je recherche en priorité .

Oui exactement j’ai a peut près 10 000€ d’épargne en cas de problème ( livret A, livret jeune et PEL réunis).

il faut commencé jeune car si on veut une retraite un jour..

Dernière modification par jeremy (03/12/2016 13h22)

Surin · #7

C’était aussi le but de ma question, à priori il n’est pas IGH mais vérifiez tout de même.
Pour les charges, DDtee vous met en garde aussi, ne croyez pas ce que l’agent vous raconte, il n’a aucun intérêt à vous dire la vérité. Intéressez-vous aux total des charges de copropriété que l’ancien propriétaire a versé sur les 3 dernières années, je parie que c’est bien plus que 1200€ (par an?).
Ensuite vous pourrez passer à autre chose sans vous poser d’autres questions

Nicolas888 · #8

CF négatif de 63€ mais il ne faut pas oublié les faux frais, petites réparations, appel de fond, etc….
Et bien penser à la revente.
De prime àbord comme le disait DDtee no way…..

jeremy · #9

J’en saurais plus jeudi sur le vrais coût des charges car j’irais le visité quand même car le rdv est pris.. puis comme je disais toutes expérience est bonne à prendre.

Surin c’est bien 1200€/an qui est sur l’annonce ( Vente appartement 3 pièces Toulouse - appartement F3/T3/3 pièces 70m² 84000? )

Yannick31 · #10

Je suis d’accord avec les autres, vous devez pouvoir trouver bien mieux.
Avec -63 de CF vous allez devoir toucher à votre epargne pour les impôts, les travaux…et pour un 2eme achat ça va vous compliquer grandement les choses.

Avec un crédit sur 25 ans vous devriez pouvoir obtenir un CF positif, impôts compris.

Bernard2K · #11

Quelques remarques :
- le prix est bas : 1200 €/m² quand meilleursagents donne 2600 €/m² pour ce quartier. Il faut chercher à comprendre pourquoi, car généralement il n’y a pas de cadeau, surtout lorsque c’est vendu par une agence. Il faut donc chercher à comprendre où est le "loup".
- loyer bas : même question.
- les charges locataires et charges copro ne sont pas cohérentes. 104 € de charges locataire x 12 = 1248 €. Charges copro annoncées 1200€. Logiquement, les charges copro devraient être > charges locataires car une partie des charges copro restent à charge du bailleur.
- assurance GLI : bof bof. Déjà, vérifiez si le locataire actuel a une caution solidaire. Si c’est le cas, vous n’avez pas besoin d’une GLI. Gestion par agence : encore davantage bof bof.
- vous annoncez un CF mensuel de -63 €, je trouve comme vous, à peu près (avec GLI mais sans agence), sans compter de travaux, et sans vacance locative. Donc le chiffre est faux puisqu’il n’est pas réaliste de ne pas compter de travaux ni de vacance.
Vous dites qu’il y a 6000 € de travaux à faire sur 5 ans. Si je les répartis sur 5 ans, ça fait plus que doubler le cashflow négatif. Par ailleurs, faites attention au phénomène suivant : si le montant des travaux ne génère pas de déficit, ils sont "subventionnés" à 14 +15,5 = 29,5 % (car il vous font économiser IR +PS). Si cela crée du déficit, seulement 14 % (économise seulement l’IR). Passer en déficit diminue donc de moitié l’avantage fiscal sur les travaux réalisés. Cet argument serait en faveur de répartir les travaux sur plusieurs années ; ce qui n’est pas facile quand il y a un locataire, car dans ce cas on a tendance à faire tous les travaux d’un coup au départ du locataire.

Globalement, si l’opération ne semble pas trop mauvaise, pour ma part, je ne m’endetterais pas pour 25 ans pour un rendement net aussi bas.

Dernière modification par Bernard2K (03/12/2016 18h58)

jeremy · #12

Bonjour,
Effectivement c’est sans doute une "fausse bonne" affaire pour un premier achat. Puis j’y avais pensé pour la GLI car dans ces quartiers la il y’a beaucoup de chômeurs dont l’Etat ou autres organisme de solidarité prend une parti du loyer.

Petite question qui n’a rien a voir avec cet investissement: Hier j’ai visité un immeuble composé de : 2 T3; 1 T2 et un local commercial (transformable en studio sans faire de gros travaux car il y’a déjà une salle d’eau et une cuisine) annoncé a 100 000€ le proprio m’a dit qu’il le à 80 000€ . J’ ai calculé de prime a bord 78 000€ de travaux car il y’a les plafond a refaire ( ils sont en lattis) et a isolé. c’est beaucoup de travaux de mise au normes ( elec et plomberie). En faisant la simulation il est possible d’obtenir une subvention de l’ANAH ( en contre partis de loyers abordables ) ma question est la suivante: est-ce que je doit déduire la subvention du crédit pour travaux ou pas ( ce qui ferrait 57000€ de "ma poche" )? je sais pas si c’est clair?

