La discussion porte sur la SCPI Corum Origin, une SCPI de rendement gérée par la société de gestion CORUM AM. Les participants échangent sur les performances de cette SCPI, sa fiscalité et sa stratégie d'investissement.
Les arguments en faveur de Corum Origin mis en avant sont :
- Un rendement historique élevé et stable, supérieur à la moyenne des SCPI.
- Une diversification géographique et sectorielle du patrimoine immobilier.
- Une politique de distribution de 100 % des loyers et des plus-values.
- Des frais de souscription élevés, mais une revalorisation régulière du prix des parts.
- Une communication claire et transparente de la part de la société de gestion.
Les arguments en défaveur de Corum Origin mis en avant sont :
- Le risque lié à la diversification géographique et sectorielle du patrimoine.
- L'absence de maîtrise de la collecte, qui pourrait entraîner une baisse du rendement.
- La communication parfois jugée "agressive" de la part de la société de gestion.
- L'incertitude liée à la fiscalité des revenus étrangers.
- La difficulté de trouver des contreparties pour les achats en nue-propriété.
Globalement, les participants semblent satisfaits de Corum Origin, même si certains émettent des réserves sur la pérennité de ses performances et sur la stratégie de la société de gestion.
Synthèse des avis :
Recommanderiez-vous la SCPI Corum Origin à un proche ?
| Oui, complètement (avis positif) | 66% - 64 | |||||
| Oui, avec des réserves (avis assez positif) | 11% - 11 | |||||
| Je ne sais pas (avis neutre) | 10% - 10 | |||||
| Non, probablement pas (avis assez négatif) | 6% - 6 | |||||
| Non, certainement pas (avis négatif) | 5% - 5 | |||||
Nombre de recommandations : 96 Recommandation moyenne : 3,3/4  |
||||||
Les clés avaient changé au 1er juin 2015. C’est en effet le retour aux clés antérieures, de début 2015.
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Hall of Fame Vous parlez desquelles?
Car début 2015, la clé 5 ans était 76/24
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Vous avez les clés de fin 2015 et 2016 ici, le site n’étant pas actualisé (par exemple 75/25 pour 5 ans)
https://www.francetransactions.com/immo … arche.html
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Le fractionnement des parts sera effectif à partir du 1ier février 2017 :
Journal officiel a écrit :
La société de gestion a décidé de fractionner les parts sociales en dixièmes, centièmes, millièmes, dix millièmes.
source : journal officiel
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Mail reçu ce jour, Corum annonce 6.45% pour 2016
Mail Corum
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Hall of Fame Ce chiffre est faux, comme tous les dividendes annuels annoncés par Corum.
Tout d’abord partons de ce dividende annoncé de 66,39€ par part. Est-ce réellement ce qu’ont reçu les associés tout au long de l’année? N’y a-t-il pas eu des prélèvements fiscaux à l’étranger au préalable?
Ensuite, à supposer que ce chiffre soit vrai (ce dont je doute), prenons ce 66,39€, divisons le par 0,0645 soit le rendement annoncé et on trouve 1029,30€, soit légèrement en dessous du prix de part AVANT son augmentation… mi-2015 !
En fait: 66,39€/1030=0,06445631… donc ils ont arrondi à 6,45 tout en partant d’une valeur de part erronée.
En 2016, la valeur de part est partie de 1045€ pour passer à 1060 au 1er juin.
Prenons la valeur moyenne annuelle qui sera proche de 1052,50€.
Appliquons le dividende annoncé de 66,39€, cela donne 0,06307838 soit un TDVM 2016 de 6,31%
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Hall of Fame Si je me fie à mon cas :
pour 2016, un associé a reçu 57.696€/part après prélèvements fiscaux à la source à l’étranger
(+1.64€/part de distribution de plus-value).
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Hall of Fame Soit 59,336€ effectivement reçu / prix moyen de part 2016=1052,50€=0,05637624
=5,64%
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Le montant annoncé en euros est légèrement supérieur à celui de l’année passée mais si on retranche le dividende exceptionnel, c’est légèrement en dessous.
Carpediem
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Ce qui est déplaisant et de mauvaise augure à mon avis c’est la publicité du terme "épargne immobilière" qu’utilise Corum depuis quelques temps !
J’ai l’impression qu’ils essayent de rendre le moins tangible possible les actifs qu’ils possèdent afin que l’épargnant ne se focalise plus sur le bien acheté mais juste sur le rendement …
En cas de retournement c’est ce genre de SCPI qui risque de dérouiller plus que les SCPI avec un patrimoine bien placé et de qualité.
