Investir à crédit dans 150k de parts de SCPI en 2016 ?

Corum Conviction
Longuement discutée sur ce forum. C’est la portion spéculative de mon panier avec ses investissements à l’étranger.

Ses investissements à l’étranger étant proches (Allemagne, Pays-Bas par exemple) et en zone Euro, ce n’est pas ce qui rend la SCPI spéculative. Ils ont de plus un intérêt fiscal.
Par contre cette SCPI est jeune et avec une forte collecte à investir. De plus, les dirigeants ont des expériences précédentes discutables.

C’est développé (largement) dans la file dédiée :
SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM
Notamment page 3, rechercher "Atlantique Pierre"
(qui a aussi sa file dans  "Foncières non cotées").

J’avais déjà indiqué cela sur un autre post :
Primovie n’est pas que sur la santé : au 30/06/2016 elle est à
santé : 43%
sénior : 17 %
On peut donc dire : 60% dans le santé/EHPAD
éducation : 16%
Crèche : 1%
Bureau : 18%
Pépinière d’entreprise : 5%
(cela fait presque 1/4 sur bureaux/entreprises)

Sur certains actifs la frontière est ténue entre bureau/santé.

Mais c’est surtout pour signifier que ce n’est pas 100% santé. Quand on voit qu’elle ont comme locataire Coca Cola

Quel sera votre TMI estimé pendant la durée de l’emprunt ?
La fiscalité joue un rôle assez important dans la rentabilité d’un achat SCPI à crédit.

Connaissant Primonial REIM achète le portefeuille santé de Foncière des Régions | Pierrepapier.fr il semble que Primovie ne devrait pas avoir de mal à acquérir des immeubles liés à la santé pendant un bon moment … même si le rendement ne sera sans doute pas extraordinaire non plus.

JMeuret a écrit :

Flyz57 a écrit :

à l’initiative de pas mal de changement de stratégie chez ses confrères.
Dès le départ, achat en Allemagne et Espagne et limitation de la France vu saturation et prix du marché. Après Pays-Bas.

A mon humble avis, c’est plutôt la saturation du marché français qui est à l’initiative du changement de stratégie de certaines SCPI, et non pas une SCPI en particulier…

J’ai regardé par curiosité l’historique des rapports de ma SCPI pour constater qu’elle a n’a cessé d’augmenter son pourcentage de possession à l’étranger dès 2010. J’imagine que ce ne sont pas les seuls.

Ah oui je suis d’accord avec vous, je soulignais seulement que des signes de cette tendance avait été repérée par Corum un peu avant les autres.

Je prends note de vos remarques sur la répartition "précise" du patrimoine immo de Primovie. A cet égard le débat m’intéresse grandement mais il aurait davantage de portée sur la file dédiée.

Pour en revenir à mon projet

Dooffy a écrit :

Bonjour,

Intéressante synthèse. Il pourrait être encore plus intéressant de voir les tendances sur les métriques clés (TOF, rendement). Une colonne complémentaire suffirait pour donner la moyenne des 5 dernières années).

Avez-vous obligation de conserver les parts "moisies" de la BNP ? L’idée serait de tabler sur un point d’équilibre qui vous permettrait de vendre les part pour retirer le cash au moment ou vous aurez rattrapper vos doniers pour ensuite les réinvestir dans la SCPI qui vous aura le plus donné satisfaction.
Par ailleurs, cette SCPI (BNP) est elle suffisamment liquide ?
Bien à vous,

Je m’attelle à rajouter les infos sur les moyennes des 5 dernières années.
Excellentes questions sur les parts de SCPI Accimo. Partant du principe que les SCPI sont un investissement long terme, j’étais enfermé dans l’idée de conserver ses parts pour la durée du prêt. Un arbitrage opportun avant cette échéance devrait être possible. Je m’en assurerai.

ArnvaldIngofson a écrit :

Corum Conviction
Longuement discutée sur ce forum. C’est la portion spéculative de mon panier avec ses investissements à l’étranger.