Bernard2K · #13

Je ne sais pas répondre à votre questionnement. Suggestion : rechercher les fils parlant de subventions anah sur les travaux ; les lire (vous apprendrez plein de choses). Si la réponse ne s’y trouve pas, posez votre question à la fin de l’un des fils à ce sujet : elle sera plus à sa place, et aura plus de chances de trouver une réponse, que dans une étude de cas qui n’a rien à voir.

Ce nouveau projet semble très risqué : 80 k€ d’achat + 80 k€ de travaux, avec vos faibles revenus et seulement 10 k€ d’épargne de précaution… Un bailleur qui se retrouve coincé au milieu des travaux, sans trésorerie pour financer la suite, et ne pouvant pas non plus mettre en location puisque les travaux ne sont pas finis, alors qu’il doit déjà payer le remboursement des emprunts, ça s’est déjà vu. La seule issue est alors de revendre en urgence, souvent à perte.

Je vous redis ce que j’ai dit dans votre présentation : sécurisez vos situation professionnelle et vos revenus avant de vous lancer dans des projets ambitieux. Si vous vraiment vous ne pouvez pas attendre, faites-vous la main sur un projet simple et moins ambitieux, type parking ou studio.

jeremy · #14

Bonjours,

"Mauvaise nouvelle" l’appartement en question a étai vendu. ( l’agent immobilier m’a appeler hier soir pour me le dire).

Pour ce qui est de l’immeuble, j’ai pris la décision après réflexion approfondi et un petit coup d’oeil sur le marché de la ville en question j’ai laissé passé puis je sentais l’arnaque arrivé ( la moitié du prix de l’immeuble en dessous de table..).

amoilyon · #15

Bonjour,

Je suivais votre étude de cas depuis le début.
Je ne connais pas du tout le secteur de Toulouse, mais quand, effectivement, le prix au m² est si inférieur à la moyenne, il y a urgence. Soit à fuir s’il y a une cause non traitable, soit à visiter.
Je cherche depuis de longs mois (années maintenant) un bien pour débuter l’investissement locatif à Lyon intra muros, et s’il y a bien une chose que j’ai appris, c’est que la visite est dans la journée de la parution de l’annonce. Sinon, il y a aura déjà qqn qui visite à notre place.
Toutes les démarches doivent être faites en amont: secteur, budget, accord de la banque,.. ne reste plus qu’à s’arracher la première visite et faire l’offre si le bien correspond.

Bonne recherche à vous.

pia69 · #16

Le bien est vendu, pas grave, il n’était pas fait pour vous. Vaut mieux louper une bonne affaire que d’en faire une mauvaise. Je vous conseillerai de privilegier les immeubles avec de petites copropriété, ce qui réduit l’entretient et travaux (ascenceur, concièrge,…).

jeremy · #17

Bonjour,

Exactement Pia69 vous avez raison, ce n’est pas grave, ce n’est que parti remise , comme dit DDtee, Surin, Bernard2K et les autres membres il ne faut pas ce jeté les yeux fermé sur le premier bien qui vient mais en visité plusieurs et bien tout prendre en compte lors de nos calcul.

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Bazoom [Dresden] : étude de cas immobilier (achat d'un appartement occupé en duplex)	18	4 045	12/01/2021 10h31 par Bazoom
Gismo : étude de cas immobilier (achat d'un appartement mitoyen)	9	2 150	02/12/2021 09h42 par Gismo
Falcon40 : étude de cas immobilier (achat d'un appartement en loi Pinel)	17	6 217	27/01/2016 21h14 par Rastignac
Manille : étude de cas immobilier (achat d'un appartement vendu loué)	7	1 904	25/10/2020 18h57 par Canyonneur75
Davidof31 : étude de cas immobilier (achat d'un appartement pour louer à ma société)	3	1 036	02/04/2018 17h41 par carignan99
Jaa71 [Marseille] : étude de cas immobilier (achat d'un appartement loué à un parent)	9	1 756	15/11/2016 15h49 par jaa71
Forehand75018 : étude de cas immobilier (achat d'un appartement en LMNP)	3	1 185	14/01/2023 13h55 par Forehand75018

Jeremy [31] : étude de cas immobilier (achat d'un appartement T3)

#1 03/12/2016 11h37

#2 03/12/2016 12h09

#3 03/12/2016 12h16

1 #4 03/12/2016 12h43

#5 03/12/2016 12h45

jeremy a écrit :

1 #6 03/12/2016 13h03

Surin a écrit :

DDtee a écrit :

jeremy a écrit :

Yannick31 a écrit :

#7 03/12/2016 13h14

#8 03/12/2016 13h16

#9 03/12/2016 13h27

#10 03/12/2016 14h11

1 #11 03/12/2016 18h34

#12 04/12/2016 10h47

#13 05/12/2016 15h52

#14 07/12/2016 17h51

#15 08/12/2016 12h55

#16 09/12/2016 20h40

#17 18/12/2016 14h03

Discussions peut-être similaires à “jeremy [31] : étude de cas immobilier (achat d'un appartement t3)”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)