Les SCPI c’est de l’immobilier pure c’est pas un produit financier !
NB : Je possède des parts de SCPI
NB 2: Je ne détiens pas de parts de Corum n’en ai jamais détenu et ne compte pas en détenir
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Effectivement, le terme épargne immobilière semble peu judicieux… on parlerait plus facilement d’épargne immobilière pour un investissement en parts d’OPCI (organisme de placement en immobilier). Pour rappel, la SCPI n’est pas de l’immobilier pur, elle est classée dans la catégorie "pierre-papier".
CORUM depuis son lancement a une stratégie marketing/commerciale assez "agressive" visant à collecter rapidement. Pour l’instant, cela leur a plutôt réussi ! Il semble clair qu’avec des fonds euro à 2%, les épargnants cherche du rendement (de manière désespérée ? merci la BCE…)
EN cas de retournement du marché, lié par exemple à une hausse des taux, la valeur actualisée des revenus futurs de toutes les scpi diminuerait, donc je ne pense pas que CORUM soit différenciée par rapport aux autres scpi sur ce point.
Une souscription de SCPI ne peut se faire uniquement sur le rendement. Je considère CORUM comme une SCPI de diversification qui ne peut être la base d’un investissement en SCPI.
AMF : je distribue CORUM.
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Hall of Fame Je les ai appelé pour éclaircir ce calcul de rendement.
Il faut leur reconnaitre une disponibilité appréciable au téléphone, ce n’est pas la première fois que je les appelle et ils sont tout le temps réactifs.
Le dividende de 66,39€ sur lequel ils ont communiqué n’inclut pas le versement exceptionnel de 1,64€ suite à la vente en Espagne. On a donc un total de 68,03€.
On le divise par 1052,50 qui est la valeur moyenne de prix de part en 2016, on trouve 0,0646365 soit en effet 6,45% de rendement hors prélèvements fiscaux à l’étranger. Le 0,01% d’écart est peut-être du à la valeur moyenne qui diffèrera quelque peu, réponse dans le prochain BT.
La différence entre le dividende de 68,03€ et ce qui est versé aux associés est, je le rappelle, essentiellement due aux impôts que Corum a déjà versés à l’étranger. On peut discuter de leur communication sur ce chiffre à la différence d’autres SCPI mais on en a déjà parlé, le tout est de le savoir.
Si je me fie aux chiffres de Gbl:
2015 dividende total - perçu =65.49€ - 60.64€ = 4.81€ en impôt déjà payé à l’étranger
2016 dividende total - perçu =66,39€ - 57.696 = 8,694 en impôt déjà payé à l’étranger?
Les éventuels écarts sont dus aux revenus financiers qui sont de l’ordre de quelques centimes.
Pourquoi un tel écart (+80%) entre les impôts payés en 2015 et ceux qui auraient été payés en 2016?
J’imagine que Corum paie la même chose pour chaque associé, c’est ensuite que l’imposition en France diffère pour chacun?
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Hall of Fame Q: "Pourquoi un tel écart entre les impôts payés en 2015 et ceux payés en 2016 ?" (à l’étranger)
R: Parce que la part du patrimoine de CORUM Convictions qui est à l’étranger est beaucoup plus élevée en 2016 qu’en 2015 (ça sera aussi visible sur l’IFU, avec bien moins de revenus fonciers français à déclarer par part).
Il n’y a qu’à comparer la "répartition géographique" (en % de valeur vénale) du patrimoine, telle qu’elle figure dans les Bulletins Trimestriels :
BTI T4/2016 : ?% en France (sera mis à jour quand ce BTI paraîtra)
BTI T3/2016 : 24% en France
BTI T2/2016 : 27% en France
BTI T1/2016 : 32% en France
BTI T4/2015 : 32% en France
BTI T3/2015 : 38% en France
BTI T2/2015 : 48% en France
BTI T1/2015 : 61% en France (situation au 31/03/2015)
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Surin a écrit :
Ce chiffre est faux, comme tous les dividendes annuels annoncés par Corum.
Tout d’abord partons de ce dividende annoncé de 66,39€ par part. Est-ce réellement ce qu’ont reçu les associés tout au long de l’année? N’y a-t-il pas eu des prélèvements fiscaux à l’étranger au préalable?
Ensuite, à supposer que ce chiffre soit vrai (ce dont je doute), prenons ce 66,39€, divisons le par 0,0645 soit le rendement annoncé et on trouve 1029,30€, soit légèrement en dessous du prix de part AVANT son augmentation… mi-2015 !
En fait: 66,39€/1030=0,06445631… donc ils ont arrondi à 6,45 tout en partant d’une valeur de part erronée.
