Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier)

A vérifier : dynamisme du marché locatif solvable à  cet endroit (un local, même beau et acheté pas cher, s’il est souvent vide, est un boulet pour un bailleur).

Tout d’abord merci beaucoup pour vos retours.

Bernard2K a écrit :

Bonjour,

le prix est vraiment donné ! Ce qui amène à se demander "où est le loup ?". D’où quelques questions à se poser :

L’immeuble date de quand ?
La copropriété fonctionne bien ? Quel niveau de charges de copropriété ? Quelle répartition bailleur/locataire dans ces charges ? Travaux prévus ? Procédure en cours ? Demandez et lisez attentivement les compte-rendus d’AG des 3 dernières années.
Les appartements font quelle surface ?
Quels sont les travaux à mener ? Comment avez-vous évalué leur coût ?
Le locataire en place paie-t-il ses loyers régulièrement ?
Pourquoi le propriétaire actuel vend-il, et surtout, pourquoi à ce prix très bas ?

"L’immeuble date de quand ?" : Grossière erreur de ma part mais lors de la visite je n’ai pas pensé à posé cette question, je vais tâcher de contacté le vendeur.

"La copropriété fonctionne bien ? Quel niveau de charges de copropriété ? Quelle répartition bailleur/locataire dans ces charges ? Travaux prévus ? Procédure en cours ? Demandez et lisez attentivement les compte-rendus d’AG des 3 dernières années." : Niveau de la copropriété d’après lui tout roule, niveau des charges je n’ai plus le chiffre exact mais elles sont très faibles.
Je sais qu’une partie des charges est comprise pour le locataire, j’ai quand même fais l’erreur de ne pas en prendre compte dans mes calculs cela dit.

Question bête mais le compte-rendus d’AG des 3 dernières années se demande plutôt au vendeur ou au syndicat ?

Pour la question des travaux j’en parle en répondant à cricri77700.

"Le locataire en place paie-t-il ses loyers régulièrement ?" : Le vendeur m’a expliqué qu’en fait il a des sous versés directement sur son compte par la CAF et que le propriétaire lui verse seulement 20€/mois. En somme c’est la CAF qui paye…
Apparemment au moment de remplir les papiers il m’a expliqué qu’il fallait bien cocher une case comme quoi les sous sont versé directement au propriétaire et non au locataire, à confirmé je m’y connais pas encore.

"Les appartements font quelle surface ?" : Le F2 : 35m² et le F3 : 80m²

"Pourquoi le propriétaire actuel vend-il, et surtout, pourquoi à ce prix très bas ?" : Car il déménage à un peu plus d’une heure des appartements, il veut pas s’embêter à rénover le F2 et à faire la gestion lui-même.
Bon après j’ai aussi entendu dire qu’il y aurait une histoire de divorce, du coup un besoin urgent d’avoir des sous.. Mais bon l’information n’est pas sûr non plus..

cricri77700 a écrit :

Rentabilité erronée : 45000 concernant le bien et 15000 e de travaux fait 60000 e .

Rentabilité brut : 14% avec 700e de loyer mensuelle et non 18.

Autre point : les travaux , comment les estimé vous ?
La demande locative est présente ? Si oui comment vous l’avez définis ?
Depuis quand est en vente le bien ? Sur le bon coin ?
Avez vous déjà visiter d’autre bien de ce type dans cet emplacement ? Y a t’il des différence ?

Déjà de répondre à ses questions est primordial.

Ensuite , copropriété ? Combien de logement ? Syndic bénévole depuis quand ? Travaux ?( ce que vous a dit Bernard sur ce sujet )
Combien de temps pour faire les travaux ? ( car mine de rien cela fait de la vacance locative )
Et surtout, apprenez bien la fiscalité : pourquoi le nu et pas le meuble ? Déjà qu’elle est la différence fiscalement parlant entre les deux et qu’elle demande y a t’il dans votre ville pour faire le choix ? ( étudiant ? Jeune travailleur ? Retraité ? )
Attention à l’année blanche fiscale pour 2017 également.

Bref il y a plein d’autre question mais déjà de répondre à tout cela sera une bonne base .

Oui erreur de ma part pour la rentabilité j’ai compté sans les travaux, merci pour la rectification..

"les travaux , comment les estimé vous ?" : Les travaux ont été estimés par mon frère qui s’y connais déjà bien, il a pris les mesures, fais un devis, etc… Sachant qu’on a compté large au dessus des prévisions je pense que le coût total des travaux se situerais plutôt entre 10 000-15 000€. Mais il vaut mieux prévoir plus au cas ou.
On prévoit environ 2mois maximum de travaux.

