Lookas [88] : étude de cas immobilier (arbitrage dans un parc immobilier)

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Sondage

1 [+1] #1 08/07/2024 19h33

[+1] #2 08/07/2024 21h05

#3 08/07/2024 21h56

[+1] #4 08/07/2024 22h57

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[+1] #10 22/07/2024 23h22

[+1] #11 22/07/2024 23h31

#12 23/07/2024 20h14

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Silent, le 22/07/2024 a écrit :

Philref92, le 22/07/2024 a écrit :

Lookas · #1

Bonjour à tous,

Je suis en cours d’achat de ma future RP (signature du compromis de vente à venir).

J’ai du mal à prendre une décision et j’ai besoin de votre aide pour y voir plus clair, je m’explique…

Concernant mon profil :
- Salarié CDI 29ans, 1900€ net imposable/mois
- TMI : 11%
- Cash disponible : 13 000€
- Cash disponible après achat RP : 3000 à 5000€

J’ai actuellement 2 appartements :
- 1 studio en location
- loué actuellement en nu : 350€/mois (hors charge)
- cashflow : ~60-80€/mois
- mensualité : 158€/mois
- capital restant : 15 000€
- durée restant : 8ans et demi
- 1 F3 (résidence principale)
- estimation loyer en nu : 550€/mois (hors charge)
- cashflow estimé : ~200€/mois
- mensualité : 261€/mois
- capital restant : 41 423€
- durée restant : 14ans et demi

L’achat de ma future résidence principale est un F5 pour 96 000€ avec un prêt souhaité sur 25ans avec en apport les frais de notaire ~8000€.
Ce qui me donnera une mensualité d’environ 550€/mois.

Sachant qu’avec l’achat de ce nouvel appartement je vais arrivé à ma limite de mon taux d’endettement.
Ce bien nécessite des travaux notamment au niveau de l’isolation + électricité.

Le problème étant que je ne pourrai pas emprunter la totalité des travaux si je souhaite refaire entièrement l’isolation (plafond et murs) et l’électricité.

Voici ce que je pourrais prétendre en plus value si je vends un des bien en prenant une valeur de prix réaliste par rapport au marché de ma ville :
- Studio vendu 45 000€ : 25 000€ (estimation avec les frais de l’état)
- F3 vendu 90 000€ : 49 000€ (pas de frais car RP)

De mon point de vue je serais plutôt parti pour vendre ma RP actuelle (F3) donc pas de taxe sur la plus value.
Ce qui pourrais me permettre d’avoir assez de cash pour finir les travaux de mon logement et utiliser le restant pour investir à nouveau.

Je précise également que je vendrai sûrement ma futur RP, je compte y rester quelques années mais j’aurai également une belle plus value suite à la revente de celle-ci.

Si vous avez besoin d’autres détails n’hésite pas.

Merci à vous d’avoir pris le temps de me lire jusqu’ici et hâte d’avoir vos conseils !

Mots-clés : allocation d'actif, immobilier, vente

Bypoy · #2

Bonjour,

Dans le calcul des cash flow, est ce que toutes les taxes ont bien été prise en compte IR en location nue, taxe foncière, charges copro…?

Si c’est bien le cas et que vous avez tout inclus, je vous conseillerai de garder les 2 biens qui ont un bon rendement, habiter dans le nouveau T5 (s’il est habitable en l’état) en économisant pour réaliser les travaux vous même une fois la somme nécessaire réunie.

Vous pourrez calculer combien de temps est nécessaire pour économiser la somme avec votre train de vie actuel et voir si cela est acceptable de supporter l’isolation et l’électricité en l’état durant le laps de temps.

Est-ce une solution acceptable pour vous?

Car les biens à cash flow positifs ne courent pas les rues.

Lookas · #3

Merci pour votre retour.

Effectivement j’ai oublié de précisé que les cashflow comprennent toutes les charges (hors impôt).

Pour donner un peu plus de précision sur la partie travaux sur les postes les + importants :
- pour l’électricité j’en aurai pour ~4000€-5k€ (matériel et main d’oeuvre avec connaissance)
- la partie isolation je n’ai pas encore de devis, en comptant à la louche avec 50€/m² (matériel + main d’oeuvre) on arrive vite à des sommes assez conséquente > 10k€

(je ne suis pas bien sûr réellement du prix au m² pour l’isolation, j’ai pris une moyenne haute de ce que j’ai vu sur internet, si certains ont une meilleure idée…)

Avec mon taux d’épargne d’environ 300€/mois cela risque d’être compliqué pour arriver à réunir la somme.
Vous comprenez donc qu’avec mon épargne il me faudra des années avant de finir complètement la rénovation.

C’est pour ça que la vente ma RP actuelle me paraît intéressante, sachant que j’évite la taxe sur la plus value.
Mais de l’autre côté oui c’est aussi un bien avec un bon cashflow, dans une copropriété de 2 appartements seulement que je détiens la majorité des tantièmes, avec aucune charge à part l’assurance immeuble.
Il y a beaucoup de points positifs sur ce bien, ça m’embêterait de le vendre.

Dernière modification par Lookas (08/07/2024 22h03)

Bernard2K · #4

Bonjour,

un casfflow est un flux de trésorerie. C’est ce qui entre (ou qui sort) quand on a fini de tout payer. Y compris les impôts, y compris le remboursement d’emprunt. Je ne crois pas à un cashflow positif sur des biens à <10 % rentabilité brute. Vous devriez reprendre vos calculs.

Pour ma part je préconise de vendre le T3. Rentabilité brute nettement plus basse. Pas d’imposition sur la PV. Attention pour cela, il faut revendre rapidement après l’avoir quittée et sans l’avoir louée ne serait-ce qu’un seul jour.