En 2016, la valeur de part est partie de 1045€ pour passer à 1060 au 1er juin.
Prenons la valeur moyenne annuelle qui sera proche de 1052,50€.
Appliquons le dividende annoncé de 66,39€, cela donne 0,06307838 soit un TDVM 2016 de 6,31%
Le prix de part etait en 2016 a 1045EUR pendant 5 mois, puis a 1060EUR pour les 7 derniers mois : cela donne un prix moyen a 1053.75 EUR
La distribution Avant prelevement est de 66.39 EUR soit un TDVM de 6.30%.
Au pied de la communication, ils expliquent comment ils sont arrives a 6.45% :
Corum Email a écrit :
(1) DVM : le Taux de Distribution sur Valeur de Marché correspond au rapport 2016 entre le dividende brut, avant prélèvements, versé au titre de l’année 2016 (y compris les acomptes exceptionnels et quote part de plus-values de 0,15% distribuées) et le prix acquéreur moyen de la part en 2016. Cet indicateur permet de mesurer la performance financière annuelle de CORUM.
Surin a écrit :
Je les ai appelé pour éclaircir ce calcul de rendement.
Il faut leur reconnaitre une disponibilité appréciable au téléphone, ce n’est pas la première fois que je les appelle et ils sont tout le temps réactifs.
Le dividende de 66,39€ sur lequel ils ont communiqué n’inclut pas le versement exceptionnel de 1,64€ suite à la vente en Espagne. On a donc un total de 68,03€.
On le divise par 1052,50 qui est la valeur moyenne de prix de part en 2016, on trouve 0,0646365 soit en effet 6,45% de rendement hors prélèvements fiscaux à l’étranger. Le 0,01% d’écart est peut-être du à la valeur moyenne qui diffèrera quelque peu, réponse dans le prochain BT.
La différence entre le dividende de 68,03€ et ce qui est versé aux associés est, je le rappelle, essentiellement due aux impôts que Corum a déjà versés à l’étranger. On peut discuter de leur communication sur ce chiffre à la différence d’autres SCPI mais on en a déjà parlé, le tout est de le savoir.
Si je me fie aux chiffres de Gbl:
2015 dividende total - perçu =65.49€ - 60.64€ = 4.81€ en impôt déjà payé à l’étranger
2016 dividende total - perçu =66,39€ - 57.696 = 8,694 en impôt déjà payé à l’étranger?
Les éventuels écarts sont dus aux revenus financiers qui sont de l’ordre de quelques centimes.
Pourquoi un tel écart (+80%) entre les impôts payés en 2015 et ceux qui auraient été payés en 2016?
J’imagine que Corum paie la même chose pour chaque associé, c’est ensuite que l’imposition en France diffère pour chacun?
L’ecart provient de votre prix de part moyen qui est errone. 68.03/1053.75 = 6.455% ils ont meme arrondi en leur defaveur. 
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Hall of Fame Absolument, tout cela sera confirmé dans le BT.
On a tout de même une imposition à l’étranger de 13% prélevée sur les dividendes de 2016.
Il faudra voir ce que cela fait économiser selon la tranche d’imposition dans laquelle on se trouve. Pour une personne non-imposable, on se rapproche des 15,5% de prélèvements sociaux. Ces derniers seront-ils prélevés uniquement sur la part de bureaux/établissements en France? En théorie oui mais bien vérifier que les impôts en tiennent compte, sinon il faudra faire une réclamation.
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d’apres le BT du T3-2016, il y a 76% a l’etranger, donc le taux d’imposition moyen est plus eleve que votre calcul:
8,694€ /(76% x 66,39€) = 17.2%
Cela reste quand meme plutot bon pour la majeure partie des personnes car les prelevements sociaux ne devraient pas etre pris sur les revenus etrangers. A verifier comme vous dites.
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Bonjour à tous,
Je termine la lecture de cette file entamée quelques jours auparavant.
J’apprécie qualité, respect et pertinence des échanges au travers de ces posts et ai découvert des infos que je n’étais pas allé chercher jusqu’à maintenant. J’ai en effet fait confiance au CGP qui m’a fait investir une part conséquente de mon patrimoine immobilier en Corum…L’examen du seul rendement avait suffi à me convaincre?
Je comprends qu’un des défauts de la SCPI est l’externalisation de sa gestion à une SdG toute puissante et qui n’a pas nécessairement les mêmes intérêts que les porteurs de parts.