"La demande locative est présente ? Si oui comment vous l’avez définis ?" : Sur ce point je ne connais pas vraiment d’astuces pour connaitre la demande locative du secteur, j’ai quand même regardé des statistiques de la ville sur seloger.com et il y aurait énormément de locataire d’appartements (72%) et une très forte demande en F3.

"Depuis quand est en vente le bien ? Sur le bon coin ? " : Je ne sais pas exactement depuis combien de temps est en vente le bien, j’ai tout de même appris qu’il voulait le vendre il y a quelques mois 80 000€, cependant il n’a pas réussi à le vendre et à brider énormément le prix. Je pense qu’il a un GROS besoin de le vendre rapidement..
L’annonce est sur leboncoin depuis le 27 novembre.

Je loue nu car il y a très peu d’étudiants dans la ville, d’après ce que j’ai lu la location meublé est prisé des étudiants si je me trompe ?
Niveau de la fiscalité je sais que de loué nu permet d’avoir un abattement de 30% sur les revenus locatifs mais qu’apparemment c’est quand même plus avantageux pour le meublé, comme je l’ai dis dans mon post de départ j’ai encore du mal avec la fiscalité car c’est tout nouveau pour moi…

L’année blanche fiscale ? Qu’est-ce qu’il risque de se passer ?

Je vous remercie, oui je vais tâcher de me renseigné dessus.

Alors oui j’ai quelques questions :

Quel durée pour le prêt, je pensais partir sur 15ans, est-ce une bonne idée ?

Sachant que le cashflow est positif (d’après mes calculs, à revoir maintenant avec la fiscalité) mais avec une durée plus longue le cashflow augmentera, j’aimerais avoir un bon compromis et ne pas payer énormément d’intérêts..

Car mon objectif par la suite est de garder les biens le plus longtemps possible, et pouvoir acheter un autre bien d’ici les années à venir.. J’ai donc peur d’être vite bloqué par le taux d’endettement sachant que j’ai pas un gros salaire.

Je n’ai pas de résidence principal car je vis encore chez mes parents (en CDI depuis un an), comment gérer la demande de prêt auprès du banquier ?

J’ai l’impression que si je parle du fait que je souhaite investir dans le locatif pour ses 2 appartements qu’il soit pas emballé car je n’ai toujours pas de résidence principal.

Question bête mais le compte-rendus d’AG des 3 dernières années se demande plutôt au vendeur ou au syndicat ?

Oui j’ai rendez-vous à la banque cette semaine, je vais en parler à mon conseillé et lui expliqué que suite à ce potentiel achat j’aimerais pouvoir investir ensuite et voir ce qu’il me propose en fonction de ça..

Je sais que c’est pas vraiment honnête si je fais ça, mais est-ce qu’il y a des risques que je disent que je souhaite prendre le F2 comme RP alors qu’au final je compte le loué ? Car j’ai cru qu’il y a possibilité d’avoir le prêt à taux 0 mais il me semble que dans les conditions il est dit qu’il faut au moins vivre 6ans dans le bien en question..

Je pense dans tout les cas prendre un rdv chez un courtier qui saura m’expliquer ça plus en détails.

Le notaire nous montre pas justement ses documents avec la signature du compromis ?

Lookas a écrit :

…j’aimerais pouvoir investir ensuite et voir ce qu’il me propose en fonction de ça..

Je sais que c’est pas vraiment honnête si je fais ça, mais est-ce qu’il y a des risques que je disent que je souhaite prendre le F2 comme RP alors qu’au final je compte le loué ?

Si je comprends bien vous souhaitez vous inscrire dans une démarche d’investisseur à long terme et… raconter des bobards à votre banquier dès le premier investissement ?!?
Si vous voulez être respecté par les autres commencez par être respectueux vous même

En plus de l’illégalité, investir pour RP avec taux 0 puis louer c’est perdre les charges déductibles de l’emprunt soit augmenter la fiscalité.

Sur le principe, si vous avez peur du refus de prêt pour du locatif alors que vous n’avez pas encore acheté votre résidence principale, alors vous pouvez dire au banquier que vous envisagez éventuellement d’habiter dans le F2 quand vous serez installé en couple par exemple, mais que d’ici là, vous préférez avoir la possibilité de le louer. Après, vous pouvez discuter ensemble du type de prêt et de la faisabilité. Mais quoiqu’il en soit, vous ne pouvez pas bénéficier du prêt à taux 0 car vous voulez louer. De plus, l’assurance du prêt est plus chère en résidence principale qu’en locatif, donc à n’envisager que si le banquier est réticent à vous faire un crédit pour du locatif pur.

