Ludovic [49] : étude de cas immobilier (immeuble rapport 11% de rentabilité à distance)

ludovic a écrit :

Bien situé à 300km de chez moi.
Besoin de gérer le bien à distance et donc besoin d’acheter une voiture.

Coût moyen d’une voiture : 5000 à 10000 €/an, soit de l’ordre de 0,6 €/km, d’après l’automobile club : L?Automobile Club Association publie les résultats du Budget de l?Automobiliste © - Automobile Club Association
Ce n’est pas rentable d’acheter la voiture pour cela.

De plus, même si l’on compte que vous avez déjà la voiture parce que vous en voulez une (donc on compte que l’achat et l’assurance sont déjà payés), le coût du kilomètre supplémentaire en carburant, péage et surcroît d’entretien est au moins 0,25 €/km. Donc un AR pour aller sur site = 150 € + une journée de perdue.

Vous avez intérêt à trouver quelqu’un qui gère sur place sinon vous allez vous ruiner en déplacements.

Si vous en êtes si sûr… Dans la réalité je ne suis pas convaincu que cela se passe toujours comme on le prévoit.
Il y a des faux frais, immatriculation, assurance, vous n’êtes pas à l’abri d’un accident ou tout simplement un panne, surtout avec une voiture "d’occasion récente en dessous du prix du marché".

A mon opinion la voiture est un problème secondaire, même si la question n’est pas ponctuelle contrairement à ce que vous semblez croire (volonté de revendre au bout de quelques mois l’auto). Vous pensez que l’immeuble va se gérer tout seul un fois les travaux effectués ?

Le vendeur est-il compétent, sérieux pour faire les travaux de rénovation ? N’a t-il pas intérêt à bâcler l’affaire pour se débarrasser de son bien en vente depuis un an ?

Le questionnement principal est celui du marché locatif dans une petite commune de 6000 âmes. Quel est-il ? Vérifiez quantitatif ET qualitatif. C’est la première question à laquelle vous devez répondre. L’annonce fictive est effectivement une bonne solution mais enquêtez aussi sur place auprès des commerçants, agences immobilières…
Que se passe t-il si l’agence intérim s’en va ? A mon avis c’est le plus gros risque… louer un commerce dans une petite ville n’est pas facile ! Y a-t-il des commerces libres en ville ?
Il me semble que ce risque à 10% brut est sous évalué…

DDtee a écrit :

A mon opinion la voiture est un problème secondaire, même si la question n’est pas ponctuelle contrairement à ce que vous semblez croire (volonté de revendre au bout de quelques mois l’auto). Vous pensez que l’immeuble va se gérer tout seul un fois les travaux effectués ?

Effectivement, la voiture est un problème secondaire. Ce type de véhicule est revendu après 6 mois pour ne pas perdre d’argent voir vendre le véhicule à un prix légèrement supérieur pour couvrir les frais d’assurance.
Les collaborateurs revendent leur véhicule apres 6 mois pour en racheter un nouveau.
Sur un an cela permet de ne pas avoir de perte ou peux si revente difficile.
Bien sur il existe le risque de l’accident, des rayures,…

DDtee a écrit :

Le vendeur est-il compétent, sérieux pour faire les travaux de rénovation ? N’a t-il pas intérêt à bâcler l’affaire pour se débarrasser de son bien en vente depuis un an ?

A priori ça serait l’assurance qui prendrait en charge les travaux de peinture suite aux dégradations par le locataire expulsé.
Cet élément est à prendre en compte car je n’ai pas vu cet appartement (sous scellé).
Il est possible qu’une rénovation soit nécessaire.

DDtee a écrit :

Le questionnement principal est celui du marché locatif dans une petite commune de 6000 âmes. Quel est-il ? Vérifiez quantitatif ET qualitatif. C’est la première question à laquelle vous devez répondre. L’annonce fictive est effectivement une bonne solution mais enquêtez aussi sur place auprès des commerçants, agences immobilières…
Que se passe t-il si l’agence intérim s’en va ? A mon avis c’est le plus gros risque… louer un commerce dans une petite ville n’est pas facile ! Y a-t-il des commerces libres en ville ?
Il me semble que ce risque à 10% brut est sous évalué…

Tout à fait d’accord avec vous, l’agence d’intérim passe une fois tous les quinze jours.
Cela signifie que l’activité est faible mais pourquoi loue-t-elle depuis 9 ans ?
Deux locaux commerciaux sont vacants, l’activité parait faible (un restaurant, des banques, assurance, boucherie,…)
Je dois me renseigner plus sur cette ville pour être certain que la rentabilité est assurée sur du long terme.

Si j’ai bien compris vous achetez un appartement sans l’avoir vu ?!?

ludovic a écrit :

Est ce possible d’ajouter une clause dans le compromis de vente pour mettre une condition sur la remise en état et la location de l’appartement pour un montant de X euros avant la signature chez le notaire ?

Oui, un compromis de vente est un contrat et on peut y mettre toutes les clauses que l’on veut pourvu qu’elles ne soient pas illégales et que les deux parties les acceptent.

Votre vendeur pourrait argumenter que vous introduisez une condition qui ne figurait pas dans votre offre.

Par ailleurs, j’attire votre attention sur le fait que le vendeur va louer à la première personne venue, sans condition de sérieux ni de ressources.

Or, une bonne gestion locative passe par la bonne sélection des locataires. L’expulsion du locataire précédent et les scellés le rappellent assez clairement, non ?

A votre place, je mettrais une clause sur la rénovation du bien, en décrivant précisément cette rénovation minimale.

Ainsi vous récupérez un bien rénové mais non loué, et c’est vous qui faites la sélection du locataire.

Savez vous pourquoi l’appartement est sous scellés ? J’espère qu’il ne s’agit pas d’un truc glauque genre meurtre etc, dans une ville de 6000 hab difficile ensuite de trouver un locataire…

Bernard2K à raison, clause dans le compromis sur la définition présise de la rénovation, par contre trouvez impérativement le locataire vous même !