GBL nous a bien expliqué le fonctionnement des AG: par le jeu des pouvoirs au président majoritaires, la seule inquiétude de la SdG est le quorum. Elle parvient donc à faire passer ses choix de gestion sans problème…quitte à attendre la deuxième convocation.
Sur ce point les foncières cotées seraient plus "safe" au moins pour celles dont la gestion est internalisée et dont les dirigeants possèdent des actions.
Sait on si les dirigeants de Corum AM portent des parts de la SCPI qu’ils gèrent? J’imagine qu’on peut les appeler et le leur demander.
J’en viens au but de mon post: un associé peut il avoir accès à la liste des porteurs de part (identité…et surtout adresse de courriel?) Vous voyez où je veux en venir: fédérer les porteurs et ainsi leur redonner un certain pouvoir.
J’imagine GBL (ou un autre) arrivant à l’AG avec son sac de pouvoirs (qui ne seraient plus "au président")……un doux rêve?
J’ai une expérience réussie à plus petite échelle (environ 400 actionnaires sur 3 SAS): les actionnaires avaient l’impression de se faire dénuder au profit de sociétés appartenant….au président de ces SAS.
Qu’en pensez vous?
Grégoire
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Hall of Fame Je confirme le calcul ci-dessus
(que j’ai fait pour moi,
sans imaginer une seconde que GBL, Surin ou carpediem puissent faire une erreur de calcul).
Comme ça fait 1 an que Corum est passé aux revenus mensuels,
on peut regarder ce que ça donne pour l’année 2016 (en net, pour une part) :
02/16 4,7214
03/16 4,7319
04/16 4,9648
05/16 4,8010
06/16 4,6514
07/16 4,6752
08/16 1,6400 PV immeuble en Espagne
08/16 4,6705
09/16 4,6629
10/16 4,4362
11/16 5,2967
12/16 5,2044
01/17 4,8759
soit un total de 59,33 €.
Par rapport à la valeur ISF (prix de retrait par part) de 919,98 €,
le rendement est de 6,45 %.
C’est une très bonne performance,
une des meilleures de toutes les SCPI.
Pourvu que ça dure …
De plus, s’agissant pour l’essentiel de revenus à l’étranger,
la fiscalité est favorable.
A noter que curieusement c’est le chiffre communiqué par Corum (6,45 %).
Mais je fais le calcul sur les montants nets / valeur ISF,
pas comme Corum sur des montants intégrant des crédits d’impôts (prélèvements fiscaux à l’étranger) / valeur de marché à l’achat calculée sur la moyenne de l’année.
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Ce que je constate à chaque fois, qu’il y a un résultat ou une annonce de Corum, c’est la critique facile.
alors oui, la communication et la banalisation de l’investissement est un défaut; mais
-certains cherchent à faire croire que les chiffres sont faux
-certains ne jurent que par de l’immobilier parisien (bien cher)
Corum annonce son résultat brut de fiscalité car effectivement il y a de plus en plus d’impôt payé à la source à l’étranger.
De plus, c’est dans différents pays donc les conventions fiscales différent.
Quelles autre solutions ont ils pour annoncer le rendement?
On félicite tous les experts d’immobilier du forum genre cricri7000,… qui obtiennent de beaux rendement avec un risque maitrisé (car il connaissent dans quoi ils investissent); et leurs biens ne sont pas en hyper centre parisien.
Par contre, Corum se fait lynché pour la même stratégie. Ils ont toujours été clair dans leur communication, à savoir choisir des emplacements pour du rendement et des pays où la flambé des prix immo est resté limité.
Corum n’a forcé personne à acheter ses parts?
Donc merci aux intervenants de qualité pour leurs analyses, les autres marabouts abstenez vous
AMF: je détiens des parts mais je n’en commercialise pas
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Hall of Fame Arnvald en effet le 6,45% que vous trouvez est une pure coïncidence avec le résultat affiché par Corum… d’autant plus que la valeur de retrait de Corum est aujourd’hui de 933,18 € soit un rendement de 6,36% avec votre dividende de 59,33 € et votre méthode de calcul.
Cela reste une très bonne performance qu’ils arrivent à maintenir.
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Hall of Fame Exact.
D’ailleurs le dernier BTI 3T16 indique bien "Valeurs de référence AU 31/12/2015".
J’attends le prochain pour faire ma mise à jour de la valeur de part …
6,36% donc : difficile de trouver mieux en SCPI !
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1 #322 13/01/2017 17h22 Hall of Fame Vous remarquerez qu’aucune SCPI n’affiche son rendement sur la base de sa valeur de retrait, et que toutes l’affichent sur le prix net acheteur (… sauf parfois quand il s’agit d’UC d’un contrat d’AV indexée sur une SCPI, histoire de gonfler le chiffre, mais ce n’est pas la SCPI qui communique alors : c’est le commercialisateur du contrat AV).