Si vous ne vous sentez pas rassuré auprès du banquier étant donné votre situation (âge, expérience et revenu), je pense que ce discours peut le rassurer. Puis dans 6 mois/1 an, vous retournez le voir pour lui dire que finalement, vous avez mis en location, avez aimé l’expérience et souhaitez renouveler sur un autre bien. A ce moment là, il sera plus rassuré et vous suivra plus facilement que quand vous arrivez à 22 ans sans aucune expérience et lui dites que vous voulez enchainer les investissements locatifs.

Bonjour à vous,

Merci beaucoup pour vos conseils aurore et Bernard2k, je sors justement du banquier et malheureusement il a refusé d’office…

Bernard2K, vous avez entièrement raison il m’a conseillé d’abord d’acheter ma RP avant de vouloir investir… J’ai présenté les chiffres, il m’a dit que la rentabilité était bonne mais qu’ils préfèrent pas prêter d’argent lorsqu’on à pas de RP car comme prétexte que si je veux acheter une maison pour ma future famille je risque d’être bloqué..

J’ai bien expliqué comme vous deux avez préconisé, comme quoi je souhaitais investir dans ces deux appartements mais que par la suite je comptais habité dedans.

De plus j’ai un soucis car j’ai de l’argent de côté mais pas assez pour payer les frais de notaire (environ 4000€), est-ce que c’est vraiment un gros problème ? Car je pensais que les banques prêtaient encore à 110% mais ce n’est pas le cas chez eux, j’espère que chez les autres non plus…

Bernard2K a écrit :

Et oubliez l’arnaque au PTZ pour la fausse RP SVP, ça ne va vous rapporter que des ennuis.

Je voulais pas faire passé ça comme une arnaque, j’en ai justement parlé au banquier et il m’a expliqué que si je fais passé ça comme quoi le F2 je le prends en tant que RP mais que je le fais loué c’est OK tant que je ne fais pas de prêt à 0%.

Bref je suis déçu mais je vais pas baisser les bras et voir avec un courtier pour trouver mieux ailleurs..

Bonjour,

Effectivement, si vous n’avez même pas les frais de notaire en épargne, cela me parait risqué et je comprends la position de votre banquier.

En ce qui concerne le 110%, ma banque ne le fait pas non plus, elle me demande toujours d’apporter les frais de notaire, ce qui ne me dérange pas pour le moment, ayant toujours une épargne de précaution assez correcte par rapport à mes investissements.

Votre projet est intéressant financièrement mais vous ne me semblez pas prêt, vous n’avez pas assez d’épargne de précaution ni a priori une bonne capacité d’épargne (sauf si vous commencez tout juste à travailler, sinon, je trouve qu’avec 1400€ net par mois et habitant chez papa maman, on peut avoir une épargne plus importante) et au premier imprévu (travaux non prévus, copro ou vacances locatives), vous allez vous brûler les ailes.

Personnellement, avec un investissement locatif de cet ordre, je me sentirai à l’aise avec au moins 5000€ de côté, voire 10000€, pour les éventuels coup durs, ces montants s’entendent tous les frais de notaire et de travaux déduits. Mais évidemment, en multipliant les investissements, on réduit l’épargne de précaution par bien. Ainsi, si vous avez 3 biens similaires, je pense que 10k€ peuvent suffire étant donné que le risque sera réparti (peu de chances d’avoir des imprévus sur les 3 biens en même temps).

Lookas a écrit :

je me demande si ça vaut le coup de poursuivre…

Pour celui-ci c’est peut être prématuré, mais ce n’est jamais du temps de perdu !
Continuez à fouiller les annonces, à connaître votre secteur, à visiter,  à simuler et à épargner et un jour,  il sera temps.

Bonjour Aurore,

Merci pour tout ces précieux conseils, finalement le vendeur à vendue les appartements dans mon dos sans prévenir alors que j’avais fais des démarches auprès du banquier et pris rendez-vous avec un courtier..

Tant pis grâce à vos conseils et des autres ça m’a permit de me poser les bonnes questions et prendre de l’expérience sur les bonnes démarches à suivre.

Je vais donc pour le moment mettre de côté en attendant d’avoir une bonne épargne de précaution et de pouvoir payer les frais de notaire sans soucis.

En espérant que les taux ne grimpent pas énormément d’ici là ^^

Oui je vais en profiter pour étudié plus en détail le marché pendant cette année et prévoir d’acheter un bien en fin d’année, si je continue bien à épargné comme je fait j’aurai de quoi payer l’apport et avoir plus facilement un prêt à la banque.

Merci encore à vous tous pour vos précieux conseils.

Parce que je vais surement être en collocation pendant un certains temps car je vis encore chez les parents actuellement, je compte aussi par la suite peut-être de bouger d’endroit d’ici quelques années du coup je vois pas l’intérêt d’acheter ma RP.

Peut-être que je dis une bêtise mais pour moi une RP n’est pas un investissement.