Bypoy · #5

OK dans ce cas je vous conseille de refaire vos calculs en incluant bien l’impôt sur le revenu, vois pouvez indiquer renta brute par bien, renta nette par bien et cash flow (toutes charge inclus)

Après calcul, la solution de vente du T3 devrait apparaitre plus clairement surtout avec le gros avantage de non imposition de la plus value.

Range19 · #6

Il serait intéressant de connaître les taux d’intérêt des crédits en cours de chaque appartement.

Lookas · #7

Merci à vous pour vos retours.

Pour mieux détaillé les informations (j’arrondis pour facilité les calculs).

Studio
- crédit : 25 000€ sur 15ans à 1.65%

Cashflow :
- loyer (nu) : 380€ (dont 30€ de charges récupérables)

- prêt (25 000€ sur 15ans à 1.65%) : -158€ (dont ~20€/mois d’intérêt année 2024)
- charges de copro : -50€
- taxe foncière : -50€
- assurance PNO : -10€
- impôt (TMI 11% + PS 17.2%) : -60€
détail calcul : (loyer HC - (intérêt emprunt + charges copro + TF + assurance PNO)) * 0.272%

Cashflow net: 112€
Cashflow net net (impôt compris)  : 52€

F3
- crédit : 54 400€ sur 20ans à 1.40%

Cashflow :
- loyer estimé (nu) : 550€ (dont 20€ de charges récupérables)

- prêt (55 000€ sur 20ans à 1.40%) : -261€ (dont ~50€/mois d’intérêt année 2024)
- charges de copro : aucune
- assurance immeuble : -20€
- taxe foncière : -50€
- assurance PNO : -15€
- impôt (TMI 11% + PS 17.2%) : -107€

Cashflow net: 204€
Cashflow net net (impôt compris) : 97€

Bien entendu ces chiffres ne sont pas représentatifs de la réalité car des travaux peuvent avoir lieu, de la vacance locative, etc…

Si je me suis trompé dans les calculs ou fait des oublies, corrigez-moi.
Dur journée pour ma part

Dernière modification par Lookas (09/07/2024 19h46)

Lookas · #8

Bonjour,

Pour les personnes ayant voté pour la vente du F3, quelles sont vos méthodes pour définir si ça vaut plus le coup de garder ou vendre un bien ça m’intéresse ?

Si vous avez d’autres avis je suis preneur.

Avec le recul je pense également partir sur la décision de la vente du F3, mais je suis prêt à entendre des arguments contre, ou du moins avoir les avantages et inconvénients de le garder.

Merci encore.

Lookas · #9

Bonjour,

Personne du coup ?

Silent · #10

Bonjour Lookas,

Généralement pour arbitrer il faut comparer la PV nette de la vente vs. le cash flow net généré ainsi que le remboursement net d’intérêt du crédit. Si la PV représente plus de 7 ans alors cela peut valoir la peine de se poser la question.

Cela n’engage que moi

Philref92 · #11

L’argument principal en faveur de la vente du F3 a déjà été donné. C’est l’absence d’impôt sur la PV. Profitez en plutôt que de le mettre en location et être imposé sur une vente future.

Ensuite, si vous avez besoin d’argent/d’un financement pour les travaux de votre nouvelle RP, la vente du F3 rendra vos projets plus accessibles/moins coûteux en crédit.

Enfin, 2 autres arguments :
- une RP doit rester une RP (pour le futur acquéreur). Vous avez toutes les chances de perdre en valeur en la passant en locatif (ou en rendement vis à vis d’un autre projet locatif)
- le coût de rénovation à terme (ou de remise en état après des éventuelles dégradations de vos locataires) sera bien plus élevé sur le F3.

Dernière modification par Philref92 (22/07/2024 23h32)

Lookas · #12

Bonjour,

Merci à vous pour vos retours

Silent, le 22/07/2024 a écrit :
Généralement pour arbitrer il faut comparer la PV nette de la vente vs. le cash flow net généré ainsi que le remboursement net d’intérêt du crédit. Si la PV représente plus de 7 ans alors cela peut valoir la peine de se poser la question.

Alors concernant ce fameux calcul qui est très intéressant, je ne le connait pas.

Pour le point "remboursement net d’intérêt du crédit" ça veut dire que je dois faire la somme des intérêts qui me reste à payer jusqu’à la fin de mon crédit si j’ai bien compris ?

Philref92, le 22/07/2024 a écrit :
L’argument principal en faveur de la vente du F3 a déjà été donné. C’est l’absence d’impôt sur la PV. Profitez en plutôt que de le mettre en location et être imposé sur une vente future.

Ensuite, si vous avez besoin d’argent/d’un financement pour les travaux de votre nouvelle RP, la vente du F3 rendra vos projets plus accessibles/moins coûteux en crédit.

Enfin, 2 autres arguments :
- une RP doit rester une RP (pour le futur acquéreur). Vous avez toutes les chances de perdre en valeur en la passant en locatif (ou en rendement vis à vis d’un autre projet locatif)
- le coût de rénovation à terme (ou de remise en état après des éventuelles dégradations de vos locataires) sera bien plus élevé sur le F3.

Merci pour votre vision des choses, effectivement je suis d’accord avec les points énumérés

D’un côté je me disais que je "perdais" en patrimoine étant donné que je me séparé d’un bien avant de l’avoir remboursé.
Mais c’est vrai que cette PV pourrait me servir pour plusieurs choses :
- faire mes travaux
- investir dans d’autres projets immo
- investir en bourse…

En tout cas j’ai une vision plus claire désormais

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