6.45% correspond à (66.39 + 1.64) / 1053.75
Corum est à ma connaissance la seule SCPI qui affiche (ce qui permet de gonfler le rendement affiché) son rendement en incluant les impôts payés à l’étranger (mais toutes les SCPI incluent les distributions de plus-value). Ainsi, ni Novapierre Allemagne, ni Actipierre Europe, ni Immorente, ni toutes les autres avec des biens à l’étranger, ne le font.
Il suffit de le savoir, et d’en tenir compte, avant de faire une comparaison.
Toutes ces SCPI avec des biens hors de France devraient afficher 2 rendements sur DVM : celui incluant les impôts payés à l’étranger et celui ne les incluant pas. Au moins, on pourrait comparer des chiffres comparables !
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Hall of Fame Ca doit être une exigence réglementaire, en effet toutes les SCPI affichent une DVM :
CILOGER a écrit :
DISTRIBUTION SUR VALEUR DE MARCHE (DVM)
Le taux de distribution sur la valeur de marché (DVM) est un indicateur de performance sur un exercice comptable (année).
Il se détermine pour une année AA par la division entre, d’une part la distribution brute avant prélèvements libératoire et sociaux versée au titre de l’année AA (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées), et d’autre part le prix acquéreur moyen d’une part de l’année AA.
Pour les SCPI ayant du patrimoine à l’étranger, je ne sais pas s’il y a une règle commune ou si CORUM "innove".
De façon générale, pour tout placement il y a débat sur ce forum pour savoir si un rendement se calcule sur :
. le prix d’achat historique
. le prix de marché de l’instant (où on pourrait vendre).
Mon approche est la 2ème, mais à chacun sa voie …
PS : GBL a complété son message pendant que je tapais le mien.
Ce qui donne une conversation un peu décousue, où la réponse est avant la question.
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Hall of Fame ArnvaldIngofson a écrit :
Pour les SCPI ayant du patrimoine à l’étranger, je ne sais pas s’il y a une règle commune ou si CORUM "innove".
Il n’y a pas de règle pour ces SCPI, c’est pour cela que chaque SG calcule son rendement comme elle le veut et communique en ce sens. Comme le dit Gbl:
GoodbyLenine a écrit :
Il suffit de le savoir, et d’en tenir compte, avant de faire une comparaison.
Sinon:
ArnvaldIngofson a écrit :
De façon générale, pour tout placement il y a débat sur ce forum pour savoir si un rendement se calcule sur :
. le prix d’achat historique
. le prix de marché de l’instant (où on pourrait vendre).
Mon approche est la 2ème, mais à chacun sa voie …
Pour le coup il y a une règle en matière de SCPI qui dit que l’on calcule le dividende de l’année sur le prix d’achat frais inclus moyen de cette même année. Après chacun calcule son rendement par rapport à son prix d’achat.
Sur le site de L’ASPIM, j’ai trouvé cela dans un pdf expliquant très bien comment se calculent les données des SCPI:
ASPIM - Performances des SCPI a écrit :
Performance sur un exercice : taux de distribution sur valeur de marché (DVm)
Le taux de distribution sur la valeur de marché de la SCPI est la division :
(i) du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n
(y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées)
(ii) par le prix de part acquéreur moyen de l’année n
Dernière modification par kc44 (14/01/2017 02h19)
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1 #325 14/01/2017 11h38Bonjour à tous,
Je me suis amusé à comparer les SCPI que je possède (dont Corum Convictions).
Les données prises en compte sont :
- les revenus réels versés sur mon compte (il faut donc tenir compte du fait que pour certaines SCPI, des impôts sont déjà payés (revenus étrangers))
- Le montant réel investi pour le calcul du rendement sur PRU
- La valorisation actuelle de revente pour le calcul du rendement actuel (je pars du principe que les 10% de frais sont perdus, ils ne font plus partie de mon patrimoine. Tout comme les frais de notaire pour de l’immo en dur. D’où les moins-values au global.)
- Les valorisations ISF aux 31 décembre pour le calcul des +/- values (certaines SCPI (Laffitte Pierre) annoncent d’autres pourcentages que moi…)
- Performance de l’année = +/- value de l’année + rente
En encadré, les résultats 2016
Ci-dessous les dates d’achat de mes SCPI, afin de mieux comprendre les résultats globaux (+/- value, rdt sur PRU) :
Les -150 et -206 sont des rétrocommissions du CGPI par lequel je passe
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