Ses investissements à l’étranger étant proches (Allemagne, Pays-Bas par exemple) et en zone Euro, ce n’est pas ce qui rend la SCPI spéculative. Ils ont de plus un intérêt fiscal.
Par contre cette SCPI est jeune et avec une forte collecte à investir. De plus, les dirigeants ont des expériences précédentes discutables.

Merci d’avoir reclarifié la notion de risque que porte Corum Convictions.

Surin a écrit :

(…)
Sur votre tableau, pour comparer les frais de souscription entre eux, vous devriez le faire avec le même mode de calcul
Sur le taux de distribution, vous devriez faire la comparaison en le calculant avec le dividende de l’an dernier et le prix de part que vous paierez. Idéalement regardez aussi le dividende 2016 annoncé et comparez.
Ensuite une remarque sur les répartitions sectorielles, je n’ai pas vérifié les autres mais je peux vous dire que Primovie n’est pas du tout investie à 100% santé.
Personnellement je trouve ce montage valable. Je pense juste que vous avez beaucoup de diversification avec 33% entre Corum et Primovie, simple point de vue personnel.

Je me suis contenté de reprendre les chiffres de Primaliance pour ma synthèse. J’apprécie votre remarque pour un calcul plus réaliste du taux de distribution. Je vais en tenir compte.

Ocedar a écrit :

Quel sera votre TMI estimé pendant la durée de l’emprunt ?
La fiscalité joue un rôle assez important dans la rentabilité d’un achat SCPI à crédit.

J’ai une TMI de 30% amenée à diminuer (j’y "travaille"). Et je suis parfaitement conscient que ma fiscalité entame la rentabilité du projet. Je l’accepte.

Vos interventions m’aident dans ma réflexion. Dans l’ensemble, ce projet me semble valable avec bien évidemment sa part de risque à assumer.
Je me laisse encore quelques jours pour confirmer mes choix/répartitions de SCPI

Bonjour,

Naviguant beaucoup sur ce forum (mais intervenant peu…) et ayant plus ou moins le même profil (CSP, TMI et âge), je partais sur le même type d’investissement (au niveau du choix des SCPIs) mais peut-être avec un montant total un peu moins élevé (100K)

J’aurais donc voulu savoir aussi si vous aviez avancé sur votre projet?

Question financement: on m’a notifié un refus de la part du crédit foncier pour les SCPis, une banque me suivrait à priori (la SG), j’en recherche d’autres…
A noter qu’un CGP aurait essuyé un refus de financement pour mon projet sur la cas Corum. Motif: trop d’expositions à l’étranger.

Bonsoir,

pour info nous avons reçu le ok du Crédit Mutuel pour 150k sur 15 ans, les SCPI sont Epargne Foncière et Cristal Rente. Le taux est à 1,30% car nous avons commencé à discuter avec eux en Novembre; il doit être légèrement supérieur aujourd’hui.

Le Crédit Foncier était aussi partant mais à un taux plus élevé.

Seb

Je constate, dans ma pratique quotidienne, que les banques "classiques" financent de plus en plus facilement l’investissement en parts de scpi.

Il y a seulement deux ans, il fallait faire des pieds et des mains pour faire passer les dossiers, hormis au crédit foncier.

Aujourd’hui, toutes les banques à réseaux s’y mettent : CLC, BNP, Crédit mutuel, Caisse d’Epargne, société générale, etc…

J’imagine que cela dépend des dossiers, du lieu et du bon vouloir des "conseillers".

Crédit Mut’, SoGé, BNP, LCL n’ont même pas donné suite alors que j’étais même prêt à prendre des SCPI maisons.
En région parisienne, j’ai l’impression que le job des conseillers est de racheter des prêts et de proposer du locatif en Pinel, rien de +. Je sais, je généralise, mais c’est l’impression après plusieurs RDV dans plusieurs banques.

Résultat, Crédit Foncier car pas le choix !